Capital’s technological selectivity

Para poder analizar estos datos tan solo disponemos de las estadísticas del Ministerio de Fomento del año 2006, fecha desde la cual no tenemos datos oficiales sobre la demanda de las viviendas en alquiler. Es ello por lo que no podemos decir exactamente cuál es la demanda real de vivienda en alquiler ni tampoco las características que deben de reunir como es el caso del precio, m2, etc. No obstante podremos, a través de un grafico de precios de alquiler de la base de datos del portal inmobiliario Idealista.com, analizar el mercado pasado, presente y futuro.

Una de las pocas formas de llevar a cabo un análisis del mercado es a través de los datos que podemos extraer de la dinámica de formación de hogares.

4.1.- Resultados de la encuesta del Ministerio de Vivienda para la vivienda en alquiler del año 2006.

Mostramos a continuación los resultados más destacados de la encuesta:

- Viviendas de alquiler amuebladas o sin amueblar: En la Comunidad de Madrid había un total de 332.223 viviendas en alquiler de las que el 32.23% estaban amuebladas y el 67.77% sin amueblar.

- Viviendas en alquiler según tipología del edificio: Del total de 332.223 el 3.47% son viviendas unifamiliar independiente, el 1.59% unifamiliar pareado, el 4.43% unifamiliar adosado, el 0.83% otros tipos y el 89.68% son viviendas en bloque.

- Viviendas en alquiler según el tiempo de residencia en la vivienda: menos de un año el 9.06%, entre 1-2 el 15.34%, entre 2-5 el 21.28%, entre 5-10 el 18,77%, más de 10 años el 35.55%.

- Viviendas en alquiler según la superficie de la vivienda: de menos de 30 m2 el 2.93%, entre 30.01-45 m2 el 10.94%, entre 45.01-60 m2 el 20.39%, entre el 60.01-90 m2 el 38.96%, entre 90.01-120 m2 el 19.25%, entre el 120.01-150 m2 el 3.04% y más de 150 m2 el 4.49%. De estos datos podemos decir que el parque no está adaptado para la demanda potencial de los hogares monoparentales jóvenes, estudiantes,

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separados, divorciados o personas mayores, ya que estos son los que más se deciden a la tenencia de una vivienda en régimen de alquiler y las viviendas que más se adaptan a sus necesidades deberían de tener menos de 60 m2. Por lo anterior podemos afirmar que nos encontramos ante una oferta ineficaz. Esta conclusión la podemos corroborar con la estadística del importe medio pagado por el alquiler de una vivienda según su superficie, en la que veremos cómo claramente los pisos que más se demandan son los que tienen un mayor coste por metro cuadrado de superficie, que son los que tienen entre 30.01-45 m2 con 12,28 euros por metro cuadrado un 57,89% más que los de entre 60.01- 90 m2.

- Viviendas en alquiler según la edad de la persona principal del hogar: entre 18-25 años el 4,14%, entre 26-35 años el 22,17%, entre 36-50 el 33,62% y más de 51 años el 40,07%. De los datos anteriores el dato que más llama la atención es el gran número de alquileres donde la edad de la persona principal es de más de 51 años, lo que indica el alto número de contratos de renta antigua que todavía quedan en la Comunidad Autonómica de Madrid.

En resumen podemos decir que la oferta de viviendas no satisface a los colectivos más necesitados, que el precio pagado por este el colectivo más desfavorecido además es el más caro por metro cuadrado y para finalizar podríamos decir que el volumen de pisos con contratos de renta antigua sigue siendo muy elevado.

4.2.- Evolución y tipología de los hogares en la región.

Podemos destacar el elevado porcentaje de hogares unipersonales o bipersonales. Sin duda esta seguirá siendo la tendencia de los próximos años tal y como lo muestran las estadísticas del INE. En general, el tamaño medio del hogar ha descendido un 9% en los últimos años, creciendo el número de hogares monoparentales en más de un 83% desde 1991, el de jóvenes que viven solos un 208% y el de personas mayores de más de 65 años el 160%.

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Estos datos de población y de formación de hogares es una de las bases para poder determinar las necesidades de vivienda y es una de las variables que explican la tendencia a largo plazo de todo el parque de vivienda.

No tenemos que centrarnos tan solo en estos datos, la renta per cápita y el gasto destinado a la vivienda, ya sea de alquiler o en compra, son los mayores culpables de las fluctuaciones de la demanda, por lo que son elementos claves para la determinación de cada tipo de oferta.

En los últimos años se ha experimentado un aumento de hogares respecto a la población, este dato nos dice que a la hora de hablar de vivienda tenemos que tener en consideración este dato.

Podemos afirmar lo siguiente: que el número de hogares no depende del movimiento demográfico, la población se estanca pero los números de hogares aumentan, los hogares unipersonales son los que más crecen y aumenta la autonomía residencial de las personas mayores.

Las consecuencias de las afirmaciones anteriores son: aumenta la tenencia de viviendas usadas, cambio en su tenencia y cambios en las políticas sobre vivienda.

Uno de los aspectos a tener más en cuenta es la progresiva reducción del tamaño de los hogares, experimentándose un aumento de los mismos a pesar del estancamiento de la población. Esta reducción del número de personas por vivienda es la clave que explica la mayor demanda potencial de vivienda en alquiler.

Por lo anterior podemos establecer unas contradicciones entre las necesidades reales de vivienda y la política de vivienda actual. Podemos ver que se ha producido un estancamiento de la población/incremento de necesidades de vivienda social, un aumento de movilidad familiar/reducción de las ofertas de alquiler, demanda de jóvenes en fases precarias laborales y proyecto familiar/presión hacia compra y reducción de la oferta de alquiler, necesidad de movilidad de la mano de obra/encarecimiento del coste de entrada y transmisión, aumento de la inmigración como vía de incremento de la

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población/reducción de la oferta de vivienda acogida, población mal alojada y sin techo/sobreocupación de viviendas deficitarias y disminución de oferta de alquiler social (se ha fomentado el mercado de compra olvidando el mercado de alquiler), fuerte demanda de vivienda en el centro de la ciudad/déficit en el número de viviendas y alquiler abusivo, movilidad de personas entre países(cada vez mayores debido a la globalización)/regulaciones y ayudas a la vivienda no homogénea, ayudas selectivas a rentas bajas/riesgo de exclusión de las capas medias (las ayudas deberían de ser para todos iguales sin discriminar a ninguna clase, o colocando un límite que afecte a no más del 20% de la población, las rentas mas altas) y reducción del gasto público/necesidad de reforzar las políticas de vivienda o modificar las existentes.

4.3.- Como influye la política fiscal en la elección de tenencia de la vivienda:

Comenzaremos analizando la situación en España y comparándola con la que hay en otros países de la UE, por ejemplo, España era hasta el 2008 el único país de la UE donde no existía una desgravación fiscal para los inquilinos (tan solo para el arrendador) actualmente se puede desgravar hasta el 10%, mientras que hasta el año pasado la desgravación fiscal por la compra de vivienda era de las más altas de toda Europa (actualmente no existe desgravación fiscal a todas las viviendas compradas desde el 1 de Enero del 2011 y con bases imponibles superiores a los 24.107,20 euros). Por lo que, podemos decir que, todas las políticas de vivienda han ido encaminadas a fomentar la compra de vivienda, tanto libre como protegida, frente a la vivienda de alquiler. Sin duda la acción del gobierno de parar las ayudas fiscales a la compra de vivienda es un pequeño paso adelante para el mercado de alquiler, pero esperemos que el gobierno cambie su política llevada hasta la fecha y comience a fomentar el mercado de alquiler para poder así controlar de una manera más efectiva este mercado.

Podemos concluir esta comparación de Europa frente a España comentando brevemente los aspectos más significativos de las políticas fiscales en dos de los países más importantes de la Comunidad Europea como son Alemania y

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Reino Unido, donde por ejemplo en Alemania los inversores en vivienda en alquiler se deducen los intereses, y además se mantiene la amortización del valor del edificio y se establece la exención del impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria a partir del décimo año. En el Reino Unido hay incentivos fiscales para inversores privados que compren y rehabiliten casas y existe un impuesto que penaliza las viviendas vacías. Un aspecto muy importante como ya hemos analizado anteriormente es que en los países mencionados anteriormente el parque inmobiliario social en alquiler es mucho mayor que en España y como dato podemos decir que ese porcentaje es del 21% en Europa frente a tan solo el 2% en España.

A continuación analizaremos la política fiscal en materia de vivienda llevada a cabo en España y la Comunidad de Madrid en materia de alquiler. Para empezar podemos decir que la fiscalidad ha sufrido algunas modificaciones en los últimos años, como por ejemplo en 1998 se eliminó estatalmente la deducción por alquiler para los inquilinos, y tras la reforma del IRPF se introdujeron algunos incentivos para el arrendador pero siempre y cuando la vivienda arrendada tuviese como finalidad ser vivienda habitual. Las medidas de esta reforma son las siguientes, obligación de declarar los rendimientos procedentes del arrendamiento de viviendas, el 50% de los ingresos netos son deducibles, pudiendo llegar hasta el 100% en algunos casos (si el inquilino es menor de 35 años) y las deducciones del inquilino, han quedado a criterio de las comunidades autonómicas el desgravar o no, en concreto en la Comunidad de Madrid es muy restrictivo como podremos ver ya que se limita la edad, renta, etc.

Pasamos a enumerar estas desgravaciones autonómicas de la Comunidad de Madrid: la edad máxima para poder acogerse a estas desgravaciones es de ser menor de 35 años a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre del 2010), la cuantía e importe máximo de la deducción es del 20% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda habitual en el período impositivo, con un máximo de 840 euros, tanto en tributación individual como conjunta. La suma de las bases imponibles general y del ahorro no debe de superar los 25.620 euros en tributación individual y los 36.200 en tributación

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conjunta, las cantidades abonadas por el arrendamiento de la vivienda habitual deben de superar el 10% de la mencionada suma de bases imponibles general y de ahorro del contribuyente y para terminar para poder aplicar esta deducción, se debe de acreditar el depósito de la fianza del alquiler en el instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador.

(Datos de la página web del Ministerio de Fomento).

Podemos decir que según Alejandro Inurrieta, la eliminación de la desgravación por la compra de una vivienda supondrá un aumento de un 6,4% de la tasa de vivienda en alquiler, reduciéndose simétricamente la de compra, siendo mayor su incidencia en las zonas urbanas que en las rurales. Una de las posibilidades que podríamos contemplar es qué sucedería si destinásemos las ayudas que da el estado por la compra de una vivienda al mercado de alquiler, podríamos decir que: si el montante total del gasto fiscal en la desgravación por la compra de una vivienda en al año 2004 en España fue de 3.076.000 millones de euros, si se dirigiese a la subvención del coste medio de alquiler anual de un hogar en España de unos 4.860 euros por ejemplo, se podría apoyar a 6,3 millones de hogares que no pagarían nada por habitar una vivienda de alquiler, o lo que es lo mismo 5,8 millones de hogares se ahorrarían una media de 690 euros al año, con lo que se tendría que ampliar el parque de vivienda en una cantidad de unos 4,2 millones de viviendas y elevar el porcentaje de vivienda de alquiler hasta el 40%.

Lo anterior actualmente es imposible, dada la falta de liquidez por las administraciones, financiación y sobre todo porque que ningún partido político sería capaz de aplicarlo, pero si se tomara esta decisión, seguramente el número de viviendas vacías en España y en manos de entidades bancarias tendrían inquilino y de un plumazo daríamos por finalizada la crisis en materia de vivienda, ya que aún harían falta viviendas.

Como resumen podemos afirmar que la política fiscal en España y en la Comunidad d Madrid está claramente orientada hacia la compra de vivienda, que si bien se ha avanzado un poco en materia fiscal aún queda mucho por

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hacer. Si unimos todo lo anterior a un deficiente mercado de alquiler hace que la sociedad se decantase por la opción a compra de la vivienda, aunque actualmente la mejor opción es quedarse al margen de este mercado de compra, ya que los precios de las viviendas están en una fase descendente y se prevé siga siendo así, siendo la mejor opción para la creación del hogar la tenencia en alquiler.

Socialmente se ha creído que alquilar una vivienda era tirar el dinero, ya explicamos anteriormente cuando compensa comprar o alquilar una vivienda, además podemos decir que el alquiler de una vivienda protege al inquilino de posibles subidas de los tipos de interés y además de las posibles bajadas del precio de la vivienda, algo que como todos sabemos está ocurriendo en estos momentos.

Podemos reforzar esta afirmación comentando la entrevista a Luis Garicano, profesor de la Universidad de Chicago, publicada en el magazine semanal de El País, el 28 de Octubre del 2007:

Pregunta: ¿No le sorprende que haya tanto mileurista que se entrampa con créditos a 40 años? ¿Como los pagan?

Respuesta: No los pueden pagar. Todos tienen la percepción de que los precios de las casas van para arriba. Por eso se entrampan ahora y piensan que van a vender más caro después, porque eso son sus ahorros. Es como ir al casino y jugárselo todo a una ficha. Sí. Nadie está diversificando. Si yo pidiera un crédito de 150.000 euros a un banco para invertirlo en una compañía de internet, la gente me diría: Estás loco! Mejor invierte en varios sitios. Diversifica. Pero en España a todo el mundo le parece normal meter sus ahorros en una casa.

Pregunta: ¿Se debe a que el español es miedoso?

Respuesta: Sí, pero el colmo es que cree que apostar en los ladrillos es seguro, cuando es arriesgado.

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Respuesta: Ni hablar. Que alquilen.

Pregunta: ¿No es tirar el dinero pagar lo mismo por un alquiler que por una hipoteca?

Respuesta: Esa es una lógica equivocada. Si tienes cien mil euros y los pones en una casa te ahorras un alquiler en diez años. Pero si los pones en un banco o Letras del Tesoro ganas un cinco por ciento anual: 5.000 euros, que equivalen a todo un año de alquiler. La idea de que alquilar una vivienda es tirar el dinero me parece una locura.

Sin duda alguna, actualmente merece la pena dedicar un poco de tiempo a los números, y estudiar qué sale más rentable a un hogar, si el alquiler o la compra. Ya que como hemos dicho la decisión de formar un hogar depende de muchos factores, como por ejemplo la renta, seguridad laboral, etc.

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CAPITULO 5.- ESTUDIO Y ANÁLISIS DE LOS GESTORES DEL PARQUE