Expert Tips for Buying a Home

Expert Tips for Buying a Home 

 

What you need to know for 

your new home purchase 

 

Buying a home is exciting, but 

can also be overwhelming. 

One thing is for sure, it is one 

of the most important financial 

decisions you will make. So, it 

is important to plan ahead and 

have support.  

 

First­time home buyers in 

particular have a lot to keep 

track of, but even the most 

seasoned homeowner can still 

take advantage of tools and 

advice to make house buying 

a smooth process. We have assembled useful information from four local New 

Jersey experts to make your home purchase a success.  

         

Simplify the home buying process with tips from our experts:  ​

a Mortgage Professional, 

an Attorney, an Insurance Agent, and a Title Officer

​

.  Should you have questions or 

want more information, the contact information for our experts is provided within. 

 

  1. Plan ahead  When applying for a mortgage, you will be creating the largest debt in your life. It is a big  responsibility that must be taken seriously. The mortgage process, if handled correctly, by you and  your chosen professionals, does not have to be an aggravating fiasco. This starts by focusing on  financing well in advance. ​By reaching out to a licensed mortgage professional at least six months  prior to your actual application date, you will not only learn more about the process and guidelines,  but it will give you time to develop a rapport and comfort level with the person that will potentially be  handling your mortgage.    2. Monitor and maintain your credit  There will be times when planning ahead is not possible, and you have to act fast due to a job  change, an unforeseen opportunity, or any other number of reasons. In these instances, you will  have little time to repair your credit if needed to get a better rate, or just qualify at all. Get into a habit  of checking your credit score once a year. You can do this at www.annualcreditreport.com, as each  U.S. Citizen is allowed one free credit report each year. The key here is to ensure that there are no  errors on your report. If you have collections or judgments, pay them as soon as possible. Credit  issues can create minor or major problems when trying to obtain a mortgage.    3. ​Save at least 5% for your down payment  To qualify for a conventional loan, you will need at least 5% of the purchase price in a liquid bank  account. There are very few programs that allow for 0% down in today’s market, and most people  don’t fall into the appropriate demographic anyway. FHA loans require just 3.5% down, but due to a  lack of funds during the housing crisis, the general cost of financing using FHA has increased  dramatically and is now cost prohibitive. With 5% down and quality professionals at your side, you  can easily work out a way to handle the closing costs.     4. Establish a budget  Figure out what your maximum monthly budget is prior to the start of your home search. Once you  establish the maximum amount you are willing to pay each month, consult with a mortgage  professional on how much of a loan you qualifies for. This loan amount will still vary based on the  type of home (Condo vs. Single­Family or Multi­Unit), the property taxes, flood insurance, and other  factors, so consulting with a professional you trust is vital to ensure that you are shopping for the  right properties!    5. Ask a lot of questions  Enter into this major transaction with the mentality that everything is different than it was a year ago.  Take nothing for granted. A reputable mortgage professional is on your team and wants to help you.  Ask a lot of questions until the answer makes sense. Keep asking “why?” until you are satisfied. A  good loan officer not only knows his stuff, but knows why things are the way they are, and can  articulate them in a way that is easy to understand.       Mark Zacharczyk  Guaranteed Rate | Vice President of Mortgage Lending  www.guaranteedrate.com/markzacharczyk  Phone:732­784­2794        

 

 

5 Tips from an Attorney 

  1. Understand the impact your purchase will have on your property tax assessment  The purchase of your property in the previous year is typically the best evidence of your   property’s fair market value in the context of a tax appeal. Your tax assessment could be increased  or decreased based on what you paid. Be proactive. Even if your tax assessment is lower than your  purchase price, you may still be over­assessed pursuant to a law commonly referred to as “Chapter  123.” As of 2015, the deadline to file a tax appeal is currently January 15 in Monmouth County and  April 1 in other New Jersey counties.    2. Mortgage contingency language needs to be precise  If you, for example, plan to apply for a 10/1 interest­only ARM mortgage product, and nothing else  will work for you, the contract needs to be very explicit as to what type of mortgage you are obligated  to apply for. Otherwise, you could be deemed contractually obligated to accept a mortgage product  that you did not want should your preferred product become unavailable. Be very clear with your  attorney about this during attorney review.    3. Representations by seller need to be verified before closing  A contract for the purchase of real estate is an agreement between a buyer and seller that governs  the transaction process. Upon the closing, the contract “merges” with the deed. This is to say that  any representations, promises, requirements, duties, obligations, etc. under the contract are deemed  fully performed and extinguished when the seller accepts money and the buyer accepts the deed.  Because of this, it is essential for a buyer to independently verify any representations made by the  seller to induce the contract (e.g. “There are no underground fuel oil storage tanks in the property”). If  it becomes necessary for certain obligations or representations to “survive closing” then a separate  instrument needs to be drawn to address that.     4. Zoning check  Before closing, you should contact the municipality’s building department to ensure proper permits  were taken for work that might have been done at the property. In New Jersey, each municipality is  able to determine whether or not a certificate of occupancy is required prior to the sale of real estate.  A common misconception by buyers is that a municipality is somehow ratifying all work that was  done at the property prior to the closing, even work that was done without permits. This is not the  case.    5. Contract closing dates are estimated, non­essential dates  Scheduling movers and days off from work may also require a lot of lead time. While closing dates  given in a contract are good for target dates, they are completely unenforceable – in the very short  term, anyway. There are many facets to your closing, some of which are completely out of the control  of you and your professional team, which might cause a delay. You might be surprised to learn there  is nothing you can do to force the seller to close on that very day. In fact, in the short term, the party  who wishes to close later is always at the advantage until a “time of the essence” notice is given (this  will be discussed in greater depth in a future article).      Kevin I. Asadi  Zager Fuchs, PC | Counselor at Law 

 

5 Tips from an Insurance Agent

    1. Understanding replacement cost  Replacement cost is the all inclusive estimated cost to replace your home should it be damaged  beyond a point of repair. Your Homeowners Insurance coverage should always be at 100%  Replacement Cost. This cost includes demolition, design, code enforcement and reconstruction. This  is not just the cost to rebuild. The additional costs, could be about 40% of the total replacement.    2. Everyone needs flood insurance  Floods can happen anywhere and about 25% of all flood claims come from low risk flood zones.  Understanding that the risk of flood can happen anywhere, it is important to know how that premium  will impact your overall insurance expense.  If you are in a high risk zone, it is important to  understand the factors that affect your flood insurance premium and you should speak to your  insurance agent for more information about high risk policies in zones A or V.    3. Protect yourself with liability insurance  Accidents happen. The liability portion of the homeowners insurance policy covers the homeowners  in case a guest or neighbor gets hurt on your property, sues you for damaging their property or for  some forms of personal liability against libel or slander. The liability coverage is extremely important  in homeownership as it protects your assets.    4. Don’t skimp on valuable coverage  Water backup and equipment breakdown are often part of additional endorsements added onto  homeowners policies. Often times, when prices are low, these valuable coverages can be missing.  Water back up is not the same as flood, it is for sewer or sump pump overflow, which can be  expensive. The equipment breakdown can cover valuable computers and televisions against power  surge or unexpected mechanical failure. These are not maintenance policies, but can be very helpful  and the addition to your insurance policy is inexpensive.     5. Proper deductibles will save you if a claim happens  It is very well known that a higher deductible can lower insurance premiums. It is important to have  proper deductibles, not higher deductibles. Deductibles go over various risks and sometimes there  can be two different deductibles on a homeowners policy. This can sometimes seem deceiving. The  second deductible is usually for wind or hurricane and can sometimes be up as high as 5% of your  coverage, meaning it can get as high as $25,000 without much effort.  It is important to understand if  it states hurricane, NOAA must officially designate that a hurricane made landfall. Otherwise, it is just  wind.       Aaron Levine  LG Insurance Group | Professional Insurance Agent  www.alevinegroup.com  Phone: ​(877) 288­7169           

     

 

5 Tips from a Title Officer 

  1. Don’t be surprised by Title Insurance  If you are obtaining a mortgage, the lender will usually require that you purchase title insurance. If  you hire a lawyer, they will probably insist as well. In New Jersey, title insurance is regulated, so the  cost can be determined with reasonable accuracy prior to closing. For example, title insurance for a  single family house, with a purchase price of $400,000.00, will cost approximately $2100.     2. Know what you are paying for  Title Insurance protects your interest in real estate from claims of ownership, liens or rights of others.  Title Insurance involves an examination of the land and court records to determine what rights, rules,  restrictions, and liens affect the property you are purchasing. Once you pay for title insurance, the  insurance is good for as long as you own the property. It protects you against liens, informs you of  restrictions (such as how close to the road to you can build or what type of use is allowed) and  insures that you have valid ownership of the property.    3. You choose the title company  Attorneys, realtors, lenders often take control of the process, choosing a company owned by a friend,  family member or someone with whom they have a business relationship. As the consumer, you  have the ability to choose someone you trust to help you with one of the biggest financial  investments you will ever make.     4. Not all title insurance agents are created equal  The amount of research done on a property varies from company to company. The stability or  financial strength can vary dramatically from agent to agent and company to company. Too often, we  read in the paper that a title agency or company went out of business or didn’t pay off mortgages  they were supposed to pay. Choose an agent who is underwritten by a major underwriter, such as  First American or Old Republic, and who carries insurance protecting you if they do something  wrong. Its not mandatory in New Jersey for a title agent to carry professional liability insurance and a  fidelity bond, but if they do, you have another layer of protection.    5. Take a look at your title commitment before you close  For most people, title insurance is just another cost at the closing table. If you take a look at   the commitment ahead of time, you might learn a lot about the property that no one told you.   Sometimes these are happy surprises. Your property might carry a right to use a nearby dock or   access rights to a lake or road your realtor didn’t know about. Sometimes, however, it contains   restrictions or rights given to others. One common example are utility easements. These are   rights which may have been previously given to gas, electric, and telephone companies. The   location of these easements could prevent you from building your dream home, or putting on   the addition you were planning. Be informed, don’t be surprised.      Matthew A. Cohen, Esq.  Two Rivers Title | Principal & Licensed Title Producer  www.tworiverstitle.com