SSEECCCCIIÓÓNN II.. DDIISSPPOOSSIICCIIOONNEESS GGEENNEERRAALLEESS SSOOBBRREE LLAA EEJJEECCUUCCIIÓÓNN
AArrttííccuulloo 33..2255.. DDiirreecccciióónn ddee llaa aaccttiivviiddaadd uurrbbaannííssttiiccaa..
1. La actividad urbanística es una función pública que se desarrolla en el marco de la ordenación del territorio y que comprende la planificación, organización, dirección y control de la ocupación y utilización del suelo, así como la transformación de éste mediante la urbanización y edificación.
2. La dirección y control del proceso urbanístico corresponde a los entes públicos, que suscitarán la participación privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo.
3. Para el desarrollo de la actividad urbanística, el Ayuntamiento de Peñíscola ejerce las siguientes facultades:
a. Formulación y aprobación de los instrumentos de la
ordenación urbanística.
b. Intervención para el cumplimiento del régimen urbanístico del suelo.
c. Determinación de la forma de gestión de la actividad
administrativa de ejecución.
d. Ejecución del planeamiento, y en su caso, la dirección, inspección y control de dicha ejecución.
e. Intervención en el mercado de suelo.
f. Policía del uso del suelo y de la edificación, y protección de la legalidad urbanística.
g. Sanción de las infracciones urbanísticas.
h. Cualesquiera otras que sean necesarias para la efectividad de los fines de la actividad urbanística.
AArrttííccuulloo 33..2266.. DDiirreecccciióónn ddee llaa aaccttiivviiddaadd ddee eejjeeccuucciióónn ddeell ppllaanneeaammiieennttoo
1. La dirección, inspección y control de toda la actividad de
ejecución del planeamiento corresponde, en todo caso, al Ayuntamiento de Peñíscola, que tiene la consideración de Administración Urbanística Actuante. En la actividad de ejecución participarán los particulares en los términos establecidos por la legislación urbanística.
2. El Ayuntamiento dirige, inspecciona y controla la actividad
privada de ejecución para exigir y asegurar que ésta se produzca de conformidad con los instrumentos de planeamiento y de ejecución, con los acuerdos adoptados para su ejecución, así como en los correspondientes proyectos técnicos de obras aprobados
AArrttííccuulloo 33..2277.. PPrriioorriiddaaddeess yy nnoorrmmaa ggeenneerraall ddee llaa eejjeeccuucciióónn
1. La ejecución del presente Plan y de las actuaciones de
Planeamiento que lo desarrollen, se llevará a cabo de acuerdo con los objetivos y prioridades indicados en las determinaciones de programación y gestión establecidos en el presente Plan y en los Programas de Actuación Integrada.
2. La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del
instrumento más detallado exigible según la clase de suelo de que se trate.
3. La ejecución del planeamiento urbanístico se realizará
preferentemente mediante las unidades de ejecución que se delimiten.
AArrttííccuulloo 33..2288.. AAccttuuaacciioonneess aaiissllaaddaass yy aaccttuuaacciioonneess iinntteeggrraaddaass.. La ejecución del Plan General se realizará mediante Actuaciones Aisladas o Actuaciones Integradas.
AArrttííccuulloo 33..2299.. AAccttuuaacciioonneess IInntteeggrraaddaass 1. Están sujetos a Actuación Integrada:
a. Los terrenos incluidos en un Plan Parcial.
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b. Los terrenos incluidos en las unidades de ejecución que delimita este Plan en los ámbitos de las áreas de reforma interior.
c. Los terrenos incluidos en las unidades de ejecución que delimiten los planes parciales o los planes de reforma interior (estén o no delimitadas por el Plan General). d. Los terrenos de suelo urbano para los que se aprueba en
su caso, un Programa a fin de agilizar su urbanización. 2. Los terrenos urbanos se podrán desarrollar mediante
Actuaciones Aisladas, mientras que el Ayuntamiento no decida aprobar un Programa para ellos con el fin de agilizar la urbanización de los mismos.
3. En cualquier caso, las actuaciones incluidas en las áreas de
reforma interior del suelo urbano no consolidado se ejecutarán de forma sistemática mediante la aprobación del correspondiente Programa.
AArrttííccuulloo 33..3300.. AAccttuuaacciioonneess AAiissllaaddaass..
1. Los solares podrán ser edificados, por los particulares, cuando se hayan satisfecho las cargas y cánones de urbanización que graven su propiedad, siempre que hayan adquirido, de la Administración, los excedentes de aprovechamiento radicados en ellos, en los términos exigidos por el Plan.
2. Las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación mediante:
A. Compromiso de no utilizar la edificación hasta la
conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urbanística que autorice la urbanización y la edificación simultáneas deberá recoger expresamente en su contenido ese compromiso que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen o inscriban; y
B. Afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación pública. 3. Si se trata de actuaciones aisladas en suelo urbano, en los suelos
de destino público o privado precisos para convertir en solar la parcela, en todo caso las obras a considerar se extenderán hasta su conexión con las redes de servicios y viales necesarias para una plena funcionalidad.
AArrttííccuulloo 33..3311.. OOttrrooss tteerrrreennooss..
1. Los propietarios de los terrenos dotacionales urbanos de la Red Primaria o Estructural podrán:
a. Transferir su aprovechamiento subjetivo a una unidad de ejecución que tenga excedente de aprovechamiento suficiente para albergar la transferencia.
b. Ser objeto de expropiación. Los interesados pueden pedir la expropiación a los cinco años contados desde que se encuentran en esa situación urbanística. La Administración puede acordarla incluso antes cuando sea necesaria para la realización de obras públicas o ejecución de equipamientos.
c. Realizar una reserva de aprovechamiento.
2. Los suelos dotacionales urbanizables de la red Primaria o
Estructural (red viaria o equipamientos) internos a un sector de suelo urbanizable, se integrarán en la reparcelación de las Unidades de Ejecución del Plan Parcial del Sector.
SSEECCCCIIÓÓNN IIII.. AACCTTUUAACCIIOONNEESS IINNTTEEGGRRAADDAASS
AArrttííccuulloo 33..3322.. UUnniiddaaddeess ddee eejjeeccuucciióónn,, ddeelliimmiittaacciióónn yy ffiinnaalliiddaadd.. 1. La delimitación de Unidades de Ejecución las realiza el
Plan General, el planeamiento de desarrollo y los programas que lo desarrollan.
2. No obstante lo anterior, se podrá delimitar unidades de ejecución en suelo urbano para facilitar obras de urbanización que doten a las parcelas de la condición de solar.
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AArrttííccuulloo 33..3333.. DDeelliimmiittaacciióónn ddee uunniiddaaddeess ddee eejjeeccuucciióónn
1. En los ámbitos en los que se remite el establecimiento de la
ordenación pormenorizada a un instrumento de desarrollo, la delimitación de las unidades de ejecución en el seno de las mismas se realizará por los citados instrumentos de conformidad con los siguientes criterios:
a. En todo caso, habrán de ser viables técnica y
económicamente y permitir la equidistribución de beneficios y cargas.
b. Para facilitar la gestión, se fomentará la división del área o del sector en diversas unidades de ejecución de superficies aproximadas entre 30.000 y 50.000 metros cuadrados siempre que, sin perjudicar los criterios de la ordenación, constituyan ámbitos susceptibles de ejecución urbanizadora autónoma y no se produzcan desequilibrios de beneficios y cargas entre ellos superiores a un 15%, que en todo caso serán objeto de compensación económica. A tal fin, el Plan Parcial, o en su caso, el Plan Especial, habrá de incorporar un Estudio Económico que garantice el equilibrio económico de todas las unidades de ejecución que proponga en el seno del sector o área, haciendo especial incidencia en el análisis de los costes que supongan las indemnizaciones por demoliciones y otros gastos análogos. El Ayuntamiento establecerá en la aprobación del Programa de Actuación Integrada de cada unidad, las medidas que aseguren el abono de las compensaciones económicas que resulten entre ellas. Entre los costes de necesaria redistribución entre todas las unidades de ejecución se incluirán los propios de redacción del documento del Plan Parcial o Plan Especial único del ámbito del sector o área.
La viabilidad técnica de las diversas unidades de ejecución que se propongan, exigirá, con vistas a no generar disfuncionalidades que cada una de ellas incorpore las dotaciones e infraestructuras necesarias para que pueda desempeñar una función urbana autónoma.
De igual forma, caso de optarse por la división del sector o área en diversas unidades de ejecución, se establecerá en el Plan Parcial o Especial un programa de desarrollo
temporal de las mismas para asegurar una ejecución racional.
c. Tanto la opción de delimitar varias unidades de ejecución como la opción de que el ámbito del área o sector sea objeto de una sola unidad de ejecución, deberá quedar justificada en la Memoria del correspondiente Plan Parcial o Plan Especial conforme a los criterios establecidos en los apartados a) y b) anteriores.
2. En el caso de que el presente Plan General establezca
directamente la ordenación pormenorizada de los ámbitos de las áreas de reforma interior, se entenderá que, salvo prescripción en contra, que la delimitación de cada área de reforma interior del suelo urbano no consolidado ordenado constituyen un ámbito único y coincidente de unidad de ejecución. No obstante se admitirá la división de su ámbito en expediente de ejecución urbanística tramitado conforme a la legislación vigente siempre que se asegure el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 anterior.
AArrttííccuulloo 33..3344.. AAddssccrriippcciióónn ddee TTeerrrreennooss ddoottaacciioonnaalleess eenn uunniiddaaddeess ddee eejjeeccuucciióónn eexxcceeddeennttaarriiaass..
1. Los sectores del suelo urbanizable y así como las áreas de
reforma interior del suelo urbano no consolidado a los que el Plan General fija un aprovechamiento objetivo superior al medio del Área de Reparto en el que se encuadran, tienen adscritas para su obtención, con cargo al exceso de aprovechamiento, las superficies de suelo destinadas a Redes Estructurales exteriores que para cada ámbito se establecen en el cuadro de adscripción de sistemas generales a excesos de aprovechamiento. En este caso, la adscripción de terrenos de Redes Estructurales exteriores son los que perteneciendo al Área de Reparto quedan excluidos de los ámbitos de los sectores y áreas de reforma interior. No se realiza adscripción si los terrenos de Redes Estructurales son interiores a los sectores o áreas de reforma interior, por obtenerse en este caso de forma gratuita como consecuencia de la aprobación del proyecto de reparcelación correspondiente
2. Si el instrumento de planeamiento encargado de realizar la
ordenación detallada establece una división en diversas unidades de ejecución de ámbito de planeamiento que cuenta con excesos de aprovechamientos, deberá especificar la cuantía del exceso que se atribuye a cada unidad de ejecución de forma
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proporcional a los aprovechamientos objetivos asignados a cada una.
AArrttííccuulloo 33..3355.. CCeessiioonneess yy ccaarrggaass eenn llaass uunniiddaaddeess ddee eejjeeccuucciióónn..
1. En las unidades de ejecución previstas por este plan o
delimitadas de conformidad con el mismo y con sus planes de desarrollo de acuerdo con la Legislación urbanística vigente se desprende que la ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados e implicará el cumplimiento de los siguientes deberes legales:
a. Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas
incluidas dentro de la unidad
b. Ceder los terrenos en que se localice el aprovechamiento que exceda de los susceptibles de apropiación privada o, en su caso, y previo cumplimiento de las condiciones legales, adquirir dicho aprovechamiento por su valor urbanístico en la forma que establezca la legislación urbanística aplicable.
c. Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en los
plazos previstos.
d. Solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes, en los plazos establecidos.
e. Edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia
2. El cumplimiento de estos deberes determina la gradual adquisición de las facultades urbanísticas que se definen y regulan en el presente plan.
3. Las cesiones se deben realizar al Ayuntamiento en pleno dominio y libre de cargas.
4. Los propietarios de terrenos afectos a destino dotacional público incluidos en unidad de ejecución, participarán en las correspondientes operaciones de equidistribución (reparcelación), en igualdad de condiciones con los demás propietarios de la unidad.
AArrttííccuulloo 33..3366.. GGeessttiióónn ddee llaass AAccttuuaacciioonneess IInntteeggrraaddaass..
1. Las Actuaciones Integradas se gestionarán mediante Programas. 2. Los Programas tendrán el contenido regulado por la legislación
urbanística vigente al momento de su formulación y aprobación. Para cada Actuación Integrada ha de haber un Programa. Cada Actuación Integrada ha de comprender una unidad de ejecución o varias unidades de ejecución completas.
3. La Gestión de las Actuaciones Integradas podrá organizarse de dos maneras:
a. Gestión indirecta, limitándose el Ayuntamiento a dirigir y supervisar las actuaciones y encomendándole la gestión y financiación de la ejecución de la urbanización y la iniciativa de actuación a un Urbanizador particular, que se responsabilice y comprometa a gestionarlas, prestando las oportunas garantías.
b. Gestión Directa por el Ayuntamiento. En este caso el
propio Ayuntamiento tendrá la condición de "Urbanizador".
4. La decisión sobre cuál de las dos fórmulas de gestión se utiliza en cada caso, la adoptará el Ayuntamiento al aprobar el Programa de la Actuación Integrada. El Programa también designará al Urbanizador, establecerá las garantías y compromisos a prestar y asumir por éste, los plazos de ejecución de la urbanización y regulará las relaciones entre el Urbanizador y los propietarios afectados.
5. Sólo puede actuar urbanísticamente sobre una unidad de
ejecución o terreno sujeto a Actuación Integrada, la propia Administración o un Urbanizador a quien ésta le haya adjudicado la gestión de un Programa. Una vez ejecutado el Programa, los propietarios de los solares ya urbanizados tienen derecho a edificarlos para materializar su aprovechamiento subjetivo.
6. La iniciativa de promover un Programa la pueden tomar indistintamente la Administración y los particulares. Después de la información pública, al aprobar el Programa el Ayuntamiento escogerá la fórmula de gestión más adecuada según las circunstancias y mediante acuerdo razonado.
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7. Los particulares sean o no propietarios serán urbanizadores mediante gestión indirecta cuando sean seleccionados por la Administración Urbanística en pública concurrencia al aprobar y adjudicar un Programa.
8. El Programa se integrará por una alternativa técnica y una proposición jurídico-económica con los contenidos requeridos por la legislación urbanística.
El Ayuntamiento, mediante ordenanza municipal, podrá regular dentro de los límites fijados por la Ley y el Reglamento de aplicación, los contenidos mínimos de los compromisos que deberá asumir el Agente Urbanizador en las Actuaciones Integradas de iniciativa particular.
9. Papel de Urbanizador.
El Urbanizador es el agente público responsable del desarrollo y ejecución de las documentos técnicos que se establezcan en las bases, proponer y gestionar el proyecto de urbanización y contratar al empresario constructor encargado de la ejecución de la urbanización. El urbanizador financia la obra de urbanización para convertir las parcelas en solares.
Quien sea seleccionado como urbanizador en ningún caso podrá participar como licitador en los procedimientos de selección del empresario constructor de la ejecución de las obras de urbanización del programa.
El Ayuntamiento aprueba los Proyectos de Urbanización y reparcelación, vigila que el urbanizador cumpla sus compromisos y le exige responsabilidades en caso de incumplimiento. También dirime los conflictos que se susciten entre el Urbanizador y cualquiera de los propietarios afectados, especialmente mediante la aprobación, cuando sea necesario, de proyectos de reparcelación forzosa. En los casos de gestión directa, el mismo Ayuntamiento será Urbanizador.
El Urbanizador tiene derecho a resarcirse de su inversión en urbanización y gestión por cuenta de los propietarios en los modos admitidos por la legislación urbanística.
10. Relaciones entre Urbanizador y propietarios.
a. Las relaciones entre el Urbanizador y los propietarios para cumplir los objetivos del programa se desarrollarán preferentemente mediante acuerdos voluntarios entre las
partes afectadas siempre que se respete la ordenación y la programación aprobada. En todo caso está sujeta a los principios de buena fe y transparencia.
11. Los Programas sólo se gestionarán por expropiación en los casos excepcionales en que concurran razones de interés general que así lo aconsejen o cuando el urbanizador sea la propia Administración y así lo acuerde ésta por razones justificadas de interés público.
12. Garantías del Urbanizador.
El Urbanizador, cuando sea persona particular debe prestar las garantías establecidas legalmente, así como las recogidas en las Bases Generales para la adjudicación de programas de actuación integrada en el término municipal de Peñíscola aprobadas en fecha 27 de septiembre de 2007, por parte del Ayuntamiento Pleno.
13. El empresario constructor.
El empresario constructor, responsable de ejecutar el proyecto de urbanización aprobado por la Administración, será seleccionado mediante concurso o subasta de conformidad con la legislación de contratos de las administraciones públicas. No podrá participar en la licitación de las obras de urbanización de un concreto programa de actuación integrada su agente urbanizador o las empresas vinculadas al mismo. Se excepcionará de estos requisitos en aquellos supuestos en los que por la cuantía de las obras de urbanización a ejecutar así lo admita la legislación de contratos y la urbanística.
AArrttííccuulloo 33..3377.. EEssppeecciiaalliiddaaddeess eenn SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee..
1. En suelo urbanizable la urbanización será ejecutada por la
Administración o por el adjudicatario de un Programa de Actuación urbanística seleccionado en la forma legalmente prevista.
2. El Programa de Actuación asumirá todas las obras necesarias
para la adecuada inserción de la nueva urbanización en las redes generales de servicios e infraestructuras, todo ello por cuenta del ente o adjudicatario actuante y sin perjuicio de la posible repercusión de costes en la propiedad del suelo y en la forma legalmente prevista.
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AArrttííccuulloo 33..3388.. PPrrooggrraammaass eenn ssuueelloo uurrbbaannoo
1. Los particulares podrán promover iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano, cuando éstas requieran la ejecución de obras públicas de urbanización o como consecuencia de la inclusión de los terrenos en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.
2. Cuando una iniciativa de Programa, en suelo urbano, se refiera tanto a la urbanización como a la edificación, su promotor deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, objeto de la Actuación, y que lo hará en plazo inferior a tres años. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran incluidos en el Registro antes mencionado.
AArrttííccuulloo 33..3399.. EEssppeecciiaalliiddaaddeess ddee llaa ggeessttiióónn ddiirreeccttaa..
1. Cuando el Programa se desarrolle por gestión directa de la
Administración, ésta puede optar por la expropiación forzosa, con pago en metálico, como excepción a lo anteriormente dispuesto.
2. La misma regla es aplicable cuando se trate de Actuaciones
excepcionales de singular rentabilidad por su gran aprovechamiento o por el destino productivo singular atribuido a los terrenos por el Plan General, que éste deberá identificar al efecto. El Urbanizador, cuando sea beneficiario legal de la expropiación de terrenos, debe compensar al erario público por el mayor aprovechamiento objetivo que éstos presenten respecto al valorable para fijar, conforme a derecho, el justiprecio. AArrttííccuulloo 33..4400.. OObblliiggaacciióónn ddee uurrbbaanniizzaarr eenn llaass aaccttuuaacciioonneess
iinntteeggrraaddaass..
1. Los propietarios de terrenos tienen la obligación de sufragar la urbanización bien mediante la entrega de parcelas edificables resultantes de la ordenación, bien mediante su pago en metálico al urbanizador.
2. Los gastos a financiar por aquellos que hayan de materializar su derecho al aprovechamiento urbanístico en Unidades de Ejecución comprenden, en general, todos los necesarios para proceder al desarrollo urbanístico integral de la actuación de
modo que esta quede plenamente integrada en la malla urbana, conectada a las infraestructuras exteriores a la actuación, quedando así satisfactoriamente cubiertas las demandas que genere la dimensión, densidad e intensidad de uso de la