Floodplain Management and Ordinance of the National Flood Insurance Program

ORDINANCE NO. 109­89  AN ORDINANCE RELATING TO FLOOD DAMAGE PREVENTION;  PROVIDING FOR THE ISSUANCE OF DEVELOPMENT  PERMITS; PROVIDING FOR THE ADMINISTRATION AND  ENFORCEMENT OF A FLOOD PLAIN MANAGEMENT PROGRAM;  CREATING A VARIANCE PROCEDURE; ESTABLISHING  PENALTIES FOR VIOLATIONS; AND ESTABLISHING AN  EFFECTIVE DATE. 

WHEREAS,  the  Board  of  County  Commissioners  of  Wahkiakum  County,  Washington,  does  find  and  declare  that  it  is  necessary  for  the  protection  and  preservation  of  the  public  peace,  health,  safety,  and  general  welfare  in  regard  to  control  of  the  flood  plain  within  Wahkiakum  County,  that  certain  rules,  regulations,  laws  and  conditions  be  established  under  the police power of the County, and pursuant to the laws of the United States of America and of  the State of Washington; and 

WHEREAS,  Wahkiakum  County  desires  to  establish  eligibility  in  the  National  Flood  Insurance Program and in order to do so must meet  the requirements of Section 1910.3(b) of  the Federal Insurance Administration Regulations; 

NOW, THEREFORE: 

ORDINANCE NO. 142­06 

AN ORDINANCE RELATING TO FLOOD DAMAGE  PREVENTION; AMENDING ORDINANCE NO. 109­89; 

AND ESTABLISHING AN EFFECTIVE DATE 

WHEREAS,  the Board of County Commissioners of Wahkiakum County, Washington,  does  find  and  declare  that  it  is  necessary  for  the  protection  and  preservation  of  the  public  peace,  health,  safety,  and  general  welfare  in  regard  to  control  of  the  floodplain  within  Wahkiakum  County,  that  certain  rules,  regulations,  laws  and  conditions  be  established  under  the police power of the County, and pursuant to the laws of the United States of America and of  the State of Washington; and 

WHEREAS,  on  the  9 th day  of  May,  1989,  the  Board  of  County  Commissioners  did  adopt  Ordinance  No.  109­89,  which  Ordinance  established  a  comprehensive  flood  damage  prevention  and  flood  plain  management  program,  which  program  established  the  County’s  eligibility to participate in the National Flood Insurance Program; and 

Section 1.0  ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 

STATUTORY AUTHORIZATION, FINDINGS OF FACT, PURPOSE AND OBJECTIVES  1.1  STATUTORY AUTHORIZATION 

The Legislature of  the State of Washington has by  virtue  of  RCW 36.32.120(7)  delegated the  responsibility to counties to adopt regulations designed to promote the public health, safety and  general  welfare  of  their  citizenry.    Additionally,  Chapter  86.16  of  the  Revised  Code  of  Washington  recognizes  the  authority  of  counties  to  enact  ordinances  relating  to  flood  plain  management. 

1.2  FINDINGS OF FACT 

(1)  The flood hazard areas of Wahkiakum County are subject to periodic inundation  which results in loss of life and property, health, and safety hazards, disruption of  commerce  and  governmental  services,  extraordinary  public  expenditures  for  flood protection and relief, and impairment of the tax base, all of which adversely  affect the public health, safety and general welfare. 

(2)  These flood losses are caused by the cumulative effect of  obstructions in areas  of  special  flood  hazards  which  increase  flood  heights  and  velocities,  and  when  inadequately anchored, damage uses in other areas.  Uses that are inadequately  flood  proofed,  elevated,  or  otherwise  protected  from  flood  damage  also  contribute to the flood loss. 

1.3  STATEMENT OF PURPOSE 

It is the purpose of this ordinance to promote the public health, safety, and general welfare, and  to  minimize  public  and  private  losses  due  to  flood  conditions  in  specific  areas  by  provisions  designed:

(1)  To protect human life and health; 

(2)  To minimize expenditure of public money and costly flood control projects; 

(3)  To  minimize  the  need for  rescue and  relief  efforts  associated  with flooding and  generally undertaken at the expense of the general public; 

(4)  To minimize prolonged business interruptions; 

(5)  To minimize damage to public facilities and utilities such as water and gas mains,  electric,  telephone  and  sewer  lines,  streets,  and  bridges  located  in  areas  of  special flood hazard; 

(6)  To  help  maintain  a  stable  tax  base  by  providing  for  the  sound  use  and  development of areas of special flood hazard so as to minimize future flood light  areas; 

(7)  To ensure that potential buyers are notified that property is in an area of special  flood hazard; and, 

(8)  To  ensure  that  those  who  occupy  the  areas  of  special  flood  hazard  assume  responsibility for their actions. 

1.4  METHODS OF REDUCING FLOOD LOSSES. 

In order to accomplish its purposes, this ordinance includes methods and provisions for: 

(1)  Restricting or prohibit  uses which are dangerous to health,  safety, and property  due to water or erosion hazards, or which result in damaging increases in erosion  or in flood heights or velocities; 

(2)  Requiring  that  uses  vulnerable  to  floods,  including  facilities  which  serve  such  uses, be protected against flood damage at the time of initial construction; 

(3)  Controlling  the  alteration  of  natural  flood  plains,  stream  channels,  and  natural  protective barriers, which help accommodate or channel flood waters; 

(4)  Controlling filling, grading, dredging, and other development which may increase  flood damage; and 

SECTION 3.0  GENERAL PROVISIONS  3.1  LANDS TO WHICH THIS ORDINANCE APPLIES  This Ordinance shall apply to all areas of special flood hazards within the unincorporated areas  of Wahkiakum County, Washington.  3.2  “Basis For Establishing The Areas of Special Flood Hazard:  The areas of special flood hazard identified by the Federal Insurance Administration in a  scientific and engineering report entitled “The Preliminary Flood Insurance Study (FIS)” dated  March, 1987, together with Flood Insurance Rate Maps (FIRM) dated September, 1990, are  hereby adopted by reference and declared to be a part of this Ordinance.  The Flood Insurance  Study and maps are on file at the Public Works Department, Building Section, located at 64  Main Street, Cathlamet, Washington 98612.”  (Ord. 142­06)  3.3  PENALTIES FOR NONCOMPLIANCE  (1)  The Prosecuting Attorney shall bring such injunctive, declaratory or other actions as  are necessary to insure compliance with this Ordinance. 

(2)  Any  person  who  fails  to  comply  with  any  provision  of  this  Ordinance  shall  also  be  subject to a civil penalty not to exceed one thousand dollars for each violation.  Civil  penalties shall be assessed in  writing by the Administrator.   Each violation or each  day of noncompliance shall constitute a separate violation. 

(3)  The civil penalty provided for in  this section shall be imposed by a notice in  writing  either  by  certified  mail  with  return  receipt  requested  or  by  personal  service,  to  the  person  incurring  the  same.    The  notice  shall describe  the  violation  with  reasonable  particularity and shall order the acts  constituting the violation or violations to cease  and  desist  or,  in  appropriate  cases,  may  require  necessary  corrective  action  to  be  taken within a specific and reasonable time. 

(4)  Any civil penalty imposed pursuant  to this section shall be subject to review by the  Board of County Commissioners as provided in Section 4.5 of this Ordinance. 

3.4  ABROGATION AND GREATER RESTRICTIONS 

This  Ordinance  is  not  intended  to  repeal,  abrogate,  or  impair  any  existing  easements,  covenants,  or  deed  restrictions.    However  where  this  Ordinance  and  another  Ordinance,  easement,  covenant,  or  deed  restriction  conflict  or  overlap,  whichever  imposes  the  more  stringent restrictions shall prevail. 

3.5  INTERPRETATION 

(2)  Deemed  neither  to  limit  nor  repeal  any  other  powers  granted  under  State  statutes. 

3.6  WARNING AND DISCLAIMER OF LIABILITY 

SECTION 4.0  ADMINISTRATION  4.1  ESTABLISHMENT OF DEVELOPMENT PERMIT  4.1­1  Development Permit Required  A development permit shall be obtained before construction or development  begins within any area of special flood hazard established in Section 3.2.  The permit  shall be for all structures including manufactured homes, as set forth in the  “Definitions”, and for all development including fill and other activities, also as set forth  in the “Definitions”.  A development permit will be issued as required by law.  In cases  where the structure is exempt from either a building or shorelines permit, a development  permit may be included within the shorelines exemption letter if used.  Permit fees shall  be charged as periodically established by Resolution of the Board of County  Commissioners.” (Ord. 142­06)  4.1­2  Application for Development Permit 

Application  for  a  permit  shall  be  made  on  forms  furnished  by  the  Public  Works  Department.  Applicants may be required to submit a scale drawing showing the nature,  location,  dimensions,  and  elevations  of  the  area  in  question,  existing  or  proposed  structures, fill, storage of materials, drainage facilities, and the location of the foregoing.  Specifically, the following information may be required: 

(1)  Elevation  in  relation  to  mean  sea  level,  of  the  lowest  floor  (including  basement) of all structures. 

(2)  Elevation  in  relation  to  mean  sea  level  to  which  any  structure  has  been  floodproofed. 

(3)  Certification  by  registered  professional  engineer  or  architect,  unless  exempted  by  the  Administrator,  that  the floodproofing  methods for  any non­  residential structure meet the floodproofing criteria in Section 5.2­2.  (4)  Description of the extent to which a watercourse will be altered as a result of  proposed development.  4.2  DESIGNATION OF THE ADMINISTRATOR  The Public Works Director is hereby appointed to administer and implement this Ordinance by  granting or denying development permit applications in accordance with its provisions.  4.3  DUTIES AND RESPONSIBILITIES OF THE ADMINISTRATOR  Duties of the Administrator shall include, but not be limited to:  4.3­1  Permit Review  (1)  Review all development permits to determine that the permit requirements of this  Ordinance has been satisfied. 

review  shall  not  be  determinative  as  to  whether  such  other  State  or  Federal  or  local permits are required.  The final responsibility for making such determination  as to the necessity for other permits is with the permit applicant.  (3)  Review all development permits to determine if proposed development is located  in the floodway.  If located in the floodway, assure that the provisions of Section  5.3 are met.  4.3­2  Use of Other Base Flood Data  When base flood elevation data has not been provided in accordance with Section 3.2,  BASIS  FOR  ESTABLISHING  THE  AREAS  OF  SPECIAL  FLOOD  HAZARD,  the  administrator  shall  obtain,  review,  and  reasonably  utilize  any  base flood  elevation  and  floodway  data  available  from  a  Federal,  State  or  other  source,  in  order  to  administer  Sections 5.2 SPEFIFIC STANDARDS, and 5.3 FLOODWAYS. 

4.3­3  Information to be Obtained and Maintained 

(1)  Where  base  flood  elevation  data  is  provided  through  the  Flood  Insurance  Study  or  required  as  in  Section  4.3­2,  obtain  and  record  the  actual  (as­built)  elevation (in relation to mean sea level) of the lowest floor (including basement)  of all new or substantially improved structures, and whether or not the structure  contains a basement.  (2)  For all new substantially improved floodproofed structures:  (i)  verify and record the actual elevation (in relation to mean sea level); and  (ii)  maintain the floodproofing certifications required in Section 4.1­2(3).  (3)  Maintain for public inspection all records pertaining to the provisions of this  Ordinance.  4.3­4  Alteration of Watercourses 

(1)  Notify  adjacent  communities  and  the  Washington  State  Department  of  Ecology  prior  to  any  alteration  or  relocation  of  a  watercourse,  and  submit  evidence  of  such notification to the Federal Insurance Administration. 

(2)  Require  that  maintenance  is  provided  within  the  altered  or  relocated  portion  of  said watercourse so that the flood carrying capacity is not diminished. 

4.3­5  Interpretation of FIRM Boundaries 

4.4  VARIANCES  4.4­1  Procedure  (1)  The Administrator may consider applications for variances from the requirements  of this Ordinance, subject to the provisions of this Section 4.4.  An application for  a variance shall be made upon forms provided by the Pubic Works Department.  (2)  In passing upon any applications for variance, the Administrator shall consider all  technical evaluations, all relevant factors, standards specified in other sections of  this Ordinance; and: 

(i)  the danger that  materials may be swept onto other lands to the injury of  others; 

(ii)  the danger to life and property due to flooding or erosion damage; 

(iii)  the susceptibility of the proposed facility and its contents to flood damage  and the effect of such damage on the individual owner; 

(iv)  the  importance  of  the  services  provided  by  the  proposed  facility  to  the  community; 

(v)  the necessity to the facility of a waterfront location, where applicable;  (vi)  the availability of alternative locations for the proposed use which are not 

subject to flooding or erosion damage; 

(vii)  the  compatibility    of  the  proposed  use  with  existing  and  anticipate  development; 

(viii)  the relationship of the proposed use to the comprehensive plan and flood  plain management program for that area; 

(ix)  the  safety  of  access  to  the  property  in  times  of  flood  for  ordinary  and  emergency vehicles; 

(x)  the  expected  heights,  velocity,  duration,  rate  of  rise,  and  sediment  transport of the flood waters and the effects of wave action, if applicable,  expected at the site; and 

(xi)  the  costs  of  providing  governmental  services  during  and  after  flood  conditions,  including  maintenance  and  repair  of  public  utilities  and  facilities  such  as  sewer,  gas,  electrical  and  water  systems,  and  streets  and bridges. 

(3)  Upon  consideration  of  the  factors  of  Section  4.4­1(2)  and  the  purposes  of  this  Ordinance,  the  Administrator  may  attach  such  conditions  to  the  granting  of  variances as he/she deems necessary to further the purposes of this Ordinance.  (4)  The  Administrator  shall  report  any  variances  to  the  Federal  Insurance 

Administration upon request.  4.4­2  Conditions for Variances 

(2)  Variances  may  be  issued  for  the  reconstruction,  rehabilitation,  or  restoration  of  structures listed the National Register of Historic Places or the State Inventory of  Historic Places, without regard to the procedures set forth in this section. 

(3)  Variances  shall  not  be  issued  within  a  designated  floodway  if  any  increase  in  flood levels during the base flood discharge would result; 

(4)  Variances  shall  only  be  issued  upon  a  determination  that  the  variance  is  the  minimum necessary, considering the flood hazard, to afford relief. 

(5)  Variances shall only be issued upon: 

(i)  a showing of good and sufficient cause; 

(ii)  a  determination  that  failure  to  grant  the  variance  would  result  in  exceptional hardship to the applicant; 

(iii)  a determination that the granting of a variance will not result in increased  flood  heights,  additional  threats  to  public  safety,  extraordinary  public  expense,  create nuisances,  cause fraud on or  victimization  of  the public  as  identified  in  Section  4.1­4(4),  or  conflict  with  existing  local  laws  or  ordinances. 

(6)  Variances  as  interpreted  in  the  National  Flood  Insurance  Program  are  based  on  the  general  zoning  law  principle  that  they  pertain  to  a  physical  piece of property; they are not personal in nature and do not pertain to the  structure,  its  inhabitants,  economic  or  financial  circumstances.    They  primarily  address  small  lots  in  densely  populated  residential  neighborhoods.    As  such,  variances  from  the  flood  elevations  should  be  quite rate. 

(7)  Variances  may  be  issued  for  nonresidential  buildings  in  very  limited  circumstances to allow a lesser degree of floodproofing than watertight or  dry­floodproofing,  where  it  can  be  determined  that  such  action  will  have  low  damage  potential,  complies  with  all  other  variance criteria  except  4.4­  2(l), and otherwise complies with Sections 5.1­1 and 5.1­2 of the GENERAL  STANDARDS.  (8)  Any applicant to whom a variance is granted shall be given written notice that the  structure will be permitted to be built with a lowest floor elevation below the base  flood elevation ad that the cost of flood insurance will be commensurate with the  increased risk resulting from the reduced lowest floor elevation.  4.5  APPEALS 

(1)  A  person  aggrieved  by  the  issuance  or  denial  of  a  development  permit  or  variance  or  by  the  imposition  of  a  civil  penalty  may  appeal  such  action  to  the  Board of County Commissioners.  Any such appeal shall be in writing and must  be  filed  with  the  Board  within  fourteen  (14)  days  of  the  transmittal  of  the  Administrator’s  decision  to  the applicant.    The  appeal  shall  specify  the  reasons  therefore.    The  Administrator  shall  provide  the  Board  with  the  findings  and  documentation relating to the decision being appealed. 

(3)  The  decision  of  the  Board  shall  be  final  and  conclusive  unless  within  fourteen  (14) days from the date of transmittal the original applicant  or an adverse party  files  an  appeal  to  the  Superior  Court  for  Wahkiakum  County  for  a  writ  of  certiorari,  a  writ  of  prohibition,  or  a  writ  of  mandamus.    The  filing  of  such  an  appeal within such time limit shall stay the effective date of the order of the Board  until  such  time  as  the  appeal  shall  have  been  adjudicated  or  withdrawn.  Concurrently with filing such notice of appeal, the aggrieved party  shall serve a  copy thereof on the Clerk of the Board. 

SECTION 5.0  PROVISIONS FOR FLOOD HAZARD REDUCTION  5.1  GENERAL STANDARDS  In all areas of special flood hazards, the following standards are required:  5.1­1  Anchoring  (1)  All new construction and substantial improvements shall be anchored to prevent  flotation, collapse, or lateral movement of the structure. 

(2)  All  manufactured  homes  must  likewise  be  anchored  to  prevent  flotation,  collapse  or  lateral  movement,  and  shall  be  installed  using  methods  and  practices  that  minimize  flood  damage.    Anchoring  methods  may  include,  but are not limited to, use of over­the­top or frame times to ground anchors  (Reference  FEMA’s  “Manufactured  Home  Installation  in  Flood  Hazard  Areas” guidebook for additional techniques). 

5.1­2  Construction Materials and Methods 

(1)  All  new  construction  and  substantial  improvements  shall  e  constructed  with  materials and utility equipment resistant to flood damage. 

(2)  All  new  construction  and  substantial  improvements  shall  be  constructed  using  methods and practices that minimize flood damage. 

proposed developments which contain at least 50 lots or 5 acres (whichever is less).”  5.1­5  Review of Building/Shoreline Permits  Where elevation data is not available either through the Flood Insurance Study, FIRM, or  from another authoritative source (Section 4.3­2), applications for building  permits/shoreline permits shall be reviewed to assure that proposed construction will be  reasonably safe from flooding.  The test of reasonableness is a local judgment and  includes use of historical data, high water marks, photographs of past flooding, etc.,  where available.   Failure to elevate at least two feet above the highest adjacent grade in  these zones may result in higher insurance rates.”  5.2  SPECIFIC STANDARDS  In all areas of special flood hazards where base flood elevation data has been 

exceed 4 feet at any point.  The height limitation is the maximum allowable  unsupported wall height according to the engineering analyses and building code  requirements for flood hazard areas (see the section Guidance for Pre­  Engineered Crawlspaces, on page 7 of the FEMA Technical Bulletin, No. FEMA  467­1).  This limitation will also prevent these crawlspaces from being converted  into habitable spaces.  viii)  There must be an adequate drainage system that removes floodwaters  from the interior area of the crawlspace.  The enclosed area should be drained  within a reasonable time after a flood event.  The type of drainage system will  vary because of the site gradient and other drainage characteristics, such as soil  types.  Possible options include natural drainage through porous, well­drained  soils and drainage systems such as perforated pipes, drainage tiles, or gravel or  crushed stone drainage by gravity or mechanical means.  ix)  The velocity of floodwaters at the site should not exceed 5 feet per  second for any crawlspace.  For velocities in excess of 5 feet per second, other  foundation types should be used.”  5.2­2  Nonresidential Construction 

New  construction  and  substantial  improvement  of  any  commercial,  industrial  or  other  nonresidential  structure  shall  either  have  the  lowest  floor,  including  basement,  elevate  done foot or more above the level of the base flood elevation; or together with attendant  utility and sanitary facilities, shall: 

(1)  be floodproofed so that below one foot above the base flood level the structure is  watertight with walls substantially impermeable to the passage of water; 

(2)  have  structural  components  capable  of  resisting  hydrostatic  and  hydrodynamic  loads and effects of buoyancy; 

(3)  be certified that  the  design  and  methods  of  construction  are  in  accordance  with accepted standards of practice for meeting provisions of this subsection  based on their development and/or review of the structural design, specifications  and  plans.    Such  certifications  shall  be  provided  to  the  official  as  set  forth  in  Section 4.3­3(2).  The certification shall be by a registered professional engineer  or architect unless exempted by the Administrator. 

(4)  Nonresidential  structures  that  are  elevated,  but  not  floodproofed,  must  meet the same standards for space below the lowest floor as described in  5.2­1(2). 

(5)  Applicants  floodproofing  nonresidential  buildings  shall  be  notified  that  flood insurance premiums will be based on rates that are none foot below  the  floodproofed  level  (e.g.  a  building  constructed  to  one  flood  above  the  base flood level will be rated as at the base flood level.) 

5.2­3  Critical Facility 

or released into flood waters.  Access routes elevated to or above the level of the base  flood plain shall be provided to all critical facilities to the extent possible.  5.2­4  Manufactured Homes (Ord. 142­06)  1.  All manufactured homes in the floodplain to be placed or substantially improved  on sites shall be elevated on a permanent foundation such that the lowest floor of the  manufactured home is elevated one foot or more above  the base flood elevation and be  securely anchored to an adequately anchored foundation system to resist flotation,  collapse and lateral movement.”  5.2­5  Accessory Structures  (1)  Accessory structures shall not be used for human habitation.  (2)  Accessory structures shall be designed to have low flood damage potential.  (3)  Accessory structures shall be constructed and placed on the building site so as  to offer the minimum resistance to the flow of floodwaters.  (4)  Accessory structures shall be firmly anchored to prevent flotation that may result  in damage to other structures. 

(5)  Service  facilities  such  as  electrical  and  heating  equipment  shall  be  elevated  above  the  regulatory  flood  elevation  or  flood  proofed  to  prevent  damage  by  floodwaters. 

5.2­6  Bridges, Culverts and Docks 

(1)  All  bridges  shall  be  designed  and  constructed  to  provide  for  the  passage  of  regulatory flood flows.    The  total  design of the  bridge,  its  road  approaches  and  associated utilities and bank stabilization shall allow for flood flows to pass under  Error! No index entries found.or around the bridge structure without resulting in  a  significant  damming  of  the  stream.    Plans  may  be  submitted  to  the  Public  Works Director for review. 

(2)  The minimum floodway width shall be maintained.  When center support piles are  necessary,  the  structure  shall  be  signed  to  withstand  floodwater  velocities  with  debris hang­up and shall not result in increased flood depth or velocities. 

(3)  Culverts  shall  be  sized  to  adequately  pass  regulatory  flood  flows.    The  culvert  and road shall allow floodwaters to pass through, over or around the road without  causing significant damming of the stream.  Plans may be submitted to the Public  Works Director for review. 

5.3  FLOODWAYS  (Ord. 142­06)  “Located within areas of special flood hazard established in Section 3.2 are areas  designated as floodways.  Since the floodway is an extremely hazardous area due to the  velocity of floodwaters that can carry debris, potential projectiles, and increase erosion  potential, the following provisions apply:  a)  Prohibit encroachments, including fill, new construction, substantial  improvements, and other development unless certification by a registered professional  engineer is provided demonstrating through hydrologic and hydraulic analyses  performed in accordance with standard engineering practice that the proposed  encroachment would not result in any increase in flood levels during the occurrence of  the base flood discharge.  b)  Construction or reconstruction of residential structures is prohibited within  designated floodways, except for (i) repairs, reconstruction, or improvements to a  structure which do not increase the ground floor area; and (ii) repairs, reconstruction or  improvements to a structure, the cost of which does not exceed 50 percent of the market  value of the structure either, (A) before the repair, or reconstruction is started, or (B) if  the structure has been damaged, and is being restored, before the damage occurred.  Any project for improvement of a structure to correct existing violations of state or local  health, sanitary, or safety code specifications which have been identified by the local  code enforcement official and which are the minimum necessary to assure safe living  conditions, or to structures identified as historic places, may be excluded in the 50  percent.  c)  If subsection 5.3(a) and (b) are satisfied, all new construction and substantial  improvements shall comply with all applicable flood hazard reduction provisions of  Section 5,, Provisions For Flood Hazard Reduction.  d)  The cumulative effect of any proposed development, when combined with all  other existing and anticipated development, shall not increase the water surface  elevation of the base flood more than one foot at any point.  This paragraph is applicable  when base flood elevations have been provided but floodways have not.”  5.4  STANDARDS FOR SHALLOW FLOODING AREAS (AO ZONES)  Shallow flooding areas appear on FIRM’s as AO zones with depth designations.  The base flood  depths  in  these  zones  range  from  1  to  3  feet  above  ground  where  a  clearly  defined  channel  does not  exist, or  where  the path  of  flooding  is unpredictable  and  where  velocity flow  may  be  evident.    Such  flooding  is  usually  characterized  as  sheet  flow.    In  these  areas,  the  following  provisions apply: 

(1)  New  construction  and  substantial  improvements  of  residential  structures  within  AO  zones  shall  have  the  lowest  floor  (including  basement)  elevated  above  the  highest grade adjacent to the building, one foot or more above the depth number  specified on the FIRM (at least two feet if no depth number is specified). 

(i)  have  the  lowest  floor  (including  basement)  elevated  above  the  highest  adjacent  grade  of  the  building  site,  one  foot  or  more  above  the  depth  number  specified  on  the  FIRM  (at  least  two  feet  if  no  depth  number  is  specified); or 

(ii)  together  with  attendant  utility  and  sanitary  facilities,  be  completely  flood  proofed  to  or  above  that  level  so  that  any  space  below  that  level  is  watertight  with  walls  substantially  impermeable  to  the  passage  of  water  and  with  structural  components  having  the  capability  of  resisting  hydrostatic  and  hydrodynamic  loads  and  effects  of  buoyancy.    If  this  method is used, compliance shall be certified.