Organic Substrate Sampling and Characterisation

Por escritura pública otorgada en esta ciudad ante un Notario de Fe Pública, en 16 de mayo de 1976, registrada el mismo día en la Oficina de Derechos Reales, Salvador Venturini vende una casa a Juan Apaza Colque en la suma de $b. 350.000.- y demás condiciones que aparecen en la escritura de referencia. En la cláusula tercera, el vendedor se reserva el derecho de rescatar el inmueble vendido, ofreciendo restituir en su oportunidad el precio recibido, los gastos hechos legítimamente para la venta, los gastos hechos en las

reparaciones y dentro de los límites del aumento y de los que hayan incrementado el valor de la casa. En resumen ambos contratantes reconocen el pacto de retroventa o rescate. Juan Apaza Colque, comprador del inmueble indicado se encuentra en plena y pacífica posesión. Más tarde, el vendedor Salvador Venturini, o sea, en el mes de mayo del año 1979, interpone demanda ordinaria contra Juan Apaza Colque, pidiendo la devolución de la casa vendida, en cumplimiento del pacto de rescate, acompañando al efecto un depósito judicial por $b. 400.000.-, $b. 350.000.- como devolución del precio y $b. 50.000.- por los gastos ocasionados.

El demandado contesta la demanda y opone las excepciones de falsedad, ilegalidad, improcedencia y caducidad de la demanda; falta de acción y derecho en el demandante. Trabada la relación procesal, como resuelve esta controversia.?

RESPUESTA

La compraventa sujeta al régimen general de los contratos, posiblemente es la que más puede ser objeto de diversas modalidades, porque de conformidad con lo previsto por los Arts. 585, 586, 587, 588, 594, 597, 601 y otros, puede hacerse pura y simplemente, o bajo de condición, sea suspensiva o resolutiva. Puede también tener por objeto dos o muchas cosas alternativas, así como puede haber compraventa "a remere", o sea con pacto de rescate o retroventa, tal como determina el Art. 641 del Código Civil en vigencia.

Como el planteamiento al que se da respuesta y consiguiente solución, se refiere a la venta con pacto de retroventa o pacto de rescate, como llama el Código Civil vigente,

previamente nos referiremos a esta última institución jurídica, a fin de configurarla debidamente.

Se llama pacto de retroventa o pacto de rescate, al contrato por el cual el vendedor se reserva el derecho de volver a comprar la cosa vendida, ya por el mismo precio que por ella recibió, ya por otro precio determinado o que deba determinarse, dentro de un plazo

convenido.

Sin referirnos a otros aspectos concernientes a su historia, donde aparece clara la figura clásica del pacto de retroventa, es en el Derecho Romano, muy especialmente en el Digesto pág. 12 XIX. Ley 5a. y en el Código de Justiniano (L 2a. Libro IV Título LIV y Ley 7a. Libro IV Título LIV).

En cuanto se refiere a su naturaleza jurídica se conocen dos teorías: una que sostiene que el pacto "a remere" es un contrato principal de compraventa subordinado a una condición resolutoria, que al cumplirse resuelve el contrato. En cambio, la segunda teoría sostiene que se trata de "una obligación condicional resolutoria nacida accesoriamente de un pacto añadido en virtud de la cual no queda automáticamente resuelto el contrato principal, como sucede en el caso anterior, sino que nace un derecho personal para exigir la resolución". Los tratadistas modernos de derecho privado, se inclinan favorablemente por la segunda teoría y afirman que la retroventa es una "oferta de reventa que hace el comprador y que es aceptada por el vendedor en su declaración de voluntad, dando lugar entonces a la

conclusión del negocio".

Examinadas las posiciones anteriores, notamos que todas ellas adolecen de un

inconveniente, porque al ejercitar la retroventa, no se trata de dar nacimiento a un nuevo contrato, sino más bien de destruir al anterior. "No hay contractus, sino distractus". Un aspecto de importancia que debe hacerse constar, es que el pacto de retroventa debe expresarse nítida y claramente en el mismo contrato, porque de lo contrario no tendría valor alguno frente a terceros.

De todas maneras y teniendo en cuenta lo afirmado, el pacto de rescate debe considerarse como una institución jurídica suigéneris.

La importancia del contrato de venta con pacto de rescate, es que generalmente sucede con los propietarios que no tienen dinero y no quieren desprenderse del inmueble. En otros términos, el vendedor mantiene las esperanzas de recuperar el bien vendido dentro del plazo estipulado o del determinado por la Ley. Por su lado, el comprador aspira también quedarse definitivamente con el bien, siempre que el vendedor no ejercite su derecho de retraer la cosa vendida.

El derecho que tiene el vendedor de rescatar el bien, debe ejercitarse dentro de un plazo establecido en el contrato, sin que se pueda sobrepasar el determinado por la Ley. En el antiguo derecho francés, la facultad de retroventa podía durar 30 años. Posteriormente tanto el Código Francés como el nuestro de 1830, concedían el plazo de cinco años y si se

estipuló por un término mayor se reducía a este último. Al presente, el Art. 642 del Código Civil, concede el término de dos años para rescatar el inmueble y si las partes acuerdan uno mayor, se reduce al término legal. Es perentorio e improrrogable.

Igualmente es de importancia hacer constar que el plazo para interponer la acción de retroventa, no es similar a la prescripción porque no es susceptible de interrupción, menos de suspensión. Vencido el plazo, se produce de pleno derecho la caducidad para ejercitar el acto de rescate, por sólo el transcurso del tiempo, sin necesidad de ningún requerimiento. De conformidad con lo previsto por el Art. 644 del Código Civil el derecho de rescate caduca si dentro del término fijado por el Art. 642 del citado Código, el vendedor no reembolsa al comprador el precio y los gastos que se señalan en el Art. 645, una vez que sean liquidados. El comprador se hace irrevocablemente propietario de la cosa.

El término fijado por la Ley corre contra toda persona, aún contra el menor, salvo el recurso contra el tutor, por no haber ejercitado la acción de retroventa.

La acción de retroventa o rescate puede ejercitarla el vendedor también sus herederos en virtud de lo establecido por los Arts. 1059, 1089 y 1094 del Código Civil.

La acción de retroventa importa una medida de conservación de patrimonio; por ello, este derecho, pueden ejercitar los tutores o curadores, aún tratándose de incapaces o

desprovistos de discernimiento. Por el menor sometido a la tutela, será el tutor quien representándolo, asuma personería e interponga la demanda de retroventa, dentro del término establecido por la Ley.

El Art. 1446 del Código Civil, permite al acreedor interponer la acción pauliana y pedir se revoquen los actos de disposición del patrimonio pertenecientes al deudor. En consecuencia si el que pudiendo retraer la cosa vendida, no lo hace con ánimo de perjudicar a su

acreedor, éste puede interponer la acción pauliana para conseguir que el bien vendido con pacto de retroventa, se reincorpore al patrimonio del vendedor para solventar la obligación contraída.

El Art. 641 del Código Civil prescribe que la venta con pacto de rescate, concede al vendedor el derecho de rescatar la cosa vendida, etc., etc.

La norma legal citada parece que al legislar la "cosa vendida" se refiere también a bienes muebles. Sin embargo, el 642 del mismo Código, aclara en sentido de que el pacto de rescate comprende también a bienes muebles, pero el plazo es sólo de un año, vencido ese término el comprador de los muebles queda irrevocablemente propietario de los mismos. En lo que concierne al contenido del Art. 646 del Código Civil, nos permitimos transcribir la opinión del Dr. Carlos Morales Guillén, quien expresa: "La oponibilidad enunciada y no explicada en el Art. 646, parece derivar del criterio de algunos autores (Gomez de La Serna, citada por Scaevola) que estiman que el retracto puede ser demandado contra un tercer adquirente, sólo en el caso de haberse prohibido al comprador la enajenación de la cosa por el contrato, criterio extraño para todas las legislaciones que permiten que la cosa vendida con pacto de retroventa, puede ser libremente enajenada, sujeta naturalmente a los efectos del principio de que nadie puede transmitir más derechos del que tiene garantizado por la inscripción en el Registro".

Corresponde al tercer adquirente como en cualquier compraventa normal, informarse del contenido y los alcances de los derechos de su vendedor. Lo mismo puede decirse de todos los subadquirentes si estos resultan ser varios".

En los contratos de venta con pacto de retroventa, los acreedores del vendedor, no pueden hacer embargar el bien vendido y sujeto al pacto de rescate; lo único que pueden interponer es una acción oblicua y cuando la cosa vendida regrese al patrimonio del vendedor

embargar recién.

Otro aspecto fundamental de la retroventa, es que el comprador, desde la celebración de la venta, es propietario y ejerce todos los derechos mientras subsista ese estado o mejor mientras la retroventa no funcione.

Sin embargo de lo anotado, puede suceder que el bien sujeto a retroventa, está arrendado, caso en el que el comprador no puede desahuciarlo, y por el contrario tiene la obligación de respetar el arrendamiento, celebrado por el vendedor con anterioridad a la compra-venta. Así ligeramente examinada la institución jurídica del pacto de rescate o retroventa, corresponde contestar y resolver el caso planteado.

Según el planteamiento, Salvador Venturini, por escritura pública de 16 de mayo de 1976, registrada el mismo día en Derechos Reales vende una casa a Juan Apaza Colque en la suma de $b. 350.000.-, reservándose en la cláusula tercera el derecho de rescatar el inmueble vendido, ofreciendo restituir el precio recibido, más los gastos legítimamente hechos con motivo de la venta, y otros por reparaciones, etc., etc.

Si bien en la escritura de referencia se hace constar el pacto de rescatar, en cambio de conformidad con lo previsto por el Art. 642 del Código Civil, ese derecho hay que

ejercitarlo dentro de los dos años indicados, término que es improrrogable y perentorio, tal como determina el Art. 643 del mismo Código.

En consecuencia, la acción de retroventa interpuesta por Salvador Venturini en el mes de mayo de 1979, ha sido presentada cuando dicho plazo había caducado de pleno derecho el 16 de mayo de 1978, y de esa manera el comprador Juan Apaza Colque, irrevocablemente queda como propietario legítimo del inmueble indicado.

Teniendo en cuenta las normas legales indicadas, en sentencia la acción interpuesta, debe declararse IMPROCEDENTE.