The Home Seller s Guide

10  Download (0)

Full text

(1)

The Home Seller’s Guide 

 

Presented to You by: 

Patrick Murray 

 

What to Know About the Selling Process 

Using our Services to Sell Your Home Faster 

 

P. 403.660.5319 | F. 403.351.0956 | E. patrick@isellforyou.ca | www.patrickmurrayrealty.com |  www.Facebook.com/PatrickMurrayREALTOR 

 

(2)

Overview 

 

Part One 

Description of the Selling Process 

Understanding the Consumer Relationships Guide 

Explaining the Seller Representation Agreement 

 

Part Two 

My Fiduciary Duties to You 

Explaining our Signature Concierge Service 

The Coldwell Banker Ultimate Service Guarantee 

 

Part Three 

Paperwork and Evaluation of your Property 

Importance of Communication 

Commitment to Accessibility 

 

Part Four 

Guiding your Home Selling Efforts 

Contractual Obligations 

Our Follow up Responsibilities 

 

Conclusion 

 

 

Sell your Next Home or Property with Patrick Murray Realty 

 

 

 

(3)

PART ONE 

DESCRIPTION OF SELLING PROCESS 

In order to help you understand the scope of selling your home, here is a quick overview of the  home selling process: 

 

1. Decide When to Sell 

While selling your home when buyer­demand is at a peak and interest rates are at an  all­time low is the dream, most people don’t have that sort of luck. Beyond that, the  decision to move often coincides with life events that don’t wait for an ideal market.  Changes like a growing (or shrinking) family, a new job, or frustration with your current  location will all be deciding factors in when you sell your home. The season may also  play a role though. Many families with school­age children wait until spring or summer to  buy a new home. And even individuals without children probably don’t want to fuss with  moving in ­30. For these reasons, you’ll likely benefit from more buyers during the  warmer months.   

2. Hire a Real Estate Associate 

Find a seller’s agent that is willing to represent only you. This will help you guarantee  that your real estate professional will do everything in his or her power to help you close  the deal on your home. As we will discuss in more detail later, a seller’s agent will have  fiduciary responsibility to look after your best interests. If there are agents who specialize  in your neighbourhood, you should conduct interviews with those agents. But be sure to  find a Real Estate Associate that you can trust to keep you comfortable throughout the  home selling process. Remember, you may be spending a lot of time together, so pick a  real estate professional you actually like. Yes, skill and experience are important, but so  is not ranting to your best friend about how frustrating you find your agent. After all, your  associate is here to make your life easier.    

3. Sign a Listing Agreement 

In Alberta, a listing agreement is also knowns as a Seller Representation Agreement.  But regardless of the name, it’s a very important piece of paper. The seller  representation agreement serves three purposes. First, it outlines your relationship with  your realtor, it expresses the limits of your agent’s authority, and it clearly defines the  amount of time your realtor has to sell your home. Secondly, it includes a lot of  information about your property. This information is then used by your realtor to help  potential buyers find your home. Finally, the agreement provides all the necessary  information a potential buyer will need before drafting an offer for your home.    

4. Determine your Home’s Asking Price 

Deciding on the best price for your home is tricky. If you set your price too low, you could  miss out on thousands of dollars or even have buyers suspicious of a price that looks  too­good­to­be­true overlook your property entirely. Inversely, if your price is too high, 

(4)

potential homebuyers may ignore your property. And once a home has sat on the market  for a while, potential buyers generally assume a seller is getting more desperate and will  likely lowball their offers.     Unfortunately, determining all the factors to choose the best asking price is complicated.  Things like what demographic of people are moving in and out of your neighbourhood,  new work opportunities, the economy, and more can all affect your asking price. For  example, if mostly retirees are moving into your neighbourhood, a bulky, four­bedroom,  two­story house will likely perform less well than a cute, two­bedroom bungalow. But the  reverse is true if larger families are moving in.     Your realtor will have the stats and research necessary for making an informed decision  about your home’s asking price. Trust them.   

5. Work with your Agent’s Team of Specialists 

Your real estate agent isn’t the only professional you’ll need to work with before you can  settle into your new home. At the bare minimum, you’ll need to work with a lawyer, but  many home sellers benefit from working with specialists like home stagers, movers,  cleaners, and more. An experienced real estate agent should have numerous contacts  to various professionals, so be sure to ask your realtor if you need help. Alternatively,  many sellers just use the lawyer they chose when they moved in. After all, they’re  already familiar with the property.    

6. Prepare your Home for Sale 

The best agent in the world will struggle to sell a home that’s grungy, smelly, or  disorganized. If you’re committed to selling your house, it’s time to give it a makeover  that will have all your potential buyers wishing your property was their home. Invite over  your most annoyingly­wonderful, perfectionist parent or friend. Give them a clipboard  and let them go through each room of your house. They’ll see and make note of all the  little problems like chipped baseboards or clutter that you just don’t notice anymore.     Before you start painting or begin repairs, have a garage sale to get rid of all the junk  that’s collected over the years. If you can’t part from your clutter, get a storage locker.  When just the essentials (like furniture) are present, your home feels bigger, more  neutral, and inviting to potential buyers. It gives them the opportunity to imagine their  own nicknacks on the mantel or photos on the wall. Once you’ve decluttered, clean  everything, and complete that list of repairs your perfectionist­friend made you.   

7. Let your Agent Work for You 

It’s finally time to put up that for sale sign! Your job now is to relax, keep your home  perfectly­presentable, and let your agent do what they do best. Your agent should use a  variety of traditional advertising, internet marketing, and open houses to attract potential 

(5)

buyers. And remember that if bold, potential buyers come to your door asking for a quick  look around, it’s best to direct them towards your realtor. Selling your home is no longer  your job. To be frank, any potential homebuyer will be more comfortable looking over the  property and imagining themselves living there if you aren’t there looming. So whenever  your agent comes to show off your home or hosts an open house for a couple hours, go  watch a film instead of sticking around. If you have any pets, take them with you! You  don’t need to lose potential buyers because kitty trips a toddler or your dog just won’t be  quiet.   

8. Understand your Financial Options 

Unless you own your home, there are a lot of mortgage considerations you’ll want to  keep in mind. A lot of money is about to pass through your hands. If you’re selling off an  investment property, you may be keeping most of the cash, but if you’re selling your  permanent residence, chances are good you’ll be buying a new one and saying goodbye  to most of the money. If you have a mortgage, it’s time to talk with your lender (and  possibly a lawyer, a mortgage broker, and your realtor too!). An open mortgage can just  be discharged (paid off) without any penalties, but if you want to discharge a closed  mortgage, get ready to pay a ton of fees. Alternatively, you may be able to “port” your  mortgage over to your new property or have your buyer take over your mortgage ­­  depending on interest rates, this may be a great deal for your buyer. Don’t forget you  may need to pay capital gains (if you’re not selling your primary residence) and there will  be GST on top of the fees of any professionals you work with. Budget accordingly.   

9. Receive and Negotiate Offers 

Your realtor is required to show you every offer, so be prepared for keeping  appointments and discussing each offer with your agent. Your potential buyer’s agent  may also be at the meeting, but the buyer doesn’t usually attend. At some point, you or  your agent will likely ask the potential buyer’s agent to leave so that you two can discuss  the offer privately. Together with your agent, you will decide whether to accept, reject, or  counter the offer. This is the time to negotiate conditions, price, and closing dates.    

10.Close the Deal 

Once your negotiations are successful and you have a legally binding agreement, it’s  time to let your agent and lawyer take the lead on closing the deal. However, you’re not  entirely off the hook. You’ll need to satisfy any remaining conditions and contact your  utilities. Ask your lawyer if they’ll hand the transfer of utilities because often they will.  You’ll also need to cancel or transfer your home insurance, choose a moving company,  and let the government know that you’re moving. This means telling your post office,  sending a change of address notice, and notifying the ministry of transportation about  your new address for both your driver’s license and registration. If you’re moving out of  province, you’ll have three months to turn in your Alberta license for one from your new  province or territory. It can feel like a lot to remember, but as long as you keep in close 

(6)

contact with your agent and lawyer and follow their instructions, everything should go  smoothly.     

UNDERSTANDING THE CONSUMER RELATIONSHIPS GUIDE 

Whether you’re a buyer or a seller, when you enter into a relationship with a real estate  associate in Alberta, that associate must go through and explain the consumer relationships  guide to you. The guide isn’t a legal document or a binding contract, but you will need to sign it.  All this means is that you acknowledge that the various types of representation were explained  to you by your agent.    There are three basic relationships you can have with your real estate associate as explained  below. The guide also details possible conflicts of interest and, should one arise, how they  should be handled.    1. A real estate brokerage can act as your agent. This is known as a common law agency  relationship and all brokerage real estate professionals and staff are included.    2. An individual real estate associate can act as your agent. This is called a designated  agency relationship.    3. You can be a direct customer to a real estate associate. In this case, the Real Estate  Associate will owe you no fiduciary duties.     

THE SELLER REPRESENTATION AGREEMENT 

The seller representation agreement, or listing agreement as it is commonly called, is a contract  between you and your real estate associate. It outlines precisely who represents you, the seller.  This agreement will detail your relationship, any limits to your realtor’s authority, any conflicts of  interest, and finally, it clearly define just how long your agent has to sell your home. Important  details about fees and how to end the agreement early are also included.     Beyond just defining your agent’s duties and obligations (as well as your responsibilities), the  seller representation agreement also includes valuable information about your property. This  information can be used in multiple ways to help attract buyers. And, when a buyer wishes to  make an offer, the listing agreement will include all the information they need to do so.         

(7)

PART TWO 

FULFILLMENT OF FIDUCIARY DUTIES 

These are the duties and responsibilities I will uphold for you, the client, if you so choose to  enter into an agreement that makes me your agent:    Undivided Loyalty  I will remain loyal to your search for a buyer throughout the home selling process.    Confidentiality  I will keep all of your information confidential, even after our relationship terminates.    Full Disclosure  I will disclose the full spectrum of services I will provide and vow to immediately disclose any  conflicts of interest.    Obedience  I will remain obedient to your lawful instructions.    Reasonable Care and Skill   I vow to conduct myself as a competent professional in the performance of my duties.    Full Accounting  I will keep full account and record of all money and/or personal property.    

OUR SIGNATURE CONCIERGE SERVICE 

I offer what I call my Signature Concierge Service to help make the process of selling your  home as seamless and as enjoyable as possible. Regardless of the price of the property, each  and everyone of my clients receive this type of service from me. I am a full­service real estate  associate, and it’s my goal to make your experience with the industry a positive one. Here are a  few important features of this service:    • I will provide you with contact information for various professionals and make the introductions  you’ll need throughout the transaction. This includes access to mortgage brokers, lawyers,  home inspectors, condominium document review specialists, movers, cleaners, and more.  • I will have your home professionally photographed to ensure that the property is being  showcased at its best.  • I will have your home professionally videoed with me giving the tour. This ensures all of your  home’s attributes, including location, amenities, and access are shared with potential buyers.  • I will use YouTube and social media forums to expose the video of your property to those  individuals that do not know about your home.  • I will reply to your questions or concerns as quickly as possible. Regardless of whether you  prefer phone calls, texts, or emails, I can usually respond to you within minutes. 

(8)

• I will utilize a professional marketing company to advertise your home in various online  mediums and websites including PatrickMurrayRealty.com, ColdwellBanker.ca, and various  partner websites throughout the city.  • I will expose your home to my vast network of professionals. Many of whom may have clients  looking for a home exactly like yours.  • I will utilize a showing agency to assist with accommodating showing appointments for your  home. I never want to miss a call for a showing appointment! This includes asking for and  sending feedback from other realtors and their clients.  • I will contact you weekly (or less if agreed upon) to discuss your listings, give you updates on  your home’s performance on the Multiple Listing System (MLS), and let your know how the  video of your property is doing on the internet.  • I will stay in touch with you after the transaction and remain a source of information and  professional contacts for you, continuing to add value.   • I will assist you with purchasing a new home should you require it, including access to various  professionals to assist you with the transaction.   

THE COLDWELL BANKER ULTIMATE SERVICE GUARANTEE 

If I don’t perform as disclosed in the Ultimate Service Guarantee, you can fire me. Be familiar  with the three essential elements of the Ultimate Service system: 

 

1.

 We Listen: 

We are genuinely interested in the things that are most important to you when  selling your home. Don’t be afraid to tell us what you want. We’ll listen! 

 

2. 

We Set Written Service Standards Together: 

We will work closely with you to  customize a service plan that reflects your specific needs and preferences. We promise to live  up to these written commitments, and you reserve the right to cancel your seller’s agreement at  any time if you feel that we haven’t done so! 

 

3. 

You Evaluate Us:

 

We’re committed to surveying each and every one of our clients about  their experience. Listening to our clients’ needs, wishes, and expectations has helped us  establish our high standards of performance. When our job is done, we will request that you  complete a Customer Satisfaction Survey to let us know how we did and how we can improve  our service in the future.

  

 

 

 

 

(9)

PART THREE 

PAPERWORK AND EVALUATION OF YOUR PROPERTY 

Once we’ve come to an acceptable seller representation agreement, I will quickly move to  initiate all the important paperwork, property evaluations, and marketing necessary to sell your  home. Even before your home is listed, there will be a lot of work to get done!     During these initial days, I will execute a Title search for the property you are selling and explain  my findings to you. I will also look up and report my findings on the previous year’s property tax  and the most recent assessment of your home by the city or municipal district where your  property is located. I will assist you with obtaining and interpreting your home’s Real Property  Report (RPR) and discuss with your real estate lawyer to ensure you are property protected  throughout the selling process. Together, we will conduct a fair and comprehensive  Comparative Market Analysis of your home. In this way, we can ensure it is priced properly with  the goal of selling your home for the most money possible.     Your home will need to be organized, decluttered, and cleaned. It will then be photographed,  videoed, and professionally measured by a Calgary Real Estate Board certified measuring  company.     Once all this initial work is done, we’ll list your home and really begin the search for a buyer.   

IMPORTANCE OF COMMUNICATION 

In a highly service­oriented industry, I place a very high level of importance on open and honest  communication. The biggest complaint that people make about real estate professionals is that  they do not communicate.    I vow to stay in touch with you and keep you up­to­date with any and all developments in your  selling process. I will also conduct thorough communications with your lawyer, as well as your  bank or mortgage broker (if you need one), throughout the entire transaction. This is a part of  my Signature Concierge Service. 

 

COMMITMENT TO ACCESSIBILITY 

When you choose to work with me to sell your home, it’s important that you know you’ll be  able to reach me when you need advice or guidance. I vow to answer all phone calls, texts,  emails, and questions in a timely manner. No question is considered irrelevant, so please don’t  hesitate to ask what’s on your mind! Again, this is a part of my Signature Concierge Service.    I vow to be present for all meetings between you and prospective buyers. I will also inform you  of every offer in person and help you to evaluate the merits of each and form a counteroffer if  necessary. I will make myself available for your property’s home inspection to assist with your  process of due diligence.   

(10)

PART FOUR 

GUIDING YOUR HOME SELLING EFFORTS 

Once the “For Sale” sign is up, your home is listed on the MLS, and your property is exposed to  Coldwell Banker offices throughout the globe, you can take a step back while I handle the  marketing. As offers come in, we will work together to discuss the merits of each potential buyer  and whether or not to accept, reject, or counter­offer. In the meantime, we’ll get a grasp on your  financial situation. If you still have a mortgage on the property you’re selling, we will work with  your lender or mortgage brokerage to find the best financial solution for you. This will give you  the peace of mind of understanding how your finances will look once the sale is complete.     I vow to maintain open discussions with you regarding the pros and cons of each offer you  receive. At the end of the day, I want you to end up with the very best offer on your property. As  we near accepting an offer, I will negotiate all sale contracts with your collaborative input.  Finally, I will perform all the legwork required to obtain signatures and ensure proper diligence is  being performed on your property. This means I’ll stay in touch with various professionals (such  as the buyer’s Realtor, you lawyer, home inspector, etc) once an offer is accepted and ensure  the contract moves along to a successful end.   

CONTRACTUAL OBLIGATIONS 

1. I guarantee timely execution of all contractual documentation, including sale contracts.  2. I will consistently seek your collaborative input in the execution of all documentation to ensure  you are fully protected and that the proper due diligence activities take place.  3. I will give you collaborative input in the negotiation of all sale contracts, while working to  insulate you from the other party in the performance of my duties as your agent.  4. I will tirelessly perform all legwork required to obtain signatures and ensure that proper due  diligence is performed on any property for which you write a sale contract.  

 

FOLLOW UP RESPONSIBILITIES 

Once your sale is finalized and you have moved out of your old home, I will reach out to follow  up with you and make sure you are satisfied with the services I have provided. If you wish, I will  remain in contact with you after the transaction to remain a source of help and guidance in any  of your future home buying or selling endeavors. This is a part of my Signature Concierge  Service.   

CONCLUSION 

If you’re thinking of selling your home this year, you should certainly seek the assistance of an  experienced, professional seller’s agent. I want to work with you to help you sell your home for  the highest profit while minimizing the stress and hassle that often accompanies the home  selling process. By working with me, your home selling process will run as smoothly as possible.    Have you decided to sell your home? Make sure to give me a call at 1­403­660­5319 to discuss  how my services can help you! 

 

Figure

Updating...

References

Related subjects :