3. La tramitación de la delimitación de estas áreas se ajustará a lo prevenido en el artículo 180, siendo aplicable también, a los efectos previstos en el número anterior, lo dispuesto en el apartado 3 del citado artículo.
4. La Comunidad Autónoma, subsidiariamente o por acuerdo con el municipio implicado, podrá ejercer la delimitación de áreas o el derecho de tanteo y retracto a que se refiere este artículo.
Artículo 186. Adjudicación de viviendas
Las viviendas adquiridas en el ejercicio del tanteo y retracto por la administración serán adjudicadas mediante concurso entre quienes, no poseyendo otra vivienda, reúnan los demás requisitos establecidos por el régimen de protección pública aplicable.
Artículo 187. Derechos de tanteo y retracto en el suelo de núcleo rural
1. Las transmisiones onerosas de terrenos, edificaciones y construcciones incluidas en el ámbito de los núcleos rurales catalogados de acuerdo con la presente Ley quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Comunidad Autónoma de Galicia y el ayuntamiento donde aquéllas se ubiquen. En cualquier caso, el ejercicio de estos derechos por la Comunidad Autónoma será preferente sobre el de la Administración municipal.
2. El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se ajustará a lo dispuesto en este capítulo, debiendo en este caso efectuarse las notificaciones de la transmisión, además de al ayuntamiento, al conselleiro competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
TÍTULO VI. Intervención en la edificación y uso del suelo y disciplina urbanística
CAPÍTULO I. Fomento de la edificación
Artículo 188. Deber de edificar los solares
1. Los propietarios de solares y de construcciones en ruina o inadecuados deberán emprender la edificación en los términos establecidos en la presente Ley.
2. En el suelo urbanizable y en el suelo urbano no consolidado, el plazo para el cumplimiento del deber de edificar comenzará a contarse desde la conversión de los terrenos en solares.
3. Por lo que respecta al suelo urbano consolidado, el plazo para el cumplimiento del deber de edificar comenzará a contarse desde la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que contenga su ordenación detallada, aunque los terrenos no reúnan la condición de solar. En este último caso, el deber de edificar abarca también la obligación de dotar a la parcela de los elementos de urbanización necesarios para que se convierta en solar.
4. El deber de edificar y las disposiciones contenidas en el presente capítulo afectan igualmente a los propietarios de las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen, quienes deberán emprender la edificación en los plazos señalados en la presente Ley. En caso de que el planeamiento prohíba la sustitución total o parcial de las edificaciones existentes o imponga la conservación de determinados elementos o su rehabilitación integral, el deber de edificar se entenderá como deber de rehabilitar, respet ando, al materializarse los correspondientes aprovechamientos urbanísticos, los elementos dotados de protección.
Artículo 189. Plazos para edificar o rehabilitar
1. Los plazos aplicables para el cumplimiento del deber de edificar o rehabilitar serán lo s fijados por el planeamiento general o de desarrollo en función de la clasificación y calificación del suelo y de las circunstancias específicas que concurran en determinadas áreas o solares, que serán apreciadas de forma motivada, siendo el plazo, en su defecto, de dos años.
Los plazos que se fijen para cumplir los deberes de edificación de las viviendas con protección pública no podrán ser superiores a los que se fijen para edificar las viviendas libres.
2. La administración podrá conceder prórrogas con una duración máxima conjunta de un año, a petición de los interesados, por causas justificadas y de forma motivada. No obstante lo anterior, no podrán concederse prórrogas para construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección si ya se hubieran otorgado licencias para construir la mitad de la edificabilidad residencial destinada a vivienda libre prevista en el polígono en que se ubique el solar.
Modificado por art. único.8 de Ley 6/2008, de 19 junio.
Artículo 190. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de edificar o rehabilitar
1. Si venciese el plazo concedido para cumplir los deberes de edificar o rehabilitar, incluidas sus eventuales prórrogas, el ayuntamiento decretará la inscripción obligatoria en el registro de solares. Transcurridos dos años desde la inscripción sin que se haya dado cumplimento al deber de edificar o, en su caso, de rehabilitar, el ayuntamiento decretará la edificación forzosa del solar, la rehabilitación forzosa del inmueble o, en su caso, su expropiación, bien de manera directa o a través de un particular, denominado agente edificador, de conformidad con las reglas establecidas en los artículos siguientes.
2. Si el ayuntamiento no adoptase las medidas a las que hace referencia el apartado anterior transcurrido un año desde que tuviera dicha obligación, el Consello de la Xunta de Galicia, previo requerimiento exigido por el artículo 208 de la Ley 5/1997, de Administración local de Galicia, podrá decretar, según corresponda, la inscripción obligatoria en el registro de solares, la edificación forzosa del solar, la rehabilitación forzosa del inmueble o, en su caso, su expropiación, bien de manera directa, a través de la consellaría que tenga las competencias en materia de vivienda o mediante los organismos o entidades dependientes de la misma, bien a través de un particular, denominado agente edificador, de conformidad con las reglas establecidas en los artículos
siguientes.
Modificado por art. único.9 de Ley 6/2008, de 19 junio.
Artículo 191. Actuación directa y a través de una sociedad urbanística
1. La administración urbanística podrá aprobar programas de edificación forzosa, de forma simultánea al planeamiento que contenga la ordenación detallada, en los que se delimiten áreas prioritarias a los efectos de la edificación forzosa.
La Comunidad Autónoma podrá celebrar convenios con los ayuntamientos a fin de colaborar en la gestión de los programas de edificación forzosa.
También se podrán aprobar programas de rehabilitación con el mismo contenido y determinaciones, en los que se regule la gestión de edificios que, de acuerdo con el planeamiento, deban ser objeto de rehabilitación integral o en los que deban conservarse algunos elementos.
2. Cuando se incumpla el deber de edificar en algún terreno incluido en dichas áreas, la administración podrá expropiarlo a fin de asumir la edificación, o bien encomendar a una sociedad urbanística pública el desarrollo de la actuación. En este último caso, la sociedad urbanística actuará como beneficiaria de la expropiación y asumirá frente a la administración el deber de edificar en los plazos que se fijen en el convenio que regule la actuación, que en ningún caso podrán ser más largos que los otorgados inicialmente al propietario.
3. La administración notificará al propietario del terreno la iniciación del procedimiento, concediéndole un plazo de veinte días para formular alegaciones, y a la vez ordenará su anotación en el registro de la propiedad, en los términos de la legislación aplicable.
4. Concluido el trámite de audiencia, el ayuntamiento aprobará, en su caso, la actuación o el convenio que la regule, en caso de que vaya a asumirla una sociedad urbanística pública.
5. La expropiación podrá tramitarse por el procedimiento de tasación conjunta.
6. Una vez ocupado el inmueble, comenzarán a computarse los plazos fijados para solicitar licencia y para proceder a la edificación. Asimismo se inscribirá la transmisión en el registro de la propiedad, aplicándose lo previsto en su normativa específica para la inscripción de las adjudicaciones de solares en régimen de venta forzosa.
Artículo 192. Actuación a través de un agente edificador
1. Cualquier particular con capacidad suficiente para asumir las responsabilidades previstas en este precepto podrá colaborar con la administración en la garantía del cumplimiento del deber de edificar e instarla a que ejercite la expropiación para adquirir el solar no edificado, siempre que asuma la obligación de solicitar licencia de obra en el plazo máximo de tres meses a contar desde la fecha en que esté resuelta la disponibilidad del terreno.
notificará al propietario del terreno, concediéndole un plazo de veinte días para efectua r alegaciones, y ordenará su anotación en el registro de la propiedad en los términos de la legislación aplicable.
3. Transcurrido el citado plazo, el ayuntamiento deberá resolver en el plazo de un mes acerca de la aprobación de la solicitud de edificación forzosa. Si en dicho plazo no se notifica resolución expresa, se podrá entender desestimada la solicitud.
4. Se aplicarán los apartados 5 y 6 del artículo anterior.
Artículo 193. Concurrencia de distintas iniciativas
Cuando un particular presente una solicitud al amparo de lo previsto en el artículo anterior, la administración podrá optar por gestionar ella misma la actuación, aplicando el artículo 191 de la presente Ley, o convocar concurso público en plazo no superior a tres meses desde la solicitud. La administración valorará las distintas propuestas teniendo presente entre otros factores el precio y el régimen de las viviendas resultantes. A este efecto, se podrá otorgar un plazo a los solicitantes para que mejoren su solicitud o hagan proposiciones acerca de los factores que la administración estime más importantes. La administración urbanística decidirá acerca de las solicitudes presentadas en el plazo de un mes, salvo que se haya optado por permitir su mejora o nuevas proposiciones, en cuyo caso se ampliará a un mes más.
CAPÍTULO II. Intervención en la edificación y uso del suelo
SECCIÓN 1ª. Licencias
Artículo 194. Licencias urbanísticas
1. La licencia urbanística tiene por finalidad comprobar que los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo proyectados se ajustan al ordenamiento urbanístico vigente. Asimismo, para la concesión de la licencia se verificará si el aprovechamiento proyectado se ajusta al susceptible de apropiación y si las obras y usos proyectados reúnen las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.
2. Estarán sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fuesen procedentes de acuerdo con la legislación aplicable, los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública, los cierres y vallados de fincas y los demás actos que se señalen reglamentariamente.
3. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones exigirán para la contratación de los respectivos servicios las licencias que en cada caso resulten precisas.