学校编码：10384 分类号 密级 学号：17520091150997 UDC
硕 士 学 位 论 文
房地产合作开发项目税务筹划案例分析
——以 A、B、C 公司项目为例
Tax Planning Analysis of the Cooperative Development
Project
——Take a Case of A
、
B
、
C Companies for Example
王 丰
指导教师姓名：袁 新 文 教授
专 业 名 称：会 计 学
论文提交日期：2012 年 4 月
论文答辩时间：2012 年 6 月
学位授予日期：2012 年 月
答辩委员会主席：
评 阅 人：
2012
年
4
月
厦门大学博硕士论文摘要库
校编码：10384 分类号 密级 学号：17520091150997 UDC
硕 士 学 位 论 文
房地产合作开发项目税务筹划案例分析
——以 A、B、C 公司项目为例
Tax Planning Analysis of the Cooperation Development
Project
——Take a Case of A
、
B
、
C Companies for example
王 丰
指导教师姓名：袁 新 文 教授
专 业 名 称：会 计 学
论文提交日期：2012 年 4 月
论文答辩时间：2012 年 6 月
学位授予日期：2012 年 月
答辩委员会主席：
评 阅 人：
2012
年
4
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厦门大学学位论文原创性声明
本人呈交的学位论文是本人在导师指导下,独立完成的研究成
果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均
在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和《厦门大学研究生学
术活动规范（试行）
》。
另外，该学位论文为（ ）课题（组）
的研究成果，获得（ ）课题（组）经费或实验室的
资助，在（ ）实验室完成。
（请在以上括号内填写课
题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特
别声明。）
声明人（签名）：
年 月 日
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厦门大学学位论文著作权使用声明
本人同意厦门大学根据《中华人民共和国学位条例暂行实施办
法》等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交
学位论文（包括纸质版和电子版），允许学位论文进入厦门大学图书
馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国
博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和
摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。
本学位论文属于：
（ ）1.经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，
于 年 月 日解密，解密后适用上述授权。
（ ）2.不保密，适用上述授权。
（请在以上相应括号内打“√”或填上相应内容。保密学位论文
应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密
委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认
为公开学位论文，均适用上述授权。）
声明人（签名）
：
年 月 日
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I
摘 要
随着国家对房地产宏观调控力度的不断加大，房地产公司及房地产开发项目 的发展受到了严峻的挑战，在这种情况下，房地产项目的运作必须要增强其创利 能力和抗风险能力。由于房地产项目涉及金额巨大，所涉税负也巨大，进行合理 的税务筹划便是一个很有效的减少成本、增强竞争力的手段。在房地产开发过程 中，多家企业间进行合作开发可以统筹利用资源，分散风险，因此在现实中普遍 存在，合作开发项目的税务筹划研究也非常具有现实意义。本文选取一个具有真 实背景的房地产合作开发项目进行研究。案例主要讲述 A、B 公司以共同拥有的 一处物业产权与 C 公司进行合作开发。由于操作方式不同，其税收负担也就不同。 本文以该项目出发，综合分析整个项目实施过程中的税务问题，并提出筹划方案， 以期待能运用研究成果指导类似项目的实际税务筹划活动。文章分为五个部分。 第一部分导言部分，主要介绍本文的选题背景，写作思路，整体框架以及国 内外关于税务筹划和房地产行业税务筹划的研究综述。 第二部分是文章的核心部分，对案例的分析部分。首先对案例的基本情况做 出介绍，了解案例的操作环节以及每个环节涉及的税种。其次，对案例进行具体 的分析。将开发项目按操作流程分为三个阶段，第一阶段为原有不动产的合并阶 段，第二阶段为项目合作开发阶段，第三阶段为开发完后的产品分配阶段。不同 阶段考虑到多种可操作方案，并计算不同操作方案下产生的税收结果，最后一一 比较确定最优方案。 第三部分，由于本案例的最优方案涉及到企业分立的内容，因此此处又介绍 了企业分立的相关问题，如企业分立的含义以及相关法律法规等。 第四部分，启示部分，总结案例的筹划运作所体现出的税务筹划理论和原则， 为企业进行税务筹划提供整体方向性的指导。 第五部分，结论和展望部分，综合总结本文结论以及写作过程中的创新点和 不足之处，为日后的完善提供方向。 关键词：税务筹划案例；合作开发；企业分立厦门大学博硕士论文摘要库
II
III
Abstract
With the macro-control of the real estate industry in China，the real estate companies and real estate development projects face serious challenges. Under this situation, the projects’ operation needs to enhance their profitability and anti-risk capability. The real estate project always involves a huge fund, which may also result in a huge tax burden. So doing a reasonable and legal tax planning is an effective way to reduce cost and enhance competitiveness. In practice the cooperative development is widely used because it has positive effects on planning resourses and lowering risks. So the tax planning problem of cooperative development is also worth studying. This paper chooses a real estate cooperative development case that has true background, then analyses the tax planning of it. This case is a cooperation project between A、B、 C companies. A and B own one real estate jointly. Now A、B、C companies want to develop the original land together in the form of A and B offering the land and C offering the capital. Different operations lead to different tax results. This paper studies the tax planning of this case, analyzing the tax problems during the case’s whole process then puting forward a best tax planning program by comparing each other, hoping to give some ideas to familiar projects. This paper is divided into five parts.
Part one is the introduction part, which mainly gives the introduction of the research background, the writing thinking, the article frame and the domestic and international scholars’ literature material with emphasis.
Part two is the hardcore of this paper—the case analyzing. Firstly introducing the basic information in order to let readers know the process of the case and how many kinds of taxes may be involved in. Secondly analyzing the case in detail. I divide the project into three stages. Stage one—mergering the original real estate. Stage two—cooperative development. Stage three—the distribution at the end of project. There are several operation programs in ever stage, which can bring different tax burdens. I consider all the available programs and compute the matching tax then I get
IV the best program by comparison.
Part three involves some knowledge about the separation of enterprise. It contains the definition and laws and regulations about enterprise separation.
Part four, the enlightenment section. The operation of this case reflects some principles of tax planning. So in this part, I summarize the theories and principles that are reflected in this case, which can also give some kinds of orientation for companies when doing tax planning.
Part five is the last but not the least. The ending part. This part summarizes the conclusions and some tips of innovative points and shortcomings during the writering, which can give direction for future research.
Key Words：Tax planning case；Cooperative development；Enterprise separation
V
目 录
第一章
导论
... 1
1.1. 选题背景 ... 1 1.2. 文献综述 ... 1 1.2.1. 国外文献综述 ... 1 1.2.2. 国内文献综述... 3 1.3. 研究方法 ... 6 1.4. 研究思路和框架 ... 6 1.4.1. 研究思路 ... 6 1.4.2. 研究框架... 7第二章
案例分析
... 8
2.1. 案例基本介绍 ... 8 2.2. 项目完成所需环节 ... 8 2.3. 不动产合并环节税务筹划 ... 9 2.3.1. 不动产合并环节可选模式... 9 2.3.2. 不动产合并环节各模式具体税负分析... 12 2.3.2.1. 税负测算前提假设... 12 2.3.2.2. 直接出售方式税负分析... 12 2.3.2.3. 作价投资入股方式税负分析... 15 2.3.2.4. 吸收合并方式税负分析... 19 2.3.2.5. 不动产合并环节税负综合对比分析... 20 2.4. 项目开发及产品分配环节税务筹划 ... 22 2.4.1. 项目开发及产品分配环节可选模式... 22 2.4.2. 项目开发环节各模式具体税负分析... 23 2.4.2.1. 税负测算前提假设... 23 2.4.2.2. 双方合作方式具体税负分析... 23 2.4.2.3. 股权收购方式具体税负分析... 47 2.5. 项目整体可选方案综合分析 ... 56 2.5.1. 方案一：双方合作模式... 57 2.5.2. 方案二：股权收购直接分配模式... 58厦门大学博硕士论文摘要库
VI 2.5.3. 方案三：股权收购公司分立模式... 59
第三章
公司分立概述
... 61
3.1. 公司分立的定义及方式 ... 61 3.2. 分立相关的法律、法规 ... 61 3.2.1. 《中华人民共和国公司法》关于公司分立的规定... 61 3.2.2. 《中华人民共和国公司登记管理条例》关于公司分立的规定... 62 3.2.3. 企业分立涉及的税收规定... 62 3.2.3.1. 营业税方面... 62 3.2.3.2. 企业所得税方面... 64 3.2.3.3. 土地增值税方面... 65 3.2.3.4. 契税方面... 65 3.2.3.5. 增值税和消费税方面... 65第四章
房地产合作开发税务筹划要点分析
... 67
4.1. 筹划原则启示 ... 67 4.2. 筹划技术及思路 ... 68 4.2.1. 前期准备阶段... 68 4.2.2. 开发阶段... 69 4.2.3. 销售分配阶段... 70第五章
结论与展望
... 72
5.1. 主要结论 ... 72 5.2. 主要创新点 ... 73 5.3. 不足及进一步研究方向 ... 74参考文献
... 76
致谢
... 81
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VII
Table of Contents
Chapter 1 Introduction ... 1
1.1. Research Background ... 1
1.2. Literature Review ... 1
1.2.1. Foreign Literature Review ... 1
1.2.2. Domestic Literature Review ... 3
1.3. Research Methods ... 6
1.4. Research Direction and Framework ... 6
1.4.1. Research Direction ... 6
1.4.2. Research Framework ... 7
Chapter 2 Case Analysis ... 8
2.1. Case’s General Situation ... 8
2.2. Link of the Project ... 8
2.3. Tax Planning of the Original Land Mergence Phase ... 9
2.3.1. Optional Operating Modes of this Phase ... 9
2.3.2. Tax Computing of Every Mode ... 12
2.3.2.1. Assumptions of Tax Computing ... 12
2.3.2.2. Tax Computing of Directsales ... 12
2.3.2.3. Tax Computing of Investitionsbeteiligung ... 15
2.3.2.4. Tax Computing of Consolidation by Merger ... 19
2.3.2.5. Tax Comprehensive Comparision of Every Mode ... 20
2.4. Tax Planning of the Development and Distribution Phase ... 22
2.4.1. Optional Operating Modes of those Phases ... 22
2.4.2. Tax Computing of Every Mode in the Development Phase ... 23
2.4.2.1. Assumptions of Tax Computing ... 23
2.4.2.2. Tax Computing of the Cooperation Mode ... 23
2.4.2.3. Tax Computing of the Share Purchase Mode ... 47
2.5. Comprehensive Comparision of the Project Programs ... 56
2.5.1. Program 1：Co-operative Mode ... 57
2.5.2.Program 2：Share Purchase and Direct Distribution Mode ... 58
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VIII
2.5.3. Program 3：Share Purchase and Enterprise Separation Mode ... 59
Chapter 3 Overview of Enterprise Separation ... 61
3.1. Definition and Ways of Enterprise Separation ... 61
3.2. Laws and Regulations of Enterprise Separation ... 61
3.2.1. Related Rules in 《Company Law of the Peoples Republic of China》 .. 61
3.2.2. Related Rules in《The Regulation on the Administration of Company Registration》 ... 62
3.2.3. Related Rules about Tax ... 62
3.2.3.1.The Aspect of Business Tax ... 62
3.2.3.2. The Aspect of Corporate Income Tax ... 64
3.2.3.3. The Aspect of Land Value Increment Tax ... 65
3.2.3.4. The Aspect of Deed Tax ... 65
3.2.3.5. The Aspect of Value-Added Tax and Consumption Tax ... 65
Chapter 4 Enlightenments on the Case ... 67
4.1. Enlightenments of tax planning principles ... 67
4.2. Skills and thinking of tax planning ... 68
4.2.1. Preparation Stage ... 68
4.2.2. Development Stage ... 69
4.2.3.Sales and Distribution Stage ... 70
Chapter 5 Conclusions and Prospects ... 72
5.1.Main Conclusions ... 72
5.2. Innovative Points ... 73
5.3.Shortcomings and Future Research Direction ... 74
Reference ... 76
Acknowledgement ... 81
第一章 导论 1
第一章
导论
1.1.
选题背景
企业投资进行房地产开发的方式有很多种，当企业在不完全具备开发的充分 条件或涉及其他商业目的时，常常会选择与他人进行合作，如合作办企业或合作 开发房地产项目等，以实现资源的互补和利益的共赢。由于房地产开发是一项庞 大的工程，耗时耗力耗资金，现今市场上普遍存在合作开发的情况。合作开发房 地产涉及多项收入和税收，而且由于合作方式和利益分配方式的不同，所面临的 税收负担也会存在较大差异。而现今税法对于合作开发项目的规定仍然不是十分 完善，各税种之间规定存在前后不连贯的情况，理论界对于合作开发项目的研究 缺乏整体性和深入性，筹划方案大多过于追求税法表面的优惠，且方案普适性差， 因此本文选择这个命题，综合分析筹划一个房地产合作开发项目的整体税收，是 具有一定的代表性和前瞻性的。1.2.
文献综述
1.2.1. 国外文献综述 1、税务筹划文献综述 纵观税务筹划的历史，就是一部税收的抗争史，据史料记载，在 19 世纪中 叶的意大利，就有税务专家对企业和个人开展税务咨询，而咨询的内容大多数是 关于税务筹划方面的，但在一段长时间内并未形成一套完整的理论和实务体系。 到 1935 年，英国上议院的议员——汤姆林爵士，对“税务局长诉温斯特大 公”一案作出了有关税务筹划的声明：“任何一个人都有权安排自己的事业，依 据法律这样做可以少缴税。为了保证从这些安排中得到利益……不能强迫他多缴 税。”这一观点得到了法律界的认同，成为英、澳、美等国以后相关判例的原则 精神① 。此事件也被认为是“税务筹划”真正得到社会和被法律认可的一个里程 ① 盖地．企业税务筹划理论与实务（第二版）．东北财经大学出版社，2009 年 9 月第 2 版：2．厦门大学博硕士论文摘要库
房地产合作开发项目税务筹划案例分析——以 A、B、C 公司项目为例 2 碑事件。 随着社会的发展，税务筹划日益成为纳税人理财管理过程中不可或缺的一部 分，正如美国南加州大学 W.B.梅格斯与 R.F.梅格斯博士在 1984 年合著的《会计 学》中谈到的：“美国联邦所得税变的如此复杂，这使得为企业提供详尽的税务 筹划成为一种谋生的职业。现在几乎所有的公司都聘用专业的税务专家，研究企 业主要经营决策上的税收影响，为合法地减少纳税制定计划。① ” 此后，关于税务筹划的文章、刊物也日渐增多。著作部分，1989 年伍德赫 得·费尔勒出版的《跨国公司的税收筹划》中提到的观点和技术颇受一些跨国公 司的青睐。1990 年英国税务专家 S·詹姆士和 C·布若斯在合著的《税收经济学》 中指出，会计师们强调避税的合法性，将避税称之为“税务筹划”和“税收减轻” ② 。1993 年 6 月的一篇关于国际不动产的专著，涉及比利时、加拿大、法国、爱 尔兰、德国、丹麦、意大利、荷兰、美国、日本、英国、美国等 13 个国家。 对于税务筹划的定义，比较有代表性的有： 荷兰国际财政文献局（IBDF）编写的《国际税收辞汇》：税务筹划是指通过 纳税人经营活动或者个人事务活动的安排，实现缴纳最低税收。 印度税务专家 N.J.雅萨斯威的《个人投资和税务筹划》中认为：税务筹划 是纳税人通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优 惠，从而获得最大的税收利益。 美国南加州大学 W.B.梅格斯与 R.F.梅格斯博士合著的已发行多版的《会计 学》认为：人们合理而又合法的安排自己的经营活动，使之缴纳尽可能最低的税 收。他们使用的方法可以称之为税务筹划。 2、房地产行业税务筹划文献综述 关于房地产行业的税务筹划研究，开展的比较早的当属美国。在二十世纪七 十年代后期到八十年代初期这段时间，由于折旧和利息的抵税作用，大多数不动 产者利用这一税盾大肆举债经营，聪明的投资者借助提高折旧金额，达到很显著 的避税效果。这就是美国早期的房地产企业税务筹划实践活动。大规模的举债影 响了美国的国民经济发展，因而政府在 1986 年出台了税制改革法案(《1986 Tax Reform Act》)，其中明确修订了关于折旧年限、最高税率及盈亏互抵所得项目。 ① 计金标．税收筹划．中国人民大学出版社，2010 年 1 月第 3 版：4-5． ②
S Janes，C Brows．Tax Economics．American Economic Theory，1990：78-79．
Degree papers are in the “Xiamen University Electronic Theses and Dissertations Database”. Full texts are available in the following ways:
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