Entries in the land register with the emphasis on the entry of proprietary right, when there is no document which enables the entry

Full text

(1)UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA. ERMINA KAMENČIĆ VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO S POUDARKOM NA VPISU LASTNINSKE PRAVICE, KADAR NI LISTINE, SPOSOBNE ZA VPIS Diplomsko delo. Maribor, 2009.

(2) UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA. DIPLOMSKO DELO VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO S POUDARKOM NA VPISU LASTNINSKE PRAVICE, KADAR NI LISTINE, SPOSOBNE ZA VPIS. Študent: Ermina Kamenčić Številka indeksa: 71144420 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Korporacijsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur. Maribor, november 2009.

(3) Družini in prijateljem v zahvalo za vso oporo v času študija, spodbudo pri pisanju diplomske naloge in tolažbo v težkih trenutkih!. Zahvaljujem se mentorju za odlična predavanja, ki so me navdihnila z idejo za pisanje diplomske naloge iz področja stvarnega prava ter za pomoč in napotke pri pisanju diplomske naloge..

(4) KAZALO UVOD .................................................................................................................................................................. 1 1. ZEMLJIŠKA KNJIGA .................................................................................................................................. 3 1.1. SPLOŠNO O ZEMLJIŠKI KNJIGI ........................................................................................................... 3 1.2. GLAVNA KNJIGA IN ZBIRKA LISTIN ................................................................................................. 6 1.2.1. Zemljiškoknjižni vložek ...................................................................................................................... 6 1.3. ELEKTRONSKA ZEMLJIŠKA KNJIGA................................................................................................. 8 2. NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA ........................................................................................ 11 2.1. NAČELO JAVNOSTI ZEMLJIŠKE KNJIGE (FORMALNO PUBLICITETNO NAČELO)................. 11 2.2. NAČELO PUBLICITETE VPISOV (MATERIALNO PUBLICITETNO NAČELO) ............................ 12 2.3. NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO .................................................................................. 13 2.4. NAČELO PRAVNEGA PREDNIKA...................................................................................................... 14 2.5. NAČELO VRSTNEGA REDA ............................................................................................................... 14 2.6. NAČELO ZAKONITOSTI...................................................................................................................... 16 2.7. NAČELO KONSTITUTIVNOSTI VPISA.............................................................................................. 16 3. VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO................................................................................................................. 17 3.1. GLAVNI VPISI....................................................................................................................................... 17 3.1.1. Vknjižba ........................................................................................................................................... 17 3.1.2. Predznamba ..................................................................................................................................... 19 3.1.3. Zaznamba......................................................................................................................................... 23 3.2. POMOŽNI VPISI .................................................................................................................................... 25 3.2.1. Poočitev ........................................................................................................................................... 25 3.2.2. Plomba............................................................................................................................................. 26 4. VPIS LASTNINSKE PRAVICE V ZEMLJIŠKO KNJIGO..................................................................... 29 4.1. SPLOŠNO O PRIDOBITVI LASTNINSKE PRAVICE ......................................................................... 29 4.2. PRAVNOPOSLOVNA PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH ................ 30 4.2.1. Zavezovalni posel (pravni naslov) ................................................................................................... 31 4.2.2. Razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo)............................................................................... 33 4.2.3. Razpolagalna sposobnost prenosnika.............................................................................................. 36 4.2.4. Vpis v zemljiško knjigo..................................................................................................................... 37 4.3. PROBLEMI PRI IZPOLNJEVANJU POGOJEV.................................................................................... 40 5. POSTOPEK VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE ....................................................... 42 5.1. POGOJI ZA ZAČETEK POSTOPKA ..................................................................................................... 42 5.2. PREDLOG IN PREDHODNI PRESKUS................................................................................................ 43 5.3. SKLEP O ZAČETKU POSTOPKA......................................................................................................... 45 5.4. UGOVORI V POSTOPKU...................................................................................................................... 47 5.5. SKLEP O DOVOLITVI VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE...................................... 48 5.6. PRAVNA SREDSTVA ZOPER SKLEP O VKNJIŽBI........................................................................... 49 6. SKLENITEV POSADNE LISTINE ............................................................................................................ 50 7. TOŽBA NA IZSTAVITEV ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA DOVOLILA.................................................... 54 SKLEP ............................................................................................................................................................... 58 SEZNAM UPORABLJENE LITERATURE ................................................................................................. 60 SEZNAM PRAVNIH VIROV ......................................................................................................................... 61 SEZNAM UPORABLJENIH KRATIC .......................................................................................................... 62.

(5) POVZETEK Samo ažurna in popolna zemljiška knjiga je edino jamstvo za varnost pravnega prometa na področju nepremičnin. Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki je namenjena vpisu in objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Vpise v zemljiško knjigo delimo na glavne in pomožne vpise. Z glavnimi vpisi se v zemljiško knjigo vpisujejo pravice in pravna dejstva, s pomožnimi pa drugi podatki, za katere zakon določa vpis v zemljiško knjigo. Za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na podlagi pravnega posla je poleg veljavnega pravnega posla potrebna še vknjižba v zemljiško knjigo. Če stranke želijo vpisati lastninsko pravico na podlagi sklenjene pogodbe, morajo skladno z določbami ZZK-1 zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti zasebne listine v izvirniku. Listina, ki je podlaga za vknjižbo, mora izpolnjevati z zakonom določene pogoje. Zasebna listina mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, overjen podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu in potrdilo o plačilu davka. Šele take pogodbe imajo status tabularne listine. Če pa listina zgoraj navedenih zahtev ne izpolnjuje, potem vknjižba v zemljiško knjigo ni mogoča. Kadar stranka ne razpolaga z listino, ki bi bila sposobna za vpis v zemljiško knjigo, ima na voljo več načinov, ki jih lahko uporabi, da pride do listine, sposobne za vpis: vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, sestavo posadne listine, tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.. KLJUČNE BESEDE: zemljiška knjiga, vpisi v zemljiško knjigo, vknjižba lastninske pravice na nepremičninah, izvirnik zasebne listine, notarska overitev, tabularna listina, vzpostavitev. zemljiškoknjižne. zemljiškoknjižnega dovolila.. listine,. posadna. listina,. tožba. na. izstavitev.

(6) SUMMARY Title: Entries in the land register with the emphasis on the entry of proprietary right, when there is no document which enables the entry Only the up-to-date and complete land register is the guarantee for the safety of legal traffic in the area of real estate. Land register is a public book meant for entering and publishing data about rights on real estate and legal facts concerning real estate. We divide entries in the land register per main and auxiliary entries. With main entries, rights and legal facts are entered in the land register, while auxiliary entries provide other information, which are required in land register by the law. For acquiring proprietary right for real estate on the basis of transaction, both valid transaction and entry in the land register are necessary. If parties want to enter proprietary right on the basis of the concluded contract, the submission for entry has to be accompanied by private document in the original form according to the ZZK-1. Documents which are the basis for entry have to meet the conditions stated in the law. Private documents have to include land registry permit, verified signature on land registry permit and confirmation of tax payment. Only such contracts have the status of the document enabling entry into the land register. If the document does not fulfill above mentioned legal conditions, the entry in the land register is not possible. If party is not in the possession of appropriate document that enables the entry in the land register, s/he has several ways to get such a document: the restoration of the land registry document, the composition of the contract of the recognition of title, and the lawsuit on issuance the land registry permit.. KEY WORDS: land register, entries in the land register, entry of proprietary right for real estate, the original of the private document, verification, document that enables the entry into the land register, the establishment of the land registry document, the contract of the recognition of title, the lawsuit on issuance the land registry permit..

(7) UVOD Nepremičnine so za človekovo eksistenco pomembna dobrina, zato je potrebno pravna razmerja, katerih predmet so nepremičnine, zaradi zagotovitve pravne varnosti nedvoumno urediti. Oblikoval se je sistem evidentiranja nepremičnin, po katerem se nepremičnini dodeli identifikacijska oznaka, ki je lastna samo njej in omogoča njeno natančno razlikovanje od vseh drugih nepremičnin. Na takšni enolični oznaki je mogoče utemeljiti javen in zaupanja vreden sistem evidentiranja podatkov o pravicah in drugih pravnih dejstvih na nepremičninah. Kolikor bolj je sistem evidentiranja nepremičnin natančen in popoln, toliko večja je varnost pravnih razmerij. Pri nas evidentiranje nepremičnin temelji na katastru in zemljiški knjigi. Ker je zemljiška knjiga eden od najpomembnejših institutov stvarnega prava, je samo ažurirana in popolna zemljiška knjiga jamstvo za varnost pravnega prometa na področju nepremičnin. Nekdanji sistem družbene lastnine je zelo zmanjšal pomembnost zemljiške knjige, zaradi česar so bili ljudje prepričani, da vpisi v zemljiško knjigo nimajo velikega pomena,. ampak. predstavljajo. nepotrebno. birokratsko. oviro. pri. prometu. z. nepremičninami. Zato je prihajalo do velikega časovnega zamika med samo sklenitvijo pogodbe in vpisom v zemljiško knjigo. Transakcija pa ni varna samo na podlagi notarske overitve podpisa prodajalca na kupoprodajni pogodbi, temveč je ravno vpis v zemljiško knjigo tisti, ki zagotavlja pravno varnost lastniku in imetnikom ostalih stvarnih pravic na nepremičnini. Subjekti, ki odlašajo z vknjižbo pravic, tvegajo možne zlorabe od strani zemljiškoknjižnega imetnika stvarnih pravic na nepremičnini in lahko zaradi materialnega publicitetnega načela celo izgubijo možnost vknjižbe. Nevpisane nepremičnine so zaradi nemožnosti publiciranja stvarnih pravic v zemljiški knjigi še toliko bolj podvržene raznim zlorabam. V zadnjih nekaj letih je opaziti trend, da se ljudje vse bolj zavedajo pomena vpisa v zemljiško knjigo ter da nevpisane ali pomanjkljivo vpisane nepremičnine oziroma stvarne pravice na nepremičninah pomenijo največje tveganje prav za njih same. Stranke, ki želijo vpisati lastninsko pravico na podlagi sklenjene zasebne listine, morajo zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti listine, ki morajo izpolnjevati stroge vsebinske, oblikovne in formalne pogoje. V praksi pa se lahko tudi zgodi, da sta stranki namenoma 1.

(8) ali po pomoti v pogodbi izpustili zemljiškoknjižno dovolilo, da so se listine izgubile, uničile ali da stranke, ki je sklepala pogodbo, ni več (stečaj pravne osebe oziroma smrt fizične osebe). Obstajajo lahko le še njeni pravni nasledniki, v najslabšem primeru pa tudi teh ni. Namen diplomske naloge je ugotoviti, katere pogoje mora izpolnjevati listina, da bo sposobna za vpis v zemljiško knjigo in prikazati načine, kako se lahko stranka vknjiži v zemljiško knjigo kot lastnik, če ne razpolaga z listino, ki bi bila sposobna za vpis lastninske pravice v njeno korist. V diplomski nalogi sem se osredotočila na pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice. V. začetku. diplomske. naloge. predstavljam. zemljiško. knjigo. in. temeljna. zemljiškoknjižna načela ter vrste vpisov v zemljiško knjigo. Nato sledi predstavitev pogojev, ki jih morajo izpolnjevati listine, da bi bile sposobne za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Na koncu diplomske naloge pa predstavljam posamezne postopke, ki pridejo v poštev, ko stranke s tabularno listino ne razpolagajo in zato ne morejo doseči vknjižbe po splošnih pravilih.. 2.

(9) 1. ZEMLJIŠKA KNJIGA 1.1. SPLOŠNO O ZEMLJIŠKI KNJIGI Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.1 Osnovne značilnosti zemljiške knjige so: - je javni register, kar pomeni, da so v njej vpisani podatki vsakomur dostopni, - vodi jo pooblaščen organ – sodišče, - je evidenca, ki zajema nepremičnine, - vanjo se vpisujejo pravice in druga pravno relevantna dejstva.2 V državah iz tako imenovanega germanskega pravnega kroga (kamor sodi tudi Slovenija), se je razvil zemljiškoknjižni publicitetni sistem, v katerem se pravice pridobijo na temelju pravnega posla in se javno objavijo (publicirajo) neposredno z vpisom v zemljiško knjigo. Uveljavljeno je t.i. tradicijsko načelo pravnoposlovne pridobitve stvarnih pravic.3 Slovenska zemljiška knjiga je javni register (formalno publicitetno načelo), ki ga vodi sodišče. V zemljiško knjigo vpisani podatki uživajo javno zaupanje. Vsakdo se lahko zanese na njihovo pravilnost in popolnost (materialno publicitetno načelo). Zemljiško knjigo vodi stvarno pristojno okrajno sodišče, ki ga Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)4 imenuje zemljiškoknjižno sodišče. Vodenje zemljiške knjige obsega odločanje o vpisih, opravljanje vpisov v glavno knjigo in vodenje zbirke listin (2. člen ZZK-1).. 1. Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami. SPZ je opredelil nepremičnino kot zemljiško parcelo. Tako je lahko zemljiška parcela samostojen predmet stvarnih pravic. Nepremičnina je tudi posamezen del zgradbe v etažni lastnini. 2 Prim (primerjaj): M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 151. 3 Države romanskega pravnega kroga pa so sprejele t.i. konsenzualni sistem pravnoposlovnih pridobitev stvarnih pravic, po katerem se stvarne pravice prenašajo že s samim konsenzom. Publiciteta pa se zagotavlja s položitvijo listine o pravnem poslu v javni register nepremičnin. 4 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/2003, 45/2008, 28/2009.. 3.

(10) V zemljiško knjigo se vpisujejo nepremičnine, pravice na nepremičninah in pravna dejstva. Skladno z 11. členom ZZK-1 se v zemljiško knjigo vpisujejo nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic. To so zemljiške parcele, objekt oziroma njegov posamezni del, če zakon določa, da je lahko samostojen predmet stvarnih pravic. Zemljiške parcele so v skladu z 18. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ)5 nepremičnine, ki so vedno samostojen predmet stvarnih pravic, zato so te vedno tudi predmet vpisa v zemljiško knjigo. Posamezni gradbeni objekti in deli gradbenih objektov so praviloma sestavine zemljiških parcel, na katerih stojijo, in v skladu z načelom specialnosti ne morejo biti samostojen predmet stvarnih pravic, razen če zakon določa drugače. 6 V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice, ki so taksativno naštete v 13. členu ZZK-1 (numerus clausus). Te so: - lastninska pravica, - hipoteka, - zemljiški dolg, - služnostne pravice (stvarne in osebne), - pravica stvarnega bremena, - stavbna pravica. Skladno z 14. člena ZZK-1 se pravica vpiše tako, da se označi vrsta te pravice, pri pravici pa se vpiše tudi ime njenega imetnika. Solastninska pravica se vpiše tako, da se poleg imena solastnika navede tudi podatek o idealnem deležu, ki mu pripada. Skupna lastnina pa se vpiše nerazdelno v korist vseh skupnih lastnikov. Stvarne pravice na nepremičninah se lahko na pravnoposlovni podlagi pridobijo ali spremenijo izključno z vpisom v zemljiško knjigo.7 Vpis v zemljiško knjigo se zahteva tudi glede stvarnih pravic, ki nastanejo na podlagi sodne odločbe, medtem ko za stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona, vpis ni potreben.. 5. Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002. Prim (primerjaj): M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV Revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 43. 7 Izjemo predstavlja le zemljiški dolg, ki se pridobi šele z izstavitvijo zemljiškega pisma. 6. 4.

(11) Medtem ko se morajo v zemljiško knjigo vpisati vse stvarne pravice, se vanjo lahko vpisujejo le tiste obligacijske pravice, glede katerih 2. odstavek 13. člena ZZK-1 to izrecno določa: -. pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala s pravnim poslom lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi ali če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju,. -. zakupna in najemna pravica,. -. predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala s pravnim poslom,. -. posebna pravica uporabe javnega dobra,. -. druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.. Za stvarne pravice na nepremičninah velja, da ima vpis v zemljiško knjigo konstitutiven pomen. Obligacijske pravice pa nastanejo že s samim pravnim poslom, z vpisom pa pridobijo zgolj publicitetni učinek proti tretjim. Vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis oziroma listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti. V zemljiško knjigo se vpisujejo tudi pravna dejstva8 glede nepremičnin in glede imetnikov pravic na nepremičnini, ki so pomembna za pravni promet z nepremičnino. Pravna dejstva se v zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambami. Pravna dejstva, ki se zaznamujejo v zemljiški knjigi so določena v 22. členu ZZK-1. To so: -. začetek. sodnih. postopkov. glede imetnikov. pravic oziroma. glede. nepremičnine, -. osebna stanja imetnikov pravic (npr. omejitev poslovne sposobnosti),. -. vrstni red pridobitve pravice,. -. odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko,. -. vložitev hipotekarne tožbe,. -. sklep o izvršbi na nepremičnino in. -. prepoved razpolaganja (odtujitve ali obremenitve).9. 8. Pravno dejstvo je na zunaj zaznaven pojav, na katerega pravni red navezuje določene pravne posledice. Delijo se na pravne dogodke, ki niso odvisni od volje pravnega subjekta in pravna dejanja, kjer pride do izraza volje pravnih subjektov. 9 M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 46.. 5.

(12) 1.2. GLAVNA KNJIGA IN ZBIRKA LISTIN Zemljiška knjiga je sestavljena iz glavne knjige in zbirke listin (2. odstavek 1. člena ZZK-1). Glavna knjiga je namenjena vpisu podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. Vodi se za vsako katastrsko občino, kot so te določene v zemljiškem katastru. Glavna knjiga se vodi kot informatizirana baza podatkov, ki danes v celoti nadomešča ročno vodeno zemljiško knjigo. Vsi podatki, ki se vpisujejo v glavno knjigo, se trajno hranijo in morajo ostati shranjeni tudi potem, ko nehajo veljati. S tem se zagotavlja možnost prikaza zgodovinskega stanja. Glavna knjiga je sestavljena iz zemljiškoknjižnih vložkov, ki imajo vsak svojo številko. V zemljiškoknjižni vložek pa se vpisujejo nepremičnine, torej zemljiške parcele in stavbe ter posamezni deli stavb, če so lahko predmet lastninske pravice. Nepremičnina se v zemljiško knjigo vpiše z identifikacijsko oznako, kot je določena v katastru. To pomeni, da je zemljiškoknjižni podatek o nepremičnini samo identifikacijska oznaka10. Drugi podatki o lastnostih nepremičnine se v zemljiško knjigo sicer vpisujejo, vendar le kot pomožen podatek.11 Zbirka listin se vodi pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču enotno za vse glavne knjige tega sodišča. Sestavljajo jo listine in dokumenti, ki so podlaga za vpise v zemljiško knjigo. V zbirko listin se vložijo sklepi, s katerimi je zemljiškoknjižno sodišče dovolilo vpis, predlogi za vpis (če je zemljiškoknjižno sodišče o vpisu odločalo na predlog) in listine, ki so bile podlaga za vpis po uradni dolžnosti oziroma so bile priložene predlogu. 1.2.1. Zemljiškoknjižni vložek Glavno knjigo sestavljajo zemljiškoknjižni vložki. Vsaka nepremičnina se vpiše v svoj zemljiškoknjižni vložek, če zakon ne določa drugače (1. odstavek 180. člena ZZK-1).12. 10. Identifikacijski znak zemljiške parcele je oznaka katastrske občine, v kateri se nahaja, in parcelna številka, kot je vpisana v zemljiškem katastru. 11 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 153. 12 Izjemoma pa je še vedno mogoč vpis več nepremičnin iz iste katastrske občine v en zemljiškoknjižni vložek, če na njih obstaja enako stanje glede imetnikov pravic. Pogoj za združitev pa je, da gre za racionalnejši način vodenja zemljiške knjige, o čemer odloča zemljiškoknjižno sodišče.. 6.

(13) Vsak vložek ima svojo zaporedno številko, ki se v primeru odprave ne sme znova uporabiti. Posamezni vložek je sestavljen iz nadpisa in treh evidenčnih listov: - list A (sestavljen iz lista A1 in A2) - list B - list C (sestavljen iz listov C1, C2 in C3). V nadpis se vpišejo podatki o katastrski občini, številki zemljiškoknjižnega vložka in sodišču, ki vodi glavno knjigo. Evidenčni list A oziroma popisni ali posestni list je namenjen popisu vsebine zemljiškoknjižnega vložka. List A je sestavljen iz dveh oddelkov. V prvem oddelku (A1) so vpisane parcele po zaporednih številkah in s katastrsko identifikacijsko oznako. Poleg tega pa se iz katastra prevzema še podatek o dejanski rabi in površini. Če v tem delu popisanega lista naletimo na parcelo, ki je podčrtana z rdečo barvo, to pomeni, da je bila parcela odpisana iz zemljiškoknjižnega vložka. V drugem oddelku popisanega lista (A2) so podatki, ki se nanašajo na pripis ali odpis parcel v zemljiškoknjižni vložek. V ta del popisanega lista se vpišejo tudi druga dejstva in poočitijo pravice, ki vplivajo na pravni promet z nepremičninami, ki so vpisane v tem vložku. Tako se v ta del vpiše služnostna pravica, če je služnost ustanovljena v korist nepremičnine iz vložka (gospodujoče zemljišče). V evidenčni list B oziroma lastniški list se vpisuje vsakokratni lastnik nepremičnin, ki sestavljajo zemljiškoknjižni vložek. Poleg imetnika lastninske pravice se v evidenčni list B vpišejo tudi dejstva, ki se nanašajo na določenega imetnika lastninske pravice in ki vplivajo na njegovo razpolaganje z nepremičninami. V kategorijo teh vpisov spadajo zaznambe osebnih stanj. Evidenčni list C imenujemo tudi bremenski list. Iz njega so razvidne vse stvarne pravice, s katerimi je zemljišče obremenjeno, ter druge pravice in dejstva, ki vplivajo na promet z nepremičninami. Razdeljen je na tri dele: C1,C2 in C3. V list C1 se vpisujejo: osebna služnost, pravica stvarnega bremena, zakupna pravica, predkupna pravica, odkupna pravica in pogodbena prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnine, če se vpisuje v zemljiško knjigo. V list C2 pa se vpisujejo druge pravice (stvarna služnost) in. 7.

(14) zaznambe glede pravnih dejstev. List C3 je namenjen vpisu hipoteke in z njo povezanih zaznamb, kot sta zaznamba neposredne izvršljivosti in zaznamba nadhipoteke.13. 1.3. ELEKTRONSKA ZEMLJIŠKA KNJIGA Že ZZK iz leta 1995 je predvideval računalniško vodenje zemljiške knjige. Informatizacija zemljiške knjige pa se je začela šele z Uredbo o naložitvi in vodenju zemljiške knjige z uporabo računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov v zemljiški knjigi s podatki zemljiškega katastra (Uradni list RS, št. 42/2001, v nadaljevanju: uredba). Na podlagi uredbe je bil izdan Pravilnik o oblikah vlog (obrazcev) za vpis v elektronsko zemljiško knjigo (Uradni list RS, št. 42/2001)14, ki je med drugim določil, da se od uveljavitve uredbe štejejo vsi zemljiškoknjižni predlogi glede oblike vlog (obrazcev) za predloge za vpis v elektronsko zemljiško knjigo. Nov ZZK-1 glede ureditve elektronske zemljiške knjige sledi prejšnji ureditvi. 15 Avtomatizacije zemljiške knjige ima naslednje prednosti: -. avtomatična povezava med vpisi v posamezne evidence, ki so se doslej vodile ločeno (in so se podatki iz posameznih evidenc ročno prepisovali v druge evidence),. -. povezava med Dn-vpisnikom in zemljiško knjigo, ki na ta način omogoča avtomatičen in takojšen vpis v obe evidenci,. -. povezava med zemljiško knjigo in katastrom (prednost je predvsem možnost neposrednega prenosa podatkov, ki se spreminjajo v izvorni evidenci in vpisujejo v izvedeno evidenco, iz izvorne v izvedeno evidenco),. -. združitev podatkov, ki se vpisujejo v glavne knjige, vodene po katastrskih občinah, omogoča enotno centralno informatizirano bazo zemljiške knjige Republike Slovenije, kar pripomore k lažjemu dostopu do podatkov, ki so vpisani v zemljiški knjigi.. 13. M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 154-155. Pravilnik o oblikah vlog (obrazcev) za vpis v elektronsko zemljiško knjigo je nehal veljati s sprejemom Pravilnika o obrazcih zemljiškoknjižnih predlogov (Uradni list RS, št. 109/2003). 15 V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 407. 14. 8.

(15) Kot centralna informatizirana baza se vodi samo glavna knjiga zemljiške knjige. Informatizirana glavna knjiga zemljiške knjige se vodi tako, da se vpisujejo in vzdržujejo vsi podatki, ki se vpisujejo v glavno knjigo pri vsakem od zemljiškoknjižnih sodišč v Republiki Sloveniji, v centralni informatizirani bazi glavne knjige zemljiške knjige Republike Slovenije (2. odstavek 175. člena ZZK-1). Vpisi v informatizirano glavno knjigo v celoti nadomestijo vpise v dosedanje ročno vodene zemljiškoknjižne vložke. Glavno knjigo ročno vodene zemljiške knjige, iz katere so vsi zemljiškoknjižni vložki izbrisani zaradi prenosa v informatizirano glavno knjigo, mora zemljiškoknjižno sodišče hraniti deset let po dnevu, ko je bil opravljen izbris zadnjega zemljiškoknjižnega vložka. Po izteku tega roka zemljiškoknjižno sodišče glavno knjigo ročno vodene zemljiške knjige izroči pristojnemu arhivu (8. odstavek 246. člena ZZK-1). Preslikani zemljiškokatastrski podatki so v elektronski zemljiški knjigi označeni tako, da imajo vsi vložki v elektronski zemljiški knjigi začetno plombo 0/1849 in oznako NI USKLAJEN. Na elektronskem izpisku se ob podatku o Dn-številki izpiše datum uskladitve zemljiškoknjižnega vložka (2. člen uredbe). Sodišče uskladi in dopolni preslikane zemljiškokatastrske podatke tako, da: -. uskladi podatke zemljiške knjige s tistimi podatki zemljiškega katastra, za katere je zemljiški kataster izvorna evidenca,. -. prevzame iz ročne zemljiške knjige tiste neusklajene podatke, za katere je zemljiška knjiga izvorna evidenca,. -. prepiše iz ročne zemljiške knjige tiste manjkajoče podatke, za katere je zemljiška knjiga izvorna evidenca in so v ročni zemljiški knjigi vpisani v evidenčni list B,. -. prepiše vse vpise iz evidenčnega lista C ter. -. vpiše nerešene plombe.. Po končani uskladitvi in dopolnitvi preslikanih zemljiškokatastrskih podatkov mora stanje v elektronski zemljiški knjigi glede tistih podatkov, za katere je zemljiška knjiga izvorna evidenca, izražati stanje v ročni zemljiški knjigi. Pri vložkih, ki so usklajeni, sodišče oznako NI USKLAJEN odstrani in zbriše začetno plombo. V ročni zemljiški knjigi označi v rubriki povezave evidenčnih listov A, B in C, da se konkreten vložek. 9.

(16) vodi elektronsko. Označba mora vsebovati tudi datum, ime in priimek ter podpis referenta.16 V informatizirani glavni knjigi mora biti za vsak podatek, ki je bil vpisan, poleg podatkov o vpisu, shranjen in dostopen tudi datum vpisa in opravilna številka sklepa zemljiškoknjižnega sodišča o vpisu. Če se zaradi narave vpisa zbriše prej vpisani podatek, mora v informatizirani glavni knjigi ostati shranjen in dostopen tudi prej vpisani podatek (176. člen ZZK-1). Informatizirana glavna knjiga in informatizirana zbirka listin sta dokumentarno gradivo, ki se hrani trajno. Centralna informatizirana baza zemljiške knjige se vodi tako, da sta mogoča vpogled po imetnikih vknjiženih in imetnikih predznamovanih lastninskih in drugih pravic ter vpogled po nepremičninah, vpisanih v glavni knjigi vsakega zemljiškoknjižnega sodišča v Republiki Sloveniji (9. člen uredbe). Vpogled v zemljiško knjigo se v informatizirani zemljiški knjigi zagotavlja bodisi z ogledom stanja vpisov na računalniškem zaslonu pri sodišču oziroma na drugi točki, kjer je možen vpogled v glavno knjigo (drugi državni organi oziroma notarji). Javnost informatizirane glavne knjige se zagotavlja tudi z računalniškim izpisom vpisanih podatkov, ki se nanašajo na posamezno nepremičnino oziroma več nepremičnin, ki so vpisane v istem vložku (tako imenovani redni izpisek iz zemljiške knjige). Posebno prednost pa pomeni določba 4. odstavka 197. člena ZZK-1, na podlagi katere mora izpisek iz zemljiške knjige izdati vsako zemljiškoknjižno sodišče. Vpogled v zemljiško knjigo pa je mogoč tudi prek spletnega dostopa, za katerega je potrebno plačati takso. Elektronski dostop je mogoč preko svetovnega spleta na straneh Vrhovnega sodišča RS. Z zahtevo po elektronski poti na spletni strani Vrhovnega sodišča RS pa je možno dobiti tudi overjen izpisek iz zemljiške knjige.17. 16 17. Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 409-410. Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 155-156.. 10.

(17) 2. NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA. 2.1.. NAČELO. JAVNOSTI. ZEMLJIŠKE. KNJIGE. (FORMALNO. PUBLICITETNO NAČELO) Načelo javnosti zemljiške knjige oziroma formalno publicitetno načelo nam pove, da so podatki, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, javni, kar pomeni, da je zemljiška knjiga javna knjiga (4. člen ZZK-1). Vsi vpisani podatki v glavni knjigi zemljiške knjige so javni in jih sme vsakdo pregledovati, prepisovati ali zahtevati, da mu zemljiškoknjižno sodišče izda overjeni izpisek iz zemljiške knjige. Načelo javnosti se nanaša na: -. vpise v glavni knjigi,. -. listine v zbirki listin,. -. zemljiškoknjižne predloge in priložene listine, o katerih zemljiškoknjižno sodišče še ni odločilo in. -. listine, na podlagi katerih zemljiškoknjižno sodišče o vpisu odloča po uradni dolžnosti, pa o tem vpisu še ni odločilo.18. Načelo javnosti zemljiške knjige se uresničuje z možnostjo vpogleda v stanje vpisov v zemljiško knjigo in pridobivanjem podatkov. V pravnem prometu stranke najpogosteje uporabljajo overjene izpiske iz zemljiške knjige. Prednost overjenega izpiska pred navadnim vpogledom je v tem, da si stranka zagotovi tudi dokaz o vsebini zemljiškoknjižnega stanja v določenem trenutku. Overjen izpisek iz zemljiške knjige je mogoče dobiti pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču oziroma tudi z zahtevo po elektronski poti na spletnem naslovu Vrhovnega sodišča RS. Z rednim izpiskom19 so zajeti vsi zemljiškoknjižni vpisi, ki so aktualni v trenutku izdaje izpisa. Na zahtevo zemljiškoknjižno sodišče izda tudi potrdilo, da določen vpis obstaja, da v zvezi z določeno nepremičnino ni poznejših vpisov, da je določen vpis izbrisan ali da določenega vpisa ni. 20. 18. M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 40. Posebna oblika overjenega izpisa pa je zgodovinski ali historični izpis. V njem so poleg aktualnih vpisov navedeni tudi prej vpisani podatki, ki so bili zaradi kasnejših vpisov izbrisani. 20 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 156. 19. 11.

(18) Nekoliko ožje je načelo javnosti glede zbirke listin, saj so pod zakonsko določenimi pogoji javne tudi listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi v zemljiško knjigo (zbirka listin). Vsakdo, ki izkaže upravičen interes, ima pravico zahtevati, da mu zemljiškoknjižno sodišče omogoči vpogled v zbirko listin oziroma da izda prepis listine s potrdilom o tem, da je izvirnik oziroma overjen prepis listine vložen v zbirko listin (1. odstavek 196. člena ZZK-1). O zahtevi za vpogled v zbirko listin odloča zemljiškoknjižni sodnik na podlagi obrazložene pisne zahteve. Bistven element takšne zahteve je utemeljitev upravičenega interesa. ZZK-1 je razširil javnost še na zemljiškoknjižni predlog in priložene listine, o katerem zemljiškoknjižno sodišče še ni odločilo, in za listine, na podlagi katerih zemljiškoknjižno sodišče o vpisu odloča po uradni dolžnosti, pa o tem vpisu še ni odločilo, pri čemer upravičenega interesa ni treba izkazovati.21. 2.2. NAČELO PUBLICITETE VPISOV (MATERIALNO PUBLICITETNO NAČELO) Načelo publicitete vpisov oziroma materialno publicitetno načelo bistveno vpliva na pravni promet z nepremičninami. Podatki, vpisani v zemljiško knjigo, uživajo javno zaupanje. V zvezi s tem načelom je treba razlikovati med pozitivnim in negativnim publicitetnim učinkom.22 Pozitivni publicitetni učinek je določen s 1. odstavkom 6. člena ZZK-1, pomeni pa, da se nihče ne more sklicevati na to, da ni poznal podatkov (pravic in pravnih dejstev), ki so vpisana v zemljiško knjigo. Če je vpis pravice oziroma pravnega dejstva dovoljen, se šteje, da je ta pravica oziroma to pravno dejstvo, ki je vpisano v zemljiško knjigo, vsakomur znano od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis te pravice oziroma pravnega dejstva oziroma prejem listine, na 21. Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 321-322. Publicitetni učinki so učinki proti tretjim osebam. Poznamo pa še oblikovalne učinke, ki učinkujejo med stranko, ki je vpis dovolila, in stranko, v korist katere je bil vpis opravljen. Publicitetni učinki nastopijo šele, ko je vložitev predloga razvidna iz zemljiške knjige (prvi delovni dan po vpisu plombe, s katero se v zemljiški knjigi zaznamuje dejstvo, da je bil predlagan vpis). 22. 12.

(19) podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti, in se nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo od takrat dalje ni znano. Poznavanje zemljiškoknjižnega stanja se domneva in opustitev pregleda je v breme tistega, ki je pregled opustil. Če je podatek vpisan v zemljiško knjigo, velja neizpodbitna domneva, da je tretji za ta podatek vedel.23 Negativni publicitetni učinek izraža 2. odstavek 6. člena ZZK-1 in pomeni, da tretji niso dolžni vedeti za podatek, ki je pomemben za pravni promet in ni vpisan v zemljiško knjigo. Če pravica oziroma pravno dejstvo, za katero zakon določa, da se vpisuje v zemljiško knjigo, v zemljiško knjigo ni vpisano, se šteje, da tretji za to pravico oziroma pravno dejstvo ni vedel, če se ne dokaže drugače. Negativni publicitetni učinek ustvarja le izpodbojno domnevo nepoznavanja pravice ali pravnega dejstva. 24. 2.3. NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (1. odstavek 8. člen ZZK-1). Materialno publicitetno načelo in načelo zaupanja imata podobno vsebino in učinke. Bistvena razlika med njima je, da se publicitetno načelo nanaša na celotno stanje vpisov v zemljiški knjigi, načelo zaupanja pa samo na stanje vpisa pravic. Načelo zaupanja s svojim pozitivnim in negativnim učinkom deluje v korist dobroverne osebe kot neizpodbitna domneva. Pozitivni učinek načela zaupanja se kaže v tem, da na nepremičnini obstaja samo tista pravica, ki je vpisana. Negativni učinek pa nam pove, da pravica, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, ne obstaja. Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve (8. člen ZZK-1). Opustitev vpisa je torej sankcionirana na civilnopravnem področju.25. 23. M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 157. M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 41. 25 Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 322 in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 158. 24. 13.

(20) 2.4. NAČELO PRAVNEGA PREDNIKA Načelo pravnega prednika v zemljiški knjigi zagotavlja verigo pravnih nasledstev pri prenosu lastninske pravice in ustanavljanju drugih pravic na nepremičninah. Načelo pravnega prednika je določeno v 2. odstavku 9. člena ZZK-1, skladno s katerim so vpisi dovoljeni samo proti osebi, proti kateri učinkuje listina, ki je podlaga za vpis, in ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice, na katero se vpis nanaša. Ena najpomembnejših določb, ki so namenjene uresničevanju tega načela, je določba 32. člena ZZK-1, ki določa vsebino zemljiškoknjižnega dovolila. Zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo pravice lahko izda samo tisti, ki je vpisan kot imetnik pravice v zemljiški knjigi. Pri prenosu lastninske pravice na podlagi prodajne pogodbe se kot novi lastnik lahko vpiše samo tisti, ki je v prodajni pogodbi označen kot kupec in na katerega se glasi zemljiškoknjižno dovolilo. Vpis pa se dovoli samo proti osebi, ki je v prodajni pogodbi označena kot tista, ki je izdala zemljiškoknjižno dovolilo in ki je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik nepremičnine.26 Načelo zemljiškoknjižnega prednika temelji na tem, da nekdo, ki ni kot imetnik te pravice vpisan v zemljiško knjigo, nima razpolagalne moči za prenos, spremembo ali ukinitev knjižne pravice. Izjema je določena v 2. odstavku 150. člena ZZK-l, pri večkratnih zaporednih zunajknjižnih prenosih oziroma verižnih prodajah. Pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo oziroma predznambo pravice neposredno v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika.27. 2.5. NAČELO VRSTNEGA REDA Načelo vrstnega reda izraža staro pravno maksimo prior tempore, potior iure. Izraženo je z osnovnim pravilom 1. odstavka 10. člena ZZK-1, ki določa, da zemljiškoknjižno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se določi po trenutku, ko je. 26 27. M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 158. Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 323.. 14.

(21) zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis oziroma ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti. Če si med seboj konkurira več vpisov, ima prednost tisti, ki je bil prvi vložen pri zemljiškoknjižnem sodišču. Kdaj je bil sklenjen pravni posel, ki je podlaga za nastanek pravice oziroma kdaj je bilo izdano zemljiškoknjižno dovolilo, ni pomembno, odločilen je namreč trenutek začetka zemljiškoknjižnega postopka. Zaradi načela vrstnega reda je za stranke v pravnem prometu pomembno, da ne odlašajo z začetkom postopka in vloge za vpis v zemljiško knjigo vložijo takoj, ko so za to izpolnjeni pogoji. Skrbne stranke v pravnem prometu, ki se želijo izogniti nepotrebnim tveganjem, zemljiškoknjižne vloge vlagajo pri vložišču zemljiškoknjižnega sodišča. Zemljiškoknjižno sodišče ob sprejemu vloge označi dan, uro in minuto prejema. Pošiljanje vlog po pošti je tvegano, saj za vloge po pošti ne velja oddajna teorija in vlagatelj prevzame tveganje glede trajanja dostave poštne pošiljke. Za vloge, ki na zemljiškoknjižno sodišče prispejo po pošti, velja, da jih je sodišče prejelo v trenutku začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča na dan, ko je pošiljka prispela (prejemna teorija).28 Ker se v zemljiško knjigo vpisujejo vse stvarne pravice na nepremičninah, ki praviloma nastanejo z vpisom v zemljiško knjigo, je zelo pomembno, kdaj prične vpis učinkovati. Ker lahko med trenutkom vložitve predloga za vpis in trenutkom vpisa v praksi preteče kar nekaj časa, je v ZZK-1 natančno določeno, kdaj prične vpis učinkovat. Temeljno pravilo je, da vpis ne prične učinkovat šele, ko se dejansko izvrši, temveč že takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vpis oziroma ko zemljiškoknjižno sodišče prejme listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti (5. člen ZZK-1). Če je v zvezi s posamezno nepremičnino vloženih več zemljiškoknjižnih predlogov hkrati, imajo vsi vpisi isti vrstni red. Vrstni red pridobitve stvarne pravice se torej določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis te pravice, torej od vložitve predloga za vpis. Javne listine, kot so sodne in upravne odločbe, nimajo prednosti pred zasebnimi listinami.29. 28 29. Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 162. M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 42.. 15.

(22) 2.6. NAČELO ZAKONITOSTI Načelo zakonitosti (legalitete) pomeni, da zemljiškoknjižno sodišče opravi vpis, če so zanj izpolnjeni z zakonom določeni pogoji. Načelo najdemo v postopkovnih določbah v 124. členu ZZK-1 pod naslovom Načelo formalnosti postopka. Zemljiškoknjižno sodišče odloča o vpisu samo na podlagi listin, ki so podlaga za vpis, in stanja vpisov v zemljiški knjigi. Pravnih dejstev, ki so temelj nastanka oziroma prenehanja pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, ne ugotavlja in tudi ni pristojno, da bi jih ugotavljalo. To pomeni,. da. zemljiškoknjižno. sodišče. pri. odločanju. o. vpisih. ne. preverja. materialnopravnih, temveč samo formalne pogoje za vpis. Vloga zemljiškoknjižnega sodišča, je predvsem vpisovanje podatkov na podlagi formalno pravilnih listin. Drugi vidik načela zakonitosti zemljiške knjige pa se nanaša na vrste in vsebine vpisov. Zemljiškoknjižno sodišče vpisuje v zemljiško knjigo samo tiste podatke o pravicah in pravnih dejstev, za katere tako določa zakon. Stranke ne morejo predlagati vpisa novih vsebin ali pravnih dejstev.30. 2.7. NAČELO KONSTITUTIVNOSTI VPISA Načelo konstitutivnosti vpisa pomeni, da se pravica na nepremičnini pridobi oziroma preneha z vpisom v zemljiško knjigo. Načelo oblikovalnega učinka vpisa je poudarjeno pri pridobitvi in prenehanju stvarnih pravic. Vpis v zemljiško knjigo je obvezen pogoj za pridobitev stvarnih pravic na podlagi pravnega posla. Vpis v zemljiško knjigo ima deklaratorni učinek, če pravica na nepremičnini nastane zunaj zemljiške knjige na podlagi zakonske določbe, vpis te pravice pa zagotavlja predvsem publicitetne učinke. Določba 7. člena ZZK-1 govori o oblikovalnem učinku le pri stvarnih pravicah na nepremičninah. Za vpis obligacijskih pravic načelo konstitutivnosti ne velja. Te pravice nastanejo in prenehajo po pravilih obligacijskega prava, praviloma s sklenitvijo pravnega posla. Vpis v zemljiško knjigo pa jim zagotavlja publicitetni učinek in s tem tudi učinkovanje erga omnes, kar jih približuje absolutnim pravicam.31. 30 31. Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 159. Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 160.. 16.

(23) 3. VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO Vpise v zemljiško knjigo delimo glede na vrsto vpisa na glavne in pomožne vpise. Z glavnimi se v zemljiško knjigo vpisujejo pravice in pravna dejstva, s pomožnimi pa drugi podatki, za katere zakon določa vpis v zemljiško knjigo. Glavni vpisi so vknjižbe, predznambe in zaznambe, medtem ko sta pomožna vpisa poočitev in plomba. Vrste vpisov so podrobneje opisane v nadaljevanju. 3.1. GLAVNI VPISI 3.1.1. Vknjižba Vknjižba je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo. Z vknjižbo se doseže nepogojna pridobitev ali prenehanje knjižne pravice. Vknjižba lahko ima konstitutivni ali deklaratorni učinek. Konstitutivni učinek ima, če se nanaša na pridobitev oziroma prenehanje stvarne pravice, ki učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo. To velja predvsem za pridobitev in prenehanje pravic na podlagi pravnega posla. Vknjižba pa ima deklaratorni učinek pri pridobitvi stvarnih pravic na podlagi zakona in odločbe državnega organa ter pri obligacijskih pravicah, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Če vknjižba ni predpisana kot konstitutivni pogoj za pridobitev ali prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, se z vknjižbo ta pravna posledica samo izkazuje. Imetnik, ki je pravico pridobil zunajknjižno, z vpisom izkaže obstoj svoje pravice tudi do tretjih oseb. S tem pa se izogne negativnim učinkom, ki lahko izhajajo iz načela zaupanja v zemljiško knjigo. Po vpisu pravice se nihče ne bo mogel sklicevati, da mu podatek o obstoju pravice ni bil znan. Imetnik, čigar pravica je vpisana, v dvomu uživa pravno varstvo.32. 32. Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 172.. 17.

(24) Vknjižba se predlaga z listino, ki mora vsebovati pravni temelj pridobitve oziroma prenehanja pravice. ZZK-1 v 40. členu določa, da se vknjižba pravic dovoli na podlagi naslednjih listin: -. zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga,. -. listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga,. -. pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo obstoj, spremembo oziroma prenehanje pravice, katere vknjižba se predlaga,. -. pravnomočne sodbe, s katero je sodišče osebi, proti kateri se predlaga vpis, naložilo, da prizna svoj podpis na zasebni listini,. -. pravnomočne sodbe, s katero je sodišče osebi, proti kateri se predlaga vpis, naložilo, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga,. -. pravnomočnega sklepa o dedovanju,. -. pravnomočnega sklepa, izdanega v postopku izvršbe na nepremičnino ali v stečajnem postopku, s katerim je izvršilno oziroma stečajno sodišče odredilo vpis lastninske pravice v korist kupca oziroma izbris drugih pravic na nepremičnini, oziroma sklepa o zavarovanju denarne terjatve z zastavno pravico na nepremičnini, s katerim je izvršilno sodišče dovolilo vknjižbo te zastavne pravice,. -. druge pravnomočne oziroma dokončne odločbe sodišča oziroma drugega državnega organa, oziroma druge listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, če zakon določa, da se stvarne pravice pridobijo, spremenijo oziroma prenehajo na podlagi take odločbe oziroma notarskega zapisa.. Iz naštetega izhaja, da lahko listine, ki so podlaga za vknjižbo, razdelimo v 3 kategorije: -. zasebne listine, ki vsebujejo overjeno zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga;. -. listine v obliki notarskega zapisa, ki vsebujejo zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga;. -. pravnomočne sodbe in dokončne ali pravnomočne upravne odločbe, s katerimi je odločeno o pridobitvi ali prenehanju pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo.. 18.

(25) Zasebna listina, ki mora temeljiti na veljavnem pravnem temelju, mora torej vsebovati overjeno zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijsko klavzulo). Intabulacijsko klavzulo opredeljuje 23. člen SPZ, ki določa, da je zemljiškoknjižno dovolilo nepogojna izrecna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoli vpis v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko vsebovano v listini o pravnem temelju ali v posebni listini. Če zemljiškoknjižno dovolilo ni vsebovano v listini o pravnem poslu, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico oziroma ustanoviti drugo stvarno pravico, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložena tudi listina o tem pravnem poslu. Na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo, mora biti overjen podpis osebe, katere pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha. Razlika med zasebno listino in notarskim zapisom, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, je, da pri zasebni listini notar overi le podpis stranke na zemljiškoknjižnem dovolilu, notarski zapis pa je listina, ki jo v celoti sestavi notar in overitev podpisa ni potrebna, saj strožja forma (notarski zapis) konzumira milejšo (overitev podpisa).33 V vseh listinah, ki so podlaga za vknjižbo, mora biti nepremičnina označena z zemljiškoknjižnimi podatki, imetnik pravice pa s podatki, s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo.. 3.1.2. Predznamba Predznamba (prenotatio) je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev ali prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, in ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba opraviči. V obsegu, v katerem se predznamba opraviči, se šteje, da je bila pravica pridobljena oziroma, da je prenehala (bila izbrisana) v trenutku, ko je bil vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo, na podlagi katerega pa je bila dovoljena le predznamba. Iz tega sledi, da predznamba v nasprotju z vknjižbo služi pogojni pridobitvi ali prenehanju pravic. O predznambi odloča zemljiškoknjižno sodišče: -. 33. na podlagi zemljiškoknjižnega predloga, s katerim se predznamba zahteva,. Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 327.. 19.

(26) -. ex lege na podlagi zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo pridobitve oziroma prenehanje pravice, vendar listina izpolnjuje pogoje za predznambo, ne pa za vknjižbo,. -. po uradni dolžnosti na podlagi predhodne odredbe.34. Predznamba je oblika zavarovanja knjižnih pravic v primerih, ko vpis pravice še ni mogoč, vendar so zanj izpolnjeni vsaj minimalni pogoji. ZZK-1 ne določa minimalnih pogojev, ki jih morajo izpolnjevati listine za predznambo. Pridobitev, prenehanje ali omejitev knjižne pravice se na podlagi predznambe doseže s poznejšim opravičilom na podlagi dokaza o izpolnitvi pogojev za vknjižbo. To opravičilo pomeni odložni pogoj. Ko se ta izpolni, predznamba učinkuje ex tunc, kot izvršena vknjižba od trenutka vložitve predloga. Ker predznamba učinkuje šele z izpolnitvijo odložnega pogoja, ne more biti ovira za nadaljnje vpise glede vknjižene pravice, ki so izposlovani po vložitvi predloga za predznambo. V primeru pravilno opravičene predznambe, se takšni vpisi ex offo razveljavijo. Veljavnost vpisov na podlagi pozneje posredovanih predlogov je torej vezana na razvezni pogoj. Izbris predznambe pomeni prenehanje razveznega pogoja.35 Listine za dovolitev predznambe po 49. členu ZZK-1 so: -. sodne in upravne odločbe, s katerimi se odloča o pridobitvi, prenosu ali prenehanju knjižne pravice, ki še niso postale pravnomočne oziroma dokončne,. -. sodne odločbe o položitvi dolgovanega zneska, potrebnega za poplačilo terjatve, v zavarovanju katere je vknjižena zastavna pravica,. -. zasebne listine oziroma notarski zapisi, ki ne vsebujejo zemljiškoknjižnega dovolila,. -. zasebne listine, na katerih ni zahtevane overitve podpisov,. -. notarski zapis, ki ni predložen v odpravku, ki je bil sestavljen za vpis v zemljiško knjigo.. V postopku dovolitve predznambe predlagatelj še ne razpolaga z dokazom o izpolnitvi vseh pogojev za vknjižbo, temveč kot verjetno izkazuje pravna dejstva, pomembna za 34. Prim: Z. Lešnik, Vpisi predznamb in zaznamb, v: Pravna praksa, številka 26, letnik 25, GV Založba, Ljubljana julij 2005, priloge str. XVII. 35 V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 328.. 20.

(27) pridobitev, spremembo oziroma prenehanje pravice, ki je predmet predznambe. Listina, na katero se sklicuje, ima določeno pomanjkljivost, vendar jo je mogoče odpraviti. Za predznambo mora zasebna listina vsebovati ustrezno identifikacijo nepremičnine, na katero se nanaša. Predznamba pravice ni dovoljena, če se predlaga na podlagi listine, na podlagi katere je že bila vpisana, a pozneje izbrisana. Vnovična predznamba pravice pa je izjemoma dovoljena, če je bila prejšnja predznamba izbrisana zato, ker ni bila vložena tožba, in če je predlogu za vnovično predznambo poleg listine, ki je pogoj za predznambo, priložen tudi dokaz o vložitvi takšne tožbe (62. člen ZZK-1). Kadar je predlagana vknjižba pridobitve ali izbrisa pravice (vknjižba), pa iz priložene listine, na podlagi katere se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva vpis, ne izhaja utemeljenost zahtevka za vpis ali takšna listina po vsebini in drugih lastnostih ne ustreza pogojem, ki jih ZZK-1 določa za listine, ki so podlaga za vknjižbo, mora sodišče presoditi, ali priložena listina morda izpolnjuje pogoje za predznambo, če zahtevek za predznambo v predlogu ni izrecno izključen. Ker mora biti izključitev predloga za predznambo izrecna, v dvomu velja, da predznamba ni izključena. Če so pogoji za predznambo dani, sodišče zavrne predlog za vknjižbo, dovoli predznambo pridobitve oziroma izbrisa pravice in določi rok za opravičilo predznambe. Z dovolitvijo predznambe namesto vknjižbe se predlagatelju vknjižbe zagotavlja vrstni red pridobitve ali prenehanja pravice. Predlagatelj pa mora poskrbeti, da v rokih za opravičilo predznambe ponovno predlaga vknjižbo pridobitve ali prenehanja pravice, vendar tokrat na podlagi perfektne listine.36 Poglavitna funkcija predznamb je v varovanju vrstnega reda tistega, ki je predznambo predlagal, s pogojem, da predznambo opraviči. Upravičeni vlagatelj je vsakdo, ki ima pravni interes za predznambo, tako tisti, ki pravico odsvaja ali obremenjuje, kot tisti, ki jo bo z vpisom pridobil. Predznamba je dopustna glede vseh knjižnih pravic, razen pri zemljiškem dolgu, saj ZZK-1 ne dovoljuje predznambe ustanovitve oziroma izbrisa. 36. Prim: Z. Lešnik, Pogoji za dovolitev vknjižbe in predznamba v: Pravna praksa, številka 7/8, letnik 25, GV Založba, Ljubljana februar 2006, str. 13-14.. 21.

(28) zemljiškega dolga. Oviro za predznambo pridobitve pravic predstavlja tudi vknjižena prepoved odsvojitve in obremenitve. 37 Predznambo je treba naknadno opravičiti in sicer tako, da se predlaga vknjižba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice z učinkom od trenutka, od katerega učinkuje predznamba, na podlagi listine, ki je podlaga za vknjižbo. Če v določenem roku upravičenec ne izkaže okoliščine, ki opravičujejo obstoj predznamovane pravice, predznamba izgubi učinek. ZZK-1 v 53. členu za opravičilo predznambe določa dva roka: 1. Predznambo je treba opravičiti v roku 2 mesecev, če je bila dovoljena na podlagi nepravnomočne sodne oziroma upravne odločbe oziroma na podlagi sodne odločbe o položitvi dolgovanega zneska, potrebnega za poplačilo terjatve, v zavarovanju katere je vknjižena zastavna pravica. Rok prične teči od izteka roka za vložitev pritožbe (če proti odločbi prve stopnje pritožba ni bila vložena) ali od dneva, ko je bila osebi, v korist katere je bila predznamba dovoljena, oziroma njenemu pravnemu nasledniku vročena odločba sodišča oziroma drugega organa o pritožbi (če je bila proti odločbi prve stopnje vložena pritožba). 2. Če je bila predznamba dovoljena na podlagi listine, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila oziroma na kateri podpis ni overjen, sodišče naloži osebi, v korist katere je predznamba dovoljena, da mora v 1 mesecu od izdaje sklepa o dovolitvi predznambe predlagati vknjižbo te pravice v vrstnem redu predznamovane pravice na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki izpolnjuje pogoje za vknjižbo ali vložiti tožbo, s katero zahteva izdajo sodbe (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila oziroma priznanje podpisa na zasebni listini). Zamuda roka za opravičitev predznambe v primeru, ko je bil postopek za izbris predznambe začet pred začetkom postopka za vknjižbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice, povzroči izgubo vrstnega reda, ki ga je varovala predznamba. ZZK-1 v 6. odstavku 53. člena izrecno dopušča opravičitev predznambe po preteku. 37. Vknjižena prepoved odsvojitve in obremenitve je ovira tako za vknjižbo kot za predznambo pridobitve pravic in za zaznambo vrstnega reda.. 22.

(29) roka.38 Predznamovana pravica se pridobi oziroma preneha v obsegu, v katerem je predznamba te pravice opravičena. O predznambi odloča zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti na podlagi predhodne odredbe. Predhodna odredba je vrsta zavarovanja, ki jo izda izvršilno sodišče na upnikov predlog. Ena izmed vrst predhodnih odredb je tudi predznamba zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini ali na pravici, vknjiženi na nepremičnini. Zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti odloči o predznambi pridobitve hipoteke na dolžnikovi nepremičnini na podlagi sklepa o predhodni odredbi, s katero je izvršilno sodišče odredilo predznambo hipoteke na dolžnikovi nepremičnini ali na pravici vknjiženi na nepremičnini. Pri predznambi se vpiše tudi dan, do katerega velja predhodna odredba. Te predznambe ni treba opravičevati s predlogom za vknjižbo hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke, ampak se opraviči po uradni dolžnosti na podlagi sklepa o izvršbi. Sklep o izvršbi izda izvršilno sodišče na predlog upnika, v korist katerega je bila hipoteka predznamovana, izdalo pa ga je, ko je sodna odločba, ki je bila podlaga za izdajo predhodne odredbe, postala pravnomočna. Kadar pa bo izvršilno sodišče razveljavilo izdano predhodno odredbo, do vknjižbe hipoteke v predznamovanem vrstnem redu sploh ne bo prišlo. Zemljiškoknjižno sodišče bo na podlagi sklepa izvršilnega sodišča o prenehanju predhodne odredbe oziroma sklepa o ustavitvi postopka izbrisalo predznambo hipoteke.39. 3.1.3. Zaznamba Zaznamba (adnotatio) je glavni vpis, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih dejstev, za katera zakon določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo. Poznamo 2 skupini zaznamb, ki ju ureja ZZK-1: 1) Zaznambe, ki služijo »razvidnosti« pravno pomembnih dejstev glede osebnih stanj (na primer: zaznamba začetka podaljšanja roditeljske pravice, zaznamba začetka postopka za odvzem poslovne sposobnosti), so tako imenovane. 38. Vknjižba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice je dovoljena tudi, če je bil zamujen rok, razen če je po stanju vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vknjižbo pravice v vrstnem redu predznamovane pravice, predznamba že izbrisana. 39 Prim: Z. Lešnik, Vpisi predznamb in zaznamb, priloge str. XVIII.. 23.

(30) deklaratorne zaznambe. Dejstvo, ki je z zaznambo vpisano, ima pravne učinke ne glede na zaznambo, zaznamba pa učinkuje tako, da se nihče ne more sklicevati, da mu to dejstvo ni bilo znano. 2) Zaznambe, ki imajo posebne, z zakonom določene pravne učinke (na primer: zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora, zaznamba izvršbe itd.), so konstitutivne zaznambe.40. Glavni namen zaznambe je, da se z njo doseže javna objava določenih, z nepremičnino povezanih, dejstev. Tako se tretji ne morejo sklicevati na to, da zanje niso vedeli. Poleg tega je zaznamba pomemben instrument za varovanje vrstnega reda. Zaznamba pa ima skladno z 2. odstavkom 64. člena pravni učinek javne objave pravnega dejstva, ki se zaznamuje, če zakon v zvezi s posamezno vrsto zaznambe njenih učinkov ne ureja. Zaznamba se opravi na predlog osebe, ki ima pravni interes za ta vpis ali ima pooblastilo v posebnem predpisu, na predlog sodišča ali drugega organa ali pa jo izvrši zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti. ZZK-1 določa, da so predmet zaznambe v zemljiški knjigi pravna dejstva, za katera zakon določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo. Iz takšne zakonske dikcije sledi sklep, da se v zemljiško knjigo vpisujejo le tista pravna dejstva, ki jih za to izrecno predvidi zakon.41 Glede na pravna dejstva, ki se zaznamujejo v zemljiško knjigo, ločimo več vrst zaznamb. Pravna dejstva, ki se skladno z 22. členom ZZK-1 zaznamujejo v zemljiški knjigi, so: -. začetek sodnega postopka glede imetnika pravice na nepremičnini, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo oziroma pravna dejstva glede poslovne sposobnosti imetnika pravice na nepremičnini (zaznamba osebnih stanj in zaznamba stečaja),. -. pravni posel zemljiškoknjižnega lastnika, s katerim se varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice oziroma hipoteke (zaznamba vrstnega reda),. -. odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko (zaznamba odpoklica terjatve),. -. vložitev hipotekarne tožbe (zaznamba hipotekarne tožbe),. 40. M. Tratnik, R. Vrenčur, Priročnik za zemljiškoknjižne vpise: zemljiškoknjižni predlogi in pogodbe s pojasnili, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2006, str. 22. 41 Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str. 338.. 24.

(31) -. vložitev tožbe oziroma drugo procesno dejanje, s katerim se začne sodni postopek glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe pravic na nepremičnini, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba spora),. -. sklep o izvršbi na nepremičnino, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba izvršbe),. -. pravna dejstva glede prepovedi imetniku pravice na nepremičnini razpolagati s to pravico (zaznamba prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine),. -. vložitev izrednega pravnega sredstva v sodnem postopku, ki teče glede nepremičnine, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba izrednega pravnega sredstva),. -. začetek drugega postopka, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško knjigo,. -. druga pravna dejstva, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.. Najpogostejše zaznambe, ki se pojavljajo v praksi so: zaznamba spora, zaznamba izvršbe, zaznamba vrstnega reda.. 3.2. POMOŽNI VPISI 3.2.1. Poočitev Poočitev je pomožni vpis v zemljiško knjigo, s katerim se bodisi vpiše sprememba podatka glede nepremičnine oziroma imetnika pravice na nepremičnini, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, kadar zemljiška knjiga ni temeljna evidenca za ta podatek, bodisi označijo povezave med posameznimi vpisi v zemljiški knjigi (114. člen ZZK-1). Torej če se spremeni podatek o nepremičnini ali imetniku pravice, se opravi vpis takšne spremembe s poočitbo oz. poočitvijo. Če se v katastru spremeni podatek o nepremičnini, glede katerega je temeljna evidenca kataster, poočiti zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi spremembo tega podatka 25.

(32) po uradni dolžnosti na podlagi prevzema tega podatka iz katastra. Navedeno torej pomeni, da zemljiškoknjižno sodišče poočiti v zemljiški knjigi spremembo takega podatka po uradni dolžnosti na podlagi obvestila organa, ki vodi kataster.42 Tudi sprememba podatka o fizični (npr. sprememba osebnega imena oz. priimka, bivališča) oz. pravni osebi (npr. sprememba firme oz. imena, sedež) se poočiti v zemljiški knjigi. ZZK-1A43 v zvezi s poočitvijo sprememb podatkov o fizični in pravni osebi ukinja zemljiškoknjižni predlog. Po novem se te spremembe v zemljiški knjigi opravijo z avtomatskim prevzemanjem podatkov iz centralnega registra prebivalstva oziroma poslovnega registra, pri čemer je povezovalni znak EMŠO oziroma enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra. Pred novelo ZZK1A je zemljiškoknjižno sodišče te poočitve opravilo na predlog. Predlogu je bilo treba priložiti ustrezno listino (npr. dokončna odločba o spremembi imena ali izpisek iz matične knjige oz. registra prebivalstva za fizične osebe oz. sklep o vpisu spremembe v sodni register ali izpisek iz sodnega registra za pravne osebe). Poočitev služi tudi za označevanje povezav med več zemljiškoknjižnimi vložki. Tako se poočiti stvarna služnost, ki je vknjižena pri služeči nepremičnini, pri gospodujoči nepremičnini. Nadalje se pri podvložku, v katerem je vpisan posamezen del stavbe v etažni lastnini, poočiti številka osnovnega vložka za vpis etažne lastnine. Tudi pri nepremičnini, pri kateri je vknjižena stavbna pravica, se poočiti številka vložka za vpis stavbne pravice. O teh poočitvah odloči sodišče po uradni dolžnosti, ko dovoli ustrezne vpise. O poočitvah zemljiškoknjižno sodišče ne izda posebnega sklepa.44. 3.2.2. Plomba Plomba je pomožni vpis v zemljiško knjigo, ki ima poseben pomen za zagotavljanje publicitetnega učinka zemljiške knjige in s tem tudi za pravni promet z nepremičninami. Čeprav je plomba pomožen vpis, je zelo pomembna, saj se z vpisom plombe v 42. Prim: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 521. 43 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi, Uradni list RS, št. 45/2008. 44 M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 337.. 26.

(33) zemljiško knjigo javno objavi začetek zemljiškoknjižnega postopka. Dejstvo, da je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis ali listino, na podlagi katere odloča po uradni dolžnosti, mora čim prej postati razvidno za tretje osebe. To se doseže z vpisom plombe v zemljiško knjigo, s čimer se javno objavi, da je bil glede določene nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopek, v katerem zemljiškoknjižno sodišče o vpisu še ni odločilo (134. člen ZZK-1). Kdor vpogleda v zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in pri tem opazi plombo, je opozorjen na tek zemljiškoknjižnega postopka. Drugače povedano, oblikovalni učinki vpisov nastopijo s trenutkom začetka učinkovanja vpisov, ki je identičen začetku zemljiškoknjižnega postopka, kateri se javno objavi s plombo, ki je pomožni vpis in katerega namen je, da se publicira začetek zemljiškoknjižnega postopka. To pa pomeni, da se publicitetni učinki vpisov začnejo že z vpisom plombe v zemljiško knjigo.45 Plombe se vpisujejo v zemljiško knjigo po vrstnem redu, tako kot je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predloge za vpis ali listine, na podlagi katerih odloča o vpisu po uradni dolžnosti. Pravilo vrstnega reda pa ne velja za odločanje o izbrisu plombe, kar je seveda povsem razumljivo in logično. Pomembno je, da se plomba vpiše čim prej. V tej zvezi je v 3. odstavku 135. člena ZZK-1 določeno, da mora zemljiškoknjižno sodišče vpisati plombo najkasneje do začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča naslednjega delovnega dne po dnevu začetka zemljiškoknjižnega postopka. Zemljiškoknjižni postopek se torej dejansko začne pred tem, ko se javno objavi s plombo. V 133. členu ZZK-1 je namreč določeno, da se zemljiškoknjižni postopek začne v trenutku, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme zemljiškoknjižni predlog oziroma ko prejme listino, na podlagi katere odloča o vpisu po uradni dolžnosti. Če so bili predlog oziroma listine poslane po pošti, se šteje, da jih je zemljiškoknjižno sodišče prejelo v trenutku začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v tistem dnevu, v katerem so prispeli na zemljiškoknjižno sodišče (ne glede na to, ali so bili poslani s priporočeno pošiljko ali z navadno poštno pošiljko). Uveljavljena je torej prejemna teorija. 46. 45 46. Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 195. M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, str. 92.. 27.

(34) O vpisu plombe zemljiškoknjižnemu sodišču ni treba izdajati posebnega sklepa, ki bi se vročal strankam zemljiškoknjižnega postopka. Plomba se vpiše tako, da se navede jo naslednji podatki: -. opravilna številka, pod katero se vodi zemljiškoknjižni postopek,. -. trenutek (dan, ura in minuta) začetka zemljiškoknjižnega postopka,. -. datum vpisa plombe v zemljiško knjigo,. -. vrsta vpisa, ki se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva oziroma o katerem zemljiškoknjižno sodišče odloča po uradni dolžnosti,. -. oznaka, da gre za plombo.. Bistvena sta podatka, ki se nanašata na čas. Prvi kaže na trenutek začetka zemljiškoknjižnega postopka in s tem tudi nastopa pravnih posledic, ki iz njega izvirajo. Datum vpisa plombe pa je odločilen zaradi nastopa publicitetnega učinka.47 Plombo zemljiškoknjižno sodišče v skladu s 136. členom ZZK-1 po uradni dolžnosti izbriše, ko izda sklep o dovolitvi vpisa. Sodišče v tem primeri opravi hkrati več postopkovnih opravil: dovoli vpis, izbriše plombo in zaznamuje nepravnomočnost sklepa o dovolitvi vpisa. Prav tako zemljiškoknjižno sodišče izbriše plombo po uradni dolžnosti, če vpis zavrne. V tem primeru hkrati zaznamuje zavrnitev vpisa.. 47. M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 196.. 28.

(35) 4. VPIS LASTNINSKE PRAVICE V ZEMLJIŠKO KNJIGO 4.1. SPLOŠNO O PRIDOBITVI LASTNINSKE PRAVICE S pojmom pridobitev lastninske pravice označujemo tako primere, ko lastninska pravica pri pridobitelju nastane na novo, kot primere, ko že obstoječa lastninska pravica preide z enega subjekta na drugega. V diplomski nalogi se bom osredotočila zgolj na pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice na nepremičninah in na pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. Lastninska pravica je opredeljena prek treh klasičnih lastniških upravičenj48: -. pravice do posesti stvari (ius possidendi),. -. pravice do (upo)rabe in uživanja stvari (ius utendi et fruendi) in. -. pravice do razpolaganja s stvarjo (ius abutendi).. Skladno z navedenimi upravičenji ima lahko lastnik stvar v svoji posesti, lahko uživa njene plodove, lahko jo odsvoji ali obremeni, lahko pa jo tudi uniči. Ta upravičenja tvorijo tako imenovani pozitivni vidik lastninske pravice. Negativni vidik lastninske pravice pa pomeni, da lahko lastnik od vsakogar zahteva, da se vzdrži kršitve njegove lastninske pravice. 49 Posebnost lastninske pravice je, da je trajna, zato skladno z 2. odstavkom 37. člena SPZ pridobitev lastninske pravice ne more biti vezana na rok in pogoj. To pravilo velja absolutno na področju nepremičnin, kar pomeni, da ni mogoč začasni ali pogojni prenos lastninske pravice na nepremičninah. Posebnost lastninske pravice je tudi njena generacijska sposobnost, saj lahko lastnik prenese svojo lastninsko pravico drugemu subjektu. Lastninska pravica je tudi izključujoče narave, saj je lastnik vedno lahko samo en pravni subjekt. Skladno z 101. členom SPZ se lastninska pravica praviloma lahko pridobi le, če jo sočasno nekdo drug izgubi. 50. 48. Naš zakonodajalec se je v 1. odstavku 37. člena SPZ odločil za tradicionalno opredelitev lastninske pravice. 49 M. Tratnik, R. Vrenčur, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 27. 50 Izjema od tega pravila je mogoča le, če nekdo pridobi lastninsko pravico na stvari, ki nima lastnika, vendar pa takšne izjeme na nepremičninskem področju ni, ker nepremičnina nikoli ne more biti brez lastnika.. 29.

No results found