• No results found

Questions and Answers on United Synagogue s Plan to Sell Its New York Office Space

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Questions and Answers on United Synagogue s Plan to Sell Its New York Office Space"

Copied!
7
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Questions and Answers on 

United Synagogue’s Plan to Sell Its New York Office Space 

Overview: 

The  sale  of  office  space  is  part  of  a  three­pronged  strategic  financial  plan  that  includes  cutting  expenses, expanding philanthropy, and converting our real estate into liquid assets. The first two –  reducing costs and expanding philanthropy – have been underway for the last three years. 

Before deciding to pursue the third prong of the plan – monetizing assets – USCJ staff and board,  with  the  help  of  professional  advisors,  undertook  a  comprehensive  analysis  of  numerous  possible  financing and sale options. After weighing each option, it was determined that selling the New York  office and leasing new space was by far the best way to achieve our strategic goals. 

The  market  bore  our  projections,  and  we  were  able  to  sign  a  contract  to  sell  the  space  for  $15,939,000. 

Here are questions and answers about the sale and the vote that will be taken on the issue by member  congregations. 

1. Why is United Synagogue selling its New York office space? 

Selling the New York office space is part of a larger strategy USCJ has pursued since adopting its  2011  Strategic  Plan.  This  strategy  has  involved  streamlining  operations,  cutting  expenses,  and  finding additional revenue sources – all in order to focus on our core mission of strengthening and  transforming Conservative kehillot for the 21st century. 

As part of this strategy we have cut expenses by $1.5 million and significantly expanded revenues  from  philanthropy.    In  the  past  three  years,  unrestricted  and  restricted  giving  has  increased  from  about $800K to nearly $3.0M. At the same time we’ve invested in initiatives to strengthen kehillot,  such  as  the  broadly  expanded  Sulam  Leadership  programs,  a  new  family  engagement  initiative,  enhanced district conferences, a new synagogue inclusion initiative, funding for PJ Library and a PJ  Library  professional,  an  expanded  menu  of  webinars,  training  for  synagogue  educational  leaders,  work on new dues models and financial sustainability, and USCJ conventions that have been refined  and reimagined to better serve kehilla needs.  

The third prong of our strategic restructuring has involved monetizing a significant asset, the office  condominium we own in New York. We felt this property would do much more for our kehillot and  Conservative Judaism if it was sold and proceeds invested to support our mission.  Furthermore, a  part  of  the  monetization  is  needed  for  USCJ’s  short­term  liquidity  and  placing  USCJ  in  a  fiscal  position  which  will  enhance  our  ability  to  achieve  our  mission  to  kehillot.    We  are  also  analyzing  certain monetization alternatives for portions of the Fuchsberg Center in Jerusalem.

To  explore  this  possibility,  our  senior  staff  and  board,  in  consultation  with  outside  professionals,  undertook a comprehensive review of numerous possible financing and sale options. After weighing  each option, and doing extensive financial projections, it was determined that selling the New York  office and leasing new space was by far the best way to achieve our strategic goals. 

(2)

The  sale  will  help  us  continue  funding  our  most  effective  programs  and  seed  innovative  new  initiatives for USCJ congregations. Equally important, it will create a more secure, sustainable future  for USCJ and the work we do on behalf of our kehillot and Conservative Judaism. 

Also, like many other non­profits selling real estate, the fact that 75% of our assets are tied to illiquid  real  estate  strongly  suggests  that  a  rebalancing  of  our  assets  is  financially  prudent  and  mission  critical. For all of such reasons, monetizing our office space is a critical part of our Strategic Plan. 2. After selling its office space, where will United Synagogue move?  The plan is to rent a space in the Financial District, in lower Manhattan. To arrive at this plan, USCJ  professionals and lay leaders, with the help of a highly regarded commercial real estate firm, spent  months canvassing New York City and environs for suitable, well­priced rental properties that would  be  available  when  needed.  This  included  looking  at  areas  outside  the  city,  such  as  nearby  parts  of  New Jersey, Brooklyn and Queens. 

We also explored renting space near, or in partnership with, some of our sister organizations in the  Conservative  movement  ­­  JTS,  Women’s  League,  Mens  Club,  and  Masorti,  which  are  located  in  upper Manhattan. Unfortunately, either there was not enough space in these facilities or no space was  available within the time frame needed.  As for areas outside Manhattan, none offered significantly lower rents than the Financial District of  lower Manhattan, which currently offers some of the most attractive rents in the city and has been  attracting many non­profits, including several Jewish organizations.  3. What are major terms of Purchase & Sale Agreement? The principals of the LLC that is buying the property are leading partners of a 75 year old law firm in  NYC and their family members. Seller: United Synagogue of Conservative Judaism x Price: $15,939,000 x Deposit: 10%, or $1,593,000, paid to Seller’s law firm, as escrow agent 

x Right  of  First  Refusal  to  Condominium:  Condominium  has  right  to  acquire  the  10th  and  11th  floors per the Condo Declaration and By Laws

x Closing: 60 days after the expiration of the Due Diligence Period, with right of Seller to extend  closing  to  get  waiver  from  Condominium  and  approval  from  the  New  York  State  Attorney  General,  which  includes  the  need  to  get  Kehillot  approval.    Based  on  current  Kehillot  and  Attorney General approval processes, likely Closing Date is early May.

x As is sale: Purchaser disclaims existence of, or reliance upon, any seller rep, warranty , etc. by  Seller, except for customary representations/warranties  expressly set forth in the Contract

x Due Diligence Period:

o Due  Diligence  period  expired  12/29/14,  at  which  time  the  Purchaser’s  deposit  of  $1,639,000 went “hard” … i.e., the Purchaser has no right to a return of Deposit unless  Seller  defaults  under  Contract,  or  Condo  Waiver/Attorney  General,  including  Kehillot 

(3)

Approvals, not secured by a certain date, or there is major damage or destruction to the  Premises

x Attorney  General  and  Kehillot  Approval:  Seller  is  provided  six  (6)  months  from  the  date  of  Contract, December 9, 2014, or until June 9, 2015 to get AG and/or Court Approval.  We have  been advised that the Court Approval will not be required x Default Provisions: If Purchaser defaults, deposit (with interest) is the extent of Seller’s damages.   If Seller defaults, Purchaser has right to either (a) terminate Contract and get back Deposit, or (b)  commence an action for specific performances within one year of Seller’s default x Post­Closing Occupancy: A condition of closing is the right of Seller to remain in occupancy for  up  to  12  months  pursuant  to  the  “Use  and  Occupancy  Agreement”,  which  is  attached  to  the  Contract.  All terms of the Use and Occupancy Agreement have been finalized.

4. Is the Buyer’s deposit non-refundable?

The  deposit  on  the  property  of  $1.539  million,  which  is  non‐refundable  unless  a)  the  seller  (USCJ) defaults on the contract, or b) the waiver of right of first refusal from the condominium  board is not secured, or c) the approvals of the NYS Attorney General and our kehillot are not  secured.  (On February 12, the waiver was received from the condominium board.)

5. Are we getting a fair, equitable and market competitive price for our current office space at 820?

In December 2014, USCJ engaged Leitner Group Inc, a real estate appraisal firm, to conduct an  appraisal of our current New York Offices located at 820 2nd Avenue, 10th & 11th Floors.  They  conducted a study of the premises (through an in person walkthrough), as well as studied sales  of comparable real estate in the area.  Based upon their review, they valuated the 2 floors that  USCJ currently owns at 820 2nd Avenue at $15,900,000.

As  part  of  the  sale,  USCJ  engaged  Savillis‐Studley,  a  well‐known  real  estate  adviser  with  expertise in the sale/purchase of real estate for non‐profits.  Attached as Exhibit A and as a link  is  a  spreadsheet  of  similar  per‐square  foot  sales  in  the  Grand  Central/Midtown  East  area  of  Manhattan.  As you can see, USCJ’s sale price of $630 per square foot is the second highest in  the area.

6. What will it cost to sell 820, build out the new space, and move the office? Sale, Buildout and Moving Costs   min per Sq. Ft.  max per Sq. Ft.

Estimated Build­out Cost ($80.00) ($85.00) Furniture, fixtures & equipment ($20.00) ($25.00) Other Fees (Moving, Wiring, Contingency, etc.) ($28.00) ($28.00) Landlord Contribution   $60.00    $60.00  Capital Cost Per Sq. Ft. (including contingencies) – 16,331 sq. ft.  ($68.00) ($78.00) Total Buildout and Moving Capital Cost  (for new space) ($1,110,508.00) ($1,273,818) Transaction Costs (for sale of 820) ($1,091,035.00) ($1,091,035.00) TOTAL COSTS (min/max) ($2,201,543.00) ($2,364,853.00)

(4)

7. How does the rent in the new space compare with USCJ’s cost in their current space?

Year 820 2nd Avenue New Space Difference

Current $361,000.00 Year 1 $453,080.00 $617,783.00 $164,703.00 Year 2 $469,234.90 $630,912.00 $161,677.10 Year 3 $485,874.45 $657,154.00 $171,279.55 Year 4 $508,013.18 $684,108.00 $176,094.82 *This projection assumes a 3% annual increase in maintenance costs as well as capital improvements  and assessments.

*The  rent  of  the  new  space  is  net  of  subtenant  rent  of  65K  annually  generated  from  subleasing  approximately 1500 square feet of said new location.

*We have executed on February 13, a non­binding Letter of Intent for space in lower Manhattan, so  the  location  and  space/cost  numbers  are  subject  to  change  if  the  final  lease  negotiations  are  not  completed.

8. How will USCJ use the proceeds of the sale? 

Our board of directors is still in the process of determining the exact uses of these funds. That said,  the  board  has  made  clear  that  a  majority  of  the  monies  will  go  into  a  restricted  fund to  ensure  a  secure future for USCJ and the work we do on behalf of kehillot. Such funds will be managed by a  separate board of directors and third party professional financial managers.  In addition, there will be  threshold standards for the release of funds, per guidelines to be developed by the Board.  This fund  would  provide  capital  reserves,  help  sustain  current  programs,  and  seed  innovative  initiatives.  The  other net proceeds of the sale would go to pay down debt and provide working capital.  More specifically, from the expected net sales of $13.5 to $14 million, the proceeds are expected to  fall into the following categories: x Repay line of credit loan $2,000,000  x Working Capital $2,000,000 – 4, 000,000 x Long Term Restricted Investment Fund  $8,000,000 ­ $10,000,000 The use of any Sales Proceeds will require advance USCJ Board approval. 9. What types of innovation initiatives would we support? 

There  are  numerous  possibilities  under  discussion,  based  on  our  research  and  extensive  work  with  congregations, as well as trends in Conservative Judaism generally. Ideas include: 

x awarding micro­grants for innovative programs for kehillot; 

x engaging young adults, possibly through macro grants and developing new communities;

x seeding new kehillot in areas with large, unaffiliated populations not served by Conservative  kehillot; 

(5)

x investing in new technology for USCJ and its congregations;  x launching a new initiative to engage, and re­engage, Baby Boomers;  x developing new marketing and communications initiatives for Conservative Judaism.  Selected initiatives will be phased in over the next few years, subject to Board approval and progress  on the deficit reduction plan outlined below, and the receipt of new philanthropy targeted for such  initiatives. 10. What is USCJ’s past financial performance?

The  single  biggest  financial  challenge  facing  United  Synagogue  is  a  structural  operating  deficit.  USCJ has been working for the past three years, and will continue working, to eliminate this deficit  by cutting expenses, increasing revenues from philanthropy, and streamlining operations to focus on  core functions. 

Over  the  last  two  years,  we  have  cut  expenses  by  about  $1.5  million.  Philanthropy  has  increased  significantly. We are continuing to reduce overhead and administrative costs in order to eliminate the  operating deficit completely over the next 3­4 years.  USCJ Operating Deficits: FY 12­13: $1,800,000 FY 13­14: $1,070,000 In addition, there are several non­operating budget items, such as debt service on certain loans, which  has resulted in cash drawdowns on average of $500,000 to $600,000 per year.  See our Independent Audited Financial Statements for the past several years on our website. 11. What effect will the sale have on USCJ’s financial situation? 

Financial  projections  show  that  combined  with  continued  expense  cuts  and  expansion  of  philanthropic revenues, the sale will enable us to eliminate USCJ’s current operating deficit in the  next three to four years. 

Our financial projections take into account the fact that annual rental costs will be somewhat higher  than carrying costs for our office condo. The overall impact of monetizing this real estate asset will  be  to  greatly  reduce  debt  service  and  provide  working  capital  as  we  cut  expenses,  expand  philanthropic revenues, and grow investment income from the proceeds of the sale. 

12. What is USCJ’s plan to eliminate the structural deficit in the next 3 to 4 years, and how will  the sale affect such financial picture? 

Based on current conditions, USCJ’s structural deficit (which includes debt service) is projected to  average  $(1,280,000)  over  the  next  three  years.    We  plan  to  reduce  and  eventually  eliminate  this  deficit  primarily  through  expense  reductions  at  USCJ,  including  the  Fuchsberg  Center,  which  average  $800,000  through  FY18.    These  reductions  are  in  addition  to  the  $1,500,000  in  annual  operating expense savings we have realized over the past two years.

(6)

I. SUMMARY ANNUAL PROFORMA FY16 TO FY18 BEFORE DEFICIT REDUCTION PLAN Projected Average Gross Revenues $19,000,000 Projected Average Operating Expenses $19,900,000 Non­Operating Expenses, such as debt service Up to $380,000 Average Structural Deficit per year $(1,280,000) II. PROFORMA PLAN TO ELIMINATE $(1,280,000) DEFICIT IN 3­4 YEARS Reductions in Debt Service and Other Payments (1) Up to $200,000 Expense Savings (2) $800,000 820 Sale: Additional Occupancy Costs $(170,000) 820 Sale Investment Earnings  $350,000 to $400,000 Average Structural Deficit after Savings and Sale of 820 $(100,000) (1)  By FY 17 (2)  One­half of reductions are in place as of February 2015. 13. Does the sale mean that congregational dues to USCJ will be decreased? 

It  does  not.  Congregational  dues  remain  an  essential  component  of  support  for  USCJ’s  ability  to  provide valuable programs to kehillot and strengthen Conservative Judaism. In fact, because of the  financial  challenges  facing  many  of  our  kehillot,  since  2008  the  total  dues  we  collect  have  substantially  decreased.  Through  our  variance  process,  USCJ  currently  provides  $1.3  million  annually in unfunded dues subsidies.  In addition, as background, between FY 2009 and FY 2013 the basic dues rate remained the same.  There was a small increase ($1 per household) in FY 2014. And then in June 2014, after a vote of  approval by our kehillot, we made changes that equalized the rates among districts. This change led  some dues rates to go down and some to go up.  For the last few years, we have offered a 5% early payment reduction. 

Using  FY2009  as  a  base  year,  total  dues  collected  have  decreased  $1,824,000  or  19.7%  from  $9,239,000 in 2009 to $7,415,000 in 2014.

Our rates remained constant from 2009 to 2013 at $69.50 per member.  In 2014, rates increased to  $70.50 per member.  If annual rates increased in proportion to the previous year’s CPI, they would  have increased approximately 2% per year (according to the Bureau of Labor Statistics).  In 2014,  our rate would have been $78.00 which is $7.50 or 10.6% higher than the rate $70.50 rate charged.   The  bottom  line:  Any  reduction  in  dues  would  adversely  affect  our  capacity  to  deliver  the  current  programs for our kehillot and youth programs.

(7)

We  have  been  spending  much  time  and  thought  analyzing  which  hard  asset  at  USCJ  should  be  monetized  and  under  what  terms,  as  well  as  developing  numerous  alternative  plans  for  expense  reductions and the implementation of the Strategic Plan, based on available resources and projected  philanthropy increases over time.

Should our kehillot not approve the sale of 820, we would need to look at our liquidity and make  additional  personnel  and  program  reductions,  all  involving  significant  further  cutbacks  in  our  services  to  kehillot  and  our  teen  programs.  Simply  put,  such  outcome  would  necessitate  a  drastic  restructuring of USCJ.

15. What happens now? 

Under  New  York  State  law,  the  sale  of  the  office  space  must  be  approved  by  a  vote  of  USCJ  congregations.  Two­thirds  of  congregations  voting  must  approve  the  sale. NOTE:  This  is not a  weighted vote based on membership. Each kehilla receives one vote. 

The  vote  will  take  place  electronically  between February  20  and  March  12.  The  sale  must  ultimately be approved by the Attorney General of New York State. Once all approvals are obtained,  the sale will be closed. The move to new offices is expected to take place in August or September.  16. How will congregations vote? 

On January 12, all USCJ member congregations received a notice of the sale. In advance of the vote,  USCJ  has  provided  ongoing  information  about  the  sale  and  opportunities  for  members  to  ask  questions. This information has also been posted on our web site. There will be a two­part voting process: first, registering to vote and then, the actual vote. Both  will take place online.  On February 11, congregations received instructions about the online voting process.  On or before February 19, congregations will receive instructions about registering to vote and will  be asked to register one person to vote on their behalf. After that person is registered, he or she will  be sent an online link by which the actual vote will take place.  Online voting will occur between February 20 and March 1217. How can congregations ask questions about the sale and vote?  x USCJ has notified congregations about two live webinars in which to learn about the sale and  ask questions. One webinar was held on Tuesday, February 10 at 9 PM EST. The next will be held  on Wednesday, February 18 at 1 PM EST. These webinars are being recorded for later reference;  a link to the first is already posted on our web site.

x USCJ has set up a dedicated email address, officesale@uscj.org, to which you may send any  questions about the sale or vote and receive answers in a timely manner.

References

Related documents

The energy released by the explosion is similar to an earthquake, producing cyclic straining of the soil therefore inducing liquefaction and forces the soil grains to

Mail the completed Application Form, High School Counselor Report, and other required admissions materials, to the Office of Admissions and Recruitment.. To obtain a copy of

Williams FW30 - rear wing development In Japan, Williams have introduced a modified rear wing, with a slightly revised main profile, featuring a steep curve in its

“The most ancient of these fragments [katuns or calendar stones of Yucatan] refer, in general, to great catastrophes which, at intervals and repeatedly, convulsed the

e determined that the Department is due a refund of $205,643 for the period reviewed. We also identified several other improvement opportunities regarding the Association’s

The primary objectives of our performance audit were to determine whether: the Department investigated all nursing home complaints thoroughly and conducted investigations in a

Tensile and flexural tests were applied to compare the mechanical properties of non-twist sisal fiber yarns with those of different levels of twisted yarns

Empire on the English Stage focus particularly on the conflicted attitudes toward imperialism that permeate much of the drama performed in the Restoration and early