4. METHODS AND METHODOLOGY
4.2 RESEARCH METHODS
4.2.2 Framing analysis
4.2.2.1. Operationalising framing analysis in Chapter 6
Artículo 136. Zonas de Ordenación
Las Normas Particulares de las distintas zonas de ordenación urbanística en las que subdivide el suelo urbano del municipio, regulan las condiciones de su utilización conforme a lo establecido en el Reglamento de Planeamiento en su Art.46.
Zona de Casco Antiguo-CA
Zona Residencial Plurifamiliar-RP
Zona Residencial Unifamiliar-RU
Zona Industrial-I
Zona Terciario-T
Zona Equipamiento-D
Zona Verde Pública-DV
Zona de Infraestructuras Urbanas-DE-IS
Zona de Red Viaria-DV
Artículo 137. Zona Casco Antiguo (CA)
a) Ámbito.
Esta Norma se aplicará a las superficies grafiadas en los planos de calificación como zonas de Casco Antiguo (CA), y está constituido por el área correspondiente al núcleo o núcleos primitivos de población susceptibles de especial valoración histórica, artística y ambiental.
b) Carácter de zona.
Corresponde a superficies del núcleo primitivo de la población, cuya parcelación es muy irregular, desarrollada predominantemente en edificaciones Alineada a Vial-EAV y edificaciones adosadas, que constituyen la trama urbana característica del núcleo primitivo, y zonas de alto grado de consolidación, destinadas al uso predominante residencial unifamiliar.
c) Condiciones de diseño urbano
La tipología de edificación será Alineada a Vial-EAV, o sea, alineada a la calle y agrupada a
lo largo de la misma y viene definida por el fondo máximo edificable de 20 m.
Se podrán retranquear las edificaciones un máximo de 5 metros de la alineación de calle
siempre y cuando las medianerías vistas de los edificios colindantes sean tratados como fachadas por el propietario del solar en el caso de que existan o en caso contrario presente ante el Ayuntamiento compromiso escrito con los colindantes en el que se obliga a realizar el acabado de las medianerías.
Se podrá realizar edificación aislada cuando el Ayuntamiento aprecie que existen motivos
y condiciones para ello, debiéndose exigir en cualquier caso retranqueos mínimos a medianerías de 3 metros, permiso de los colindantes para realizar la edificación y compromiso del propietario del solar en el que se obliga a tratar las medianerías de los colindantes como fachadas exteriores de acuerdo con los criterios que para cada supuesto establezca el Ayuntamiento.
En los patios de parcela se permitirá la construcción de edificaciones auxiliares adosadas a
la edificación principal aisladas. Se podrán situar en el fondo de la parcela siempre que exista el permiso de los colindantes.
Se permitirán soluciones de Edificios Singulares con características de tipológicas o
estéticas distintas a las permitidas con carácter general, siempre y cuando mantengan los usos permitidos, la volumetría permitida y la altura máxima sólo se exceda por elementos accesorios de la edificación.
Este carácter de Edificio Singular deberá ser aplicado mediante Declaración expresa por el Pleno del Ayuntamiento y subsiguiente exposición al público de la edificación propuesta durante un período no inferior a 15 días, antes de la concesión definitiva de Licencia por
el Pleno del Ayuntamiento, esta exposición constará de maquetas o planos que proporcionen una idea clara de su imagen final y su adecuación al entorno.
En los patios de manzana que tengan parcelas cuyas dimensiones lo permitan podrán autorizarse Edificios Singulares siempre y cuando la parcela sobre la que se ubiquen disponga de un acceso directo a calle de al menos 4 metros de ancho en su punto más estrecho. La edificación se dispondrá de forma aislada con retranqueos mínimos a medianerías de 3 metros y de 4 metros al fondo de parcela.
d) Condiciones de aprovechamiento
Edificabilidad máxima 1m2c/m2s
Fondo máximo edificable: 20 metros medidos desde la alineación oficial.
Frente mínimo: 4 metros a vial público
Altura máxima: 2 plantas o 7 metros a la cara inferior del alero.
En calles o plazas con ancho igual o superior a 10 metros, se permitirán 9,5 metros de altura máxima o tres plantas.
En los casos en que la pendiente media del solar sea superior al 15%, se permitirá el escalonamiento de la edificación con un exceso máximo de 1,5 metros sobre la altura máxima permitida.
Se permite el aprovechamiento en bajo cubierta, siempre que esté vinculado a la vivienda
o uso de la planta primera, con las condiciones establecidas en la Sección 3.2.2.Artículo 73.
Se permiten los sótanos.
El porcentaje de ocupación sobre rasante será el resultante de la aplicación de la
condición de fondo máximo, por tanto en las parcelas con fondo inferior a 20 metros este porcentaje será del 100%, en las parcelas con fondo superior a 20 metros será proporcional a la superficie total de la parcela.
La ocupación bajo rasante podrá superar los 20 m de fondo máximo siempre que se
justifique su utilización exclusiva para aparcamiento.
Las edificaciones auxiliares de los patios de parcela tendrán una superficie máxima de 50
m2 y una altura máxima de 1 planta o 3 metros.
Se establece la obligación de disponer de una plaza por cada 100m2 de edificación en el
interior de cada parcela.
e) Condiciones de uso
Uso Mayoritario: Residencial Unifamiliar-RU
Usos Compatibles:
o Residencial Plurifamiliar-RP
o Terciario Comercial-TC en categorías 1 y 2 o Terciario Oficinas-TO en categorías 1, 2 y 3 o Terciario Hotelero-TH en categorías 1 y 2 o Terciario Recreativo-TR
o Industria-I en categorías 1 y 2 siempre y cuando no sean molestas para la vivienda o que, aun cuando estén calificadas como molestas, justifiquen adecuadamente el cumplimiento de cuantas medidas correctoras sean suficientes para no rebasar los umbrales mínimos de ruido, vibraciones y emisiones de cualquier tipo señaladas en estas Normas o en la legislación que le sea de aplicación.
f) Condiciones estéticas
La composición de los huecos de fachada deberá ser similar a la existente en la mayoría de las edificaciones antiguas, predominando la dimensión vertical. Las carpinterías exteriores se realizarán en madera, aluminio o acero con acabados en blanco, verde, marrón o negro, evitando los acabados metálicos o en colores disonantes con el resto de la fachada.
Las puertas de garaje, cocheras y almacenes y las carpinterías de ventanas y balcones serán de madera, aluminio o acero, deberán ir pintadas en color acorde con los acabados de la fachada y se abrirán sin invadir la vía pública.
Las fachadas y zócalos exteriores deberán acabarse únicamente con los materiales siguientes:
Ladrillo visto en tonos similares a los de las edificaciones antiguas.
Mampostería de bolos o canto rodado de tonos rojizos.
Placados pétreos
Enfoscado de mortero liso con cal o pintura de arenas blanco o crema y revoco monocapa.
Las medianerías vistas se deberán tratar de idéntica forma que las fachadas de cada edificación en cuanto a materiales, color y textura.
Quedan prohibidas las cubiertas planas debiendo ser todas inclinadas permitiéndose únicamente azoteas en la vertiente de cubierta del patio de parcela o de manzana.
El acabado de cubierta debe ser siempre en color rojo, ocre o terroso pudiéndose realizar en
teja curva o plana, cerámica o de hormigón.
Los canalones se conectarán a las bajantes que verterán a la arqueta interior de la edificación.
La máxima inclinación de cubierta será de 35º sexagesimales.
Quedan prohibidos los cuerpos volados cerrados, únicamente se permitirán cuando ya existan en la misma fachada dentro del tramo de calle definido por la manzana en la que se ubique.
Los balcones y terrazas tendrán un saliente máximo igual al 5% del ancho de la calle sin poder
sobrepasar en ningún caso el ancho de 0,50m. .
Los aleros tendrán un saliente máximo de 0,80cm.
g) Instalaciones y elementos singulares de la edificación
Se prohíbe la ubicación de placas solares, tuberías, depósitos y antenas en las fachadas con
visibilidad desde y a las vías públicas.
Los depósitos deberán estar recogidas dentro de la envolvente del edificio y se les dará un tratamiento unitario dentro del proyecto en el caso de que sean elementos vistos.
Los aparatos de aire acondicionado no se podrán situar en las fachadas ni en los balcones y
terrazas, salvo que tengan una barandilla opaca que las oculte. En el caso de obras de nueva planta, la climatización será centralizada, debiéndose situar en patios interiores cerrados o en el espacio de la planta de cubierta que no constituye buhardilla.
Las placas solares deberán conseguir la integración en cubierta, manteniendo las mismas condiciones de composición de la edificación.
Las chimeneas deberán ser de materiales acordes con los de la edificación. En ningún caso se
permiten los materiales reflectantes.
Será obligatorio, para edificios de nueva planta, la instalación de una única antena,
centralizando el servicio para todo el edificio.
Quedan prohibidas las antenas parabólicas individuales en fachada.
Artículo 138. Zona Residencial Unifamiliar (RU)
a) Ámbito
Esta Norma será de aplicación en las superficies grafiadas en los planos de ordenación como Zonas Residenciales Unifamiliares.
b) Carácter de la zona
Corresponde a aquellas superficies de dominio privado que se desarrollan en su mayoría bajo régimen de edificación Aislada-EA y se destinan predominantemente a usos de vivienda unifamiliar.
c) Grados y condiciones de aprovechamiento
En función del tamaño mínimo de parcela, se establecen los siguientes grados:
Grado Superficie mínima de parcela m2 Frente Mínimo metros Edificabilidad neta m2c/m2s % Ocupación máxima de parcela Superficie máxima edificable m2 Superficie máxima por planta m2 RU-1 150 6 1,00 60 135 90 RU-2 250 10 0,80 50 200 125 RU-3 350 10 0,60 40 210 140 RU-4 500 15 0,45 35 225 175 RU-5 800 20 0,40 30 320 240 RU-6 1.000 25 0,40 25 400 250
Altura máxima: será de 2 plantas o 7 metros, medido a la cara inferior del alero, en el centro de la edificación según perfil transversal.
En los casos en que la pendiente media del solar sea superior al 15% según perfil transversal, se permitirá el escalonamiento de la edificación con un exceso máximo de 1,5 metros sobre la altura máxima permitida.
Se permite la utilización abuhardillada de la planta de cubierta con las condiciones establecidas en la Sección 3.2.2.Artículo 73.
Salientes: serán libres, a excepción de los casos con fachada alineada a calle, en los que
Se establece la obligación de disponer de una plaza por cada 100m2 de edificación en el interior de cada parcela.
d) Condiciones de tipología y diseño urbano
Se establecen las siguientes condiciones para cada tipología:
Grado 1º:
Abierta y agrupada con retranqueos a calle de acceso y resto de linderos de 3 m.
Cuando existan parcelas mayores de 250 m2 se podrán realizar edificaciones aisladas.
Se podrá prescindir del retranqueo a calle cuando se realice en la totalidad del tramo de
calle correspondiente a la manzana.
Se establece un subgrado RU-1A, correspondiente a las manzanas de Residencial La
Ciudadela enclavadas dentro de la UA-30 del Plan vigente, en cuyas parcelas vacantes las características estéticas y de diseño deberán ajustarse a las existentes en las manzanas ya construidas.
Grados 2º y 3:
Abierta y aislada con retranqueos a calle de acceso y resto de linderos de 3 m.
Abierta y agrupada siempre y cuando se mantenga el retranqueo de tres metros a calle y
a los linderos de las parcelas en las que ya existen edificaciones aisladas o retranqueadas y a las que, sin existir edificación previa, no se precisa adosar con medianerías la edificación y exista acuerdo del colindante o colindantes mediante escrito ante el Ayuntamiento de que permita la edificación en medianerías, salvo que el planeamiento determine explícitamente la disposición de las viviendas en las parcelas, mediante soluciones adosadas o pareadas y no queden medianerías vistas.
Se permitirán soluciones de conjuntos integrados en los términos que regula el apartado
i).
Grados 4º, 5º Y 6º:
Abierta y aislada con retranqueos a calle de acceso y resto de linderos de 3 m
Se podrán parear las edificaciones en cualquier tipo de parcelas cuando se presente
proyectos conjuntos de edificación o exista permiso expreso del colindante.
Se podrán realizar viviendas adosadas, con parcela inferior y zonas comunes siempre y cuando el número total de viviendas y la superficie de parcelas en su conjunto sean equivalentes a lo fijado por la ordenanza correspondiente, justificándolo mediante Estudio de Detalle que se podrá tramitar conjuntamente con el Proyecto de Edificación.
Se permitirán soluciones de conjuntos integrados en los términos que regula el apartado
i).
e) Condiciones de uso
Uso Mayoritario: Residencial Unifamiliar – RU, se admiten como usos auxiliares de la edificación residencial los de piscinas, pistas deportivas y Garajes.
Usos Compatibles:
o Terciario Comercio-TC en categorías 1 y 2 o Terciario Oficinas-TO en categorías 1, 2 y 3 o Terciario Hotelero-TH en categorías 1 y 2 o Terciario Recreativo-TR
o Dotacional Equipamiento-DE en todas sus categorías.
Usos prohibidos
o No se permite la construcción de frontones dentro de las parcelas en los grados RU-1 y RU-2.
o Se prohíbe la construcción de pozos ordinarios artesanos o de cualquier otra cla- se, para extracción de aguas por particulares, ni su explotación, perteneciendo este derecho de modo exclusivo a la entidad promotora, o a la Comunidad de Propietarios, en su caso.
o Se prohíbe la construcción de pozos negros, fosas sépticas o sistema alguno por el cual las aguas residuales sean absorbidas por el terreno, para evitar contamina- ciones de las aguas subterráneas.
o Queda prohibida la colocación de anuncios, postes o castilletes para depósito de agua u otros usos.
o La superficie de parcela no ocupada por la edificación, se considera afectada de modo permanente al uso libre de superficies verdes o deportivas privadas sin que pueda ser destinada a otros usos, ni parcelada ni vendida con independencia de la totalidad del solar que incluye la construcción levantada.
f) Movimiento de tierras en parcelas
La alteración de la fisonomía original de las características fisiográficas de las parcelas estará sujeta a las siguientes limitaciones:
La alteración de los niveles del terreno en los linderos no podrá ser superior a 1m.
Los frentes de parcela que den a vía pública mantendrán los niveles de la misma con un margen superior o inferior de 1 m.
Los taludes o aterrazamientos no podrán superar una pendiente máxima de 30º, a menos de
que se trate del terreno original.
g) Condiciones estéticas
La composición arquitectónica de los edificios será libre, pero se tendrán en cuenta las afecciones exteriores que comporta la cercanía de aquellas manzanas que colindan al casco antiguo o que están comprendidos dentro de la panorámica de vistas que se protege específicamente en el Catálogo del Plan, de tal modo que estos edificios quedan obligados a cumplir las condiciones estéticas propias de la Zona de Casco Antiguo.
Se establece la excepción del subgrado RU-1A cuyas características estéticas serán las definidas por la edificación ya existente.
En todo caso quedan prohibidos los siguientes materiales de acabados:
En fachada, la piedra pulimentada, las plaquetas de colores llamativos, las plaquetas
vitrificadas y las pinturas de color disonante.
La disposición de caminos particulares de acceso a las viviendas en su punto de arranque desde la calle, mantendrá el criterio estético de ésta y tendrá adecuadas condiciones de visualidad de tráfico.
No se podrán establecer elementos de edificación y ornato que no sean acordes con la
estética general de la edificación y el paisaje.
Las superficies libres de parcela estarán ajardinadas, al menos en el 50%, procurándose que
las especies vegetales no requieran gastos de agua innecesarios, exigiéndose que los proyectos de edificación contemplen este aspecto de ajardinamiento.
h) Conjuntos Integrados
Los conjuntos integrados en zonas residenciales se podrán desarrollar con libertad de diseño de tal forma que:
El aprovechamiento total del Conjunto será igual a la suma de los aprovechamientos de las
parcelas que lo integren.
Estarán formados por la agrupación de, al menos, cuatro parcelas de la superficie mínima asignada a su Grado.
Se procurará que ocupen manzanas completas, evitando que en una misma manzana
coexistan Conjuntos Integrados con parcelas independientes.
Cada Conjunto Integrado dispondrá al menos de un acceso al interior desde la calle con una
dimensión mínima de 7 metros que sea suficiente para garantizar el paso simultáneo de dos vehículos y que garantice el acceso de los sistemas de extinción de incendios y las evacuaciones de urgencia.
Las tipologías podrán ser adosadas o agrupadas en horizontal o en vertical, sin superar en ningún caso la altura máxima.
Se permiten los sótanos para el uso de Garajes.
Para el control de acceso se permite realizar cerramientos opacos en todo el límite exterior
del Conjunto Integrado.
Deberá constar ante el Ayuntamiento la regulación jurídica del conjunto a los efectos de la conservación del medio urbano interior del mismo.
Deberán justificarse las condiciones de diseño de Urbanización establecidas para el Conjunto.
Artículo 139. Zona Residencial Plurifamiliar (RP)
a) Ámbito
Esta Norma será de aplicación en las superficies grafiadas en los planos de ordenación como Zonas Residenciales Plurifamiliares.
b) Carácter de la zona
Corresponde a superficies edificables de dominio privado desarrolladas en régimen de edificación Alineada a Vial-EAV y Aislada-EA, exenta o adosada con destino a vivienda plurifamiliar.
h) Condiciones de aprovechamiento
Edificabilidad máxima: 1 m2c/m2s
No se señala parcela mínima.
Altura máxima: 5 plantas o 15 metros. En los casos en que la pendiente media del solar
sea superior al 15%, se permitirá el escalonamiento de la edificación con un exceso máximo de 1,5 metros sobre la altura máxima permitida.
Se permite la utilización abuhardillada de la planta de cubierta con las condiciones establecidas en la Sección 3.2.2.Artículo 73
Se establece la obligación de disponer de una plaza por cada 100m2 de edificación en el
interior de cada parcela.
c) Condiciones de tipología y diseño urbano
Tipología de edificación: Alineada a Vial-EAV y Aislada Exenta o Adosada
Salientes máximos de balcones y terrazas:
o Edificación Aislada-EA: libre.
o Edificación Alineada a Vial-EAV: menor del 5% del ancho de la calle sin sobrepasar en ningún caso el ancho de la acera.
o Los aleros máximos serán de 0,80 m.
d) Condiciones de uso
Uso Mayoritario: Residencial Plurifamiliar - RP
Usos Compatibles:
o Residencial Plurifamiliar–RP como Conjunto Integrado (apartado i)) o Terciario Comercio-TC en categorías 1 y 2
o Terciario Oficinas-TO en categorías 1, 2 y 3 o Terciario Hotelero-TH en categorías 1 y 2 o Terciario Recreativo-TR
o Dotacional Equipamiento-DE en todas sus categorías.
o Industria-I en categorías 1 y 2 siempre y cuando no sean molestas para la vivienda o que, aun cuando estén calificadas como molestas, justifiquen adecuadamente el cumplimiento de cuantas medidas correctoras sean suficientes para no rebasar los umbrales mínimos de ruido, vibraciones y emisiones de cualquier tipo señaladas en estas Normas o en la legislación que le sea de aplicación.
e) Condiciones estéticas
La composición de la fachada será libre.
Las puertas de garaje, cocheras y almacenes deberán ir pintadas en color acorde con los acabados de la fachada y abrirán sin invadir la vía pública.
Las fachadas exteriores deberán acabarse únicamente con los materiales siguientes:
Ladrillo visto en tonos similares a los de las edificaciones antiguas.
Enfocado de mortero liso con cal o pintura de arenas blanco o crema.
Quedan prohibidos los acabados de cubierta en fibrocemento, a excepción de la de los edificios de almacenes agrícolas y las edificaciones auxiliares de los patios de parcela o manzana que po- drán ser de fibrocemento color rojo.
Se podrán hacer petos de balcón en material cerámico con acabados similares a los de fachada. Los canalones se conectarán a las bajantes que verterán a la arqueta interior de la edificación. Artículo 140. Zona Industrial (I)
a) Ámbito
Se aplicará esta ordenanza en las superficies grafiadas en el plano de ordenación como zonas industriales (IN)
b) Carácter de la zona
Corresponde a superficies edificables de dominio privado que se desarrollan bajo régimen de edificación Aislada-EA o Alineada a Vial-EAV y se destinan predominantemente a uso de industria- taller, almacenes o comercial.
c) Condiciones de tipologías y diseño urbano