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Las ordenanzas municipales es un tipo de norma jurídica las cuales son dictadas por la máxima autoridad que es el Alcalde o Presidente Municipal, se aplican en los diferentes sectores de los municipios a los que pertenece.

Los proyectos inmobiliarios construidos por el Señor Juan Sosa se han localizado en el Cantón Quito, Provincia de Pichincha, por lo tanto se han acogido a las reglas técnicas de arquitectura y urbanismo que establece el Distrito Metropolitano de Quito. En el caso de la construcción de viviendas es indispensable considerar estas ordenanzas puesto que establecen diferentes parámetros con los que debe contar como son: el uso de suelo, accesos, salidas, cerramientos, cubiertas, normas para edificar, normas contra sismos etc.

Las ordenanzas clasifica los proyectos inmobiliarios de acuerdo al número de unidades de vivienda, y depende del número que se vaya a construir debe cumplir con ciertas normativas y especificaciones. La tabla No. 6 presenta la clasificación por numero de unidades de viviendas.

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TABLA No 6: CLASIFICACIÓN POR NÚMERO DE UNIDADES DE

VIVIENDA

Fuente: Investigación realizada

Elaborado Por: Gabriela Sosa Castro

De acuerdo a los requerimientos establecidos por el Registro Oficial del Distrito Metropolitano de Quito se han enumerado aquellos que influyen en el diseño y construcción de conjuntos residenciales y son (Distrito Metropolitano de Quito

2014):

Espacios construidos.-

El grupo A no requiere de áreas verdes ni áreas comunales construidas. Los grupos B, C, D, E y F tendrán un área no menor a 9.5 m2 (habitación y media batería sanitaria) para ser utilizada por el portero o conserje, o en su defecto, facilidades para servicios de guardianía externa en un área no

GRUPO UNIDADES DE VIVIENDA

A 2 a 6 B 7 a 10 C 11 a 20 D 21 a 40 E 41 a 70 F 70 o más

mayor a 5 m2 que deberá incluir medio baño. En caso de tener frente a dos vías se puede ubicar una guardianía en cada frente.

Áreas verdes.-

Se dotará de un área recreativa mínima de doce (12) metros cuadrados por unidad de vivienda. Estas áreas pueden ser, espacios cubiertos o abiertos con un lado mínimo de 3.00 m. en edificios en altura; y, con un lado mínimo de 6.00 m, en una relación máxima 1: 5 frente-fondo para conjuntos con desarrollo horizontal y combinados concentrados hasta en dos (2) cuerpos en los grupos B, C y D y hasta en cuatro (4) cuerpos en los grupos E y F susceptibles de implantarse equipamientos recreativos, En edificaciones con usos combinados residenciales, de comercio y oficinas la norma de 12 m2, de áreas verdes será aplicable únicamente para el uso residencial.

Áreas de circulación peatonal y vehicular.-

En los casos en que la morfología del lote impida la ejecución de la norma, la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda podrá autorizar el cambio de la norma. Los conjuntos tipo B, C, D, E y F deberán contar con diseños de curvas de retorno, accesos y salidas vehiculares claramente definidos. Las garitas de vigilancia no podrán obstaculizar la circulación peatonal o vehicular.

El diseño de las vías vehiculares sin continuidad o salida, en los conjuntos habitacionales tipo A, B, C, D, y F deberán disponer de una curva o facilidad de retorno al término de la misma, la pendiente máxima de diseño de la vía será del 15%. El diseño y tratamiento de calzadas y aceras podrá ser modificado por el proyectista sin disminuir el ancho normativo de la vía.

Características de los espacios residenciales.-

La profundidad de cualquier ambiente no será mayor a la proporción 1:5 con relación a las dimensiones de la ventana, en donde 1 es la dimensión menor de la ventana y, 5 es la profundidad máxima del local.

En caso de integrarse dos o más espacios, la profundidad de los mismos se considerará de forma autónoma o independiente a partir de cada una de sus respectivas ventanas.

En espacios de mayor profundidad, se podrá complementar el ingreso de luz natural directa o indirectamente a través de ventanas altas, lucernarios, claraboyas similares.

Las áreas utilizables de dormitorios incluyen el espacio para ropero, el mismo que si fuere empotrado, no será menor a 0,72 m2 de superficie en

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dormitorio 1 y de 0,54 m2 en los dormitorios adicionales, siempre con un fondo mínimo de 0,60 m.

Ningún dormitorio o batería sanitaria será paso obligado a otra dependencia o si la vivienda dispone de más de un dormitorio y sólo de una batería sanitaria, ésta será accesible desde cualquier local que no sea dormitorio. Cuando se requieran bodegas dentro de las viviendas, éstas no podrán disponer de baterías sanitarias completas o medias baterías. El área de la bodega no será mayor al área mínima de un dormitorio de servicio.

Baterías sanitarias en viviendas.-

Toda vivienda dispondrá como mínimo de una batería sanitaria que cuente con inodoro, lavabo y ducha. El área mínima para ducha será de 0,56 m2 con un lado mínimo libre de 0,70 m., y será independiente de las demás piezas sanitarias.

El lavabo puede ubicarse de manera anexa o contigua al cuarto de inodoro y ducha.

Áreas para lavado y secado de ropa.-

Toda vivienda dispondrá de un espacio para lavado y secado de ropa. En edificios de departamentos se deben disponer de espacios cubiertos individuales con un área mínima de 1.50 m2, lado mínimo de 1.00 m para viviendas iguales o menores a 120 m2; y, para todas las viviendas mayores a 120 m2 con un área mínima de 3.15 m2., lado mínimo de 1.50m., que pueden ser anexas a la cocina e incorporación de lavadoras y secadoras automáticas

Patio de servicio.-

Es un espacio abierto que es parte constitutiva de la unidad de vivienda, puede incluir la piedra de lavar o el área completa para lavado y secado de ropa. El patio de servicio no podrá exceder los 45 m2. El área mínima de nueve (9 m2) metros cuadrados para patio de servicio se mantendrá hasta edificaciones de tres (3) pisos. Cuando se trate de patios interiores en edificios multifamiliares de mayor altura, el lado menor de éstos deberá ser por lo menos igual a la tercera parte de la altura total del paramento vertical que lo limite. Considerando hasta 6 m. la dimensión mínima para el lado menor. Si esta altura es variable, se tomará el promedio.

El dormitorio de Servicio tendrá un área mínima de seis (6 m2.) metros cuadrados, este cumplirá las condiciones de iluminación y ventilación establecidas en la norma general y contará con una batería sanitaria.

Ventilación por medio de ductos en viviendas.-

Las baterías sanitarias, cocinas y otras dependencias similares, podrán ventilarse mediante ductos: En viviendas unifamiliares ductos de hasta 6,00 m. de longitud; el diámetro mínimo será de 0,10 m. con ventilación mecánica o en viviendas multifamiliares con alturas menores a 3 pisos, los ductos tendrán un área no menor a 0,04 m2. con un lado mínimo de 0,20 m., en este caso la altura máxima del ducto será de 6 m.

En viviendas colectivas de hasta cinco pisos, el ducto tendrá como mínimo 0,20 m2 y una altura máxima de 12,00 m. En caso de alturas mayores, el lado mínimo será de 0,60 m. con un área no inferior a 0,18 m2. libre de instalaciones.

Estructura en edificaciones residenciales.-

La estructura será sismo resistente, para edificios residenciales que superen los tres pisos de altura, los entrepisos entre diferentes unidades de vivienda deberán asegurar una pérdida de transmisión para ruido de impacto, igual a la indicada por el Código Ecuatoriano de la Construcción.

En caso de usar dispositivos especiales para alcanzar el aislamiento requerido, el proyectista y el constructor deberán probar fehacientemente la eficacia del sistema propuesto.

Instalaciones sanitarias, eléctricas y especiales en vivienda.-

Las instalaciones de aprovisionamiento y evacuación de agua serán en todo caso centralizadas. Cada departamento deberá tener su propio medidor de agua ubicado ya sea en una sala especial que se destine al equipo mecánico del edificio o en un lugar fácilmente accesible dentro de cada unidad de vivienda. En edificaciones o conjuntos habitacionales declarados en propiedad horizontal, se debe prever la instalación de medidores individuales; se permitirá la entrega de la licencia de habitabilidad teniendo un solo medidor, pero únicamente en la primera etapa de construcción. Las tuberías de evacuación de aguas servidas estarán diseñadas de tal manera, que cada departamento tenga su propia instalación hasta que empalme con la red general de colectores del edificio o con las columnas de bajantes en el caso de edificios en altura. Las instalaciones eléctricas serán igualmente centralizadas.