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En el Derecho Romano, y aun en el antiguo Derecho Español, vigente en Chile antes del Código, la tradición del dominio de los inmuebles se efectuaba, como es la regla general, por alguna de las formas simbólicas que antes se han indicado.

Para facilitar la circulación del dominio de los bienes inmuebles, evitar los inconvenientes de la clandestinidad y desarrollar el crédito territorial, fue imponiéndose en las legislaciones más avanzadas la publicidad de la constitución, transferencia y transmisión de los derechos reales inmuebles. En este sentido, el Mensaje del Código Civil indica que con el sistema registral se busca “dar una completa publicidad a las hipotecas, y

poner a vista de todos el estado de las fortunas que consisten en posesiones territoriales”.

De este modo, con la dictación del Código se estableció entre nosotros, según es norma en la organización de la propiedad territorial en los tiempos modernos, un sistema de transferencia para los derechos sobre inmuebles, en base a un Registro. Este sistema de propiedad registral, en términos generales, otorga publicidad a las mutaciones jurídicas de los inmuebles con ventajas en la circulación de la propiedad inmueble, evitando la

clandestinidad de las transferencias, y facilitando con ello el crédito con garantía territorial.

2.2 Tipos de registros.

En teoría se conocen alternativas en varias cuestiones fundamentales, entre las cuales se puede optar en la construcción de un Registro Territorial.

(i) Registro personal.

El Registro personal es el que se organiza tomando como pauta los nombres de las personas a quienes afecta cada anotación o inscripción. Este es el sistema que opera en Chile.

(ii) Registro real.

Registro real es el que se lleva por predios: cada uno de éstos se matrícula con un número de orden y le corresponde una hoja especial, que constituye su registro. Permite conocer de un solo golpe de vista todas las mutaciones y gravámenes de una propiedad, revela de inmediato el estado jurídico del inmueble.

Por el contrario, el registro personal obliga, para conocer la historia de cada predio, a encontrar el nombre de todos los propietarios anteriores al actual y revisar largos índices, remontándose en muchos años. Aquí las inscripciones no se agrupan en torno a una ficha u otro mecanismo, que represente a cada inmueble, sino que se van efectuando sin orden preestablecido, a medida que llegan los títulos al Registro, las mutaciones y estado actual de un predio se puede establecer mediante los índices de personas que han intervenido en los respectivos actos.

(iii) Acta Torrens.

Otro sistema de inscripción es el del “Acta Torrens”, implantado en Australia. En él, la inscripción también es prueba del dominio. Sir Robert Torrens ideó el sistema que básicamente consiste en lo siguiente: al inscribirse un título, el propietario presenta los antecedentes del mismo y un plano del predio. El Estado los examina y si están conformes, efectúa la inscripción. Se redactan dos certificados idénticos, uno de los cuales se entrega al propietario y el otro se inserta en el Registro. Este es llevado por propiedades (Registro real). Cuando un propietario quiere vender, envía al Conservador el contrato respectivo (usualmente un formulario) y su certificado, el que se deja sin efecto, entregándose al comprador uno nuevo. El certificado contiene un plano de la propiedad y la indicación de las obligaciones que la gravan.

2.3 Inscripciones o Transcripciones.

Las constancias a que se ha hecho referencia provienen de títulos en que están contenidos los actos o contratos celebrados por los particulares relativos a la propiedad registrable, y son esos títulos los que se presentan o exhiben al funcionario correspondiente, para registrarlos. Ahora bien, esas constancias pueden consistir en “inscripciones”, esto es, extractos o resúmenes de los títulos exhibidos, o en “transcripciones”, es decir, copia íntegra de dichos títulos.

En Chile rige el sistema de las inscripciones.

2.4 Legalidad registral.

Una característica fundamental de un Registro es la que tenga o no “legalidad”. En materia registral, se entiende por legalidad el carácter de seguridad absoluta, eventualmente con garantía del Estado, de que los titulares de derechos incorporados al Registro efectivamente lo son. Fundamentalmente, implica garantizar la validez y eficacia de los actos que motivaron la inclusión del inmueble en el Registro a nombre de determinada persona. Por ejemplo, si el contrato en base al cual se registró un predio a nombre de un nuevo adquirente resulta nulo, esa nulidad generalmente no llega a alterar la situación en el Registro. La compensación de dinero es el medio para reparar a quien sea perjudicado, pero lo ya registrado se mantiene.

El dar legalidad a un Registro significa establecer un riguroso examen de los antecedentes jurídicos relativos a los derechos sobre el inmueble, del primer solicitante, que pide su inclusión en el Registro, y una precisión de las características materiales del bien raíz de que se trata. En consecuencia, aceptado un inmueble en el Registro, como perteneciente a una persona queda así de modo indiscutible, y las transferencias o gravámenes futuros se irán haciendo constar estableciendo también mecanismos que aseguren el carácter indubitable del sistema.

En los últimos tiempos han alcanzado especial renombre dos sistemas registrales: el llamado sistema prusiano o alemán (vigente en Alemania en sus características actuales desde 1936 y adoptado por varios países, como Hungría, Suecia, Portugal, Austria) y el ya analizado sistema del Acta Torrens.

Estos sistemas atienden básicamente a los predios (registros reales) y están premunidos de bastante legalidad.

3. EL SISTEMA REGISTRAL CHILENO.