Los criterios de mantenimiento, desde el punto de vista estructural deben verificarse fundamentalmente desde la etapa de diseño y construcción de tal manera de adoptar procedimientos constructivos o construir elementos aislantes de humedad, térmicos, etc. que eviten daños a la estructura en su etapa de servicio.
La estructura de un edificio es el grupo de columnas, vigas, paredes estructurales, suelos, y estructura de cubierta, y representan su estabilidad. Muchos edificios tienen pequeñas grietas o rajaduras en las columnas, vigas, paredes estructurales, y suelos. En algunos casos, éstas no son causa de preocupación. Con el tiempo el edificio se asienta y se mueve creando tensiones diminutas en las junturas de los materiales, las que pueden causar que aparezcan las rajaduras o grietas pequeñas. En la mayoría de los casos, ésta es una parte normal del asentamiento de la estructura en su fundación. Sin embargo, hay casos dónde otros factores están presentes, y las grietas y rajaduras deben ser causa de preocupación y acción. La clave es poder encontrar la diferencia. La mayoría de las veces debe dejarse esta tarea a un profesional especializado. Si hay un problema estructural mayor en el edificio, debe ser evaluado por un ingeniero estructural y deben hacerse las reparaciones correspondientes.
Del mismo modo, aparecen a menudo grietas o rajaduras muy delgadas en los suelos de hormigón. Como una regla general, éstas no son ninguna causa de alarma. La mayoría de los edificios tienen suelos de cemento u hormigón que no son parte de la fundación, y se construyen separadamente. Esto a veces se llama tabla flotante porque descansa en una cama de arena gruesa o ripio y se mueve ligeramente con los cambios en la cama.
Muy a menudo ese movimiento flotante crea las tensiones diferenciales en la propia tabla, y el resultado es una grieta muy delgada. Las grietas aparecen a menudo donde un corte ha sido realizado en la tabla, como por ejemplo dónde se localiza un sumidero o la columna de madera o ladrillo. Las grietas delgadas en un piso de planta baja son comunes, y generalmente no son serias, pero hay excepciones como las siguientes:
• Si las grietas son de más de 1/4" de ancho
• Si aparentan estar haciéndose más grandes
• Si el agua está presente o sumiéndose a través de las grietas
• En estos casos es mejor consultar con un ingeniero estructural o un profesional similar
Hay que prestar atención especial a estos aspectos:
• Torceduras en las columnas, vigas, paredes estructurales, suelos, y estructura de la cubierta
• Podredumbre en la madera los componentes estructurales • Corrosión del metal de los componentes estructurales
Estructuras de madera. La madera es un material higroscópico y poroso, como
tal, absorbe agua en forma líquida o de vapor. Al cesar la fuente de humedad, la madera devuelve el exceso de agua, conservando solamente aquella cantidad que se encuentra en equilibrio con la humedad relativa del ambiente.
En el caso que la humedad no pueda escapar hacia el exterior, sino que se acumule y quede retenida, afectará a la madera dañándola.
La humedad incorporada a la madera proviene principalmente de:
• El suelo de fundación y se incorpora a la madera por efecto de la acción capilar
• El agua de lluvia
• La condensación de humedad de ambientes habitados
Para evitar daños en las estructuras de madera se deben prever los elementos aislantes adecuados y la ventilación suficiente. Es importante, por lo tanto, como criterio de mantenimiento en estructuras de este tipo, el aislamiento de los elementos
La madera puede ser atacada también por muchos tipos de hongos los cuales dan origen a variaciones en el color de la madera e incluso pueden provocar su putrefacción. La protección contra los hongos debe comenzar reduciendo lo antes posible la humedad de la madera recién aserrada y protegerla mediante pulverización con fungicidas durante el apilado.
El daño causado por los insectos en la madera se conoce como ataque biológico. La protección contra estos insectos en la construcción, va dirigida principalmente a las termitas, debido a que son los que producen los mayores daños. Antes del montaje de la madera deberá procederse a la aplicación de productos químicos o insecticidas de acción efectiva que garanticen la eliminación de cualquier insecto; esta misma acción debe ser repetida con periodicidad una vez que la estructura entre en servicio. La madera de los componentes estructurales necesita repintarse con regularidad. Deben examinarse los componentes de madera buscando cualquier agrietamiento debido a la exposición de los elementos a la intemperie. Las grietas o rajaduras deben sellarse con un sellador especial antes de pintar. El fondo de las columnas de madera también debe examinarse buscando junturas abiertas en donde el agua puede entrar. Bajo la base de la columna es donde la putrefacción tiene más probabilidad de ocurrir puesto que la madera absorberá el agua en los extremos donde el grano es expuesto. Si hay junturas abiertas, éstas deben protegerse con sellador.
El sistema de apoyo estructural de la cubierta sostiene el techo en el lugar. La estructura de apoyo puede ser mediante cerchas, listones y vigas de madera. Las vigas, listones y apoyos de la pared deben estar libres de putrefacción e infestación de insectos. Los tornillos y/o pernos de unión deben asegurarse sobre material sólido y no deben arrancarse fácilmente, y los apoyos de la pared deben estar asegurados a los muros por fijación embebida.
Algunas edificaciones poseen una estructura de apoyo para la cubierta hecha de vigas y listones cortos y unidos entre sí; las estructuras construidas de madera de pequeña dimensión tienen gran fuerza. Así, una viga o un listón posee su fuerza siempre que cada una de sus partes esté en posición apropiada, debidamente asegurada, y bajo ninguna tensión indebida. Pero si se apoya mucho peso en el pedazo que soporta mayor tensión, o se realiza demasiada tensión sobre los nodos que unen los pedazos o piezas estas tienden a flexionarse.
Nunca deben cortarse o quitarse secciones de una viga o listón, pues el equilibrio estructural diseñado para la cercha se perturbará y la integridad estructural del tejado puede comprometerse severamente.
Estructuras de hormigón armado. La estructura de hormigón armado en
general estará protegida por muchos tipos de revestimientos en la etapa de servicio, los cuales garantizan una adecuada protección contra el desgaste, corrosión y el efecto de agentes externos. En los elementos de hormigón expuestos a la intemperie durante su etapa de servicio, se deberá proceder a revisiones periódicas para verificar su correcto funcionamiento y la reparación de algún tipo de daños.
Para prevenir daños o efectos no deseados en el trabajo de elementos estructurales se recomienda:
• Durante la construcción:
o Respetar las especificaciones relativas a recubrimientos de armaduras para
lograr un adecuado aislamiento de las mismas y minimizar los efectos de corrosión.
o Respetar las especificaciones relativas a calidad y tamaño de los áridos. o Verificar el colocado de armaduras limpias y libres de oxidación.
• Durante la etapa de servicio
o En elementos estructurales expuestos se debe certificar periódicamente el buen
estado de los recubrimientos de las armaduras.
o En caso de verificar la existencia de abolladuras por golpes que hayan
causado el desprendimiento de revestimientos se debe proceder a su inmediata reparación mediante un curado con mortero previa limpieza minuciosa del lugar afectado.
Estructuras metálicas. Toda estructura metálica expuesta a la intemperie deberá
estar protegida por pintura anticorrosiva en tres capas para evitar daños por oxidación.
El metal de los componentes estructurales necesita repintarse con regularidad. Deben examinarse los componentes metálicos buscando cualquier corrosión debida a la exposición de los elementos a la intemperie. Los puntos de corrosión que se encuentren deben ser removidos antes de pintar. La base de la columna es donde la corrosión tiene más probabilidad de ocurrir puesto que el metal en ese sector está más en contacto con el agua en determinadas oportunidades.
Durante la vida útil de la estructura metálica deberá procederse a la revisión periódica del revestimiento anticorrosivo y de ser necesario proceder al repintado de la estructura con cierta periodicidad la cual deberá determinarse en función de las características climatológicas y de uso de los elementos.
En climas tropicales y húmedos se deberá renovar la pintura anticorrosiva con mayor frecuencia que en climas secos.
b) Cubierta
La función de la cubierta es proteger el edificio de la lluvia, sol y viento. Posiblemente, impedir que el agua entre en el edificio sea la parte más importante puesto que está impermeabilizando el sistema, por consiguiente, la cubierta debe mantenerse en
Los materiales de cubierta tienden a dañarse cuanto más expuestos estén a las inclemencias del clima. Con el tiempo, estos materiales sufren desgaste y pierden sus propiedades impermeables por lo que deben ser revisados y protegidos constantemente. Cuando una cubierta pierde sus propiedades de impermeabilidad aparecen las goteras que son causantes de la mayor parte de los daños del edificio. Las cubiertas planas también son susceptibles a cargarse de agua cuando el sistema del desagüe se obstruye. El agua encerrada puede acelerar el deterioro de la cubierta y puede afectar seriamente el edificio. Si hay agua alrededor de un techo el día después de una lluvia, es una indicación fuerte que éste está experimentando un problema de desagüe mayor.
Un elemento importante para conducir el agua de lluvia son las canaletas. Estas se instalan donde se encuentran dos secciones de cubierta, donde las secciones de la cubierta forman un ángulo. Las canaletas también se usan en los bordes de los techos. Ocasionalmente ciertas planchas llamadas bavetas protegen las uniones de la cubierta con muros o elementos que penetran a través de la línea de la cubierta. Las canaletas son típicamente de metal. Con el tiempo, el metal puede corroerse, las uniones de sus partes pueden desoldarse, pueden desarrollar fatiga de material, o ser tiradas fuera de las uniones u otra superficie inmediata. Cualquiera de estas condiciones puede crear una gotera. El mantenimiento periódico y bueno de la cubierta incluye un examen periódico de las canaletas y bajantes.
Las canaletas necesitan ser limpiadas para funcionar apropiadamente; las hojas, ramas, plantas o tierra deben limpiarse regularmente. Las canaletas tapadas no trabajan y se convierten en una invitación a los problemas de agua en el edificio si se quedan así. Las bajantes también deben estar intactas, sin el óxido, agujeros, o secciones rotas. Las aguas de lluvia deben fluir libremente a través de las canaletas y en las bajantes. Las canaletas y bajantes deben alinearse correctamente; éstas deben poseer una buena inclinación. La alineación impropia debe corregirse rápidamente, porque afecta totalmente el propósito del sistema de canaletas y bajantes. Nunca se debe permitir que el agua de una canaleta caiga directamente en un techo debajo o sobre el piso. Las bajantes deben terminar en codo para derramar el chorro de agua en forma horizontal lo más lejos del muro.
c) Exterior del edificio
La mayoría de los edificios nuevos deberían tener sus exteriores planeados para recibir el mínimo de mantenimiento posible. Un edificio puede tener bloques de concreto visto o ladrillo visto en algunos muros. Pero algunos edificios pueden no tener estas características, y el exterior puede ser tema de mantenimiento constante. Aun siendo nuevo, el exterior del edificio todavía necesitará un plan de mantenimiento periódico para proteger los materiales. Las actividades del plan dependerán de los materiales usados y su condición actual. Las amenazas más grandes del exterior del edificio son el agua, el viento y el sol.
Periódicamente debe hacerse una inspección visual del exterior del edificio buscando las condiciones cambiantes de las paredes exteriores y recubrimientos. Es importante mirar la pintura pelada, mortero perdido o emboquillado entre las juntas de la albañilería, rajaduras que han aparecido en las últimas observaciones, moho u hongos que estén creciendo en las paredes, arbustos y plantas que estén en contacto con el edificio. Las paredes exteriores del edificio tienen que ser conservadas limpias y libres de hierbas y suciedad. Deben sacarse hojas y materiales orgánicos fuera de las paredes para que cualquier agua que cae allí no sea retenida, ya que podría penetrar las paredes y fundación. Una limpieza exterior semestral es un paso importante en el proceso de mantenimiento.
En el ladrillo exterior, bloque de concreto, o cualquier pared de albañilería, las preocupaciones básicas están alrededor de grietas e intrusión de agua. El agua puede afectar la albañilería de varias maneras. Puede afectar el mortero; durante un período de tiempo, el agua puede corroer el mortero causando la desintegración de la mezcla del mortero original. Si hay grietas, hay más posibilidades para que el agua entre. Si hay una película blanquecina depositada en la cara de la albañilería, (eflorescencia) hay que tomar medidas contra la humedad. Si hay mortero faltante en las juntas, es tiempo de un proceso de rellenado.
Con el tiempo, los problemas pueden afectar el revoque externo de la pared. La pintura encima del revoque puede pelarse o puede dividirse en hojuelas debido a la humedad. El revoque también puede rajarse debido al asentamiento. Deben llenarse las grietas para evitar que el agua filtre dentro y cause un deterioro extenso de la superficie. Las juntas entre la porción de la albañilería del exterior y cualquier otro material como madera o metal en las puertas y marcos de ventana debe verificarse cuidadosamente. Cuando los materiales son diferentes, tienen propiedades diferentes y características de expansión y reducción. Este movimiento puede abrir la juntas aún cuando se ha emboquillado, y eso puede permitir que el agua entre.
Debe usarse una mezcla de calidad alta para emboquillado del exterior, para sellar las juntas y esperar que seque bien para volver a usar puertas o ventanas.
Típicamente, el intervalo de tiempo máximo para repintar o proteger y aplicar impermeabilizantes es siete a diez años para la madera tablón, o madera machihembrada, aunque es bueno planear un ciclo de cinco a siete años. Para otros materiales de madera, es mucho menos. El contrachapado exterior debe verificarse cada año y puede necesitar un tratamiento más frecuente. La madera necesitará un retoque todos los años para evitar alabeo y desintegración. Hay que recordar que las superficies expuestas y los bordes de cualquier madera colocada como tablón, placa o pequeñas piezas ya que son los puntos dónde el agua tiene más probabilidad de penetrar y causar los problemas. Esos bordes deben sellarse bien con pintura y sellador (siliconas).
d) Interior del edificio
Además de la pintura, el mantenimiento de paredes interiores normalmente es mínimo a menos que aparezcan grietas visibles en un lado o en ambos. Hay que prestar atención especial a éstas y tomar en cuenta sobre todo la dirección de las grietas o rajaduras, si éstas son horizontales, verticales o escalonadas o si se producen a lo largo de la juntura entre los bloques en la pared.
Las rajaduras horizontales generalmente son las más serias porque podrían indicar gran presión contra la pared del exterior. Una grieta vertical, o una en forma de escalón, probablemente se deban a la tensión diferencial a lo largo de la base de la pared. Puede ser el resultado del asentamiento simple del edificio en sus fundaciones. En otros casos, el agua puede haber penetrado lo suficiente para ablandar la tierra de la base de la fundación, causando que una parte se asiente mientras la otra parte se queda rígida. El movimiento de tensión ascendente puede causar tensión diferencial; la presión hidrostática del agua, en particular en los grupos de tierra con arcillas notablemente expansivas hace evidente esta falla. Si hay una grieta delgada donde las paredes se unen con otros elementos, basta con rellenar, sellar y repintar. Las ventanas deben abrir y cerrar fácilmente. Las juntas en las ventanas de hojas deben trabajar adecuadamente. Deben mantenerse los vidrios de las ventanas reponiendo las hojas de vidrio en el marco de la ventana. Cuando una puerta empieza a pegar en la esquina puede ser debido a algún movimiento o asentamiento del edificio, causando que el marco de la puerta esté fuera de plomada. Si no es serio, la puerta puede quitarse y el borde rebajarse cepillando o lijándose ligeramente para solucionar el problema. Por otro lado, si la puerta está pegando severamente, y si cualquier otra puerta o ventana en la misma área también está pegando, podrían estar fuera de plomada, lo que puede indicar un problema más complejo que involucra el sistema estructural del edificio.
En ocasiones, el techo o cielo falso puede combarse. Esto puede ser debido a tableros sueltos, o si tiene yeso, puede deberse a problemas en el entranquillado. También puede ser un problema estructural, como una carga excesiva de una juntas del techo o viga, o podría ser el agua, una gotera detrás que está trabajando a su manera y bajo el material del techo, causando el deterioro. Puede deberse también a que la madera tiene termitas.
e) Terreno
Las aceras son las áreas de circulación pavimentadas que corren paralelas a la calle y caminos peatonales que llevan de la calle, permitiendo la entrada al patio o al edificio.
Cualquiera que sea el material, el buen mantenimiento significa velar para que las condiciones del terreno no produzcan accidentes, representen riesgos o permitan el flujo de agua hacia el edificio. Cualquiera de los riesgos debe eliminarse a través de la reparación, cambio de pendiente hacia el exterior o limpieza. También deben hacerse las reparaciones si la condición del material se deteriora y crea deformaciones.
Se construyen entradas de autos y parqueos generalmente con asfalto, hormigón, bloques o grava gruesa. Todos requieren algún grado de mantenimiento. Se debe reponer la grava a menudo en las entradas de autos, y si el movimiento es bastante, pueden necesitarse los cambios de sectores o más grava gruesa. El hormigón es un material durable, pero puede empezar a rajarse ya que la tierra bajo la entrada de autos cambia ligeramente, lo mismo que los pavimentos de bloques. Las entradas de autos con asfalto pueden experimentar hundimiento. La elevación de la entrada de autos debe estar debajo del nivel del suelo del edificio para que la lluvia quede fuera del edificio, no en él. Una desigualdad de elevación puede crear problemas con el flujo del agua.
Debe prestarse atención particular a la dirección del flujo de agua en lluvias muy fuertes. Si una acera, vereda, patio, la entrada de autos, o el parqueo se inclinan hacia el edificio, el agua fluye hacia él y puede sumirse por debajo afectando la estructura. Entonces es necesario un drenaje o sumidero que corrija este defecto o posiblemente la construcción de otro tipo de defensivos que impidan la entrada de agua en el edificio.
Los muros de contención se deterioran debido a la presión excesiva, generalmente debido a la acumulación de agua. A menudo las condiciones pueden ser mejoradas excavando una trinchera detrás del muro y llenándola de la arena gruesa. Los agujeros del desagüe a través de la pared podrán entonces aliviar la presión de agua. Los muros de contención a veces reciben la presión del movimiento general de tierra tanto debajo de ellos como en su coronamiento. Normalmente estas condiciones requieren la reconstrucción del muro.
Deben regarse los jardines y frecuentemente deben fertilizarse para cultivar un ambiente agradable. Deben limpiarse las hierbas y remover el suelo, las plantas