certification of evidence of right to build

56  Download (0)

Full text

(1)UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA. TOMAŽ BLAŽEKA IZKAZOVANJE DOKAZIL O PRAVICI GRADITI Diplomsko delo. Maribor, 2016.

(2) UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA. DIPLOMSKO DELO IZKAZOVANJE DOKAZIL O PRAVICI GRADITI. Študent: Tomaž Blažeka Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Gospodarsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur. Maribor, september 2016.

(3) KAZALO POVZETEK……………………………………………………………….............. 3 ABSTRACT………………………………………………………………………….4 1. 2.. UVOD…………………………………………………………………………5 DOKAZILO O PRAVICI GRADITI……………………………………… 8 2.1 RAZVOJ DOKAZILA O PRAVICI GRADITI SKOZI ČAS…………………… 8 2.2 PRAVICA GRADITI…………………………………………………………………… 10 2.2.1 RELEVANTNE PRAVICE……………………………………………………….. 10 2.2.1.1 LASTNINSKA PRAVICA………………………………………………. 11 2.2.1.1.1 Solastnina………………………………………………………. 12 2.2.1.1.2 Skupna lastnina………………………………………………. 13 2.2.1.1.3 Etažna lastnina……………………………………………….. 13 2.2.1.2 STAVBNA PRAVICA…………………………………………………….14 2.2.1.2.1 Stavbna pravica v javno korist………………………….. 16 2.2.1.2.2 Stavbna pravica kot posebna pravica uporabe javnega dobra……………………………………. 16 2.2.1.3 SLUŽNOST……………………………………………………………….. 17 2.2.1.3.1 Služnost v javno korist…………………………………….. 18 2.2.1.4 NAJEMNA IN ZAKUPNA PRAVICA…………………………………19 2.2.1.5 POSEBNA PRAVICA UPORABE JAVNEGA DOBRA……....... 20 2.2.1.5.1 Javno dobro………………………………………………...... 20 2.2.1.5.2 Vrste javnega dobra………………………………………… 21 2.2.1.5.3 Splošna raba…………………………………………………… 21 2.2.1.5.4 Posebna raba…………………………………………………. 21 2.2.2 DOKAZILO O PRAVICI GRADITI…………………………………………… 22 2.2.2.1 IZPISEK IZ ZEMLJIŠKE KNJIGE……………………………………23 2.2.2.2 NOTARSKO OVERJENA POGODBA………………………………. 24 2.2.2.3 PRAVNOMOČNA SODNA ALI UPRAVNA ODLOČBA……….. 26 2.2.2.4 DRUGA LISTINA, KI PO ZAKONU IZKAZUJE PRAVICO GRADITI……………………………………………………. 26 2.2.3 GRADNJA IN RELEVANTNA NEPREMIČNINA…………………………..28 2.2.4 DOKAZILO O PRAVICI GRADITI ZA GRADNJO GOSPODARSKE JAVNE INFRASTRUKTURE……………………………. 31 2.3 KDAJ NALETIMO NA DOKAZILO O PRAVICI GRADITI V POSTOPKU IZDAJE GRADBENEGA DOVOLJENJA……………….……..32 3. SVETOVALNI INŽENIRING…………………………………………….. 34 3.1 INŽENIRING…………………………………………………………………………… 34 3.2 POGODBE S PODROČJA INŽENIRINGA……………………………….…….. 35 3.3 POGODBA O SVETOVALNEM INŽENIRINGU…………………………....... 36 3.3.1 PREDMET POGOBE O SVETOVALNEM INŽENIRINGU……….…….. 36 3.3.2 PRAVNI VIRI……………………………………………………………………… 37 3.3.3 OBLIKA……………………………………………………………………………… 40 1.

(4) 3.3.4 PRAVICE INŽENIRING DRUŽBE…………………………………….……… 41 3.3.5 OBVEZNOSTI INŽENIRING DRUŽBE…………………………………….. 44 3.3.6 ODGOVORNOST INŽENIRING DRUŽBE…………………………………. 45 3.4 PROJEKTANTSKA POGODBA…………………………………………………….. 46 3.4.1 RAZVOJNO O PROJEKTANTSKI POGODBI…………………………….. 46 3.4.2 SPLOŠNO O PROJEKTANTSKI POGOBI…………………………………. 47 3.4.3 ZNAČILNOSTI PROJEKTANTSKE POGODBE………….……………….. 49 3.4.4 STRANKI PROJEKTANTSKE POGODBE………………………………….. 50 3.4.5 BISTVENE SESTAVINE PROJEKTANTSKE POGODBE………………. 51 3.4.6 OBVEZNOSTI PROJEKTANTA………………………………………………. 51 3.4.7 PROJEKTANTSKA ODGOVORNOST………………………………………. 51 3.4.7.1 Odgovornost projektanta za napake v projektu……………. 51 3.4.7.2 Napake v predizmerah količin in predračunu stroškov…………………………………………………. 52. 2.

(5) POVZETEK V našem pravnem redu gradnja ni prepuščena posameznikom, saj gre za področje, ki je regulirano, zlasti z namenom zaščite javnega interesa. Temeljni pogoj graditve objektov je pravnomočno gradbeno dovoljenje. Postopek izdaje gradbenega dovoljenja je upravni postopek, za začetek tega postopka je potrebna investitorjeva zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja, vsebino zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja pa natančno opredeljuje zakonodaja: inter alia morata biti zahtevi priložena najmanj dva izvoda projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja in dokazilo o pravici graditi, če ta pravica še ni vpisana v zemljiško knjigo. Dokazilo o pravici graditi je dokazilo o lastninski ali drugi stvarni pravici ali o kateri drugi pravici, na podlagi katere lahko investitor na določenem zemljišču oziroma objektu izvaja gradnjo. Prva med relevantnimi pravicami je lastninska pravica, in sicer kot izključna lastninska pravica, prva tako pa so relevantne vse pojavne oblike lastninske pravice, kot so solastnina, skupna lastnina in etažna lastnina. Med druge stvarne pravice spadajo služnostna pravica in stavbna pravica. Med druge pravice spadajo naslednje obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo: najemna oziroma zakupna pogodba in posebna pravica uporabe javnega dobra. Dokazila s katerimi se dokazuje ustrezna pravica so izpisek iz zemljiške knjige, notarsko overjena pogodba z dokazilom o vložitvi predloga za vpis pogodbe o pridobitvi lastninske ali kakšne druge stvarne oziroma obligacijske pravice na določeni nepremičnini v zemljiško knjigo, upravna ali sodna odločba ali druga listina, za katero poseben zakon določa, da se šteje za dokazilo o pravici graditi. Dokazilo o pravici graditi je relevantno samo pri izdaji gradbenega dovoljenja, slednje pa se izdaja z namenom graditve objektov. Pri graditvi objektov imajo nepogrešljivo vlogo svetovalni inženirji, katerih glavna naloga je, da pomagajo naročniku pri uresničitvi podjema, ki se ga je nameraval uresničiti. Njihova nepogrešljiva vloga izhaja iz dejstva, da naročnik sam nima zadostnega znanja za realizacijo podjema, svetovalni inženirji, organizirani v svetovalnih družbah pa ga imajo, ravno njihovo znanje je razlog za njihovo angažiranje.. Ključne besede: pravica graditi, dokazilo o pravici graditi, lastninska pravica, služnost, stavbna pravica, posebna pravica uporabe javnega dobra, inženiring, svetovalni inženiring, gradbena pogodba, projektantska pogodba. 3.

(6) ABSTRACT In Slovenian legal system building doesn't depend of individual's free will, because building is area which is regulated, particulary with intent of protection of public interest. Basic condition for building objects in building permit. Procedure of passing building permit ia administrative procedure, for begining of this procedure is required investor's demand to pass a building permit. Content of this demand is exactly defined by legislation: among other requirements it has to contain an evidence of right to build, if this right is not written in public book of real estates. Evidence of right to build is evidence of right of ownership any other right in re mor other right on behalf of which an investor can on particular building plot or object perform building. First among relevant rights is right of ownership, relevant are also all forms of this right such as joint property, collective property and storeyed property. Other relevant rights in rem are servitude and building lease. Among other rights are some obligational rights such as rent and tenancy right and special right of use of public good. Evidence of right to build is relevant only by passing a building permit. Bulding permits are required for building objects. In building objects have indispensable role consulting engineers. Their main role if helping tehe investor with realisation of their project. Theri indispensable role comes from the fact, that investors have not enough knowledge for realisation of projects, consulting engineers, organised in consulting firms, on the other hand have iz, and that's the reason for their engagement.. Key words: right to build, evidence of right to build, right of ownership, servitude, bulding lease, special right of use of public good, engineering, consulting engineering, building contract, contract for detailed drawings. 4.

(7) 1. UVOD Graditev objektov je v moderni dobi sestavni del ene od panog gospodarskih dejavnosti, imenovane gradbeništvo. Glede na sredstva, ki jih zahteva, in glede na učinke, ki jih povzroča, že dolgo presega domeno prostega ukrepanja oziroma razpolaganja posameznikov oziroma pravnih oseb. V pravnem smislu to pomeni, da lastnik zemljišča ne more več povsem prosto odločati ali in kakšen objekt bo na njem postavil, oziroma lastnik objekta ne more več povsem prosto odločati ali bo že postavljeni objekt spremenil. Celo rušenje (odstranitev) nekaterih vrst objektov ni več stvar proste odločitve lastnika. V pravnem razvoju se vse to kaže predvsem tako, da na graditev objektov poleg civilnega prava vse bolj vplivajo pravila javnega prava, in to ne samo tradicionalnega upravnega, temveč tudi ustavnega prava. To velja tako glede urejanja graditve kot načina poseganja v prostor, kakor tudi glede urejanja graditve kot vsebine določenega tehničnega procesa.1 Temeljni pravni vir, ki ureja graditev objektov v Republiki Sloveniji, je Zakon o graditvi objektov (ZGO-1).2 Zakon ureja pogoje za graditev vseh objektov, določa bistvene zahteve in njihovo izpolnjevanje glede lastnosti objektov, predpisuje način in pogoje za opravljanje dejavnosti, ki so v zvezi z graditvijo objektov, ureja organizacijo in delovno področje dveh poklicnih zbornic, ureja inšpekcijsko nadzorstvo, določa sankcije za prekrške, ki so v zvezi z graditvijo objektov ter ureja druga vprašanja, povezana z graditvijo objektov (1. odstavek 1. člena ZGO-1). Zakon opredeljuje, da graditev objektov obsega projektiranje, gradnjo in vzdrževanje objekta (3. odstavek 1. člena ZGO-1). Po tem zakonu je vsakršna gradnja vsebinsko vezana tudi na pogoje, ki jih določajo predpisi o urejanju prostora, in pogoje, ki jih določajo drugi zakoni (na primer o varstvu okolja, o vodah, o varstvu narave itd.) oziroma številni, na njihovi podlagi (kakor tudi na podlagi ZGO-1) izdani podzakonski predpisi.3 ZGO-1 v bistvu tako nadgrajuje to, kar se omogoči z akti, sprejetimi na podlagi Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1).4 Ali z drugimi besedami, ZUreP-1 in pravila o prostorskem načrtovanju narekujejo takšne prostorske akte, na podlagi katerih se je mogoče odločiti, ali je nameravana gradnja ali nasploh poseg v prostor mogoč ali ne. In to je šele podlaga, da se lahko na takšni podlagi uporablja ZGO-1.5 Uvodno določbo ZGO-1, da ta zakon ureja pogoje za graditev vseh objektov, je treba razumeti tako, da ta zakon ureja osnovna pravna razmerja v zvezi z graditvijo, to je s projektiranjem, gradnjo in vzdrževanjem objekta, da pa je določanje različnih vsebinskih pravil oziroma pogojev za graditev objektov prepuščeno številnim drugim predpisom, tako zakonskim kot podzakonskim. Ob proučevanju določb tega zakona se tudi sicer ni mogoče izogniti občutku, da je zanj značilno, da pravnosistemskemu vidiku vsebinskega urejanja področja namenja sorazmerno malo pozornosti, saj pretežni del urejanja graditve namenja pravilom določanja. 1. Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 31. Uradni list RS, št. 110/02, 97/03 – Odl. US: U-I-152/00-23, 41/04 – ZVO-1, 54/04, 47/04, 62/04 – Odl. US: U-I1/03-15, 102/04 – UPB1 (14/05 popr.), 92/05 ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – Odl US: U-I-150-04-19, 120/06 – Odl. US: U-I-286/04-46, 126/07, 57/09 – Skl. US: U-I-165/09-8, 108/09 ZGO-1C, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – Odl. US: U-I-165/09-34, 57/12 ZGO-1D, 101/13 ZDavNepr, 110/13 ZGO-1E, 19/15 ZGO-1E. 3 Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 31. 4 Uradni list RS, št. 110/02, 8/03 (popr.),58/03 – ZZK-1, 33/07 – ZPNačrt, 108/09 – ZGO-1C, 80/10 ZUPUDPP (106/10 – popr.)). 5 Vesna Rijavec (red.), Pravna ureditev nepremičnin, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 50. 2. 5.

(8) pogojev dejavnosti oziroma vloge posameznih udeležencev pri graditvi, manj pa pravilom določanja razmerij med rezultati procesa graditve in tretjimi osebami, ki jih ti zadevajo.6 ZGO-1 in na njegovi podlagi izdani predpisi urejajo graditev objektov večinoma s pravili, ki so po vsebini javnopravne narave. Če graditev objektov zadeva pravila zasebnega prava oziroma civilnopravna razmerja, je namreč urejena v predpisih zasebnega (civilnega) prava, zlasti Obligacijskega zakonika (OZ)7 in Stvarnopravnega zakonika (SPZ)8.9 Gradnja novega objekta, rekonstrukcija objekta in odstranitev objekta se lahko začne na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja (1. odstavek 3. člena ZGO-1). Javnopravni predpisi o graditvi objektov urejajo graditev objektov tako, da določajo vsebinske pogoje (v tem primeru govorimo o materialnih ali o materialnopravnih pogojih gradnje), ter tako, da določajo, kdaj oziroma pod kakšnim pogojem je neko vrsto objektov sploh mogoče začeti graditi (v tem primeru govorimo o formalnih pogojih oziroma o formalnem pogoju gradnje). Formalni pogoj za začetek gradnje novega objekta (pa tudi rekonstrukcijo objekta in za odstranitev objekta) je pravnomočno gradbeno dovoljenje. Vendar pogoj pravnomočnosti ni absoluten. Zakon v drugem odstavku 3. člena dopušča začetek gradnje navedenih vrst objektov tudi že po dokončnosti gradbenega dovoljenja, toda na lastno odgovornost investitorja.10 Gradbeno dovoljenje pa ni potrebno, če gre za gradnjo enostavnega objekta, vendar pa se enostavni objekti ne smejo postavljati v nasprotju s prostorskim aktom (3.a člen ZGO-1). V našem pravnem sistemu torej velja, da gradnja ni prepuščena posameznikom, bodisi fizičnim ali pravnim osebam, saj gre za področje, ki je izdatno regulirano, zlasti z namenom zaščite javnega interesa. Hkrati se na tem mestu se prepletajo prostorski, okoljski, naravovarstveni in kulturnovarstveni vidiki. V postopku izdaje gradbenega dovoljena naj bi se vsi navedeni vidiki ter zahteve preverili. Če so vsi pogoji izpolnjeni, se postopek konča z izdajo gradbenega dovoljenja, ki je po svoji naravi odločba, s katero pristojni upravni organ dovoli gradnjo in določi konkretne pogoje, ki jih je treba pri gradnji upoštevati.11 Gradbeno dovoljenje je torej treba pridobiti pred vsako gradnjo. Pojem gradnje in gradbenega dovoljenja opredeljuje ZGO-1 v 2. členu, kjer je opredeljen pomen izrazov, ki so uporabljeni v tem zakonu. V 6. točki tega člena je gradbeno dovoljenje definirano kot odločba, s katero pristojni upravni organ dovoli gradnjo in s katero določi konkretne pogoje, ki jih je treba pri gradnji upoštevati. V 7. točki istega člena pa je gradnja opredeljena kot izvedba gradbenih in drugih del in obsega gradnjo novega objekta, rekonstrukcijo objekta in odstranitev objekta. Postopek za izdajo gradbenega dovoljenja določa ZGO-1 v 54. do 70. ter v 72. in 73. členu, medtem ko je treba določbe 71. člena šteti za materialne določbe tega zakona. Postopek za izdajo gradbenega dovoljenja je upravni postopek, kar pomeni, da se zanj uporabljajo določbe Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP)12, v kolikor niso posamezna vprašanja v specialnem predpisu (ZGO-1) urejena drugače. Za začetek postopka za izdajo gradbenega dovoljenja je potrebna zahteva investitorja. Brez takšne zahteve ni mogoče voditi upravnega postopka za izdajo gradbenega dovoljenja, ker že sam ZGO-1 to predpisuje v 54. členu. Zahteva je vloga, kar pomeni, da mora biti razumljiva in da mora imeti vse tiste sestavine, ki so po ZUP določene za vlogo (66. člen ZUP). Če vloga nima teh sestavin ali če ni razumljiva, jo je treba 6. Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 32. Uradni list RS, št. 97/07 – UPB1. 8 Uradni list RS, št. 87/02 in 18/07. 9 Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 39. 10 Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 61. 11 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 187. 12 Uradni list RS, št. 24/06 – UPB2, 105/06 – ZUS-1, 126/07, 65/08, 8/10, 82/13. 7. 6.

(9) dopolniti in vložniku določiti rok za odpravo njenih pomanjkljivosti. Če vložnik tega v roku, ki mu ga določi uradna oseba, upoštevajoč posamezen primer in pomanjkljivosti vloge, ne stori, se vloga zavrže. Če pa vložnik vlogo v določenem roku dopolni, se uvede postopek in se šteje, da je vloga popolna takrat, ko jo je vložnik dopolnil.13 Temeljno načelo splošnega upravnega postopka je načelo subsidiarnosti (3. člen ZUP). V skladu s tem načelom se pri ugotavljanju popolnosti vloge upošteva 54. člen ZGO-1, ki predpisuje tudi druge sestavine, ki jih mora imeti zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja. Investitor mora v sami zahtevi navesti podatke, kje, na katerem zemljišču, bo gradil (parcelno številko zemljišča in katastrsko občino), ter zemljišča po katerih bodo potekali priključki na infrastrukturo. Vsaki zahtevi morajo biti priloženi najmanj dva izvoda projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in druge listine, če tako določa zakon. Kadar pa pravica graditi ni vpisana v zemljiško knjigo, mora biti zahtevi priloženo tudi dokazilo o pravici graditi. Kar zadeva druge listine, ki bi jih bilo treba priložiti zahtevi, mora tako določati poseben zakon.14 Vloga mora imeti vse sestavne dele po ZUP in vse sestavine, kot jih določa ZGO-1 v 54. členu. Če vloga teh predpisanih sestavin ne vsebuje oziroma jih investitor vlogi ne priloži, je nepopolna in jo je treba dopolniti, torej odpraviti njene pomanjkljivosti, da bo o njej sploh mogoče voditi postopek.15 Zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja je popolna, če je v njej navedeno, kje naj bi se gradilo, vključno s komunalnimi priključki, kaj naj bi se gradilo, če so ji priloženi najmanj dva izvoda PGD in druge listine, če tako določa zakon. Nujni sestavni del zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja je tudi dokazilo o pravici graditi, če ta ni vpisana v zemljiško knjigo. V takem primeru mora investitor predložiti neko listino o tem dokazilu. Če ne predloži ničesar, je vloga nepopolna.16. 13. Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 195. Tako določbo vsebuje npr. Zakon o varstvu podzemnih jam (Uradni list RS, št. 2/04 in 61/06 – ZDru-1; ZVPJ) v 21. členu, ki izrecno določa, da je dovoljenje ministrstva, ki investitorju dovoli poškodovanje ali uničenje jame na podlagi prostorskega akta (zaradi gradnje objekta, ki se gradi v javno korist, vendar se ta ne da izvesti brez uničenja ali velikega poškodovanja znanih jam), obvezna sestavina vloge za izdajo gradbenega dovoljenja. 15 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 195196. 16 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 197198. 14. 7.

(10) 2. DOKAZILO O PRAVICI GRADITI Dokazilo o pravici graditi definira ZGO-1 v okviru 2. člena, kjer so opredeljene tako imenovane legalne definicije pojmov, ki so uporabljeni v posameznih določbah zakona: dokazilo o pravici graditi je dokazilo o lastninski ali drugi stvarni pravici ali o kateri drugi pravici, na podlagi katere lahko investitor na določenem zemljišču oziroma objektu izvaja gradnjo (6.1. točka prvega odstavka 2. člena ZGO-1). Iz te definicije, ki je prva definicija dokazila o pravici graditi v naši zakonodaji, izhajajo naslednji elementi: pravica graditi, dokazilo te pravice, objekt oziroma zemljišče in gradnja. V nadaljevanju bodo predstavljeni posamezni elementi, ki izhajajo iz definicije, pred tem pa razvoj dokazila o pravici graditi skozi čas.. 2.1. RAZVOJ DOKAZILA O PRAVICI GRADITI SKOZI ČAS. Zakonodaja po drugi svetovni vojni (Temeljna uredba o gradnji17 iz leta 1948 in Uredba o gradnji18 iz leta 1958) sprva ni urejala ničesar v zvezi z dokazilom o pravici graditi. V Ljudski republiki Sloveniji je bil leta 1963 uveljavljen Zakon o graditvi investicijskih objektov19. Navedeni zakon so dopolnjevali določbe Temeljnega zakona o graditvi investicijskih objektov20 ter podzakonski predpisi, izdani na podlagi obeh zakonov. čeprav je zakon izrecno urejal investicijske objekte, pa je veljal tudi za graditev drugih objektov, npr. objektov družbenega standarda, komunalnih objektov ter objektov posameznikov in civilnih pravnih oseb. Podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja so bili investicijski program, ki ga je izdelal investitor po predhodni pridobitvi odločbe o ožji lokaciji, vodnogospodarsko dovoljenje, če je gradnja vplivala na vodni režim, in druga dovoljenja, soglasja in podobni akti, predpisani s področnimi predpisi. Vsebino investicijskega programa je predpisoval Temeljni zakon o graditvi investicijskih objektov21 v členih 39-46. Ta zakon pa je v okviru določb, ki so se nanašale na gradbeno dovoljenje, določal tudi sestavine vloge za izdajo gradbenega dovoljenja. Po 19. členu je moral investitor, ki je prosil za gradbeno dovoljenje, predložiti tudi dokaz o pravici uporabe ali služnostni pravici na zemljišču, na katerem namerava zgraditi investicijski objekt (6. točka 19. člena). Kasnejša zakonodaja (Zakon o urbanističnem planiranju (ZUPl)22 in Zakon o graditvi objektov iz leta 1973 (ZGO/73)23) je urejala pridobitev lokacijskega dovoljenja, ki je bilo pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Oba zakona sta zahtevala, da investitor zahtevi za izdajo dovoljenja priloži dokazilo o pravici razpolaganja z zemljiščem. Dokazilo je bilo omejeno na razpolaganje z nepremičnino, razpolaganje pa je pomenilo pravico, da je nepremičnina v pravnem prometu. Tako je bilo mogoče pravico razpolaganja dokazovati zgolj z izpiskom iz zemljiške knjige o lastninski pravici oziroma o pravici uporabe zemljišča, ki je bila glede na takratno družbeno lastnino prevladujoča. Druge možnosti v upravnih postopkih izdaje obeh dovoljenje ni bilo. Šele kasneje je bilo mogoče na podlagi vpeljane sodne prakse pravico razpolaganja dokazovati 17. Uradni list FLRJ, št. 46/48. Uradni list FLRJ, št. 32/58. 19 Uradni list LRS, št. 5/63. 20 Uradni list SFRJ, št. 20/67. 21 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 36. 22 Uradni list SRS, št. 16/67, 27/72 in 8/78. 23 Uradni list SRS, št. 42/73, 8/75 in 39/81. 18. 8.

(11) tudi z listino (pogodbo), ki je bila sposobna za vpis v zemljiško knjigo. Tudi Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUNDPP)24 in zakon o graditvi objektov iz leta 1984 (ZGO/84)25 sta še vedno govorila o dokazilu o razpolaganju z zemljiščem in v praksi je zadostovalo, da je investitor predložil npr. kupoprodajno pogodbo, ki je bila sposobna za vpis v zemljiško knjigo. Najemne pogodbe po takratni upravnosodni praksi ni bilo mogoče šteti za dokazilo o pravici graditi. 26 ker se je takšna praksa glede na potrebe časa in prehoda na zasebno lastnino pokazala kot neprimerna, je bil ZGO v letu 1996 spremenjen tudi v delu, ki je določal, kaj mora investitor priložiti k zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja. Zakon ni več uporabljal izraza »dokazilo o razpolaganju z zemljiščem«, ampak »dokaz, da ima pravico graditi na določenem zemljišču oziroma pravico rekonstruirati objekt«.27 ZGO ni določal, kaj se šteje za tako dokazilo, v praksi pa je to pomenilo poleg zemljiškoknjižnega izpiska o lastninski pravici tudi drugo listino, iz katere je izhajala pravica, da sme določen investitor na konkretnem zemljišču izvajati gradnjo. Listina pa je morala biti sposobna za vpis v zemljiško knjigo. Tako so upravni organi kot dokazilo šteli tudi najemne in zakupne pogodbe, pogodbe o služnostih ipd.28 Korak naprej v razvoju dokazil o pravici graditi je bil t. i. Darsov zakon, in sicer Zakon o ureditvi določenih vprašanj v zvezi z gradnjo avtocestnega omrežja v Republiki Sloveniji.29 Ta je v 13. členu določal, da se za dokaz o pravici graditi iz 36. člena ZGO/84 štejejo sklenjene pogodbe z lastniki oziroma eden od naslednjih dokazov:  zemljiškoknjižni izpisek, da zemljiškoknjižno niso bile izvedene odločbe o kmetijskih prostorsko-ureditvenih operacijah po zakonu o kmetijskih zemljiščih;  potrdilo pristojnega organa, da niso končani postopki po zakonu o denacinalizaciji;  potrdilo Agencije RS za prestrukturiranje in privatizacijo, da niso dokončani postopki lastninskega preoblikovanja in privatizacije;  potrdilo pristojnega sodišča, da niso dokončani zapuščinski postopki po zakonu o dedovanju oziroma po zakonu o dedovanju kmetijskih zemljišč in zasebnih kmetijskih gospodarstev;  historični izpisek iz zemljiške knjige, da je bila nepremičnina vknjižena na agrarne skupnosti, oziroma potrdilo pristojnega organa, da niso dokončani postopki vračanja premoženja po zakonu o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti ter vrnitvi njihovega premoženja in pravic;  potrdilo pristojnega organa, da niso končani postopki vračanja premoženja po zakonu o zadrugah;  zemljiškoknjižni izpisek, da je nepremičnina vknjižena kot javno dobro;  izjava DARS d. d., da je bil izveden postopek sporazumevanja z lastnikom v skladu s tem zakonom, in potrdilo pristojnega organa, da je uveden postopek razlastitve. Navedene listine so torej zadostovale za izdajo gradbenega dovoljenja. Nesporno pa je, da je šlo za nenormalne poseg v zasebno lastnino, in vprašanje ustavnosti take določbe se je postavljalo samo po sebi. S tako poenostavljenimi dokazili je bilo mogoče pridobiti enotno. 24. Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86, in Uradni list RS, št. 26/90, 3/91, 18/93, 47/93, 71/93, 44/97 in 9/01 – ZPPreb. 25 Uradni list SRS, št. 34/84, in Uradni list RS, št. 59/96 in 45/99. 26 Sodba Vrhovnega sodišča RS št. U 85/92-10 z dne 24.6.1992. 27 Druga alinea 36. člena ZGO. 28 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 201. 29 Uradni list RS, št. 65/95.. 9.

(12) dovoljenje za gradnjo avtocest na bistveno bolj enostaven način (vsaj kar se pravice graditi tiče), kar naj bi pogojeval javni interes. Takšna ureditev za druge vrste objektov ni veljala.30 Ob sprejemu ZGO-1 v letu 2002, z veljavnostjo od leta 2003, se je prvič pojavila definicija dokazila o pravici graditi. Poleg tega je bilo prvič natančno določeno, kaj se šteje za dokazilo o pravici graditi. Besedilo je bilo skoraj enako, kot velja od leta 2008, ko je bilo dodano le še besedilo, da kot dokazilo o pravici graditi šteje tudi pravnomočna sodna ali upravna odločba, ki izkazuje pravico graditi oziroma izvajati dela na nepremičnini.31. 2.2. PRAVICA GRADITI. Pravica graditi je civilnopravno upravičenje do predvidenega gradbenega posega na nepremičnini (zemljišču oziroma objektu, odvisno od vrste posega). Kakor lahko sklepamo iz določbe četrtega odstavka 54. člena, gre za upravičenja, ki izhajajo bodisi iz pravice stvarnopravne ali pa iz pravice obligacijskopravne narave, ki se vpisuje v zemljiško knjigo. 32 Gre za stvarne pravice, kot so lastninska pravica, stavbna pravica in služnostna pravica, kajti le-te po svoji naravi dajejo pravico posegati v nepremičnino. Te pravice se tudi vpisujejo v zemljiško knjigo, saj je eno izmed dokazil o izpolnjevanju pogoja o pravici graditi prav izpisek iz zemljiške knjige. Poleg teh stvarnih pravic, ki učinkujejo za vse, torej absolutno, je pravico graditi mogoče izkazovati tudi z drugo pravico, pri tem pa gre za obligacijske pravice, in sicer tiste, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo. To so najem in zakup ter posebna pravica uporabe javnega dobra, ki so sklenjene za več kot eno leto, ker se le-te vpisujejo v zemljiško knjigo. Te obligacijske pravice učinkujejo samo med strankama, ki sta pogodbo sklenili.33. 2.2.1 RELEVANTNE PRAVICE Pravica graditi je torej civilnopravno upravičenje do predvidenega posega in je kot taka sestavni del posamezne, to je relevantne civilnopravne pravice. Vsebina vsake civilnopravne pravice so posamezna upravičenja, ki jih določena pravica vsebuje. Iz teorije civilnega prava izhaja, da ima vsaka pravica vsaj dva upravičenja, in sicer temeljno upravičenje ter pravovarstveni zahtevek, lahko pa vsebuje več upravičenj. V zvezi s pravico graditi je potrebno opredeliti iz katerih civilnopravnih pravic takšno upravičenje lahko izhaja oziroma ga posamezna pravica vsebuje. V vsakem primeru gre za pravice, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo, kot to izhaja iz četrtega odstavka 54. člena. Katere pravice so to, opredeljuje ZZK-1 v 13. členu, kjer so navedene stvarne in obligacijske pravice na nepremičninah, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Že na prvi pogled je jasno, da ne morejo biti relevantne vse v 13. členu ZZK-1 navedene pravice. Iz literature izhaja34, da so relevantne naslednje stvarne in obligacijske pravice: lastninska pravica (v vseh po zakonu mogočih oblikah: izključna lastnina, solastnina, skupna lastnina, etažna lastnina), stavbna pravica, služnostna pravica, kajti le te po svoji naravi dajejo pravico posegati v nepremičnino, te pravice se tudi vpisujejo v zemljiško knjigo, saj je eno izmed dokazil o izpolnjevanju pogoja o pravici graditi prav izpisek iz zemljiške knjige; izmed obligacijskih pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, pa so relevantne najemna in zakupna. 30. Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 202. Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 201. 32 Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 187. 33 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 200. 34 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 200 in Janez Breznik (red.), Zakon o graditvi objektov s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2010, str. 186. 31. 10.

(13) pravica ter posebna pravica uporabe javnega dobra, ki so sklenjene za več kot eno leto, ker se le te vpisujejo v zemljiško knjigo.. 2.2.1.1 LASTNINSKA PRAVICA Lastninska pravica je osrednja pravica stvarnega prava, pa tudi civilnega prava, je 'najvišja' pravna oblast, ki jo ima pravni subjekt nad pravnim objektom. Pri njej gre za stalno in izključujočo stvarno oblast, na temelju katere lahko lastnik izključi delovanje oziroma vpliv vseh tretjih na svojo stvar. Lastninska pravica kot temeljna pravica stvarnega prava zagotavlja posamezniku najširšo oblast nad stvarjo v mejah, ki jih določajo prisilni predpisi javnega prava. Druge pravice stvarnega prava pa po vsebini pomenijo omejevanje lastninske pravice, zato se tudi imenujejo omejene stvarne pravice ali stvarne pravice na tuji stvari. Te pravice lahko obstajajo na stvari samo poleg lastninske pravice in na imetnika se prenaša del lastnikove oblasti. V tem delu mora lastnik prepustiti svojo oblast imetniku druge stvarne pravice . Naš zakonodajalec v prvem odstavku 37. člena lastninsko pravico opredeljuje prek treh klasičnih lastniških upravičenj: •. Pravice do posesti stvari (ius possidendi),. •. Pravice do (upo)rabe in uživanja stvari (ius utendi et fruendi) in. •. Pravice do razpolaganja s stvarjo.. Lastnik ima lahko svojo stvar v posesti in jo lahko uporablja v skladu s svojimi interesi in željami, lahko uživa njene plodove, lahko jo odsvoji ali obremeni, pa tudi uniči.35 Nikjer v literaturi ne zasledimo, da bi se med upravičenji lastninske pravice omenjala pravica graditi oziroma civilnopravno upravičenje do gradbenega posega. Dokazilo o pravici graditi je relevantno samo v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Samo v tem postopku se presoja ali ima investitor dokazilo o pravici graditi oziroma upravičenje do gradbenega posega. Iz same definicije dokazila o pravici graditi izhaja, da to dokazilo izkaže tisti investitor, ki izkaže dokazilo o lastninski pravici. Dokazilo o pravici graditi je torej dokazilo o lastninski pravici. V prvi vrsti se to dokazuje z izpiskom iz zemljiške knjige, lahko pa tudi na druge načine, ki so določeni v 56. členu ZGO-1. Če izhajamo iz klasičnih lastniških upravičenj lastninske pravice, vidimo, da pravica graditi izhaja iz upravičenja (upo)rabe, lastnik ima svojo stvar v posesti in jo lahko uporablja v skladu s svojimi interesi in željami. Pravica graditi korenini torej v upravičenju uporabe, ali bo lastnik to upravičenje izkoristil ali ne, pa je odvisno od njegove volje, od odločitve ali bo to svoje upravičenje 'aktiviral' z odločitvijo za gradnjo. Če je investitor lastnik nepremičnine, se lahko odloči za gradnjo, za uresničitev določenega podjema, ker ima iz lastninske pravice izhajajoče upravičenje do gradbenega posega. Če pa ni lastnik, pa mora upravičenje do gradbenega posega izkazati z dokazilom katere od drugih relevantnih pravic. Pri tem se ne ukvarjam z vprašanjem ali je gradnja kot taka možna oziroma dopustna na podlagi prostorske ureditve. To vprašanje je tudi predmet presoje pri izdaji gradbenega dovoljenja, vendar v okviru presojanja ali so projektne rešitve v skladu s prostorsko ureditvijo. Osnova za to presojo je vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja priložen projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki ga izdelujejo inženiring družbe.. 35. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 206. 11.

(14) V našem pravnem redu ne poznamo dveh kategorij lastninskih pravic, lastninska pravica je enaka ne glede na to ali je lastnik subjekt javnega ali zasebnega prava. Vendar pa je z uveljavljeno razlikovanje med dvema tipoma lastninskih pravic in sicer med samostojno in nesamostojno lastninsko pravico. To razlikovanje je relevantno pri etažni lastnini in stavbni pravici. Če je nekdo lastnik stanovanja v bloku, ima samostojno, izključno lastninsko pravico na posameznem delu stavbe (stanovanju) in solastnino na splošnem skupnem delu (npr. na parceli, dvigalu …). Solastniškega deleža na splošnih skupnih delih lastnik ne more prodati, ker gre za nesamostojno lastninsko pravico, ki se po samem zakonu prenaša skupaj z lastninsko pravico na stanovanju. Nesamostojna lastninska pravica je akcesorno vključena v samostojno lastninsko pravico. To razlikovanje vpliva tudi na upravičenje do gradbenega posega. Medtem ko slednje nedvomno izhaja iz samostojne lastninske pravice, pa temu ni tako pri nesamostojni lastninski pravici, pri kateri to upravičenje sicer obstoji, vendar pa mora vsak solastnik za gradnjo na splošnih skupnih delih pridobiti soglasje drugih solastnikov. Rečemo lahko, da je upravičenje do gradbenega posega pri nesamostojni lastninski pravici omejeno s soglasjem oziroma da je to upravičenje tudi nesamostojno, ker ga ni mogoče samostojno uresničevati.. 2.2.1.1.1. SOLASTNINA. Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari (condominum pro indiviso), pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen delež te stvari (65. člen SPZ). solastninski delež je kvantitativni del lastninske pravice kot oblastvene pravice solastnika na idealnem delu stvari. Solastninsko razmerje je izraženo z idealnim (solastninskim) deležem, ki je izražen kot matematično razmerje do celote. Izraziti ga je mogoče v odstotkih, v pravnih razmerji pa se običajno izraža z ulomkom. Upravičenja solastnika so smiselno enaka kot upravičenja izključnega lastnika. Upoštevati je treba samo, da se izvršujejo v omejenem obsegu, ki ustreza idealnemu deležu. Samo vsem solastnikom skupaj pripada popolna pravna oblast nad stvarjo. Solastniki v svojem delu uživajo vsa lastninska upravičenja iz 37. člena SPZ. Solastnik ima v skladu s svojim deležem upravičenje imeti stvar v posesti, uživati njene plodove in z njo razpolagati. Solastnik ima torej glede svojega idealnega dela polna lastninska upravičenja. Posebnost solastninskega razmerja v primerjavi z razmerjem izključne lastninske pravice je v tem, da je treba v solastninskem razmerju oblikovati sistem odločanja glede izvrševanja lastninskih upravičenj rabe in uživanja stvari. V solastninskem razmerju pa je treba najprej uskladiti medsebojne interese med solastniki in pri izvrševanju solastnine morajo solastniki upoštevati tudi interese drugih solastnikov, kar predstavlja tudi svojevrstno omejitev solastninske pravice. iz prvega odstavka 67. člena SPZ izhaja, da imajo solastniki pravico skupno upravljati s stvarjo. Gre za posebno upravičenje, izhajajoče iz solastninske pravice, ki v razmerju izključne lastnine pojmovno sploh ni mogoče. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Posli, ki presegajo redno upravljanje, so posli, ki so za stvar in izvrševanje oblastvenih upravičenj tako pomembni, da o njih lahko odločajo samo vsi solastniki skupaj. Za odločitev o poslu, ki presega redno upravljanje, je torej potrebo soglasje vseh pri tem je nepomembno, kakšen je idealni delež posameznega solastnika. Če je ta še tako majhen, je glas popolnoma enakovreden.36 V primeru gradnje objekta na zemljišču, ki je v solastnini več solastnikov, ali izvajanje gradnje na objektu, ki je v solastnini več oseb, je potrebno za to, da v postopku izdaje gradbenega dovoljenja nastopa kot investitor le eden ali več solastnikov, ne pa vsi, soglasje preostalih solastnikov. Na ta način investitor dokaže pravico graditi. gre namreč za posle, ki presegajo 36. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 309-319.. 12.

(15) redno upravljanje, in v takem primeru 67. člen SPZ zahteva soglasje vseh solastnikov. Med te posle na področju gradbenih zadev nedvomno spadajo gradnja objekta, sprememba namembnosti, prizidava, nadzidava in preureditev nepremičnine. Ni potrebno, da je takšno soglasje overjeno. Soglasje solastnika ali solastnikov ni potrebno, če solastnik nepremičnino uporablja v skladu z njenim namenom ali sorazmerno svojemu idealnemu deležu in ne da bi kršil pravice drugih solastnikov. Tako npr. ni potrebno soglasje solastnikov poti ali ceste, ki naj bi služila za dostop do predvidene novogradnje, če je eden od solastnikov tudi investitor tega objekta.37. 2.2.1.1.2. SKUPNA LASTNINA. Skupno lastnino ima več oseb na nerazdeljeni stvari, če njihovi deleži niso vnaprej določeni (prvi odstavek 72. člena SPZ). Skupni lastniki imajo lastninsko pravico, ki ni razdeljena tako kot pri solastnini in jo lahko izvršujejo samo vsi skupaj kot en lastnik. Bistvena značilnost njihovega medsebojnega razmerja je soglasje in celotno delovanje skupnolastninske skupnosti izhaja iz tega načela. Bistvena in opredelilna značilnost skupne lastnine je nedoločenost deležev posameznih skupnih lastnikov. Deleži posameznih skupnih lastnikov niso določeni niti fizično niti idealno in gre za popolno pravno skupnost. Od zakonsko določenih oblik skupne lastnine je najpogostejše in najpomembnejše skupno premoženje zakoncev in glede premoženjskih učinkov z zakonsko zvezo izenačenih oblik. V pravnem prometu se pogosto zgodi, da lastninsko pravico pridobiva posamezni član skupnosti in pri tem daje vtis, kot da pridobiva izključno lastnino. Eden od zakoncev na primer kupi nepremičnino in se v zemljiško knjigo vpiše kot izključni lastnik.38 Če je na določenem zemljišču kot lastnik vpisan le eden od zakoncev, se postavi vprašanje, ali lahko gradbeno dovoljenje za gradnjo na takem zemljišču dobita oba zakonca, ker zatrjujeta, da sta nepremičnino pridobila v času trajanja zakonske zveze in da gre za skupno premoženje. Vendar je mogoče kot investitorja z izkazano pravico graditi šteti le tistega od zakoncev, ki je vpisan v zemljiško knjigo.39. 2.2.1.1.3. ETAŽNA LASTNINA. Pojem etažne lastnine je določen v prvem odstavku 105. člena SPZ. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Iz definicije povsem jasno izhaja dualistični koncept etažne lastnine, ki izhaja iz lastninske pravice na posameznem delu stavbe, na katerega je neločljivo vezana solastninska pravica na skupnih delih. Pravno razmerje etažne lastnine je mogoče oblikovati samo na nepremičninah, in sicer samo na zgradbi. Za zgradbo štejemo objekt, ki je neločljivo povezan z zemljiščem. Zgradba mora imeti določene tehnične lastnosti, da je sploh primerna za oblikovanje etažne lastnine. Zgrajena mora biti na način, ki omogoča njeno delitev na posamezne dele, ki jih je mogoče samostojno uporabljati. Poleg posameznih delov pa so v vsakem razmerju etažne lastnine skupni deli, ki služijo več posameznim delom. Takšen skupni del je nujno in najprej zemljišče, na katerem stoji zgradba. Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo (drugi odstavek 105. člena SPZ). Skupni deli zgradbe v etažni lastnini so deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov posameznih delov. Temeljni skupni del zgradbe v etažni lastnini je zemljišče, na katerem zgradba stoji. To je lahko ena ali več zemljiških parcel. Določba tretjega odstavka 105. člena SPZ skupne dele določa kot pravni standard, katerega 37. Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 210. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 325-327. 39 Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 206. 38. 13.

(16) vsebina ni natančneje določena. Zato pa je pojem skupnih delov natančneje določen v 5. členu SZ-1, ki ločuje med skupnimi prostori, skupnimi gradbenimi elementi in skupnimi inštalacijami, napravami in opremo. Na skupnih delih zgradbe v etažni lastnini se oblikuje solastninsko razmerje, ki ima v primerjavi s klasično solastnino določene posebnosti. Solastninska pravica na skupnih delih gre zmeraj vsakokratnemu lastniku določenega posameznega dela. Iz določbe četrtega odstavka 105. člena SPZ izhaja neločljiva povezanost med lastninsko pravico posameznega dela in solastnino skupnih delov zgradbe v etažni lastnini.40 V 29. členu SZ je določeno, da je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene. Če pri odločanju o teh poslih ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. To med drugim pomeni, da če se v večstanovanjski stavbi spremeni namembnost stanovanja, je za to potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Izjema od te določbe je 15. člen SZ, če gre za dela, s katerimi investitor posega le v svoj posamezni del. V tem primeru lahko etažni lastnik brez soglasja drugih etažnih lastnikov opravi vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe. Kadar pa ta dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, jih etažni lastnik ne sme začeti izvajati brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med njihovim izvajanjem pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.41. 2.2.1.2 STAVBNA PRAVICA Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino (prvi odstavek 256. člena SPZ). Bistvo stavbne pravice je, da omogoča postavitev stavbe na tujem zemljišču, zato je lahko predmet stavbne pravice samo nepremičnina. To predvsem pomeni, da mora lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice dopustiti rabo svojega zemljišča, bodisi v celoti ali deloma. Zveza med zgradbo ali zemljiščem je lahko različno močna. V preteklosti se je stavbna pravica največkrat raztezala na celotno zemljišče in za čas trajanja stavbne pravice je bil položaj lastnika zemljišča podoben položaju užitkarja. Ostala mu je gola lastninska pravica, vsa uporabna vrednost zemljišča pa je prešla na imetnika stavbne pravice. današnji načini gradnje pa omogočajo tudi drugačne načine izrabe zemljišča. Povsem samostojno zgradbo se lahko postavi pod tujim zemljiščem ali nad njim tako, da se dotika podlage ali pa ne. Pri tem moramo seveda upoštevati sodobno gledanje, da lastninska pravica zemljišča sega tudi v zračni prostor in prostor pod zemeljsko površino do tiste točke, ko je obvladljiva.42 Na podlagi stavbne pravice ima njen imetnik upravičenja, ki se nanašajo na zemljišče, s tem pa tudi upravičenja, ki se nanašajo na zgradbo, ki je zgrajena na, nad ali pod tem zemljiščem. V zvezi z zemljiščem je imetnik stavbne pravice upravičen imeti svojo zgradbo, kar pa vključuje 40. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 331-335. Nina Koselj, Luka Štravs (ur.), Gradbeno in uporabno dovoljenje, Uradni list Republike Slovenije 2012, str. 211212. 42 Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 206 41. 14.

(17) tudi upravičenje, da to zgradbo zgradi na, nad ali pod tem zemljiščem, sicer pa ima v zvezi z zemljiščem, ki je obremenjeno s stavbno pravico, upravičenja in dolžnosti, ki jih ima užitkar. Kar se tiče zgradbe na, nad ali pod površino obremenjenega zemljišča – imetnik stavbne pravice je lastnik te zgradbe, ker je s stavbno pravico, ki bremeni zemljišče, povezana lastninska pravica na zgradbi, ki je zgrajena na, nad ali pod tem zemljiščem. Ta upravičenja so bistvena vsebina stavbne pravice, ki je opredeljena s striktnimi zakonskimi normami in je niti ustanovitelj stavbne pravice niti kdo drug ne more spremeniti. Sicer se pa lahko vsebina vsake posamezne stavbne pravice natančneje opredeli ob njeni ustanovitvi.43 Imetnik stavbne pravice ima upravičenje zgraditi zgradbo na zemljišču, ki je obremenjeno z njegovo stavbno pravico, s tem da bo ta zgradba pravno del te stavbne pravice, njen lastnik pa bo vsakokratni imetnik stavbne pravice. Zgradba je vsak gradbeni objekt, ki se je sorazmerno trajno povezal z zemljiščem, kakšno zgradbo pa je dejansko upravičen zgraditi, pa je praviloma natančno določeno z vsebino stavbne pravice. Če to v pogodbi ne bi bilo opredeljeno, bi bil imetnik s svojo stavbno pravico upravičen do izgradnje kakršnekoli zgradbe na, nad ali pod obremenjenim zemljiščem. Praviloma se ob ustanovitvi stavbne pravice natančno opredeli kakšno zgradbo je upravičen zgraditi nosilec stavbne pravice, poudariti pa je treba, da je upravičen zgraditi samo takšno zgradbo. Gradnja zgradbe, ki je različna od tiste, ki jo je upravičen zgraditi po pogodbi, pomeni kršitev lastninske pravice nad zemljiščem, ki je obremenjeno s stavbno pravico, zatorej bi imel lastnik tega zemljišča pravico do pravnega varstva. Tudi javnopravni gradbeni predpisi opredeljujejo kakšno zgradbo lahko zgradi imetnik stavbe pravice, zato mora biti gradnja izvedena v skladu z njimi, kršitev teh predpisov pa potegne za sabo posledice za nosilca stavbne pravice, ki so v teh predpisih predvideni. Vendar ti javnopravni predpisi v ničemer ne menjajo vsebine stavbne pravice, lahko samo vplivajo na njeno izvrševanje. Te predpise mora upoštevati vsak graditelj, torej tudi imetnik stavbne pravice, vendar ne vplivajo na vsebino stavbne pravice. niti ne morejo razširiti stavbne pravice, ker njenemu imetniku pripadajo samo tista upravičenja, ki so vsebina njegove stavbne pravice, in samo ta upravičenja lahko izvaja na obremenjenem zemljišču. Javnopravni predpisi, ki se nanašajo na gradnjo, vključno s prostorskimi načrti, niti ne zožujejo vsebine stavbne pravice. Kot vse zakonske omejitve tudi javnopravni predpisi o grajenju ne spreminjajo vsebine stavbne pravice, niti je ne ukinjajo, ampak samo vplivajo na možnost njenega izvrševanja – zožujejo pravno oblast imetnika stavbne pravice44. Upravičenje do gradbenega posega je torej imanentno stavbni pravici. Vendar ta trditev samo deloma drži, ker velja samo za tiste stavbne pravice, ki so ustanovljene na zemljišču, na katerem še ne obstoji zgradba in je torej namenjeno gradnji določene zgradbe. Sicer pa se stavbna pravica lahko ustanovi glede že obstoječega objekta, v tem primeru so tudi upravičenja imetnika stavbne pravice drugačna45, predvsem pa ne vključujejo upravičenja do gradbenega posega, ker ta ni potreben, saj zgradba že obstoji. Če se stavbna pravica ustanovi na zemljišču, na katerem še ne obstoji zgradba, potem je upravičenje do gradbenega posega po sami naravi stvari sestavina te pravice. Tako da lahko zaključim, da je dokazilo o (taki) stavbni pravici hkrati tudi dokazilo o pravici graditi. Posebno vprašanje pa je ali vključuje upravičenje do gradbenega posega tudi za kasnejše posege, ko je 43. Nikola Gavella (red.), Stvarno pravo, Informator, Zagreb 1998, str. 700-701. Nikola Gavella (red.), Stvarno pravo, Informator, 1998, str. 700-702. 45 O upravičenjih imetnika stavbne pravice, ko na zemljišču že obstoji zgradba glej N. Gavella (red.), Stvarno pravo, Informator, 1998, str. 703-704 44. 15.

(18) zgradba že zgrajena. V mislih imam posege, ki bi bili potrebni na primer zaradi potresa in bi bilo treba zgradbo korenito obnoviti ali celo na novo zgraditi, za to pa je potrebno gradbeno dovoljenje. Z zgraditvijo zgradbe imetnik stavbne pravice pridobi nesamostojno lastninsko pravico na zgradbi, za slednjo je značilno, da ne vsebuje razpolagalnega upravičenja, ostala lastniška upravičenja pa ostajajo neokrnjena. Na podlagi tega sklepam, da iz te lastninske pravice izhaja tudi upravičenje do gradbenega posega, ki bi bil potreben za na primer obnovo objekta, če gre za tak poseg, da je zanj potrebno gradbeno dovoljenje. V tem smislu se je upravičenje do gradbenega posega, ki je izviralo iz stavbne pravice, izčrpalo z zgraditvijo zgradbe, za kasnejše posege pa izvira iz nesamostojne lastninske pravice na zgrajenem objektu. Če pa je treba zgradbo zgraditi na novo, ker je bila na primer v potresu popolnoma porušena, potem pa upravičenje do gradbenega posega izhaja iz same stavbne pravice.. 2.2.1.2.1. STAVBNA PRAVICA V JAVNO KORIST. Stavbna pravica je po svoji vsebini in pravni naravi najbolj podobna nepravim stvarnim služnostim. Stavbna pravica je širša za upravičenca in bolj omejujoča za lastnika obremenjene nepremičnine kot neprava stvarna služnost. Bistveno vprašanje je ali je možno uporabiti institut stavbne pravice za omejitve lastninske pravice na nepremičninah v javno korist. Stavbna pravica bi prišla v poštev kot alternativa služnosti v javno korist ali razlastitvi. Ko govorimo o možnosti ustanovitve stavbne pravice v javno korist, moramo razlikovati med pravnoposlovno ustanovitvijo in prisilno ustanovitvijo z odločbo državnega organa. Glede pravnoposlovne ustanovitve ni ovir, da ne bi upravičenec namesto odkupa zemljišča ali ustanovitve služnosti v javno korist lastniku zemljišča predlagal ustanovitev stavbne pravice. Drugače pa je glede prisilne ustanovitve stavbne pravice. Prisilna ustanovitev stavbne pravice je možna le, če za to obstaja izrecna zakonska podlaga. Take izrecne zakonske podlage pa naša zakonodaja ne predvideva. Prisilna ustanovitev stavbne pravice bi bila lahko alternativa razlastitvi. Ta možnost bi bila zanimiva v primerih, ko je razlastitveni namen moč doseči že s stavbno pravico, ki predstavlja manjši poseg v lastninsko pravico kot razlastitev. Namesto odkupa nepremičnine v smislu 97. člena ZUreP-1 se lahko razlastitveni upravičenec in zavezanec dogovorita za ustanovitev stavbne pravice. če do dogovora ne pride, pa stavbne pravice ni mogoče ustanoviti prisilno, ker za to ne obstaja pravna podlaga. SPZ namreč pri stavbni pravici ne predvideva možnosti ustanovitve z odločbo državnega organa. ZUreP-1 bi lahko kot lex specialis določil izjemo od tega pravila, vendar ta zakon (še) ne predvideva možnosti prisilne ustanovitve stavbne pravice.46. 2.2.1.2.2. STAVBNA PRAVICA KOT POSEBNA PRAVICA RABE JAVNEGA DOBRA. Določba 265. člena SPZ določa, da se stavbna pravica lahko ustanovi tudi kot posebna pravica uporabe javnega dobra. V našem pravu pravni status javnega dobra ni v celoti urejen, zato so odprti nekateri problemi. Eden od takih je vprašanje, ali se lahko javno dobro sploh omeji s stvarnimi pravicami, ki imajo pravno naravo omejevanja lastninske pravice. na ta problem sta 46. Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Marjan Odar, Ivan Simič, Aleš Štravs, Helena Reich, Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, str. 4142.. 16.

(19) mogoča dva pogleda. Lahko zavzamemo stališče, da omejevanje javnega dobra s pravicami tretjih sploh ni dopustno. Mogoča pa je tudi ožja razlagam da je omejevanje nedopustno samo, če omejitev posega v pravico splošne rabe javnega dobra. Posebna določba 265. člena SPZ ponuja delno rešitev problema. Stavbno pravico je mogoče ustanoviti na javnem dobru tudi pod pogoji javnega prava z upravno odločbo, s katero se podeli stavbna pravica na javnem dobru. Medsebojno razmerje med lastnikom javnega dobra in imetnikom stavbne pravice pa se uredi po pravilih, ki veljajo za stavbno pravico kot premoženjsko pravico civilnega prava.47. 2.2.1.3 SLUŽNOST Služnost ali služnostna pravica je omejena stvarna pravica na tuji stvari, ki imetnika upravičuje, da uporablja tujo stvar ali da od lastnika tuje stvari zahteva, da opusti ravnanja, ki bi mu bila sicer dovoljena. Zato je bistvena značilnost služnosti v tem, da lastnika obremenjene (služeče) stvari zavezuje, da nekaj trpi. To trpljenje je lahko v dopustitvi (prepustitev popolne ali omejene rabe) ali opustitvi (prepoved postavitve okna v steni). Po načinu določitve imetnika služnostne pravice oziroma služnostnega upravičenca pa ločujemo stvarne in osebne služnosti. Za prve je značilno, da služeča nepremičnina služi drugi nepremičnini, ki jo imenujemo gospodujoča nepremičnina. Zato je imetnik stvarne služnosti lahko samo vsakokratni lastnik gospodujoče nepremičnine in stvarna služnost prehaja na njegove pravne naslednike skupaj z lastninsko pravico. Osebne služnosti pa so ustanovljene v korist določene osebe in so časovno omejene.48 Po naravi stvari so za pravico graditi relevantne samo stvarne služnosti, saj je gradnji imanenetna nepremičnina, na kateri se le-ta izvaja. Vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin (gospodujoče in služeče nepremičnine), predmet služnosti je lahko samo služeča nepremičnina v eni izmed pojavnih oblik, ki ustrezajo splošni definiciji, to je praviloma zemljiška parcela, lahko pa tudi posamezen del stavbe ali stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice. Vsebina stvarne služnosti je bodisi uporaba služeče nepremičnine (pozitivna služnost bodisi zahteva za opuščanje ravnanj, ki bi jih sicer lahko izvrševal lastnik služeče nepremičnine (negativna služnost). Definicija stvarne služnosti je abstraktna; to je splošen izraz, ki nima podrobnejše določene vsebine. Zato je treba vsebino stvarne služnosti ob njeni ustanovitvi natančno opredeliti. To velja za vse načine njenega nastanka. Kot pravica na tuji stvari stvarna služnost nujno pomeni omejevanje lastninske pravice lastnika služeče nepremičnine, njen namen in smisel pa je v koristi, ki omogoča lažje izvrševanje lastninske oblasti na gospodujoči nepremičnini (servitus fundo utilis esse debet). Stvarna služnost vselej bremeni služečo nepremičnino kot celoto, čeprav je njeno izvrševanje omejeno samo na del služeče nepremičnine. Zaradi služnosti poti je lastnik služečega zemljišča omejen v svoji lastninski pravici predvsem na tistem delu svoje nepremičnine, kjer poteka pot. Kljub temu pa je s služnostjo obremenjena celotna nepremičnina.49 Stvarne služnosti lahko razvrščamo po različnih merilih. Najpomembnejše je ločevanje med pozitivnimi in negativnimi služnostmi. Pozitivna stvarna služnost je tista, ki služnostnega upravičenca upravičuje, da za potrebe gospodujoče nepremičnine izvršuje določena dejanja na služeči nepremičnini. Negativne služnosti obvezujejo lastnika služeče nepremičnine, da se 47. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 678. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 589. 49 Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 596-597. 48. 17.

(20) zaradi koristi gospodujoče nepremičnine vzdrži ravnanj, ki bi jih kot lastnik lahko izvrševal. Pozitivna služnost imetniku zagotavlja uporabo, zavezancu pa trpljenje, negativna služnost pa upravičuje zahtevati prepoved in zavezuje k opustitvi. Ker je vsebina negativne služnosti opustitev, na njihov obstoj ni mogoče sklepati iz navzven razvidnega razpoznavnega znaka. Tipični primeri negativne služnosti so prepoved vzidanja okna v steno, prepoved dviga objekta, prepoved odvzemanja razgleda in podobno. Tipska prisila pri stvarnih služnostih je razmeroma šibka in strankam služnostnega razmerja je prepuščena razmeroma velika svoboda pri določanju vsebine služnosti. Zato tudi ni mogoče našteti vseh pojavnih oblik stvarnih služnosti in podobno kot pri pogodbenih obligacijah lahko nastajajo nove vsebine. Tradicionalno se stvarne služnosti delijo na zemljiške in hišne. Ta delitev danes nima več pravega pomena, saj z njo niso povezane pravne posledice. Bila je pomembna v rimskem pravu, saj se je razlikoval način nastanka služnosti. Ta delitev je danes odpravljena z abstraktnim pojmom služnosti, vendar izoblikovane služnosti rimskega prava še danes služijo kot vzorčen model. Nekateri značilni pravni položaji zemljiških in hišnih služnosti, ki so relevantni za pravico graditi, so:        . potne služnosti, kot so vse oblike poti glede na uporabo transportnega sredstva, vodne služnosti, kot je napeljava vode čez služečo nepremičnino, služnosti komunalnih napeljav50, služnost naslonitve zidu na sosednjo zgradbo, služnost, na podlagi katere del stavbe sega v zračni prostor sosednje nepremičnine, služnost prepovedi gradnje, da ne pride do odvzema svetlobe, služnost prepovedi gradnje, da ne pride do odvzema razgleda, služnost prepovedi gradnje ali prepovedi gradnje prek določene višine.51. 2.2.1.3.1. SLUŽNOST V JAVNO KORIST. Upravičenje do predvidenega gradbenega posega oziroma pravica graditi lahko izhaja tudi iz služnosti v javno korist. Služnosti ustanovljene v javno korist so po svoji vsebini neprave stvarne služnosti. Za slednje je značilno, da imajo elemente stvarnih in osebnih služnosti. Neprava stvarna služnost je po vsebini podobna stvarni služnosti. Tako lahko neprava stvarna služnost pomeni rabo služeče nepremičnine (pozitivna neprava stvarna služnost) ali opuščanje ravnanj na služeči nepremičnini, ki bi bila lastniku služeče nepremičnine drugače dovoljena (negativna neprava stvarna služnost). Njena vsebina ne zahteva aktivnega ravnanja lastnika služeče nepremičnine. Stična točka med osebno in nepravo stvarno služnostjo pa je v tem, da se neprava stvarna služnost ustanavlja v korist določene osebe, in ne v korist vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča. Zato tudi ni potrebno, da bi bila neprava stvarna služnost v korist določenega zemljišča. Zadošča že, da je v korist določene osebe.52 Poleg pravnega posla je lahko podlaga za nastanek neprave stvarne služnosti pravnomočna sodna odločba ali dokončna upravna odločba, pod pogojem da obstaja zakonska podlaga za izdajo konstitutivne odločbe. Podlago za izdajo upravne odločbe z vsebino neprave stvarne služnosti najdemo v nekaterih predpisih, ki urejajo gradnjo infrastruktur. Pravno naravo neprave stvarne služnosti pa ima lahko služnost v javno korist, ustanovljena po določbah. 50. Gre za sodobno obliko služnosti, ki je podobna potnim služnostim in lastniku gospodujoče nepremičnine omogoča dostop do javnih infrastrukturnih omrežij, kot so vodovod, električno, toplovodno in plinsko omrežje. 51 Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 598-600. 52 Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 615.. 18.

(21) ZUreP-1, saj se največkrat ne ustanavlja v korist gospodujočega zemljišča, ampak v korist določenega operaterja javnega komunalnega omrežja.53 Služnosti v javno korist se ustanovijo na podlagi 110. člena ZUreP-1 z odločbo upravnega organa. ZUreP-1 ureja posamezne posege v lastninsko pravico lastnika nepremičnine zaradi doseganja določene javne koristi. Posegi v lastninsko pravico so v skladu z 92. členom naslednji: razlastitev, obremenitev nepremičnine z začasno ali trajno služnostjo, omejitev z ustanovitvijo pravice začasne uporabe nepremičnine. ZUreP-1 ureja predvsem postopkovna vprašanja in malo ali skoraj nič ne pove o pravni naravi in vsebini služnosti v javno korist. Ustanovitev take služnosti lahko predvidevajo tudi posebni zakoni, to so predvsem tisti, ki urejajo posamezno vrsto infrastrukture. Vsebina služnosti v javno korist je lahko katerakoli vsebina, ki pride v poštev za stvarno služnost po splošnih pravilih stvarnega prava. Pomembno je le, da vsebina pomeni trpljenje oziroma utesnjevanje lastnika služeče nepremičnine, bodisi z rabo služnostnega upravičenca bodisi z dolžnostjo opuščanja sicer dovoljenih ravnanj. Služnost v javno korist praviloma ni trajna, ampak obstaja toliko časa dokler je potrebna za doseganje javne koristi. Ker tega časa ni mogoče predvideti, se ustanavlja za nedoločen čas, lahko pa preneha, ko ni več potrebna. Služnost v javno korist, kot jo določa ZUreP-1, se ustanavlja prisilno, če ni mogoča pravnoposlovna ureditev. Lastniku služeče nepremičnine je potrebno najprej ponuditi sklenitev pogodbe, to je namreč procesna predpostavka za začetek postopka prisilne ustanovitve služnosti. Postopek odločanja o ustanovitvi služnosti v javno korist je posebna oblika razlastitvenega postopka. Obremenitev služeče nepremičnine mora biti najmanjša možna obremenitev glede na namen, ki je podlaga za ustanovitev služnosti. Služnost v javno korist je odplačna služnost, lastniku služeče nepremičnine pripada nadomestilo (odškodnina). Vse stroške, povezane z izvrševanjem služnosti, nosi njen upravičenec. Služnosti v javno korist so predvidene tudi po nekaterih posebnih predpisih, to so ZTel-1, ZEKom, ZRud, ZJC in ZZelP.54. 2.2.1.4 NAJEMNA IN ZAKUPNA PRAVICA Obligacijska pravica, ki se vpisuje v zemljiško knjigo in ki lahko pomeni pravico graditi, je tudi najemna oziroma zakupna pravica. Vendar pa je tukaj bistvena vsebina pogodbe, ki je pravni naslov za omenjeni pravici. V tem smislu so relevantne določbe Zakona o kmetisjkih zemljiščih (ZKZ).55 37. členu ZKZ določa, da če zakupna pogodba ne določa drugače, lahko zakupnik postavi na zakupnem zemljišču pomožne objekte za smotrno rabo zemljišča. Iz te določbe izhaja pravica graditi za navedene objekte, vendar pod pogojem zakupodajalčevega soglasja (prim. tretji odstavek 38. člena ZKZ). Za pomožne objekte za smotrno izrabo kmetijskega zemljišča, namenjenega za vinograd in sadovnjak, ni mogoče šteti prostora za rejo domačih živali in gnojne jame.56 Po prenehanju zakupa ima zakupodajalec pravico do zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov ter naprav, zakupniku pa mora plačati njihovo še neamortizirano vrednost, če so bili nasadi oziroma objekti in naprave napravljeni z njegovim soglasjem, če z zakupno pogodbo ni določeno drugače. Na zemljiščih, za katera je sklenjena zakupna pogodba na podlagi 17. člena zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije in 5. člena zakona o 53. Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 616. Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Marjan Odar, Ivan Simič, Aleš Štravs, Helena Reich, Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, str. 140141. 55 Uradni list RS, št. 71/11 – UPB2, 58/12 in 27/16. 56 Sodba Vrhovnega sodišča št. U 1029/93-7 z dne 27.10.1994. 54. 19.

(22) lastninskem preoblikovanju podjetij, zakupnik nima pravice, da zahteva plačilo neamortizirane vrednosti trajnih nasadov, če zakupno razmerje preneha na njegovo zahtevo ali zaradi njegove krivde (prvi odstavek 38. člena ZKZ). Trajni nasadi, objekti in naprave pripadajo zakupodajalcu brez odškodnine, če so bili napravljeni brez njegovega soglasja. Zakupnik ima pravico, da odstrani naprave, pri katerih je to mogoče brez škode (drugi odstavke 38. člena ZKZ). Najemna pravica po naravi stvari ne vsebuje pravice graditi, je pa to možno, če je tako dogovorjeno v pogodbi.. 2.2.1.5. POSEBNA PRAVICA UPORABE JAVNEGA DOBRA. 2.2.1.5.1. Javno dobro. Pojem javnega dobra je širši kot pojem nepremičnine oziroma nepremične stvari, kot je ta opredeljen v 18. členu SPZ in zajema razne dobrine in storitve. Tako je javno dobro tudi zrak, ki ga vdihavamo oziroma zračni prostor, ki je namenjen zračni plovbi. Javno dobro je stvar, ki jo v skladu z njenim namenom ob enakih pogojih lahko uporablja vsakdo (splošna raba) (prvi odstavek 19. člena SPZ). stvari so po prvem odstavku 15. člena samostojni telesni objekti, ki jih človek lahko obvladuje. Čeprav ta definicija vključuje tudi premične stvari, lahko iz pravnih predpisov, ki urejajo javno dobro, ugotovimo, da gre zgolj za nepremičnine. Poglavitni opredelilni element javnega dobra je dejstvo, da ga lahko uporablja vsak. Takšno rabo imenujemo splošna raba. Vendar splošna raba še ne pomeni, da gre za javno dobro. Javno dobro ne pridobi tega statusa samodejno, na podlagi javne rabe, temveč le na podlagi izrecnega določila ustreznega pravnega akta, ki je lahko splošne ali posamične narave. Javno dobro je nepremičnina, ki je namenjena splošni rabi in ji je ustrezen pravni akt države ali lokalne skupnosti podelil status javnega dobra.57 Javno dobro je ustavna kategorija, vendar se Ustava ni konkretneje izrekla o vprašanju lastninske pravice na javnem dobru. V 70. členu je določeno le, da je na javnem dobru mogoče pridobiti posebno pravico uporabe pod pogoji, ki jih določa zakon. Po nekaterih interpretacijah je pridobitev lastninske pravice izključena. Ne glede na različne interpretacije Ustave Zakon o vodah (ZV-1)58 dopušča zasebno lastnino javnega dobra, tako da lahko ugotovimo, da je v našem pravu javno dobro lahko v lastni države, lokalne skupnosti ter pravnih subjektov javnega ali zasebnega prava. Vendar pa splošna raba pomeni za lastnika javnega dobra zelo daljnosežno omejitev njegove lastninske pravice, zato sta »idealna« lastnika javnega dobra vsekakor država in lokalna skupnost. Vendar pa javno dobro ni vedno v lasti države ali lokalne skupnosti in v tem primeru je (zasebni) lastnik dolžan trpeti vse omejitve, ki izhajajo iz splošne rabe, kakor tudi omejitve pravnega prometa, ki jih nalaga pravni režim javnega dobra. Pri nekaterih kategorijah javnega dobra je javni interes tako močan, da zakon določa, da so lahko samo v lasti države ali lokalne skupnosti. Tako so vse javne ceste po 3. členu Zakona o javnih cestah (ZJC)59 v lasti države ali občine. V drugih primerih razglasitev ali vsaj možnost razglasitve za javno dobro pomeni podlago za razlastitveni postopek Tako na primer 16. člen ZV-1 določa,. 57. Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV založba, Ljubljana 2009, str. 98. 58 Uradni list RS, št. 67/02, 110/02 – ZGO-1, 2/04 – ZZdrl-A, 41/04 – ZVO-1, in 57/08. 59 Uradni list RS, št. 33/06 – UPB.. 20.

Figure

Updating...

References

Related subjects :