6.1 Motivations
6.1.1 Processing overload during Slow Start
A continuación se expondrán los elementos más importantes de la Memoria Descriptiva, el documento oficial está recogido en los Anexos del presente trabajo de diploma.
Antecedentes
La presente Memoria Descriptiva, así como los planos y estudio de presupuesto tienen por objeto el rescate o rehabilitación de la antigua cárcel de Remedios para convertirla en un Hotel de ciudad de categoría 4 estrellas, el cual contará con un total de 64 habitaciones y varios servicios.
Microlocalización
El proyecto se desarrolla en una parcela esquinera en los límites del centro histórico de la ciudad de San Juan de los Remedios.
Ilustración 21: Microlocalización. Fuente: Elaborado por el autor.
Centro Histórico Inmueble de estudio
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Datos Generales
Superficie total: 2,809 m2 (0.606 Ha). Superficie ocupada: 3693.59 m2. Superficie total construida: 4787.2
Coeficiente de ocupación del suelo (COS): 0.61% Coeficiente de utilización del suelo (CUS): 0.80% Altura máxima: 7025 m.
Límites de construcción
Límites: Norte – Ave. de los Mártires, Sur – Ave 26 de diciembre, Este - Ave. Liberación, Oeste – Vivienda familiar.
La parcela es poligonal con ocho puntos de inflexión y forma ligeramente ortogonal. Tiene un largo medio de 97.02 m. y un ancho de 68.77 m.
Topografía del terreno
La parcela que compone el objeto de obra a rehabilitar se encuentran ya convertida en terraza dada la existencia de la propia edificación en la misma, por lo que no será necesario un movimiento de tierra considerable además de los trabajos a realizar en la piscina y cisterna.
Vegetación existente
La vegetación existente está compuesta principalmente por plantas parásitas que crecieron con el tiempo y las condiciones prolongadas de desatención y arbustivas de menor tamaño, estas últimas ubicadas en el patio interior intencionalmente con motivos decorativos además de escasos árboles en la parte posterior del inmueble con alturas no mayor a los 5 m aproximadamente.
Características del proyecto
El punto de partida del proyecto consiste en rehabilitar el inmueble para su adecuación a las funciones propias de un hotel categoría 4 estrellas. Por su valor arquitectónico serán restauradas las fachadas y serán conservados los muros de cierre y divisorios que sean necesarios, logrando a través de la propuesta ambientes que transmitan contemporaneidad a través de elementos que abogan
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por la estética de las texturas de las rocas, la madera y colores claros en los espacios interiores.
El proyecto se desarrolla en el edificio principal que tendrá un primer nivel dedicado a los servicios y algunas habitaciones, y un entrepiso con función habitacional. Contará además con una nueva inserción en el segundo nivel dedicada al subsistema de alojamiento y otra en el fondo del edificio para el apoyo a la cocina central.
Descripción del proyecto
El proyecto cuenta con un edificio principal (edificio original) donde se desarrollan todos los servicios públicos y algunos de alojamiento, una nueva inserción en el segundo nivel destinada solamente al servicio de alojamiento y un volumen añadido al fondo para el cual se reservaron las funciones de servicio de apoyo (cocina central) al restaurant.
El primer nivel cuenta con los siguientes espacios: Lobby
Servicios Sanitarios Públicos Lobby Bar
Tienda mixta
Oficinas de administración Sala polivalente
Puesto médico
Sala de juegos bajo techo
Restaurant Internacional y cocina Habitaciones
Área de piscina Bar
El primer nivel cuenta con un entrepiso que al igual que el segundo nivel contarán con los servicios de alojamiento vinculados a los espacios para ama de llaves y camareras.
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Sistema constructivo
El sistema constructivo será de esqueleto para la nueva inserción y mixto para el inmueble original, ya que se aprovechará la capacidad portante de los muros existentes combinado con columnas de hormigón armado, en caso que lo requiera y un sistema de entrepiso a base de losa SPIROLL, además se emplearán panelería ligera para los muros interiores y subdivisiones de las habitaciones. Carpintería:
La carpintería será de madera con paños de vidrio que permitan el máximo aprovechamiento de la luz hacia el interior. Se tendrá en cuenta la función y el valor de la edificación.
Muros y divisiones:
Todos los muros de cierre y divisorios serán de bloques de hormigón en tanto las divisiones interiores de la habitación se ejecutarán con tabiquería ligera de yeso con los espesores recomendados por el fabricante para las distintas prestaciones a que van a ser sometidos.
Acabados:
Los muros exteriores serán rehabilitados, su acabado será de repello fino y pintura de color pastel tomando en cuenta el estilo arquitectónico con que fue construido el edificio. Los muros interiores serán de color blanco o estarán enchapados con algún material para el logro de texturas y contrastes que dependerán del diseño de interiores. Los pisos de las habitaciones, los servicios prestados al cliente y los espacios de estar serán de cerámica y en dependencia del diseño de interiores, al tiempo que los pisos de los locales técnicos serán de hormigón integral. Las huellas de la escalera serán de mármol. El pavimento de las áreas exteriores será de rasilla, piedra u otro material antirresbalable y de alta resistencia al intemperismo.
Piscina:
El hotel contará con una piscina para adultos de 1.50 m de profundidad enchapada con losas cerámicas y con bordes de materiales antirresbalables, además de presentar una piscina de chapoteo o para niños de 0.30 m de profundidad adyacente a la primera y con los mismos requerimientos técnicos.
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3.2 Especialidades 3.2.1 Hidrosanitaria. Drenaje y evacuación.
El drenaje pluvial se diseña separado del sistema de drenaje albañal y su sistema de colectores y redes interiores verterán directamente al sistema urbano existente, indicando la dirección del movimiento del agua a partir de las pendientes mínimas establecidas por las NC respectivas en cubiertas y áreas exteriores.
3.2.2 Mecánica. Climatización.
Para satisfacer la demanda de clima del Hotel se recomienda un sistema de climatización de expansión directa, compuesto por unidades Split-systems para atender el clima de las habitaciones y área de preparación en cocina (lunch). Las unidades interiores serán con mueble y se montarán por encima del falso techo en el vestíbulo de la habitación o en el área de los baños sobre una estructura metálica adosada a la pared con fijaciones al techo deben estar cerca de las unidades exteriores para facilitar el recorrido de las tuberías de refrigeración y eléctrica, disminuyendo las pérdidas por longitud de tuberías según recomienda el fabricante. La tubería de drenaje de estas unidades se empotrará en la pared a 50 mm sobre el nivel de falso techo y descargarán con pendiente hacia el drenaje sanitario de los baños
Ventilación y Extracción:
El aire viciado de las habitaciones saldrá por la parte inferior de las puertas de los baños y de estos hasta los patinejos, y se expulsarán por mediación de una red de conductos con rejillas acopladas a un extractor centrífugo que se ubicará encima del falso techo o en la cubierta, ensamblados a su vez a un conducto hasta el exterior del Hotel. Estos extractores funcionarán siempre con el objeto de evitar la humedad excesiva en los baños y habitaciones.
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3.2.3 Estructura.
El sistema constructivo parte de la utilización de la capacidad portante de los muros originales para la colocación de un sistema de entrepiso a base losa SPIROL sobre vigas insertadas en los muros y una cubierta de hormigón armado.
3.2.4 Corrientes Débiles.
Sistema de alarma Contra Intrusos.
Este sistema abarcará toda la instalación y se instalará en los locales previstos que puedan ser violados. En el local de CD del Hotel se ubicará la pizarra que distribuirá el sistema en toda la instalación con un repetido lumínico y sonoro en algún punto que se determinará en etapas posteriores donde haya personal las 24 horas del día. El sistema será direccionable, lo que da una señal puntual del lugar donde pueda haber un intento de penetración o robo.
Sistemas de Antena Colectiva.
En el closet de Corrientes débiles se instalará el rack, el cual recibirá señal de un sistema de antena parabólica, de una antena para canales nacionales y de un equipo de vídeo, el cual se montará en este mismo local con todos sus accesorios. Como parámetro base se asumirán entre 105 y 110 db/uv a la salida del rack. En la distribución se utilizará cable coaxial de 75 ohms y componentes del sistema tales como amplificadores de línea acopladores direccionales, divisores de señal y salidas de TV o Tapoffs. Llegará señal de antena a cada habitación, estar de la habitación y demás locales que por programa se solicite, tales como lobby, lobby bar, etc. Todo el sistema a emplear es NTSC (norma americana).
Sistema de Gestión Hotelera.
El diseño de esta parte de la red se realizará teniendo en cuenta el cableado estructurado, categoría 6 o superior, y estará formado por Switchers con capacidad entre 4 y 16 puertos de acuerdo al objeto y 100 mbit y al menos una boca GB para el enlace con los servidores, Switch con capacidad entre 4 y 16 puertos y 100 mbit, Match Panel para cable UTP, Patch Panel para cable de Fibra Óptica, conversores y demás accesorios. En este sistema se emplearán estaciones de trabajo y salidas para cajas registradoras en los puntos de venta más importantes Las computadoras que se utilizarán serán 3 RAM de 2 GB, las cajas registradoras
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serán compatibles con el sistema operativo, así como los medios de almacenamiento de información y el resto del equipamiento existente.
3.2.5 Electroenergética.
Suministro de Energía Eléctrica.
La energía eléctrica se suministrará desde el Sistema Electro energético de Servicio Público (SEN) Se adoptará un esquema de distribución primaria con una línea de suministro, un transformador de potencia y el Grupo Electrógeno de Emergencia diseñado para garantizar el pleno funcionamiento de la instalación (100% de la demanda máxima).
El trazado de la línea de tensión desde el transformador principal de potencia puede ser aérea o soterrada según las posibilidades dadas por la remodelación de la instalación hasta el Centro General de Distribución, y este contará con una barra simple de trabajo normal en correspondencia con el diseño para 100% de las cargas.
Alumbrado Interior.
Se tendrá en cuenta el ahorro en el consumo energético, mediante la utilización de lámparas fluorescentes compactas de bajo consumo, en lugar de la incandescente, que se utilizarán muy selectivamente.
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3.3 Áreas útiles.
Tabla 4: Áreas del Subsistema Público-Comercial. Fuente: Elaborado por el autor.
Subsistemas Cantidad Area (m2)
Subsistema Público-Comercial. Estacionamientos (10 vallas) 1 30.00 Vestíbulo-Recepción - 89.10 Lobby 1 77.00 Recepción o Carpeta. 1 9.00 Guardavalores y equipaje 1 7.00
Punto de Internet Dentro del área de Lobby
Rent-a-Car
Servicios Sanitarios. 1 33.00
Servicio Sanitario Público para Hombres. 1 10.00
Servicio Sanitario Público para Mujeres. 1 9.00
Cubículo Servicio Sanitario para Minusválidos 1 8
Vestíbulo común 1 3.00
Áreas Comerciales. 71.00
Tienda Mixta (tabaco, rones, artesanía, etc.) 1 71.00
Área de venta 1 49.00 Almacén 1 8.00 Oficina 1 14.00 Sala Polivalente. 1 80.00 Salón 1 70.00 Almacén de medios. 1 10.00 Servicios Médicos. 1 28.00 Vestíbulo 1 13.00 Local de Enfermería 1 15.00
Total subsistema público- comercial. 331.00
Subsistema Gastronómico.
Áreas Públicas.
Lobby Bar (32 plazas) 1 60.00
Área de trabajo 1 6.00
Área de mesas 1 54.00
Sport bar 1 84.00
Área de trabajo 1 17.00
Área de mesas 1 67.00
Restaurante Internacional (60 plazas) 1 126.00
Subtotal Subsistema Gastronómico Público 270.00
P á g i n a 66 | 77 Subsistema Servicios
Cocina Central 1 71.00
Preparación de viandas, vegetales y frutas 1 10.00 Preparación de carnes, pescados y latas. 1 10.00
Lunch 1 12.00
Cocción y despacho 1 19.00
Área de Fregado 1 13.00
Local de Jefe de Cocina 1 7.00
Almacenes y otros 94.00
Almacén general 1 20.00
Vacíos retornables 1. 11.00
Cámara fría de congelación 1 6.00
Cámara fría de mantenimiento 1 6.00
Cámara desperdicios refrigerados 1 4.00
Closet de limpieza 1 1.50
Closet de Basura. 1 1.50
Andén de carga y descarga 1 15.00
Garita de Control 1 6.00
Comedor de empleados 1 12.00
SS. empleados 1 11.00
Total Subsistema de servicios 165.00
Subsistema de Alojamiento Habitaciones (67 Habitaciones)
Habitación Suite (Tipo I) 1 50
Recibidor 3
Baño del recibidor 3.5
Estar 13.5
Dormitorio 20
Baño del dormitorio 10
Habitación Suite (Tipo II) 1 60
Recibidor 4
Baño del recibidor 3.5
Estar 16
Dormitorio 25
Baño del Dormitorio 12
Habitación Estándar Doble 49 29
Recibidor 3.5
Dormitorio 19.5
Baño 5
Habitación Estándar Matrimonial (Tipo I) 1 31
Recibidor 4
Dormitorio 21
Baño 6
Habitación Estándar Matrimonial (Tipo II) 13 40
P á g i n a 67 | 77 Recibidor 7 Dormitorio 27 Baño 6 Habitación minusválido 2 29 Recibidor 3.5 Dormitorio 20 Baño 5 Estación de camareras 5 10 Pasillos habitacionales 2 58 Escalera de huéspedes 1 2 20
Total Subsistema Alojamiento 1847
Tabla 8: Áreas del Subsistema Recreativo. Fuente: Elaborado por el autor. Subsistema Recreativo
Sala de Juegos bajo techo 1 37
Áreas de la Piscina 1 428
Total Subsistema Recreativo 465
VII. Subsistema Técnico y de Mantenimiento
Jefe de mantenimiento 1 9
Taller de mantenimiento 1 12
Almacén y pañol 1 17
Local para Bombas 1 18
Local para PGD y GEE 1 20
Local de corrientes débiles 1 13
Cisterna 1 52
SS. empleados 1 11
Total Subsistema Técnico y de Mantenimiento 153
Tabla 9: Áreas del Subsistema Técnico y de Mantenimiento. Fuente: Elaborado por el autor.
Tabla 10: Áreas del Subsistema Administrativo. Fuente: Elaborado por el autor. VI. Subsistema Administrativo.
Oficina del frente 1 10
Dirección 1 11
Secretaría 1 8
Oficina de Contabilidad y Control 1 18
Caja 1 4
Servicio sanitario Unisex 1 4
Pantry 1 5
Salón reuniones 1 13
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3.4 Cálculo de Presupuesto.
En el proyecto se toma como índice técnico económico el valor de 135 000 CUC/habitación; referencia de los Hoteles Encantos.
En las tablas siguientes se muestran los indicadores y el desglose de los costos por actividad en la ejecución de la obra.
Costo Total 135 000 CUC x 67 hab. = 9 045 000
Tabla 11: Indicadores técnico-económicos. Fuente: Elaborado por el autor.
Indicadores Costos CUP % del total
Construcción y montaje 5 427 000 60
Equipos 1 989 900 22
Otros 1 628 100 18
Costo total 9 045 000 100
Tabla 12: Desglose de los costos por actividad. Fuente: Elaborado por el autor.
TOTAL DE LA INVERSION $ 9.045.000,0 100% I 1 CONSTRUCCIÓN Y MONTAJE $ 5.427.000,0 60,0 2 Movimiento de Tierra $ 235.170,0 2,6 2 Obra Civil $ 759.780,0 8,4 2 Demoliciones $ 36.180,0 0,4 2 Cimentación $ 144.720,0 1,6 3 Estructura $ 578.880,0 6,4 3 arquitectura $ 2.261.250,0 25,0 3 Albañilería $ 1.212.030,0 13,4 3 Carpintería $ 814.050,0 9,0 3 Falso techo $ 45.225,0 0,5 4 Pintura $ 162.810,0 1,8 4 Impermeabilización $ 27.135,0 0,3 4 Instalación y Montaje $ 1.302.480,0 14,4 4 Hidrosanitaria $ 298.485,0 3,3 4 Electricidad $ 343.710,0 3,8 4 Mecánicas $ 461.295,0 5,1
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5 Corrientes Débiles $ 108,5 1,0
5 Otros Equipos $ 5.209,9 1,2
5 Areas Exteriores $ 1.193,9 6,5
5 Viales y Parqueos $ 1.374,8 0,6
5 Aceras y Caminos Peatonales $ 1.845,2 0,4
6 Areas Verdes y Cerca perimetral $ 479.385,0 5,3
8 Almacén, Fletes, Seguros y Aranceles $ 180.900,0 2,0
9 Gestión Comercial $ 45.225,0 0,5
II Otros Trabajos y Gastos $ 27.135,0 0,3
1 EQUIPOS $ 1.989.900,0 22,0 2 Mobiliario $ 388.935,0 4,3 3 Hidráulica $ 99.495,0 1,1 4 Eléctricos $ 72.360,0 0,8 5 Mecánicos $ 361.800,0 4,0 6 Gastronómicos $ 153.765,0 1,7 6 Corrientes Débiles $ 153.765,0 1,7 8 Otros Equipos $ 144.720,0 1,6
9 Almacén, Fletes, Seguros y Aranceles $ 361.800,0 4,0
III Gestión Comercial $ 54.270,0 0,6
1 OTROS $ 1.628.100,0 18,0
2 Decoración y Señalización $ 217.080,0 2,4
3 Documentación y Servicios técnicos $ 54.270,0 6,0
4 Gastos de Preapertura (cap. Comer. Y P.Marcha $ 271.350,0 3,0 5 Dotación Inicial (Insumos de Explotación) $ 108.540,0 1,2
6 Capital de Trabajo $ 117.585,0 1,3
7 Gastos de Administración de la Inversión $ 72.360,0 0,8
8 Asesoría Técnica $ 135.675,0 1,5
9 Almacén, Fletes, Seguros y Aranceles $ 99.495,0 1,1
10 Gestión Comercial $ 18.090,0 0,2
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