TABLES INDE
2.2 MATHEMATICAL KNOWLEDGE
3.1.2 RESEARCH PRESENTATION
Mediante el expediente legislativo número 16.630 de la comisión permanente de asuntos sociales con fecha del 15 de octubre del 2008, se discutió un proyecto de ley para regular el DRS en Costa Rica, denominado “Ley de Regulación del Derecho
Real de Superficie”.233
El informe de la comisión empieza por explicar el DRS indicando que se trata de un derecho sobre cosa propia que otorga el uso, goce y disposición de la superficie de un inmueble ajeno, pudiendo hacer construcciones y plantaciones y hacerlas propias. Se compara el concepto de DRS con las concesiones en zona marítimo terrestre. A pesar de no encontrarse regulado ha sido reconocido en la
legislación civil,234 no obstante se hace necesario hacer una regulación que permita
que la propiedad cumpla con su destino económico y social.235
La comisión argumenta que DRS podría ser una herramienta que sirva en contra la gran especulación de los precios de bienes inmuebles que hay en el mercado, ya que permitiría una mayor circulación y comercialización de las propiedades en el mercado. Se puede realizar construcciones en suelo ajeno sin necesidad de adquirir el suelo, por lo que se requiere una inversión económica
mucho menor.236
233 Proyecto de ley: Ley de Regulación del Derecho Real de Superficie (2008). Expediente legislativo
número 16.303. Comisión Permanente de Asuntos Sociales de la Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica.
234 Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Voto número 40 de las catorce horas y cuarenta
minutos del 9 de mayo 1997. San José, Costa Rica; Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Voto número 431 de las quince horas y cincuenta y cinco minutos del 7 de junio del 2000. San José, Costa Rica; y Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Voto número 751 de las diez horas y veinte minutos del 6 de octubre del 2000. San José, Costa Rica.
235 Informe de la Comisión para el Proyecto de ley: Ley de Regulación del Derecho Real de Superficie
(2008). Expediente legislativo número 16.303. Comisión Permanente de Asuntos Sociales de la Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica. Página 2.
El superficiante mantiene la propiedad sobre el suelo, por lo que al finalizar el plazo del DRS obtiene una la plusvalía de esa propiedad. Se explica que el DRS es común con fines comerciales y que también sirve como una figura garantía. Uno de los desafíos que podría presentar la implementación de esta figura es la percepción sociológica de que la propiedad de lo construido y plantado en un inmueble solo es
posible si se es propietario del suelo de ese inmueble.237 El informe continúa
explicando lo que comprende el DRS con citas doctrinarias de distintos
tratadistas.238
Se realizaron consultas preceptivas a ciertas instituciones autónomas respecto a lo que establece la Constitución Política para la aprobación de proyectos
de Ley.239 Se analizarán acá las más relevantes.
La Procuraduría General de la República manifiesta que se trata de una figura jurídica que no está regulada ni reconocida por el Derecho Civil costarricense, además de que es erróneo comparar la figura del DRS con concesiones turísticas
otorgadas por el Estado.240 Sobra decir que la realidad es otra, ya que es más que
evidente que el DRS sí está reconocido por el Derecho Civil, lo que sucede es que no se trata de una figura jurídica de uso común. El DRS y las concesiones turísticas son figuras jurídicas distintas, por lo cual no hay problema en realizar una comparación de las mismas. En la misma forma en que se hizo anteriormente en este trabajo la comparación con distintas figuras jurídicas.
La opinión del Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS) es que la figura del DRS es incompatible con el Derecho Público, pero que podría resultar ser beneficiosa en
237 Código Civil. Op. cit. Artículo 506 establece: “Toda siembra, plantación u obra hecha en un terreno, se presume hecha por el propietario y que le pertenece, si no se prueba lo contrario.” Se
presume que lo construido o plantado es propiedad del dueño de la propiedad, pero es una presunción que admite prueba en contrario, como lo sería la constitución de un DRS.
238 Albaladejo Manuel. Derecho Civil, tomo III, volumen segundo, José María Bosch Editor, S. A-
Barcelona, 1994. Página 218.
239 Constitución Política de la República de Costa Rica. 7 de noviembre de 1949. Artículo 190: “Para la discusión y aprobación de proyectos relativos a una institución autónoma, la Asamblea Legislativa oirá previamente la opinión de aquélla.”
240 Informe de la Comisión para el Proyecto de ley: Ley de Regulación del Derecho Real de Superficie
el Derecho Privado.241 El sector público requeriría una norma habilitante que le permite dentro de la legalidad otorgar DRS sobre inmuebles de su propiedad. Esto no es imposible y podría realizarse como una alternativa para usar terrenos del Estado que están ociosos y en los cuales personas podrían aprovechar con fines agrícolas. No existe ningún impedimento para que el Estado pueda adquirir DRS sobre terrenos que vaya a requerir de forma temporal, incluso podría ser una alternativa de adquirir un DRS con opción de compra.
El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) considera que el DRS se trata de una figura que es innovadora y realiza ciertas observaciones al proyecto
de Ley.242
El Banco Hipotecario de la Vivienda Popular (BANVHI) mediante su asesor legal indica que la figura del DRS no es compatible con la aplicación del Bono de Vivienda Familiar, ya que la finalidad que pretende ese bono es dar una solución permanente de vivienda a las familias. El problema es que se trata de una figura jurídica en la que el plazo es temporal y no permanente. A pesar de lo anterior, consideran que con una reglamentación especial interna por parte del BANVHI podrían hacer un uso de la figura jurídica para un aprovechamiento múltiple en terrenos familiares. Esta reglamentación incluiría limitaciones como las de
parentesco.243
El análisis del DRS que hace el BANVHI es realizado desde la perspectiva del uso de esta figura jurídica para otorgar bonos de vivienda familiar. Visto de esta manera, es comprensible que la figura del DRS tal vez no sea la ideal para la finalidad de esa institución, en el entendido de que el bono de vivienda familiar busca ser una solución permanente para la vivienda de familias necesitadas y el DRS es una figura jurídica temporal. El análisis del BANVHI en nada afecta la utilidad que presenta la figura del DRS para ser utilizada en el sector privado según los intereses de los contratantes.
241 Ibídem. Página 10.
242 Ibídem.
Instituciones como el Banco Nacional, INEC, Colegio de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y distintas Municipalidades manifiestan que el proyecto de ley para regular el DRS presenta utilidad para ser una figura jurídica que se utilice en el
país.244
El proyecto de ley para la regulación del DRS no será transcrito en su totalidad acá, sino que será agregado como un anexo del presente trabajo para que pueda ser revisado, y se analizarán y comentarán aspectos específicos de algunos artículos importantes.
El proyecto de ley contempla un DRS con destino amplio,245 permitiendo que
sea tanto para finalidades agrarias como para finalidades constructivas. Esto es importante ya que no lo restringen la finalidad como en algunos países, según lo
visto anteriormente.246
El artículo primero también indica que “Cuando el inmueble que se va a
someter al régimen de derecho real de superficie se halle en copropiedad o en condominio, solo podrá constituirse por acuerdo unánime de todos los superficiantes del inmueble o de los condóminos.”247 Respecto al primer punto, se requiere que todos los superficiantes estén de acuerdo porque un DRS según lo estudiado anteriormente requiere ser otorgado por el dueño (o dueños) del dominio y no por el dueño de un derecho indeterminado y que no está localizado.
En la segunda parte del párrafo citado hay que hacer la distinción de cuando se vaya a constituir un DRS sobre una finca filial en un condominio y cuando se vaya a constituir un DRS sobre la finca matriz de ese condominio, distinción que este proyecto de ley omite hacer posiblemente por una mala técnica legislativa. Cuando se trate de un DRS sobre una finca filial de un condominio no se requiere del
244 Ibídem. Página 12.
245 Ibídem. Artículo 1, párrafo primero.
246 Créase el Derecho Real de Superficie Forestal. Op. cit. En Argentina el DRS está limitado para
finalidad agraria-forestal, y no se permite para otras finalidades.
acuerdo unánime de todos los condóminos, sino que el propietario de esa filial podrá libremente otorgar un DRS sobre su finca filial. Requerir la unanimidad de los condóminos -lo cual ya por sí solo es difícil- resulta absurdo e ilógico, ya que se estaría limitando el derecho de propiedad del dueño de esa filial. Diferente sería si exisiera una prohibición expresa en el reglamento interno de administración del condominio, lo cual no es el caso. Tratándose de un DRS sobre una finca matriz de un condominio, o parte de sus áreas comunes del condominio, sí resultaría necesario contar con la autorización y consentimiento unánime de la totalidad de los condóminos para poder constituir el DRS.
En la lista de derechos que derivan del DRS están los comunes: el uso, goce, enajenación de la superficie. A pesar de no estar expresamente contemplado, el
DRS si puede ser otorgado en garantía, como derecho real autónomo.248
El proyecto de Ley crea el ‘Registro de Derecho Real de Superficie’, que
actuará conjuntamente con el Registro de Inmuebles.249 Para hacer una
comparación, junto con el Registro de Inmuebles está el Registro de Concesiones, el cual identifica a las propiedades con una ‘Z’ y el Registro de Propiedad en Condominio que identifica a las propiedades que son fincas filiales con una ‘F’. Crear un registro de superficie para identificar las propiedades con una letra resulta innecesario, en vista de que se podría realizar como la simple desmembración del derecho pleno de propiedad en dos nuevos derechos: el del superficiario y el del superficiante. Esto permite la identificación de las partes en el DRS, al igual que se hace en el caso de usufructo con los distintos derechos: el del usufructuario y el del nudo propietario.
El artículo quinto del proyecto de ley250 establece entre los requisitos que
debe tener la escritura pública que conste una descripción detallada de las obras o plantas por sembrar con su destino específico. Consideramos que no es necesario para el Registro Público una descripción detallada de lo que se vaya a construir, ya
248 Ibídem. Artículo 2. 249 Ibídem. Artículo 3. 250 Ibídem. Artículo 5.
que son cosas aspectos de lo cual el Registro Público usualmente no toma nota. Se considera que sería más idóneo que las partes pacten limitaciones al DRS, tal como un destino urbano o agrario, o un máximo de pisos por construir. Estas limitaciones también podrían estar pactadas en un contrato privado de DRS, y únicamente hacer relación a ese contrato en la escritura pública de DRS que se inscribirá en el Registro Público. Algo similar a como sucede hoy en día con las inscripciones de propiedades en fideicomiso.
El proyecto de ley prevé una actualización automática del monto del canon no mayor a la tasa de inflación de los últimos doce meses, algo muy similar a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos para el precio pactado del arrendamiento. No sería necesario en caso de que las partes pacten que el monto total correspondiente al canon sea pagado en un único tracto al inicio. También está la posibilidad de que las partes pacten montos fijos no sean sujetos de actualizaciones.
Se establece en el artículo once251 que el DRS se extingue en tres años si no
se ha iniciado la actividad agraria y en cinco años si no se ha iniciado la construcción de las obras. Consideramos que está es una limitación innecesaria y que no corresponde ser incluida en una Ley. El superficiario pagó un canon al superficiante para disfrutar de la superficie por una cantidad de años determinada, y estará en su derecho si desea construir al principio, durante o al final del plazo que le fue otorgado. Lo anterior con las posibles consecuencias de lo que se haya pactado al finalizar el plazo.
Un tema completamente distinto es cuando el superficiante esté esperando que el superficiario realice una gran construcción para que al finalizar el plazo eso pase a ser de su propiedad, por lo que el superficiante vea la necesidad de que el superficiario deba iniciar la construcción en un cierto plazo. En igual sentido, de ser así, eso debe ser pactado entre las partes, pero por ningún motivo debe haber una
orden de Ley que extinga el DRS si en un cierto plazo no se han iniciado las construcciones o plantaciones.
Se establece un plazo máximo de cincuenta años,252 el cual es limitativo de
forma innecesaria, ya que según lo visto anteriormente, esa limitación del plazo en el DRS podría ser de hasta noventa y nueve años según el Código Civil
costarricense.253
Una vez extinguido el DRS el superficiante extiende su dominio a lo edificado o plantado, pero debiendo compensar económicamente al superficiario según el
valor de las obras.254 Según los términos pactados entre las partes también podría
darse un escenario en el cual el superficiante no deba indemnizar al superficiario por las construcciones, como por ejemplo que se haya pactado un canon ínfimo o nulo y lo construido o plantado resulte ser más bien una indemnización para el superficiante.
Es positivo que el proyecto de ley haya contemplado y habilitado al Estado e instituciones públicas para constituir DRS sobre sus propiedades.
El proyecto de ley fue archivado hace varios años, por lo que la posibilidad de una regulación expresa del DRS quedó en una mera expectativa. A pesar de que planteaba ser algo positivo para Costa Rica, ese proyecto también estipulaba unas limitaciones que resultaban innecesarias. Sin una ley limitativa como la que se planteaba aprobar por la Asamblea Legislativa, las partes contratantes podrán pactar de forma más libre el DRS según sus voluntades. El proyecto de Ley se adjunta en su totalidad como anexo para ser consultado.
252 Ibídem. Artículo 13.
253 Código Civil. Op. cit. Artículo 269.