Proposition 6: The concept that the individual professional will affect the

Ilustración #3 Proceso Crédito Constructor

El Crédito Tradicional Constructor, es el sistema de financiación para la construcción de vivienda o diferente de vivienda a través del cual el Banco otorga un préstamo a una persona jurídica con ciertas condiciones, previamente establecidas en las políticas de otorgamiento de Crédito. Con ello, se genera una garantía hipotecaria, mientras el cliente paga el crédito.

En el Banco Davivienda actualmente se manejan 4 macroprocesos principales para la aprobación de un crédito tradicional constructor y un quinto proceso transversal que tiene que ver con el manejo y control de la documentación.

31 1. Consecución 2. Evaluación 3. Ejecución 4. Control 5. Logística documental Consecución:

En este macroproceso se manejan 2 procesos que son la Gestión comercial y la Radicación de la Solicitud.

Gestión comercial:

Davivienda ha definido, manejar su gestión comercial con el constructor, a través de los ejecutivos constructor, quienes son las personas encargadas de conocer el producto y darlo a conocer al cliente, mostrando todos los beneficios y bondades que les puede generar.

Estos ejecutivos constructor, se encuentran ubicados en las diferentes plazas49 _{que ha}

definido Davivienda para atender y satisfacer las necesidades del cliente.

Dependiendo de la plaza donde se ubique el constructor se le ofrecen los productos, que mejor se adapten a sus necesidades. Esto se realiza, porque los proyectos de construcción, se ejecutan de manera diferente según la plaza del país donde se ubique, se tiene en cuenta cómo el constructor financia y construye sus proyectos y dependiendo de la plaza, se exige el punto de equilibrio en ventas, para iniciar los desembolsos, estos puntos de equilibrio, pueden variar entre un 50% y 65%. En Medellín, se presentan casos en que la construcción de los proyectos se maneja a través de uniones temporales, donde dos o tres firmas constructoras se unen para realizar la obra.

Las plazas que no tienen Ejecutivos Constructor, son manejadas por los Gerentes, Subgerentes o Coordinadores de crédito, y son ellos los encargados de la relación comercial con el cliente y quienes deben tener un conocimiento adecuado del mismo para dar cumplimiento a las normatividad exigida por la Superintendencia Financiera de Colombia (Superfinanciera), en cuanto al Sistema de Administración de Riesgo Operativo(SARO) y el Sistema de Administración de Riesgo de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo (SARLAFT).

Cuando el potencial cliente cumple con el perfil de cliente objetivo, la fuerza comercial procede a reunir una serie de documentos, necesarios para la evaluación del crédito. Cuando se reúnen todos los documentos y se ha diligenciado la solicitud de crédito la fuerza comercial debe proceder a realizar la radicación del crédito.

32 Radicación:

En este proceso la fuerza comercial debe ingresar los datos del cliente a la Base Única de Clientes (BUK) y verificar que el cliente no presente ningún tipo de alerta como mora en pagos, vinculación con sociedades reportadas en las listas restrictivas de la Office of Foreign Assets Control (OFAC) y con ello, se da cumplimiento a la normatividad (SARLAFT).

Luego debe realizar la radicación de la solicitud del crédito en el Sistema de Administración de Crédito Constructor (SIACC), donde se debe ingresar toda la información relacionada con la construcción del proyecto, como lo es el nombre del proyecto, NIT de la sociedad, nombre de la sociedad, valor solicitado, dirección del proyecto, teléfonos de contacto y tipo de proyecto, si es vis, mayor a vis, o diferente de vivienda.

Cuando se tiene el completo conocimiento del cliente, se ha realizado su análisis, y se ha radicado su información en el Sistema del Banco, la fuerza comercial debe realizar una carta de presentación de la firma constructora y enviar todos los documentos y la solicitud de crédito a la Dirección Nacional de Crédito Constructor.

El Proceso de Aprobación de todo crédito constructor será analizado en la Dirección Nacional de Crédito Constructor y presentado para su aprobación al Comité de Crédito.50

Evaluación:

Este macroproceso inicia con la recepción de los documentos por parte de la secretaría de la Vicepresidencia, donde se reciben los documentos, se realiza y captura la novedad en un archivo de Excel y finalmente, se entrega la información al Arquitecto o al Analista financiero. La información se ubica en unas carpetas AZ en un archivador.

Luego la evaluación de crédito se divide en dos procesos que son: evaluación financiera y la evaluación técnica.

Evaluación financiera

Los analistas financieros ubican las solicitudes de crédito en el archivo, que es el lugar donde se almacenan las solitudes que han llegado a la DNCC. Las solicitudes las dividen, entre documentos técnicos y documentos financieros. Al tener los documentos separados, el Departamento Financiero toma su información y se divide el análisis entre los analistas.

Inicialmente los analistas financieros deben revisar que los documentos enviados por la fuerza comercial se encuentren completos, y actualizados. Esto quiere decir que los Estados Financieros deben presentar cifras a junio 30 de 2010 si el estudio se está realizando en el segundo semestre de 2010. Este control se realiza mediante una lista de chequeo. Cuando se tiene el visto bueno después de haber realizado la lista de chequeo, se procede a analizar la solicitud del crédito. De lo contrario se le informa a la fuerza

50

33

comercial y al constructor, cuáles son los documentos que hacen falta o la actualización de los mismos para continuar con el proceso.

Nuevamente los analistas estudian la experiencia y la trayectoria del constructor donde la firma constructora solicitante del crédito o sus socios deben demostrar una experiencia en construcción y manejo de créditos con Bancos en un determinado tiempo. Adicionalmente, el Constructor debe adjuntar las certificaciones de los proyectos que ha terminado y los que están en ejecución. Para el caso de proyectos en curso, con otros Bancos, debe reportar el monto del crédito aprobado, saldo actual de la deuda, avance de obra y estado de ventas. Si los proyectos de construcción fueron financiados por Davivienda, el Constructor debe indicar el número de crédito mediante el cual fue financiado dicho proyecto y el Gerente, Subgerente o Coordinador (dependiendo de la plaza), debe certificar el buen manejo que tuvo el crédito durante su vigencia.51

Posteriormente el estudio financiero analiza el respaldo patrimonial de la firma solicitante y sus socios accionistas. Juntos deben demostrar un patrimonio líquido contable que respalde el valor del crédito solicitado. También se analiza su capital de trabajo (activos corrientes-pasivos corrientes), con el fin de analizar los recursos propios que tiene el constructor para la realización del proyecto.

Además de establecer el respaldo patrimonial y el capital de trabajo con que cuenta la sociedad solicitante del crédito y los socios, se deben revisar otros indicadores como son:

 Endeudamiento total

 Endeudamiento financiero

 Rotación de inventarios

 Rotación de cartera

 Rendimiento del patrimonio

 Rotación proveedores

 Razón corriente

 Flujo de caja

Finalmente si el constructor cumple con los requisitos, y exigencias del análisis financiero y se obtiene el aval de los analistas, se continúa con el proceso y se confronta el análisis de los arquitectos en cuanto al diseño y viabilidad del proyecto.52

Evaluación Técnica:

La evaluación técnica se realiza simultáneamente a la evaluación financiera. Los arquitectos deben evaluar los proyectos, analizar los planos y verificar que cumplan con la normatividad establecida y las políticas de construcción del Banco, al igual que cumpla con las normas exigidas por la Ley en la Construcción de Vivienda.

Entrevista Oscar William Lagos Coordinador de Crédito Constructor Agosto 3 de 2010

52

34

Los arquitectos deben analizar la viabilidad comercial que se define como la facilidad de comercialización y venta de las unidades del proyecto en construcción, teniendo en cuenta

 Tipo de proyecto - rango y estrato.

 Precio de venta.

 Calidad de la vivienda.

 Zonas de uso común.

 Vías de acceso.

 Análisis del sector.

que puedenLa calidad de la garantía es muy importante, dado que es el respalde el crédito que toma el constructor. Los inmuebles financiados por Davivienda son evaluados teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

 Ubicación, diseño, distribución, funcionalidad y proporción de los espacios. Iluminación, ventilación, relaciones de parqueo.

Cuando los analistas financieros y los arquitectos dan el aval del proyecto, y definen que cumple con todos los requisitos, éste se lleva al comité encargado de aprobarlo, el cual está constituido por el director de la DNCC, el Vicepresidente Constructor y los demás miembros del comité. Este comité tiene como fin realizar la presentación de los proyectos y que se debata a fin de dar un concepto acerca de la solicitud del Crédito Tradicional Constructor, el cual puede obtener las siguientes decisiones: aprobado, aplazado, y negado.

Cuando los créditos son aplazados se le informa a la sucursal y a su fuerza comercial el concepto, por el cual fue aplazado, con el fin de permitir que el constructor realice los ajustes pertinentes para obtener su aprobación. Si el crédito es negado los documentos se devuelven a la sucursal para que ésta se los entregue al constructor y le otorgue el concepto de su negación.

Cuando el crédito es aprobado por el comité los analistas financieros proceden a realizar las cartas de aprobación, donde se le comunica al constructor que el crédito fue aprobado y se continúa con la ejecución del crédito.53

Ejecución:

Este macroproceso también conocido como perfeccionamiento de crédito, inicia cuando la carta de aprobación del crédito es firmada por el director de la DNCC y es entregada al constructor y simultáneamente se le entrega una copia al coordinador de ejecución de la DNCC para que inicie el proceso de ejecución. Luego, se realiza la novedad en el sistema, que el proyecto fue aprobado y de esta manera se puede asignar el abogado y el perito del proyecto. Posteriormente se debe crear la garantía en el SIACC.

Después, cada gerente en las diferentes plazas, debe coordinar una cita con el constructor y presentarle al abogado quien realiza el estudio de títulos y la legalización

53

35

jurídica del proyecto, como la firma de los pagarés y la constitución de la hipoteca. También se presenta al perito, que va a ser el encargado de realizar los avalúos y las visitas de obra del proyecto financiado por el Banco. El Gerente, Subgerente, Coordinador o Ejecutivo respectivo de cada plaza tiene la responsabilidad de controlar al perito asignado a cada proyecto.

Es responsabilidad del perito practicar las visitas de obra a los diferentes proyectos de construcción y efectuar los avalúos de los inmuebles correspondientes.

Para efectuar el avalúo del lote, donde se va a desarrollar el proyecto de construcción el perito debe tener en cuenta lo siguiente:

1. Verificar en el terreno la ubicación del proyecto a construir de acuerdo con el concepto técnico y el plano urbanístico donde se señala exactamente los números de los edificios o de las manzanas y las viviendas financiadas.

2. La ubicación del lote, la dirección que aparece en el concepto técnico y las características del sector así como el tipo de desarrollo y las tendencias de valorización.

3. Las normas y disposiciones vigentes sobre uso del suelo, densidad y reglamentaciones establecidas por Planeación Municipal (Delineación Urbana) o Curaduría urbana.

4. La disponibilidad de servicios públicos, vías de acceso y transporte público.

Cuando el abogado y el perito entregan la información a la DNCC, el constructor puede solicitar el primer desembolso. Coordinador de crédito quien analizará y dará su visto bueno a la visita de obra, al estudio de títulos y al cumplimiento del punto de equilibrio en las ventas Las visitas de obra deben ser programadas mensualmente a partir del primer desembolso por el Gerente, Subgerente, Coordinador o Ejecutivo con el fin de poder realizar los siguientes desembolsos, los cuales se efectuarán según su avance de obra, registrado en el informe de las visitas de obra.

En este macroproceso además de los desembolsos, se debe controlar, los abonos a capital del crédito, las subrogaciones, y mantener actualizada la información en el sistema como saldos y fechas de vencimiento. Adicionalmente en este proceso se informa a las plazas las tasas con las cuales se está trabajando, y se verifica que estas tasas no sobrepasen los niveles permitidos por la Superintendencia Financiera de Colombia.54

Control:

Este macroproceso genera el apoyo a la DNCC en el control desde el inicio del proyecto hasta la cancelación del crédito. En éste se maneja todo lo relacionado con la recuperación del crédito, se debe vigilar el cumplimiento del pago del crédito, controla el proceso de presentación de subrogaciones durante el desarrollo del proyecto, se controlan las ventas de contado efectuadas por el constructor, cancele la correspondiente prorrata, para poder liberar el inmueble.

36

Departamento de Control de Crédito, cualquier anomalía, en el desarrollo normal del créditos constructor.

Finalmente, se debe los créditos se cancelen en el plazo pactado inicialmente y así, se llegue a una cancelación del crédito constructor en total normalidad.

En este macroproceso es importante resaltar que se controla todo lo relacionado con las prórrogas que se autorizan a los créditos, dado que es una opción que brinda el Banco para dar una ampliación del plazo. Esto se deben efectuar antes de la fecha de vencimiento de intereses, con el fin de no generar intereses de mora. Para ello se verifica al comienzo de cada mes, los créditos que tienen una fecha próxima al vencimiento, estas consultas se realizan mediante el aplicativo (SIACC). Esto se realiza con el fin de informar oportunamente a los Gerentes y Ejecutivos de las plazas y que ellos a la vez, le digan al constructor. De esta manera poder tramitar oportunamente la solicitud de ampliación, la cual debe tener toda la documentación completa, para que se realice el análisis de la prórroga. Finalmente se da el concepto el cual especifica si se aprueba o no la prórroga y por cuánto tiempo. De tal manera, se puede informar a la Sucursal la aprobación o negación de la prórroga y las condiciones de la misma.

EL Jefe de Control es quien tiene la responsabilidad de analizar la solicitud de prórroga, posteriormente se debe hacer el seguimiento a las condiciones que se pactaron en la aprobación de la prórroga y así, controlar que el crédito se cancele en el nuevo plazo. Es en control odonde se hace seguimiento y se solicita a las sucursales que deben informar al Departamento de Control de Crédito Constructor, las deficiencias o modificaciones presentadas en el desarrollo de los proyectos, tal como son los cambios de proyecto, incrementos en el presupuesto, estancamiento de las ventas o cualquier otra situación que pueda afectar el normal desarrollo del proyecto y la cancelación del crédito constructor.

Finalmente cuando un proyecto entra en problemas es el Departamento de Control el que debe indicar y coordinar con los abogados, el cobro jurídico y el castigo de las obligaciones.

Adicionalmente a lo largo de los 4 macroprocesos del Crédito Constructor Tradicional es importante resaltar que el manejo de la documentación está presente en cada uno de ellos y esta documentación es la base para realizar todos los diferentes análisis y es el soporte que se genera después de cada actividad realizada, por tal motivo se le debe dar importancia y prestar atención en el análisis del Proceso de Crédito Constructor mediante la logística documental.

37

Logística Documental

Es el conjunto de técnicas y medios destinados a gestionar el flujo de información cuyo objetivo principal es satisfacer necesidades en el servicio del constructor, en cuanto a calidad, cantidad, lugar y momento, maximizando la satisfacción de éste y minimizando los tiempos de respuesta y costos.

Desde el inicio del proceso los documentos son vitales, ya que contienen la información suministrada por el constructor para el análisis del crédito. Posteriormente se generan otros documentos que contienen el análisis realizado en la evaluación técnica y financiera. En el macroproceso de ejecución se manejan los avalúos, visitas de obra. En control se manejan las solicitudes de prórrogas.

En una de las actividades más importantes, se elaboran las cartas donde se plasman las condiciones de aprobación del crédito. Este tipo de documentación contiene información de alto impacto en el proceso. Finalmente, el almacenamiento de esta información se hace en carpetas que actualmente no tienen codificación ni control. Estos documentos son almacenados en el archivo de la DNCC.