Physical parameters for the precedence effect

Artículo 7.3.17. Superficie edificada por planta, superficie edificada total, superficie útil, superficie edificable y coeficiente de edificabilidad neta.

1. Superficie edificada por planta es la superficie comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas de edificación.

2. Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.

3. Superficie útil es la superficie comprendida en el interior de sus paramentos verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.

la conjunción de las determinaciones de posición, forma y volumen sobre la parcela o bien con el coeficiente de edificabilidad.

5. Coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total edificable y la parcela neta, es decir con exclusión de todos los espacios públicos, en la que ha de situarse la edificación. El coeficiente de edificabilidad se indicará mediante la fracción que exprese la relación de metros cuadrados de superficie edificada total (m²t) por metro cuadrado de la superficie neta de parcela (m²s).

Artículo 7.3.18. Cómputo de la superficie edificada.

Salvo que las normas de zona establezcan otros, para el cómputo de la superficie edificada se seguirán los criterios siguientes.

1. Con carácter general computará íntegramente (100%) la superficie cubierta y completamente cerrada sea cual sea su uso o materiales de cerramiento, excepto las salvedades que se especifican en los apartados siguientes.

2. No se computará como superficie edificada la de los soportales de uso público, pasajes de acceso a espacios libres públicos, los patios interiores de parcela que no estén cubiertos aunque estén cerrados en todo su perímetro y las cubiertas en las condiciones establecidas en este Título, las plantas bajas porticadas, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas, los elementos ornamentales en cubierta, y la superficie bajo la cubierta si carece de posibilidades de uso, o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio.

3. Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores y otros análogos, así como las edificaciones auxiliares en plantas sobre rasante. No obstante, los cuartos integrados en la edificación principal o como edificación auxiliar en la parcela que se destinen a albergar centros de transformación de energía eléctrica que vengan exigidos por la compañía suministradora del servicio público, no computarán como edificabilidad lucrativa, contando con un tratamiento análogo a la edificabilidad de los equipamientos públicos.

4. La superficie edificada de espacios exteriores privativos volados tales como terrazas, porches, lavaderos, tendederos, etcétera, computarán íntegramente a efectos de edificabilidad. En todo caso, los espacios libres exteriores descubiertos (terrazas, tendederos) vinculados a los áticos o a otras plantas no computarán a efectos de edificabilidad.

5. Cómputo de sótanos. No computarán, como superficie construida, aquellas dependencias situadas en planta sótano que sean destinadas a los siguientes usos:

a. Garaje-Aparcamiento.

b. Trastero vinculado a la edificación sobre rasante o almacén vinculado a actividad económica en planta baja.

c. Instalaciones propias del funcionamiento del edificio como cuartos de calderas, de basuras, aljibes, maquinaria del aire acondicionado, grupos de presión y otros análogos; debiéndose reflejar en el proyecto la instalación de que se trate.

d. Los aseos vinculados al aparcamiento en planta sótano o a la edificación de la planta baja.

En los demás casos en los que se admitan usos en sótanos, la superficie construida computará al cincuenta por ciento (50%), salvo que se disponga conectada a patio inglés (construido bajo la rasante para hace habitable el sótano) en cuyo caso computarán íntegramente (al 100%).

La determinación del coeficiente de edificabilidad se entiende como el señalamiento de una edificabilidad máxima; si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición, ocupación, forma y volumen resultase una superficie total edificable menor, será éste el valor a aplicar.

SECCIÓN V. CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS. Artículo 7.3.20. Sólido capaz.

Sólido capaz es el volumen, definido por las restantes determinaciones del planeamiento, dentro del cual debe contenerse la edificación sobre rasante. Según el tipo de parcela, en ámbitos con pendientes significativas, el volumen capaz vendrá determinado de la siguiente manera:

a. Para el caso de parcelas ascendentes el volumen capaz vendrá delimitado superiormente por un plano situado por encima de la rasante la altura máxima o altura de cornisa y paralelo a la pendiente del terreno.

b. Para el caso de parcelas descendentes el sólido capaz vendrá delimitado por la combinación de dos volúmenes. El primero de ello definido superiormente por un plano perpendicular al plano de fachada trazado a la cota de la altura máxima, inferiormente por la rasante natural del terreno y lateralmente por el plano de fachada y uno paralelo a éste paralelo a una profundidad de 12 metros. El segundo estará limitado inferiormente por la rasante natural del terreno y superiormente por un plano paralelo a ésta trazado a partir de la intersección entre los planos superior y paralelo al de fachada del volumen anterior. c. Para el caso de parcelas que presente frentes a vías paralelas u oblicuas que no formen esquina o

chaflán el sólido capaz quedará definido como si se tratase de parcelas descendentes,

Artículo 7.3.21. Rasantes, cota natural del terreno y cota de nivelación.

1. Rasante es la línea que señala el planeamiento como perfil longitudinal de las vías públicas tomado, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se considerará como tal el perfil existente.

3. Cota de nivelación es la altitud que sirve como cota ± 0 de referencia para la ejecución de la urbanización y medición de la altura.

Artículo 7.3.22. Nivelaciones del terreno y muros de contención

1. Para todos los muros de contención en general.

1.1. Las modificaciones del terreno no deberán cambiar el signo de la pendiente natural del terreno. 1.2.Por encima de las alturas máximas definidas para muros de contención, solo podrán sobresalir

elementos constructivos ligeros y diáfanos o elementos de vegetación.

1.3.Las edificaciones deberán separarse de la línea de coronación de un muro de contención una distancia superior a la altura de dicho muro.

A los efectos del presente artículo, en ningún caso se considerará muro de contención a la pared medianera.

2. En linderos públicos.

La altura máxima permitida en los muros de contención situados en los linderos públicos será la que tenga el terreno natural a dos metros medidos en horizontal de dicho lindero y en todo caso igual o menor de doscientos cincuenta (250) centímetros. A partir de esta altura se desmontará el terreno y en su caso el muro siguiente deberá mantener una separación del lindero igual o superior a tres (3) metros. 3. En el interior de la parcela.

3.1. No se permitirán efectuar rellenos para sobre elevar la cota del terreno, salvo en aquéllos inclinados, para formar plataformas horizontales o reducir las pendientes existentes hasta valores menores al cincuenta por ciento (50%), y cuyos desmontes y terraplenes no superen los tres (3) metros de altura. 3.2.La altura máxima de los muros de contención que se permitan en el interior de las parcelas será de tres (3) metros. No obstante, en los casos de terrenos con pendiente superior al cincuenta por ciento (50%), se permitirá un muro de contención para realizar desmontes en el terreno, de hasta cuatro (4) metros.

3.3.La separación mínima entre dos muros de contención consecutivos deberá ser mayor a tres (3) metros, y la diferencia de cota entre sus coronaciones menor a la separación entre ellos.

4. En linderos privados.

4.1 Por regla general para la construcción de muros de contención no se permitirá la modificación del terreno natural en una franja de tres (3) metros de ancho paralela a los linderos privados salvo que: a. O bien, se realice la modificación conjunta del terreno en dos o más parcelas colindantes,

aportando junto con la solicitud de la licencia escrito donde el titular de la parcela colindante, manifieste su conformidad e incluyendo en el Proyecto los planos topográficos (actual y modificado) de las parcelas en cuestión.

b. O bien, se justifique la necesidad de dicha intervención por exigencias de seguridad o/ y, el cumplimiento de otras exigencias derivadas de condiciones de las ordenanzas y normativa de aplicación, como son las derivadas de la dotación de aparcamiento subterráneo.

1. Edificios con alineación obligatoria a vial. En los edificios cuya fachada deba situarse obligatoriamente alineada al vial, la determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medición de altura será diferente para cada uno de los supuestos siguientes:

1.1. Edificios con frente a una sola vía:

a. Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la diferencia de niveles entre los extremos de la fachada a mayor y a menor cota es igual o menor que ciento cincuenta (150) centímetros, la cota de referencia se tomará en el punto de fachada coincidente con la rasante de calle de cota media entre las extremas.

b. Si por el contrario, la diferencia de niveles es superior a ciento cincuenta (150) centímetros, se dividirá la fachada en los tramos necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma que la diferencia entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o inferior a ciento cincuenta (150) centímetros, aplicando a cada uno de estos tramos la regla anterior, y tomando en consecuencia como origen de alturas la cota media en cada tramo.

En cada uno de los tramos resultantes, la altura reguladora se medirá considerando únicamente a estos efectos cada tramo como fachada independiente.

1.2.Edificios con frente a dos o más vías públicas formando esquina o chaflán.

a. Si la altura de la edificación es la misma en cada frente de vial, se aplicarán las disposiciones del número 1.1 anterior, pero resolviéndose el conjunto de las fachadas a todos los viales desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola. Las esquinas habrán de resolverse con tramos de fachada de altura continua de dimensión mínima cinco (5) metros en cada frente a vial.

b. Si las alturas reguladoras fueran diferentes por motivos de composición estética, y sin incrementar la edificabilidad, se permitirá volver la altura mayor sobre la menor una distancia no superior al fondo edificable o alineación interior establecida y cuando no estuviesen establecidos estos parámetros una dimensión máxima de doce (12) metros y mínima de cinco (5) metros. El paramento originado por la diferencia de altura recibirá tratamiento de fachada.

1.3.Edificación en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán. a. En el caso que las alturas reguladoras fuesen iguales en ambos viales, serán de aplicación las

determinaciones sobre sólido capaz establecidas para este tipo de parcelas en el artículo 7.3.20 de las presentes Normas Urbanísticas.

b. En el caso que las alturas reguladoras fuesen diferentes a los efectos de definir la volumetría en el interior de la parcela se considerarán dos parcelas teóricas, una ascendente y otra descendente, cuyo lindero trasero estará determinado por el lugar geométrico de los puntos equidistantes de ambas alineaciones. A cada una de las parcelas teóricas resultantes les serán de aplicación las determinaciones reguladas en el artículo 7.3.20 para las parcelas ascendentes y descendentes respectivamente.

1.4.Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se resolverán por analogía con los criterios expuestos en los apartados anteriores.

1.5.Edificios con frente a plaza: Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la edificación con frente a ella. Cuando parte de la fachada de un edificio de frente a una plaza y el resto a viales se seguirán las mismas reglas que en el supuesto de apartado 1.2.b. de este Artículo.

2. Edificios exentos.

2.1. La cota de referencia es la del pavimento terminado de planta baja que podrá establecerse con una variación absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centímetros en relación a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referencia de las distintas plantas bajas existentes.

2.2.La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a partir de la cota de la planta que tenga la consideración de planta baja.

2.3.En los casos en que la edificación se desarrolla escalonadamente para adaptarse a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada planta o parte de planta que tengan la consideración de planta baja, se sujetarán a la altura máxima que corresponda a cada una de las partes citadas, y la edificabilidad total no deberá ser superior a la que resultará de edificar en un terreno horizontal.

En edificios exentos que deban alinearse a vial, de conformidad con el artículo 7.3.28 siguiente, la cota de referencia (pavimento terminado de planta baja) podrá establecer con una variación no superior a setenta y cinco (75) centímetros por debajo de la cota natural y los ciento veinticinco (125) centímetros por encima de ella.

Artículo 7.3.24. Altura del edificio.

1. Altura de un edificio es la dimensión vertical del sólido capaz.

2. La altura puede expresarse en unidades métricas o en número de plantas.

3. La altura medida en unidades métricas es la distancia desde la cota inferior de origen y referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos, y en función de ello será:

a. Altura de cornisa: es la medida hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio. Dicho forjado será plano o inclinado. En este último caso la inclinación nunca habrá de superar los 30º sexagesimales, salvo que se establezca expresamente una inclinación mayor en las condiciones particulares de a Zona o Subzona de Ordenanza.

b. Altura total: es la medida hasta la cumbrera más alta del edificio.

4. Cuando la altura se expresare en unidades métricas y no se especificara a cual se refiere se entenderá que es la altura de cornisa.

indicar la planta baja, seguida en su caso, del signo + y un dígito indicando el número de plantas restantes.

Artículo 7.3.25. Altura máxima.

1. Altura máxima es la señalada por las condiciones particulares de zona como valor límite de la altura de la edificación.

2. A cada altura en unidades métricas corresponde un número máximo de plantas. Estas dos constantes, altura en unidades métricas y número de plantas, deberán cumplirse conjuntamente.

3. Cuando en el interior de la parcela la edificación se desarrolle escalonadamente, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada uno de los tramos de forjado que tengan la consideración de planta baja en el interior de la misma conforme a las presentes Normas, no excederán de la altura máxima establecida para la parcela.

4. La altura máxima de cornisa será la resultante del siguiente sumatorio:

a. Cuatrocientos (400) centímetros desde la cota de referencia hasta la cara inferior del forjado de cubierta de la planta baja.

b. Trescientos cincuenta (350) centímetros para las alturas de piso, tomadas entre caras inferiores de los forjados que la delimitan, de las siguientes plantas admitidas.

Una vez establecida la altura máxima de cornisa, se distribuirá entre las diversas plantas conforme a las necesidades del proyecto respetando en todo caso las alturas libres mínimas establecidas en los artículos siguientes correspondientes.

Artículo 7.3.26. Consideración de la condición de altura.

1. En los casos en que se señalare como condición de altura solamente la máxima ha de entenderse que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, el Ayuntamiento podrá exigir la edificación hasta la altura máxima en los casos en que se entienda que, de lo contrario, se estaría agrediendo la imagen urbana del entorno en el que se localiza.

2. La altura de cada planta en hoteles o equipamientos podrá superar hasta el quince por ciento (15%) la altura máxima indicada en el artículo anterior, previa justificación basada en el correcto funcionamiento de la instalación de que se trate, y de acuerdo, en todo caso, con la normativa específica de aplicación en función de la actividad de la que se trate.

3. Así mismo, con carácter supletorio, en los casos en que el Plan General o el instrumento de planeamiento de desarrollo, no fije expresamente la altura de la edificación, las nuevas construcciones, cuando sea obligatoria su alineación a vial, no podrán guardar una relación entre altura de cornisa en metros y ancho de calle superior a la proporción dos a uno (2:1).

Artículo 7.3.27. Construcciones e instalaciones por encima de la altura reguladora máxima.

Con el carácter de ordenación pormenorizada se dispone: por encima de la altura máxima sólo se permitirá: 1. La cubierta del edificio. La altura máxima de la cumbrera será la exigida por cada zona de ordenanza. De

no establecer ésta determinación específica, tendrá una pendiente inferior a treinta (30) grados sexagesimales, y nunca superior a metro y medio a partir de la altura de cornisa, y cuyo arranque debe

expresamente lo autoricen las condiciones particulares de zona.

No se considerarán fuera de ordenación las cubiertas existentes con pendientes superiores en edificios existentes.

2. Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior o laterales) y de patios interiores, así como elementos de separación entre azoteas tendrán una altura máxima de ciento veinte y cinco (125) centímetros si son opacos y de ciento ochenta (180) centímetros si son enrejados o transparentes; en todo caso los petos de separación entre azoteas medianeras serán opacos y de un máximo de ciento ochenta (180) centímetros de altura. Estas alturas se medirán desde la cara superior del forjado de cubierta.

3. Las cámaras de aire y elementos de cubierta (tales como piscinas o jardineras) en los casos de terraza o cubierta plana, no podrán superar una altura máxima de ciento veinte (120) centímetros sobre la cara superior del forjado de cubierta.

4. Los casetones de escaleras y cuartos de máquinas de ascensores e instalaciones, salvo que se prohíba en una determinada zona o subzona de ordenanza. En todo caso, estos elementos tendrán las siguientes limitaciones, sin perjuicio de la aplicación preferente de condiciones específicas establecidas en las normas particulares de la zona de ordenanza:

a. Ocupación máxima. El diez por ciento (10%) de la superficie de la cubierta inmediatamente inferior, aunque siempre se podrá disponer de un mínimo de doce (12) m². En las viviendas unifamiliares, a esta superficie se le sumará la que ocupe, en su caso, el ascensor.

b. En las edificaciones alineadas a vial o espacio libre público, deberán separarse como mínimo tres (3) metros de la alineación pública.

c. Altura máxima. Cuatro (4) metros medidos desde la cara inferior del forjado de cubierta hasta el punto más alto de su cubierta para los casetones de escaleras y otras instalaciones. Las casetas de ascensores podrán llegar hasta cuatro ciento cincuenta (450) centímetros. Los demás elementos que resulten admitidos, y no cuenten con una regulación específica que estableciera su máxima altura, no podrán contar con una altura superior a tres metros.

5. Los elementos técnicos de las instalaciones: filtros de aire, depósitos de reserva de agua, de refrigeración o acumuladores, paneles solares, conductos de ventilación o de humos, claraboyas, antenas de telecomunicación, radio y televisión y elementos de soporte para el tendido y secado de ropa.

La altura de estos elementos técnicos vendrá determinada por la exigida para su buen funcionamiento,