la ley anterior, pero decíamos que lejos de aclarar, esta reducción no ha supuesto una mayor facilidad de comprensión e interpretación de la disciplina mejoraticia sino más bien al contrario, pues la supresión de determinados artículos y la pervivencia de otros puede dar paso a interpretaciones diversas en muy distintos sentidos.
Con esta cautela vamos a analizar el concepto que se puede
extraer de la ley siguiendo las tres características que venimos desarrollando en este trabajo.
En lo que se refiere a la mejora como resultado podemos observar que la LAR/2003 sigue inequívocamente esa línea, máxime cuando limita de forma exhaustiva los dos momentos del fenómeno mejoraticio, como ya hemos expresado: un primer momento en el que se da una actividad, y un segundo momento en el que se produce un resultado. Lo vemos en expresiones como “mejoras hechas” (art.18.3), “mejoras realizadas (art.18.4 y 21), y en ejemplos de mejoras como “
obras de accesibilidad en el interior de los edificios” o
“modernización
de regadíos para el cambio de sistema de riego”.
En ningún momento aparece el concepto de mejora como actividad.En cuanto al requisito de la estabilidad, nada dice al respecto la presente ley, pero con su remisión al régimen establecido en el Código civil está introduciendo una modificación importante respecto al momento en que debe entenderse producida la mejora pues hemos visto que las leyes especiales lo situaban a la finalización del
arrendamiento285 y el Código civil lo establece en el momento en que
285
El RDL/1929 lo sitúa “al finalizar el contrato de arrendamiento y su prórroga”; la LAR/1935 “al cesar el arrendatario en el disfrute de la tierra” y la LAR/1980 “terminado el
la finca entra en posesión del nuevo poseedor, es decir del arrendador286.
Respecto a la polémica que se suscitó en la LAR/1980 sobre la necesidad o no de que la mejora se incorporara únicamente al fundo, la LAR/2003 zanja definitivamente la controversia al eliminar cualquier alusión a la tierra como único objeto de las mejoras, por lo que dentro del concepto de mejoras tienen cabida tanto las realizadas en la finca como en la explotación.
Donde sí se pueden dar diferentes interpretaciones es en el silencio que la ley mantiene también respecto al requisito indispensable del incremento del valor y de la rentabilidad del bien. Hemos visto como este requisito ha ido cambiando a lo largo de las distintas normas que se han ido sucediendo; así tras el Código Civil que solo contemplaba el aumento de valor, en el RDL/1929 se añadió la
fertilidad
de la finca, cambiándose este término en laLAR/1935 por el de
producción,
introduciendo finalmente laLAR/1980 un nuevo y último concepto: la
rentabilidad,
con lo que enesta ley ya eran tres los criterios que se podían utilizar para determinar si ha existido mejora o no. Frente a esta variedad de opciones cabe plantearse cuál de ellas debe ser la elegida en este caso puesto que por una parte la exposición de motivos nos orienta a optar por la LAR/1980 al afirmar que en la nueva ley se ha utilizado la normativa anterior, pero el propio artículo 21 nos remite al acuerdo entre las partes y, en su defecto, al régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.
Para darle una solución a esta encrucijada, hay que detenerse en el análisis del citado artículo 21 de la ley287 en el que es clara la
286 Aunque la mayoría de las veces ambos acontecimientos coincidirán en el mismo acto, pues a la finalización del arrendamiento el arrendatario entregará la finca al arrendador, puede ocurrir que se produzcan en dos momentos distintos e incluso separados por un prolongado lapso de tiempo produciéndose consecuencias muy distintas si se opta por una u otra solución, por ejemplo en el caso de pérdida de la mejora durante ese periodo.
intención del legislador de que a todos los efectos se aplique dicho régimen y por lo tanto el criterio a aplicar será el del aumento del valor de la cosa, lo que también coincide con lo establecido en el artículo 20.4 de la propia ley donde se establece que el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización por las mejoras obligatorias que realice cuando se produzca un aumento del valor de la finca arrendada. Es clara pues la opción de la LAR/2003 por este criterio en el que decíamos que se podía incluir también el del incremento de la rentabilidad pues un aumento de la rentabilidad de la finca repercutirá siempre en un aumento de su valor. No obstante pensamos que
hubiera sido preferible aludir también al
plus reditus
o incremento dela rentabilidad puesto que podrían darse situaciones extraordinarias en las que un aumento de la rentabilidad no fuera acompañado de un aumento del valor de la finca.
4.5 Los tipos de mejoras en la LAR/2003.
Si como hemos podido comprobar, en la LAR/2003 no se contiene una definición de mejora, tampoco se contiene una clasificación de los distintos tipos de mejoras que pueden existir, a diferencia de los textos legales anteriores que sí contenían dicha clasificación. La ley en su articulado se limita a aludir explícitamente sólo a dos de ellas: las útiles y las voluntarias e implícitamente hace referencia a las obligatorias sin utilizar un término que las identifique sino refiriéndose a estas como las que “por disposición legal
o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada”, aunque en la
Exposición de Motivos sí alude expresamente a las mejoras obligatorias cuando se está refiriendo a la novedad que supone el
Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe”.
considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se refiera a la modernización de los regadíos”
En lo que se refiere a las mejoras útiles ya hemos hecho referencia a que no se incluye en la ley ningún tipo de definición ni se alude a ninguna característica que pueda ayudar a conocer el concepto que en la ley se tiene de estas mejoras, antes bien se dice expresamente que