STUDENT CONDUCT

Existen varios complejos hoteleros en la periferia de la Avenida Isla Verde. El predio bajo evaluación tiene una cabida de solamente 0.90 cuerdas (3,743 m2_{), por lo cual se}

utilizó para este análisis el concepto de Boutique Hotel. Bajo esta categoría no existe un alto número de facilidades comparables en el área. Este tipo de facilidad requiere una inversión elevada de construcción y mantenimiento de amenidades y estos costos se verían reflejados en la tarifa promedio diaria para los usuarios. El valor de esta tarifa sería muy elevado en comparación con las tarifas promedio de facilidades similares en el área. Por tanto se considera que la construcción de un Boutique Hotel no constituye una alternativa viable de desarrollo para el predio bajo evaluación desde el punto de vista económico.

La posición de la Compañía de Turismo en cuanto al proyecto ha sido variable.

Fecha Acción

19 de diciembre de 2003 No favoreció el desarrollo de una torre de apartamentos que se propuso construir en el Lote #80 de la Avenida Isla Verde. Este desarrollo no guarda relación con la acción propuesta en el presente documento ambiental.

6 de diciembre de 2004 La Compañía de Turismo luego de evaluar el caso indica no tener objeción al proyecto Isabella Ocean Residences, desarrollo de una torre de vivienda de 58 apartamentos en los Lotes #80 y #78 de la Avenida Isla Verde.

9 y 19 de septiembre de 2005

Luego de circulado el documento ambiental preliminar para el proyecto la Compañía de Turismo decide no favorecerlo.

Copia de las comunicaciones citadas en esta sección se incluyen en el Apéndice F del presente documento.

Queremos indicar que la carta emitida por la Compañía de Turismo en el 2003 fue referente a una torre de apartamentos que se propuso construir solo en el Lote #80 de la Ave. Isla Verde. Este proyecto no guarda relación con la acción propuesta en el presente documento ambiental y que fuera avalada por la Compañía de Turismo en su comunicación del 6 de diciembre de 2004.

A continuación discutimos los puntos presentados por la Compañía de Turismo (CT) para sustentar su posición de no favorecer el proyecto.

1. La construcción de dicho proyecto residencial no está tono con los planes de desarrollo y rehabilitación de la planta física turística en esta zona de interés turístico. El proyecto limitará el desarrollo de instalaciones turísticas con el atractivo de playa.

La CT no señala de forma específica ni clara a que planes de desarrollo y rehabilitación se refiere y los que menciona como parte de su comunicación no son política pública establecida.

En su carta del 9 de septiembre del 2005 la CT indica que cercano al proyecto (unos 5 solares al este), se encuentran en proceso de desarrollar un distrito turístico comercial a conocerse como “Isla Verde Boutique Hotel District”, información que fue suprimida en su carta posterior del 19 de septiembre de 2005.

El proyecto Isabella Ocean Residences se propone construir en un predio de 0.9 cuerdas calificado como Residencial Turístico Cinco (RT-5) en el Plano de Calificación de Suelo del Municipio Autónomo de Carolina (Hoja Núm.5 con vigencia del 3 de diciembre de 2002). Esta calificación bajo la Primera Revisión Parcial del Reglamento de Calificación del Municipio Autónomo de Carolina aprobado mediante Orden Ejecutiva de la Gobernadora del Estado Libre Asociado de Puerto Rico el 16 de julio de 2001, se refiere a un distrito establecido para promover el desarrollo ordenado, estético y compacto, y para clasificar terrenos en Zonas de Interés Turístico que por su localización e infraestructura se han desarrollado, o pueden desarrollarse, a una alta intensidad. En este sentido la acción propuesta cumple con el cometido de intensificar la densidad de desarrollo ya que el proyecto modificará permanentemente el uso actual de los predios, de uno residencial unifamiliar

(Lote #80) y estacionamiento (Lote #78), a un proyecto residencial multifamiliar con una densidad aproximada de 47 u.v.b.. En cuanto a la densidad propuesta el proyecto cumple con el límite de densidad reglamentario para un distrito RT-5 es decir 1 u.v.b. por cada 80 metros cuadrados de solar.

Por su localización con respecto a la Ave. Baldorioty de Castro, el predio pertenece al sector de Isla Verde conocido como Isla Verde Norte. De acuerdo al documento titulado Plan de Área de Isla Verde Enunciación de Objetivos y Plan de Trabajo aprobado por la Junta de Planificación el 23 de octubre de 2002 el Objetivo Particular del Plan en el renglón de “Servicios Urbanos y Vivienda” es el reforzar el uso residencial del área y reforzar la permanencia de las áreas residenciales para el uso establecido por calificación.

Los documentos de planificación antes citados vigentes al día de hoy y aprobados por las agencias y autoridades con inherencia respaldan la acción propuesta: la construcción de un proyecto residencial en un distrito RT-5.

En cuanto a la referencia que hace la Compañía de Turismo al distrito “Isla Verde Boutique Hotel District” esta es una propuesta aún en proceso de evaluación la cual no ha pasado por el debido procedimiento reglamentario para poderlo considerar como un distrito de zonificación vigente. La firma Estudios Técnicos fue también la empresa que llevó a cabo el estudio de viabilidad para el distrito propuesto por la CT. En su carta del 9 de septiembre la Compañía de Turismo indica que el mencionado distrito comenzaría unos 5 solares al este del predio donde se propone la construcción de “Isabella Ocean Residences” sin incluir el lote donde se propone el complejo residencial.

Los predios alrededor de los Lotes #78 y #80 de la Ave. Isla Verde han sido desarrollados en su mayoría como edificios residenciales multifamiliares. Sólo dos lotes al este del predio objeto de estudio han sido dedicados a usos institucional, hotelero y comercial a menor escala. El Hotel Casa de Playa posee un total de 18 habitaciones, no tiene amenidades comparables a un “Boutique Hotel” a excepción del acceso a la playa y la operación de un restaurante de comida mejicana. Estos dos lotes se encuentran entre los complejos residenciales El Girasol y Tiffany (refiérase a la Figura 19). El restante de los predios al este y oeste de la propuesta se encuentran ocupados por edificios de carácter residencial entre los que se destacan Beach Tower,

Park Plaza, Plaza Atlántico, Castillo del Mar, Villas de Mar Este, El Girasol, Tiffany, Playa Blanca, Marbella Oeste, Marbella Este y Continental Villa. Ninguno habilitado hasta el momento para un uso hotelero.

A lo anterior es necesario reiterar que de acuerdo a la reglamentación vigente, su propósito, objetivos particulares y el comportamiento de su entorno la construcción del proyecto residencial “Isabella Ocean Residences” es una propuesta apropiada.

2. Discrepamos de las conclusiones emitidas por el Estudio de Viabilidad que se presenta en el documento ambiental. El mismo concluye que el desarrollo del Proyecto Residencial es económicamente viable sobre el desarrollo de un Hotel. Sin embargo la Compañía de Turismo tiene estudios que concluyen lo contrario en áreas muy cercanas al lugar donde se propone Isabella.

En primer término debemos señalar que la CT menciona un estudio que no es un documento público ni accesible al público.

La Compañía de Turismo tiene un estudio de viabilidad para establecer un distrito que promueva el desarrollo de “Boutique Hotels” a una distancia aproximada de cinco lotes al este del predio donde se propone la acción. A partir de esta distancia se observan usos hoteleros en varios de los lotes. El estudio de viabilidad realizado para el distrito no se refiere a la viabilidad de establecer un solo hotel tipo “Boutique” en un bolsillo o predio en particular y de modo independiente, sino a establecer un área en la que se promueva este uso y que reciba el beneficio de exclusividad, amenidades y planta física turística que respalden al distrito.

El estudio realizado por la firma Estudios Técnicos, Inc. para el mejor uso de terreno en el predio de 0.90 cuerdas adquirido por Katz Development Corporation concluyó a base del valor, tamaño del terreno, calificación y patrones de uso aledaños que el desarrollo de una torre de apartamentos iría a la par con la oferta del mercado y aseguraría una tasa de rendimiento adecuada al inversionista en relación con el alto costo del terreno. Entre las principales consideraciones para llegar a esta conclusión se encuentra:

• Que por su tamaño de 0.90 cuerdas el predio permite el desarrollo de un hotel pequeño con espacio limitado para facilidades. En vista del alto costo del terreno adquirido y la inversión asociada a la construcción del

hotel, las tarifas por habitación tendrían que ser elevadas para asegurar una tasa de rendimiento adecuada al inversionista.

• En Puerto Rico se han reportado operaciones exitosas y rentables de hoteles tipo “boutique” con altas tarifas por habitación. El éxito de estos “boutique hotels” se debe principalmente a dos condiciones: asociación con hoteles con excelentes facilidades como por ejemplo Las Casitas Village asociadas al Hotel El Conquistador en Fajardo o asociación a atractivos particulares de una locación como por ejemplo El Hotel El Convento en el Viejo San Juan. Ninguna de estas condiciones se cumple en el predio bajo consideración.

• Por la ubicación del predio, Isla Verde Norte, la facilidad hotelera más cercana y comparable sería el San Juan Water & Beach Club Hotel (The Water Club). Sin embargo este hotel resulta de la remodelación de una estructura que ya operaba como hotel, por lo que la inversión inicial que se requiere en el predio bajo evaluación no es comparable.

Por lo antes expuesto se concluye que el desarrollo de una facilidad hotelera tipo “boutique” en este predio constituye un riesgo para el inversionista, esta acción no es cónsona con el objetivo del distrito bajo el cual está calificado el predio ni con los objetivos particulares establecidos como política pública para el desarrollo de Isla Verde.

Cabe destacar que la firma “Estudios Técnicos, Inc.” quien preparó el informe para la Compañía de Turismo referente a la viabilidad del “Isla Verde Boutique Hotel District”, fue la misma firma que analizó el predio bajo evaluación y concluyó que un desarrollo hotelero en este predio en particular conlleva un riesgo económico excesivo para el inversionista. Conclusión que no representa una contradicción por las razones antes expuestas.

Una oferta de Boutique Hotel conlleva la integración de amenidades, facilidades o atractivos del área donde será ubicado y un concepto de exclusividad que aplicado a un bolsillo residencial, como lo es el caso del predio objeto de estudio, no lo hace funcional. Por el contrario, si se refuerza el carácter residencial exclusivo del área, se mantienen accesibles facilidades comerciales y se integra un distrito consolidado de facilidades hoteleras como lo es la propuesta de “Isla Verde Boutique Hotel District” de la CT se cumplen los objetivos de desarrollo planificado propuestos para Isla Verde.

En términos de la extracción de material de la corteza terrestre esta alternativa conlleva una extracción similar a la propuesta dada la necesidad de maximizar el área rentable. Esto se traduce en que se maximizaría el tamaño del edificio dentro de los límites de altura permisible y por ende se promovería la construcción de niveles soterrados de estacionamiento lo que conllevaría la extracción de un volumen de corteza terrestre similar al requerido bajo la alternativa propuesta.