• No results found

Activities involved and cost estimate in the life cycle of the project single family house

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Activities involved and cost estimate in the life cycle of the project single family house"

Copied!
87
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)UNIVERZA V MARIBORU FAKULTETA ZA GRADBENIŠTVO, PROMETNO INŽENIRSTVO IN ARHITEKTURO. Maja Šumec. AKTIVNOSTI IN PREDRAČUN STROŠKOV GRADITVE ENOSTANOVANJSKE HIŠE Diplomsko delo. Maribor, september 2016.

(2) Smetanova ulica 17 2000 Maribor, Slovenija. Diplomsko delo visokošolskega študijskega programa. AKTIVNOSTI IN PREDRAČUN STROŠKOV GRADITVE ENOSTANOVANJSKE HIŠE. Študentka:. Maja ŠUMEC. Študijski program:. Visokošolski, Gradbeništvo. Smer/Modul:. Operativno-konstrukcijska smer. Mentorica:. doc. dr. Nataša ŠUMAN. Lektorica:. dr. Andrejka Žejn. Maribor, september 2016.

(3) I.

(4) II. ZAHVALA. Zahvaljujem se mentorici dr. Nataši Šuman za vodenje in pomoč pri izdelavi diplomskega dela, podjetju Panles, d. o. o., za dovoljenje za zbiranje in uporabo njihovih podatkov in vsem, ki so mi kakorkoli pomagali pri pridobivanju podatkov za diplomsko delo. Posebej bi se zahvalila partnerju Andreju za vso podporo, pomoč in razumevanje v času študija. Prav tako tudi družini, ki me je spodbujala, mi stala ob strani in mi študij omogočila..

(5) III AKTIVNOSTI IN PREDRAČUN STROŠKOV GRADITVE ENOSTANOVANJSKE HIŠE. Ključne besede: gradbeništvo, proces graditve objektov, aktivnosti procesa graditve, stroški graditve hiše UDK: 69.05:728.3(043.2) Povzetek Diplomsko delo v prvem delu podaja teoretični opis aktivnosti, postopkov in stroškov pri procesu graditve enostanovanjske montažne hiše. V drugem delu so teoretična izhodišča prenesena na praktični primer enostanovanjske montažne lesene hiše proizvajalca Panles, Model 75. Za vse aktivnosti in postopke so ocenjeni stroški. Upoštevani so stroški nakupa parcele, izdelave projektne dokumentacije, priključnin komunalnega opremljanja in komunalne ureditve, sklenitve gradbene pogodbe in notarskih zapisov, geodetskih storitev, gradnje objekta in financiranja. Za oceno stroškov so uporabljeni različni viri: informacije s strani občine in upravne enote ter investitorja A, predračuni podjetij ter podatki o višini upravnih taks in notarskih stroškov, dostopni na spletnih straneh. Na podlagi vseh teh podatkov sta izdelana končni predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše ter ocena stroškov končne vrednosti, podana na kvadratni meter neto površine objekta..

(6) IV ACTIVITIES INVOLVED AND COST ESTIMATE IN THE LIFE CYCLE OF THE PROJECT SINGLE FAMILY HOUSE. Key words: civil engineering, construction of buildings, activities of construction process, costs of construction process. UDK: 69.05:728.3(043.2). Abstract This bachelor thesis is comprised of two parts. The first part is theoretical and consists of theoretical description of the activities and costs associated with the process of building single prefabricated houses. The second part of the thesis is practical and it is represented by a real life case. As a case, a single prefabricated wooden house manufatured by Panles (Model 75) is used as a base in order to describe all the construction activities and procedure of cost estimation. The costs associated with purchase of plot, project documentation, setting up utilities, conclusion of construction contract, notarial records, geodetic services, construction of the object and financing of the project are included. In order to estimate the costs, different sources are used: information provided by the municipalities, administrative units and information provided by investor A, as well estimations of costs of companies and data about administrative fees and notary costs available on the websites. Based on above described data, final pro forma invoice for a single house is calculated and a final estimation of costs concerning the final value of the object as well (given per square meter of net surface of the object)..

(7) V VSEBINA 1. 2. 3. UVOD ................................................................................................................................ 1 1.1. OPIS PROBLEMA ............................................................................................................ 1. 1.2. CILJ DIPLOMSKEGA DELA .............................................................................................. 2. 1.3. PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE DIPLOMSKEGA DELA ....................................................... 3. PROCES GRADITVE GRADBENIH OBJEKTOV .................................................... 4 2.1. DEFINICIJA OBJEKTA, STAVBE IN GRADITVE OBJEKTA................................................... 4. 2.2. PRAVNA UREDITEV GRADITVE GRADBENIH OBJEKTOV.................................................. 4. 2.2.1. Razvrščanje objektov glede na zahtevnost ........................................................... 5. 2.2.2. Klasifikacija objektov glede na namen uporabe .................................................. 5. 2.3. FAZE IN AKTIVNOSTI GRADITVE GRADBENIH OBJEKTOV ............................................... 6. 2.4. SPLOŠNO O STROŠKIH PRIPRAVE NA GRADNJO IN STROŠKIH V ČASU GRADNJE OBJEKTA 7. NAKUP PARCELE........................................................................................................ 10 3.1. 4. ZAZIDLJIVOST PARCELE .............................................................................................. 10. 3.1.1. Potrdilo o namenski rabi zemljišča .................................................................... 10. 3.1.2. Lokacijska informacija ....................................................................................... 11. 3.2. LASTNOSTI ZEMLJIŠČA ................................................................................................ 11. 3.3. PRAVNO STANJE PARCELE IN VLOGA NOTARJA ........................................................... 12. IZDELAVA PROJEKTNE DOKUMENTACIJE ...................................................... 14 4.1. IDEJNA ZASNOVA ........................................................................................................ 15. 4.2. PROJEKT ZA PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA ................................................. 16. 4.3. PROJEKT ZA IZVEDBO ................................................................................................. 17. 4.4. PROJEKT IZVEDENIH DEL ............................................................................................ 17. 4.5. PRIDOBIVANJE SOGLASIJ IN KOMUNALNA UREDITEV PARCELE ................................... 17. 4.5.1. Soglasodajalci pri gradnji stavb ......................................................................... 17. 4.5.2. Komunalna ureditev parcele............................................................................... 18. 4.6. OSTALA DOKUMENTACIJA .......................................................................................... 19. 4.6.1. Navodila za vzdrževanje in obratovanje objekta ................................................ 19. 4.6.2. Elaborat za vpis v kataster stavb ........................................................................ 19.

(8) VI 5. 6. NEPOSREDNA PRIPRAVA NA GRADNJO ............................................................. 20 5.1. PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA .................................................................... 20. 5.2. SKLENITEV GRADBENE POGODBE................................................................................ 22. 5.3. NOTARSKI ZAPISI ........................................................................................................ 22. GRADNJA OBJEKTA .................................................................................................. 24 6.1. OPIS IN DELITEV GOI DEL........................................................................................... 24. 6.2. STROKOVNI NADZOR .................................................................................................. 25. 6.2.1 7. 8. Strokovno nadzorstvo investitorja ...................................................................... 25. OSTALI STROŠKI PROCESA GRADITVE OBJEKTA ......................................... 27 7.1. STROŠKI VPISA STAVBE V KATASTER STAVB IN PRIDOBITEV HIŠNE ŠTEVILKE ............. 27. 7.2. STROŠKI FINANCIRANJA .............................................................................................. 28. 7.3. NEPREDVIDENI STROŠKI ............................................................................................. 29. AKTIVNOSTI IN PREDRAČUN PREDVIDENIH STROŠKOV ZA GRADITEV. ENOSTANOVANJSKE HIŠE PANLES ............................................................................. 30 8.1. SPLOŠNI OPIS OBJEKTA S TEHNIČNIM POROČILOM ....................................................... 30. 8.1.1. Arhitekturne značilnosti predvidene gradnje ..................................................... 30. 8.1.2. Opis lokacije z urbanističnimi podatki ............................................................... 32. 8.1.3. Opis zasnove zunanje ureditve ........................................................................... 32. 8.1.4. Splošni podatki o objektu ................................................................................... 33. 8.1.5. Prikaz neto površin prostorov ............................................................................ 33. 8.1.6. Tehnične značilnosti predvidene gradnje ........................................................... 33. 8.2. NAKUP PARCELE ......................................................................................................... 37. 8.2.1. Lokacijska informacija ....................................................................................... 38. 8.2.2. Tržna vrednost parcele ....................................................................................... 38. 8.3. IZDELAVA PROJEKTNE DOKUMENTACIJE ..................................................................... 39. 8.3.1. Izbira montažne hiše Panles in projektna dokumentacija .................................. 39. 8.3.2. Možnost priključitve na komunalno infrastrukturo ............................................ 42. 8.4. NEPOSREDNA PRIPRAVA NA GRADNJO ........................................................................ 43. 8.4.1. Pridobitev gradbenega dovoljenja ...................................................................... 43.

(9) VII 8.4.2. Stroški priključnin komunalnega opremljanja in komunalne ureditve .............. 43. 8.4.3. Sklenitev gradbene pogodbe in stroški notarskih zapisov ................................. 53. 8.5. GRADNJA OBJEKTA ..................................................................................................... 54. 8.5.1. Gradbena dela ..................................................................................................... 55. 8.5.2. Montažni del Panles ........................................................................................... 57. 8.5.3. Zunanja ureditev ................................................................................................. 59. 8.5.4. Strokovni nadzor ................................................................................................ 62. 8.6. OSTALI STROŠKI ......................................................................................................... 63. 8.6.1. Stroški evidentiranja stavbe in pridobitve hišne številke ................................... 63. 8.6.2. Stroški financiranja ............................................................................................ 63. 8.6.3. Ocenitev nepredvidenih stroškov ....................................................................... 64. 8.7. KONČNI PREDRAČUN STROŠKOV ZA ENOSTANOVANJSKO MONTAŽNO HIŠO ................ 65. 9. SKLEP ............................................................................................................................. 68. 10. VIRI, LITERATURA .................................................................................................... 71. 11. PRILOGE ....................................................................................................................... 75 11.1. SEZNAM SLIK .......................................................................................................... 75. 11.2. SEZNAM PREGLEDNIC.............................................................................................. 75. 11.3. NASLOV ŠTUDENTA ................................................................................................. 76. 11.4. KRATEK ŽIVLJENJEPIS ............................................................................................. 76. 11.5. SEZNAM PRILOG ...................................................................................................... 77.

(10) VIII UPORABLJENE KRATICE ZGO. –. Zakon o graditvi objektov. LI. –. Lokacijska informacija. ZUreP. –. Zakon o urejanju prostora. PUP. –. Prostorski ureditveni pogoji. OPN. –. Občinski prostorski načrt. OPPN. –. Občinski podrobni prostorski načrt. GOI. –. Gradbena, obrtniška in inštalaterska. ZPNačrt –. Zakon o prostorskem načrtovanju. ZUreP-1 –. Zakon o urejanju prostora. IDZ. –. Idejna zasnova. PGD. –. Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja. PZI. –. Projekt za izvedbo. PID. –. Projekt izvedenih del. GD. –. Gradbeno dovoljenje. k. o.. –. Katastrska občina. ZDOIONUS – Zakonu o določanju območij ter o imenovanju in označevanju naselij, ulic in stavb ZUT-I. –. Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o upravnih taksah. GJI. –. Gospodarska javna infrastruktura. ZEN. –. Zakon o evidentiranju nepremičnin. NN. –. nizko napetostno.

(11) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 1. 1.1. Stran 1. UVOD. Opis problema. Človek ima že od nekdaj željo po ustvarjanju doma zase, za svojo družino. Pri tem pa se lahko sooča z vrsto ovir in težav, saj gradnja lastne hiše predstavlja enega od največjih projektov, s katerim se lahko posameznik sreča v svojem življenju. Ko se nekdo odloči za gradnjo lastne hiše, nastopi vlogo investitorja gradnje objekta. Ob tem se marsikateri investitor na začetku projekta ne zaveda, da celoten proces graditve objekta zahteva različne postopke in aktivnosti graditve, ki jih je treba izvesti v določenem zaporedju. Investitor mora poznati administrativne in upravne postopke ter z njimi povezano zakonodajo. Graditev objekta je namreč proces, ki obsega izdelavo predinvesticijske zasnove, investicijskega programa, projektne dokumentacije, izvedbo vrsto aktivnosti neposredne priprave na gradnjo, pripravljalna dela za gradnjo objekta ter gradnjo objekta s primopredajo in pridobitvijo uporabnega dovoljenja. Proces graditve tako razdelimo v štiri faze, in sicer: I. Faza: Faza zasnove graditve, II. Faza: Faza projektiranja graditve, III. Faza: Faza neposredne priprave na gradnjo in IV. Faza: Faza gradnje. Če investitor ne sledi pravilnemu vrstnemu redu samih faz gradnje, lahko pride do zaostankov pri izvajanju aktivnostih in s tem posledično do višjih stroškov. Zato se mora investitor projekta lotiti načrtovano, preudarno in strateško pravilno, pri tem pa mora pomisliti tudi na zmožnosti financiranja (na lastne in tuje vire financiranja). V ta namen bomo v diplomskem delu opisali in predstavili postopke in aktivnosti, ki jih je treba izvesti v procesu graditve enostanovanjske hiše, ter prikazali stroške, ki nastajajo v sklopu procesa graditve..

(12) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 1.2. Stran 2. Cilj diplomskega dela. Cilj diplomskega dela je predstaviti in opisati značilnosti postopkov in aktivnosti procesa graditve enostanovanjske hiše ter za posamezni postopek oz. aktivnost podati oceno stroškov, ki pri tem nastanejo, ter pripraviti skupni predračun stroškov za graditev enostanovanjske hiše. Diplomsko delo bo razdeljeno na teoretični in aplikativni del. V teoretičnem delu bomo najprej podali splošni opis in definicije, vezane na proces graditve objektov. Opredelili bomo pravno ureditev graditve objektov v Sloveniji in zakonodajo na področju graditev glede na razvrstitev objekta po zahtevnosti glede na klasificirajo po uporabi. Sledil bo natančnejši opis postopkov in aktivnosti, ki so: a) nakup zemljišča: pomembni dejavniki pri izbiri parcele ter pomen lege in lastnosti zemljišča, b) potrebna projektna dokumentacijo: od Idejne zasnove, Projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja in ostale dokumentacije, vključno s potrebnimi soglasji in možnostjo priključevanja na komunalno infrastrukturo, in s tem povezanimi stroški; c) aktivnosti znotraj neposredne priprave na gradnjo: pridobitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja, sklenitev gradbene pogodbe, vključno z opisom sestavin le-te in stroškov; d) aktivnosti gradnje objekta z opisom izvedbe gradbenih, obrtniških in inštalaterskih del (v nadaljevanju GOI dela). V aplikativnem delu bomo teorijo prenesli na praktični primer, in sicer na aktivnosti in postopke za graditev enostanovanjske montažne hiše proizvajalca Panles, d. o. o. Za vsako aktivnost oz. postopek bomo podali oceno stroškov, in tako bomo na koncu diplomskega dela podali končni predračun stroškov za graditev enostanovanjske hiše. Pri ocenjevanju teh stroškov bomo izhajali iz poznane zakonodaje, postopkov za določanje cen in tržnih cen storitev, materialov, dela in surovin. Pridobili bomo podatke o tržni vrednosti in nakupu parcele. Izračunali bomo stroške, ki nastanejo pri pridobivanju projektne dokumentacije, stroške komunalne ureditve parcele in potrebnih soglasij, podali bomo stroške za notarske zapise in pogodbe. V sklopu faze gradnje stavbe bomo kalkulirali stroške gradnje, in sicer za zemeljska dela do izvedbe temeljne plošče in za zunanjo ureditev parcele. S strani proizvajalca oz. ponudnika hiše bomo pridobili ceno za postavitev montažnega lesenega objekta. Ocenili bomo tudi stroške strokovnega nadzora, stroške financiranja graditve enostanovanjske hiše ter nepredvidene stroške. Na koncu pa bosta sledili rekapitulacija.

(13) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 3. predračuna predvidenih stroškov projekta za graditev enostanovanjske hiše Panles in ocena končne vrednosti, podane na kvadratni meter neto površine objekta.. 1.3. Predpostavke in omejitve diplomskega dela. Pri obravnavi postopkov in aktivnosti graditve enostanovanjske hiše bomo skušali zajeti vse postopke in aktivnosti graditve za primer gradnje enostanovanjske hiše. V diplomskem delu bomo obravnavali gradnjo lesene montažne hiše proizvajalca Panles, d. o. o. Pri opisovanju postopkov in aktivnosti procesa graditve bodo upoštevani pravna ureditev na področju graditve gradnje objektov v Sloveniji ter občinski prostorski načrti/plani in uredbe, ki veljajo za izbrano lokacijo gradbene parcele. Za oceno stroškov priprave na gradnjo bomo podatke pridobili na pristojni Občini Šmarje pri Jelšah (izračun komunalnega prispevka), na Upravni enoti Šmarje pri Jelšah (izračun taks pri pridobitvi odločb) in ponudnikih storitev (stroški priključnin elektrike, vode, itd.). Za določitev stroškov gradnje montažnega dela hiše bomo podatke pridobili pri podjetju Panles, d. o. o. Za zemeljska dela s temeljenjem ter zunanjo ureditev bomo cene materialov, surovin oz. storitev kalkulirali na podlagi povprečnih cen pri ponudnikih, ki opravljajo to storitev..

(14) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 2. Stran 4. PROCES GRADITVE GRADBENIH OBJEKTOV. Graditev gradbenih objektov obsega vrsto procesov, ki jih bomo opredelili v diplomskem delu. V tem poglavju bomo definirali osnovne pojme, kot so objekt, stavba in graditev objekta. Sledijo opis pravne ureditve graditve v Sloveniji, predstavitev faz in aktivnosti procesa graditve ter splošen opis stroškov graditve.. 2.1. Definicija objekta, stavbe in graditve objekta. V 2. členu Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1) je objekt definiran kot »s tlemi povezana stavba ali gradbeni inženirski objekt, narejen iz gradbenih proizvodov in naravnih materialov, skupaj z vgrajenimi inštalacijami in tehnološkimi napravami«. (ZGO1 2002) »Stavba je objekt z enim ali več prostorov, v katere človek lahko vstopi in so namenjeni prebivanju ali opravljanju dejavnosti.« (2. člen, ZGO-1 2002) Graditev objekta po ZGO-1 (1.člen) »obsega projektiranje, gradnjo in vzdrževanje objekta«.. 2.2. Pravna ureditev graditve gradbenih objektov. V Sloveniji je graditev kot proces priprave na gradnjo in gradnje objektov pravno urejena z Zakonom o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-1), z Zakonom o prostorskem načrtovanju (v nadaljevanju ZPNačrt) in z ZGO-1. Prostorsko načrtovanje, uveljavljanje prostorskih ukrepov za izvajanje načrtovanih prostorskih ureditev ter zagotavljanje opremljanja zemljišč za gradnjo in vodenje sistema zbirk prostorskih podatkov ureja Zakon o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-1 ) (1. člen, ZUreP-1 2002)..

(15) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 5. Urbanistično načrtovanje graditve, prenove in širitve naselij ter določanje pogojev za prenos načrtovanih gradbenih objektov in naprav v prostor s pripravo in sprejemom prostorskih izvedbenih aktov ureja ZPNačrt. (1. člen, ZPNačrt 2007) ZGO-1 pa ureja »pogoje za graditev vseh objektov, določa bistvene zahteve ter njihovo izpolnjevanje glede lastnosti objektov« v fazi projektiranja in v fazi gradnje objektov, predpisuje načine in pogoje za opravljanje dejavnosti, ki so v zvezi z graditvijo objektov. Prav tako ureja organizacijo in delovanje dveh poklicnih zbornic, inšpekcijsko nadzorstvo, pogoje in postopke izdaje gradbenih dovoljenj, določa sankcije za prekrške, ki so v zvezi z graditvijo objektov, ter ureja ostala vprašanja, ki so povezana z graditvijo objektov. (1. člen, ZGO-1 2002) 2.2.1 Razvrščanje objektov glede na zahtevnost Temeljni zakon, ki določa pogoje za gradnjo objektov, je ZGO-1. Na njegovi podlagi je bila sprejeta Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje (Uradni list RS, št. 18/2013), ki določa merila, po katerih se objekti razvrščajo v kategorije zahtevnih, manj zahtevnih, nezahtevnih in enostavnih objektov. Definicije za zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne in enostavne objekte so podane v Uredbi o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje (Uradni list RS, št. 18/13, 24/13 in 26/13, (3.,4., 5 in 6. člen)). Enostanovanjska stavba, ki je predmet obravnave diplomskega dela, sodi po tej uredbi med manj zahtevne objekte, saj je njena tlorisna površina manjša od 2.000 m2 in je nižja od 25 m. Merila za razvrščanje so pomembna predvsem zato, da projektant že ob začetku projektiranja prouči posamezni objekt in v skladu z Uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje predvidi vrsto dovoljenja, ki ga bo treba pridobiti za gradnjo objekta. 2.2.2 Klasifikacija objektov glede na namen uporabe Projektant mora pri snovanju objekta upoštevati tudi Uredbo o klasifikaciji vrst objektov in objektov državnega pomena (Uradni list RS, št. 109/2011), ki temelji na ZGO-1 in razvršča objekte glede na namen uporabe. Klasifikacijo objektov je opredeljena s šiframi CC-SI1 (v. 1. CC – je tuja oznaka za Classification of Types of Constructions, v slovenskih standardih je oznaka CC_SI..

(16) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 6. nadaljevanju: CC-SI), ki se kot »obvezna uporablja pri evidentiranju, zbiranju, analiziranju, obdelovanju, izkazovanju ter posredovanju podatkov o gradnjah in objektih, za statistične in evidenčne namene ter za potrebe uradnih in drugih administrativnih podatkovnih zbirk«. (Uredba o klasifikaciji vrst objektov in objektih državnega pomena 2011) Iz priloge 1, ki je priložena Uredbi o klasifikaciji vrst objektov in objektih državnega pomena, razberemo, da spada obravnavna enostanovanjska hiša po CC-SI, ki določa klasifikacijske ravni objektov, v: -. področje: 1 Stavbe (označen z enomestno številko),. -. oddelek: 11 Stanovanjske stavbe (označen z dvomestno številko),. -. skupina: 111 Enostanovanjske stavbe (označena s trimestno številko),. -. razred: 1110 Enostanovanjske stavbe (označen s štirimestno številko),. -. podrazred: 11100 Enostanovanjske stavbe (označen s petmestno številko). (Uredba o klasifikaciji vrst objektov in objektih državnega pomena 2011). 2.3. Faze in aktivnosti graditve gradbenih objektov. Od same ideje o gradnji objekta do izgradnje in predaje gradbenega objekta v uporabo je dolga pot, ki jo sestavlja vrsta postopkov in aktivnosti. Pomembno je, da smo z njimi seznanjeni, zato da v procesu graditve objekta pravilno postopamo njihovem pri izvajanju. Graditev objekta je proces, ki obsega izdelavo investicijske dokumentacije, projektne dokumentacije, vrsto nalog neposredne priprave na gradnjo, pripravljalna dela za gradnjo objekta, gradnjo objekta in pridobitev uporabnega dovoljenja. (Pšunder, Klanšek, Šuman 2009) Proces graditve objekta je razčlenjen na štiri faze, ki jih lahko podrobneje razčlenimo na sledeče aktivnosti oz. naloge (Pšunder, Klanšek, Šuman 2009): 1. FAZA: Faza zasnove graditve obsega naslednje aktivnosti: -. izdelava predinvesticijske zasnove (PIZ),. -. izdelava idejne zasnove (IDZ),. -. izdelava investicijskega programa (INV),.

(17) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. -. Stran 7. izdelava idejnih projektov (IDP).. 2. FAZA: Faza projektiranja graditve z aktivnostmi: -. izdelava projekta za pridobivanje gradbenega dovoljenja (PGD),. -. izdelava projekta za razpis (PZR),. -. izdelava projekta za izvedbo (PZI).. 3. FAZA: Faza neposredne priprave na gradnjo z aktivnostmi: -. pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD),. -. objava razpisa (R),. -. sklenitev gradbene pogodbe (SGP),. -. izdelava načrta organizacije ureditve gradbišča (NOUG).. 4. FAZA: Faza gradnje z aktivnostmi: -. izvedba pripravljalnih del (PD),. -. izvedba gradbenih, obrtniških in inštalaterskih ter drugih del (GOI),. -. pridobitev uporabnega dovoljenja (TPUD),. -. primopredaja zgrajenega objekta (P).. V nadaljevanju diplomskega dela (poglavja 3, 4, 5 in 6) bomo proces graditve po fazah opisali samo za aktivnosti, ki so pomembne za obravnavano enostanovanjsko montažno hišo Panles.. 2.4. Splošno o stroških priprave na gradnjo in stroških v času gradnje objekta. Gradnja enostanovanjske hiše je povezana s številnimi stroški, ki nastanejo v času priprave na gradnjo (nakup parcele, stroški notarskih zapisov, stroški izdelovanja projektne in tehnične dokumentacije, stroški pridobitev projektnih pogojev, stroški upravnih taks, stroški priključevanja na komunalno infrastrukturo) in med samo gradnjo (stroški materiala, dela in storitev). Investitor si mora ob začetku zastaviti osnovno vprašanje, ali bo gradil klasično ali montažno stavbo, oz. se opredeliti za način gradnje stavbe. Ker bomo v diplomskem delu obravnavali.

(18) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 8. gradnjo montaže enostanovanjske hiše, se bomo tudi v tem poglavju osredotočili na pripravo in stroške povezane s to vrsto gradnje, ki se deloma razlikuje od klasične zidane gradnje. Pri gradnji montažne stavbe si mora investitor že zelo zgodaj, to je v sami pripravi idejne zasnove (v nadaljevanju IDZ), izbrati ustreznega proizvajalca in s tem tudi načrt hiše, ki je lahko tipski ali izdelan po njegovih željah. S proizvajalcem hiše se lahko dogovori tudi za izdelavo projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (v nadaljevanju PGD) in projekta za izvedbo (v nadaljevanju PZI). Cena tipsko izbrane montaže hiše je v osnovi odvisna od načrta (tipski ali načrt izdelan po meri, željah izvajalca), površine, uporabljenih materialov in od gradbene faze,2 do katere bo proizvajalec izdelal hišo. Pri klasični zidani gradnji in montažni gradnji so postopki in stroški pridobitve gradbenega dovoljenja, upravnih postopkov, taks, notarja (overitev pogodb in raznih služnostnih pravic), geodetskih storitev (izdelava geodetskega posnetka, zakoličenje objekta), komunalnega prispevka in izdelovanja projektne dokumentacije enaki. V fazi priprave na gradnjo je najvišji strošek nakup zemljišča, takoj za tem pa običajno plačilo komunalnega prispevka (podrobneje opisano v poglavju 4.5.2), pri katerem je treba upoštevati še stroške priključnih taks, soglasij in izvedb priključkov na obstoječe komunalne odseke (vodovod, kanalizacija, električno omrežje itd.). Stroški izdelave projektne dokumentacije so odvisni od cen, ki se oblikujejo na trgu. Če si investitor izbere tipski načrt montažne hiše, je običajno cena projektantskih storitev že vključena v ceno montažnega dela hiše. Pomembno je, da si investitor v sami pripravi na gradnjo izdela finančni načrt, v katerem predvidi, kolikšni bodo stroški za posamezne postopke in aktivnosti in v kateri fazi graditve bo moral posamezna denarna sredstva zagotoviti. Če ugotovi, da nima dovolj lastnih sredstev, bo moral najverjetneje najeti kredit. Ena od pomembnih prednosti postavitve montažne hiše v primerjavi s klasično gradnjo v fazi gradnje objekta je v tem, da so stroški gradnje in cene določeni že ob podpisu pogodbe. 2. V praksi se izraz gradbena faza uporablja za razdelitev gradbenih del pri gradnji objekta. Poznamo pet. gradbenih faz in v vsaki fazi je opredeljeno, do katere faze gradnje je objekt dokončan, s tem pa tudi obseg GOI del..

(19) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 9. in so znani vnaprej. S tem se investitor izogne nepredvidenim dodatnim stroškom in neprijetnim presenečenjem. Preden pa investitor podpiše pogodbo, mora natančno poznati dela in materiale, ki so zajeti v ceno izbrane montaže hiše. V ceno je običajno vključena samo postavitev montaže hiše do izbrane gradbene faze, torej mora investitor sam poskrbeti za izkop gradbene jame, izdelavo temeljev in osnovne plošče,3 ki mora biti narejena natančno in na osnovi izdelane projektne dokumentacije. Investitor se lahko s ponudnikom montaže hiše dogovori, da vsa dela izvede proizvajalec hiše, seveda za ustrezno plačilo. Ko je osnovna plošča pripravljena, se montažna gradnja z vnaprej pripravljenimi elementi lahko prične. Ostali stroški v času gradnje stavbe, kot so npr. stroški za izgradnjo temeljev, so odvisni od vrste terena (raven, hribovit), geološke sestave tal (skalnat, močvirnat teren) itd. Upoštevati moramo tudi stroške zunanje ureditve in strošek izvajanja strokovnega nadzora (izvajalskega, projektantskega). Ob zaključku nastanejo še stroški geodetskih storitev, ki so vezani na posnetek novega stanja, vrisa v zemljiški kataster ter vpisa v kataster stavb.. 3. Osnovna plošča je plošča, na katero se postavi montažni del hiše..

(20) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 3. Stran 10. NAKUP PARCELE. Preden investitor izbere načrt hiše, mora najti primerno zemljišče, ki glede na namembnost omogoča gradnjo. To pomeni, da je občina v svojih prostorskih aktih predvidela parcelo kot zazidljivo, gradbeno parcelo in hkrati tudi določila pogoje zazidljivosti, ki veljajo za to območje. V tem poglavju bomo opisali, kaj vse mora kupec pred nakupom parcele preveriti in na katere lastnosti parcele mora biti pozoren. Pri pridobivanju podatkov o parceli si lahko pomaga s spletnimi portali Prostorski informacijski sistem občin (v nadaljevanju PISO), IObčine, E-prostor, ali pa si pridobi Potrdilo o namenski rabi zemljišča ali Lokacijsko informacijo (v nadaljevanju LI).. 3.1. Zazidljivost parcele. Zazidljivost parcele je določena v prostorskih ureditvenih pogojih občine (v nadaljevanju PUP), v občinskih prostorskih načrtih (v nadaljevanju OPN) ali pa z občinskim podrobnim prostorskim načrtom (v nadaljevanju OPPN). S prostorskimi plani tako občina predvidi posamezno parcelo kot gradbeno in ji hkrati tudi določi pogoje zazidave in umestitve objekta v prostor. 3.1.1 Potrdilo o namenski rabi zemljišča Na pristojni občini, v kateri se parcela nahaja, lahko vsaka fizična ali pravna oseba pridobi Potrdilo o namenski rabi zemljišča, ki vsebuje podatek o namenski rabi prostora, kot je določeno v občinskem prostorskem načrtu, podatek o prostorskih ukrepih, podatke o varovanju in omejitvah ter veljavne prostorske akte, ki veljajo za obravnavano parcelo. To potrdilo se izda za potrebe izvajanja vseh vrst pravnih poslov in prometa z nepremičninami ter urejanje zemljiškoknjižnih zadev. Čeprav potrdilo ni več obvezno v nobenem upravnem postopku, vseeno predstavlja pomembne podatke za lastnike zemljišč oz. za bodoče investitorje, predvsem ko kupujejo nepremičnino oz. sklepajo pogodbo za nakup.

(21) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 11. nepremičnine, saj Potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje ustrezne podatke za izvedbo tega postopka. (Majcen 2009) Za Potrdilo o namenski rabi zemljišča je treba plačati upravno takso po tarifni številki 37a, ki znaša 22,66 EUR. (Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o upravnih taksah (v nadaljevanju ZUT-I), Uradni list RS, št. 32/16) 3.1.2 Lokacijska informacija Nekatere občine svojih prostorskih dokumentov nimajo objavljenih na spletnih straneh, kot sta PISO, IObčine, zato je v tem primeru pomembna pridobitev Lokacijske informacije (v nadaljevanju LI). Tudi ta dokument ni več obvezen v nobenem upravnem postopku, vendar so v njem podani pomembni osnovni podatki glede parcele, pogojev gradnje predvidenega objekta, omejitev na obravnavanem območju in omejitev v zvezi s postavitvijo objekta. Zato je LI projektantom v veliko pomoč in osnova za izdelavo projektne dokumentacije. Tako kot Potrdilo o namenski rabi zemljišča tudi to potrdilo lahko pridobi fizična ali pravna oseba, ki poda vlogo na pristojni občini. V vlogi je treba navesti namen uporabe LI, in kdo to vlogo zahteva. Vlagatelj mora tudi za to potrdilo plačati upravno takso, in sicer po tarifni številki 37 v višini 22,66 EUR. (ZUT-I 2016 ). 3.2. Lastnosti zemljišča. Pomembni lastnosti zemljišča sta t. i. makrolokacija in mikrolokacija. Makrolokacija pove, kateri pomembni objekti in ustanove so v neposredni bližini, npr. središče mesta, zdravstvene ustane, šole in vrtci, delovna mesta, nakupovalna središča, pošte, banke ter javni uradi, dostop do javnega prevoza. Pri mikrolokaciji pa je treba presoditi, kakšne značilnosti ima zemljiška parcela, predvsem sestava tal, parcele sosedov in na njih zgrajenih objektov, strmost terena itd. Zemljišča, ki so na močvirnatih tleh ali na strmih terenih, zahtevajo dodatno sanacijo in s tem povezane dodatne stroške gradnje. Pomembna je tudi geološka sestava tal, npr. če se parcela nahaja na potencialno erozijskem področju, je treba izdelati geološko – geomehansko poročilo, iz katerega sta razvidna geološka sestava tal in predpisan ustrezen način temeljenja. Če bo hiša podkletena, se je treba pozanimati tudi o višini podtalnice. Če se parcela nahaja v bližini potoka, mora investitor pridobiti od pristojnega organa (Direkcija RS za vode) vodno soglasje. Ta lahko zahteva izvedbo hidrološko-.

(22) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 12. hidravlične analize, na podlagi katere se lahko ugotovi, ali je področje poplavno. (Majer 2016) Investitor mora poleg podatka o zazidljivosti parcele preveriti tudi druge pomembne podatke o zemljiški parceli, npr. kako je zemljišče kategorizirano in kolikšna je boniteta zemljišča. Če je boniteta zemljišča višja od 50 bonitetnih toč (v nadaljevanju BT), nastanejo tudi stroški spremembe namembnosti zemljišča, ki jih mora investitor po 66. členu ZGO-1 poravnati pred izdajo gradbenega dovoljenja. Investitor mora biti seznanjen tudi s tem, kje poteka obstoječa gospodarska javna infrastruktura (v nadaljevanju GJI) oz. kako je s komunalno opremljenostjo zemljišča. Če parcela ni komunalno opremljena, mora investitor z upravljalcem GJI poiskati čim bolj racionalno rešitev glede izvedbe priključkov. Najustreznejša rešitev priključka pa ni nujno najugodnejša. Višina komunalnega prispevka je lahko pri odločitvi za nakup parcele pomemben dejavnik, če investitor razmišlja o novogradnji. Ta strošek je namreč odvisen od komunalne opremljenosti zemljišča in od občine, v kateri se parcela nahaja. Komunalni prispevek natančneje opisujemo v poglavju 4.5.2. Vsi ti morebitni dejavniki lahko podražijo izdelavo projektne dokumentacije in pomenijo dodatne stroške, ki pri nakupu zemljišča še niso vidni, ampak se pokažejo, ko se začne proces graditve.. 3.3. Pravno stanje parcele in vloga notarja. V tem poglavju bomo opisali pravno stanje parcele glede na lastninske in druge stvarne pravice in pri tem opredelili vlogo notarja. Preden se investitor odloči za nakup parcele, mora preveriti tudi pravno stanje parcele oz. nepremičnine, ki je zapisano v zemljiški knjigi. Če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, mora investitor od prodajalca nepremičnine zahtevati celotno serijo kupoprodajnih pogodb, ki morajo biti overjene pri notarju. V zemljiški knjigi so zapisane tudi vse služnostne pravice, ki potekajo preko parcele oz. jih mora pridobiti investitor, da lahko dostopa do izbrane parcele..

(23) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 13. Ko se investitor odloči za nakup parcele, mora skleniti kupoprodajno pogodbo, ki mora biti notarsko overjena. Pogodbo lahko sestavita kupec in prodajalec nepremičnine, notar jo samo overi, vendar v tem primeru notar ne odgovarja za vsebino pogodbe. Če pogodbo sestavi notar, pa odgovarja tudi za vsebino pogodbe. Za pridobitev polne pravne lastninske pravice ne zadostuje, da kupec razpolaga z overjeno kupoprodajno pogodbo, ampak mora vložiti predlog za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo, in s tem pridobi lastninsko pravico. Ob sklenitvi in podpisu pogodbe o pridobitvi lastninske pravice mora prodajalec kupcu izročiti še overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Ta je lahko tudi sestavni del kupoprodajne pogodbe, vendar mora biti podpis prodajalca na kupoprodajni pogodbi overjen s strani notarja. Pred samo overitvijo mora kupec na Finančni upravi Republike Slovenije pridobiti tudi potrdilo o plačilu davka na dodano vrednost. (Zemljiška knjiga 2016) Na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila notar kot pooblaščenec predlagatelja (kupca) elektronsko vloži predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Stroška, ki nastaneta pri vložitvi zemljiškoknjižnega predloga, sta notarska pristojbina in sodna taksa, ki je odvisna od vrednosti nepremičnine. (Zemljiška knjiga 2016).

(24) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 4. Stran 14. IZDELAVA PROJEKTNE DOKUMENTACIJE. V pripravljalno fazo procesa graditve objektov sodi tudi izdelava projektne dokumentacije, za enostanovanjske stavbe sta to najpogosteje Idejna zasnova (v nadaljevanju IDZ) in PGD. V tem poglavju podajamo tudi pogoje in način pridobivanja potrebnih soglasij k PGD ter vsebino Navodil za vzdrževanje in obratovanje objekta ter Elaborata za vpis v kataster stavb, ki sta dokumenta, ki se izdelata ob zaključku gradnje enostanovanjske stavbe. Projektiranje je po 2. členu ZGO-1 izdelovanje projektne, tehnične dokumentacije in z njim povezano tehnično svetovanje. Glede na vrsto načrtov, ki sestavljajo dokumentacijo, se deli na arhitekturno in krajinsko-arhitekturno projektiranje, gradbeno projektiranje in drugo projektiranje. Na podlagi ZGO-1 je bil izdan Pravilnik o projektni dokumentaciji, ki določa podrobnejšo vsebino projektne dokumentacije za zahtevne in manj zahtevne objekte, način njene izdelave in vrste načrtov, ki jo sestavljajo in se uporabljajo za posamezne vrste stavb in gradbenih inženirskih objektov, glede na namen njene uporabe, obliko in vsebino povzetka revizijskega poročila ter vsebino povzetka podatkov o nameravani gradnji. (Pravilnik o projektni dokumentaciji 2008) Pri načrtovanju projektne dokumentacije je pomembno, da projektant pripravi posamezne projekte v skladu z določbami izvedbenih prostorskih aktov, ki veljajo za območje gradnje. Kot smo podrobneje opisali že v poglavjih 3.1 in 3.2., lahko investitor pri pristojni občini zahteva izdelavo LI za gradnjo objekta za namen informiranja o različnih prostorskogradbenih režimih, ki veljajo za izbrano zemljiško parcelo. Prav tako lahko pri pristojni občini zahteva izdajo potrdila o namenski rabi prostora za namen pridobitve informacij o namenski rabi zemljišča ter o prostorskih ukrepih in predpisih s področja urejanja prostora. Projektna dokumentacija se glede na namen uporabe razvršča na projekte:.

(25) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. -. Stran 15. IDZ, na podlagi katere investitor pridobi projektne pogoje oziroma soglasja za priključitev.. -. Idejni projekt (v nadaljevanju IDP), na podlagi katerega izbere najustreznejšo varianto nameravanega objekta oz. načina izvedbe del. Izdela se le, če je tako določeno s posebnimi predpisi ali če to izrecno pisno zahteva investitor.. -. PGD, na podlagi katerega pridobi gradbeno dovoljenje (v nadaljevanju GD).. -. Projekt za izvedbo (v nadaljevanju PZI), na podlagi katerega sledi izvedba gradnje.. -. Projekt izvedenih del (v nadaljevanju PID), na podlagi katerega investitor pridobi uporabno dovoljenje. (Pravilnik o projektni dokumentaciji 2008). V tem poglavju bomo podrobneje predstavili IDZ, ki se izdela v fazi zasnove in služi kot tehnična podlaga za pripravo PGD, ter PGD, saj sta ta dva projekta pomembna za opis aktivnosti, postopkov ter za opis stroškov, ki nastanejo pri procesu graditve montažne hiše. Poudariti pa moramo, da je treba izdelati tudi PZI in PID. Na podlagi PZI poteka gradnja, PID pa se izdela v primeru, če se v času gradnje pojavijo odstopanja od PGD. Ker izdelava PZI in PID za investitorja montažne hiše Panles ne predstavlja dodatnih stroškov (vključena sta v ceno montažnega dela), ju bomo v nadaljevanju opisali samo na kratko.. 4.1. Idejna zasnova. IDZ je sestavni del projektne dokumentacije, ki vsebuje grafične prikaze in opise nameravane gradnje, na podlagi katerih pristojni soglasodajalci, upravljavci navedejo projektne pogoje oz. dajo soglasja za priključitev. Vodilna mapa idejne zasnove obsega naslovno stran, kazalo vsebine vodilne mape, kazalo vsebine projekta, splošne podatke o objektu in soglasjih ter podatke o izdelovalcih projektanta. (Pravilnik o projektni dokumentaciji 2008) Vsebuje tudi prikaz parcele in popis zemljiških parcel, na katerih je predvidena gradnja, lokacijske podatke, opis obstoječega in predvidenega stanja, grafični prikaz lege objekta na parceli z razvidno tlorisno velikostjo in odmiki, navedbo veljavnih prostorskih aktov in dokazno dokumentacijo. Treba je priložiti tudi karakteristične načrte arhitekture (najmanj tloris in en značilen prerez) ter prikaz priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo z navedbo predvidenih dimenzij in navesti upravljavca gospodarske javne infrastrukture ter.

(26) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 16. popis varovanih območji in varovalnih pasov z navedbo soglasodajalcev. (Pravilnik o projektni dokumentaciji 2008). 4.2. Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja. PGD je projektna dokumentacija z urejenimi sestavi načrtov in ustreznih elaboratov, ki pristojnemu organu omogoča presojo vseh okoliščin za izdajo GD. Če je prostor predvidene gradnje urejen z Občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN), se predpostavlja, da OPPN in mnenja nanj predstavljajo osnovo za izdelavo PGD. Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je sestavljen iz vodilne mape, načrtov in elaboratov. Vodilna mapa je prva sestavina PGD, ki vsebuje izjavo o skladnosti načrtov in izpolnjevanju bistvenih lastnosti odgovornega vodje projekta, zbirno projektno poročilo, lokacijske podatke, kopijo pridobljenih soglasij in soglasij za priključitev ter prikaz skladnosti s prostorskimi akti in ostalo dokazno dokumentacijo. Naslednja sestavina PGD so načrti, ki morajo biti zloženi v naštetem vrstnem redu s pripadajočimi risbami: -. načrti arhitekture (tloris temeljev in vseh etaž, risbe strehe, dva pravokotna prereza ter fasade),. -. načrti krajinske arhitekture (tloris ureditve zemljišča),. -. načrti gradbenih konstrukcij in drugi gradbeni načrti (pozicije in mere konstrukcijskih elementov),. -. načrti električnih inštalacij in električne opreme,. -. načrti strojnih inštalacij in strojne opreme,. -. načrti telekomunikacij,. -. tehnološki načrti,. -. načrti izkopov.. Načrtom sledijo elaborati. Med elaborate PGD za gradnjo stavb spadajo zasnova požarne varnosti, geodetski načrt, pri stavbah elaborat gradbene fizike ter ocena zvočne izolacije in strokovna ocena vplivov emisije snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod in javno kanalizacijo. (Pravilnik o projektni dokumentaciji 2008).

(27) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 4.3. Stran 17. Projekt za izvedbo. PZI je projekt, na podlagi katerega se lahko izvede objekt in je v bistvu izpolnjen PGD, dopolnjen z načrti podrobnejših tehničnih rešitev in detajlov. V načrtih lahko uporabimo posamezne sestavine (npr. risbe, analize, izračune) načrtov PGD ali pa se nanje samo sklicujemo, pri tem pa moramo jasno navesti, v katerem delu PGD se te sestavine nahajajo. Vsebina PZI je opredeljena v 28. členu Pravilnika o projektni dokumentaciji (Uradni list RS, št. 55/2008).. 4.4. Projekt izvedenih del. PID je projekt za izvedbo in je dopolnjen s prikazom vseh morebitnih odstopanj in izvedenih sprememb, ki so bila predvidena s PGD in izdanim GD. Če odstopanj ni, se po 31. členu Pravilnika o projektni dokumentaciji (Uradni list RS, št.55/2008) poda pisna izjava projektanta in nadzornika ter odgovorne vodje projekta in odgovornega nadzornika o enakosti med obema projektoma. Namen PID je pridobitev uporabnega dovoljenja.. 4.5. Pridobivanje soglasij in komunalna ureditev parcele. 4.5.1 Soglasodajalci pri gradnji stavb Zelo pomembna sestavina vodilne mape so soglasja oz. soglasja za priključitev. Katera soglasja k projektni dokumentaciji je potrebo pridobiti, je odvisno od vrste gradbenega dovoljenja, območja, kjer se objekt nahaja, načina projektnega urejanja in pridobljenih projektnih pogojev. V 2. členu ZGO-1 je zapisano, da je soglasodajalec lahko državni organ, organ lokalne skupnosti ali nosilec javnega pooblastila. Soglasje za priključitev pa so pogoji upravljalca gospodarske javne infrastrukture, s katerimi se določi lokacija priključka s tehničnimi pogoji, ki morajo biti izpolnjeni, da bo mogoča priključitev objekta na infrastrukturo in da bo zagotovljeno njeno nemoteno obratovanje. Vloge za soglasja vlaga investitor ali po njegovem pooblastilu projektant. Na spletnih straneh Ministrstva za okolje in prostor je dostopen seznam pristojnih soglasodajalcev oz..

(28) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 18. predpisov, ki določajo posebne režime varovanja in v ta namen predpisujejo soglasja ter jih opredeljujejo na državne in občinske soglasodajalce. (Seznam soglasodajalcev 2016) Med pomembna soglasja spadajo tudi soglasja sosedov (npr. če je odmik manjši od 4 m, saj je minimalni odmik od parcelne meje 4 m) in morebitne služnostne pravice, ki jih mora investitor pridobiti, če priključki na javno gospodarsko infrastrukturo potekajo preko zemljišč, ki niso v njegovi lasti. Za ta soglasja in pravice se je treba dogovoriti, jih overiti pri notarju in jih vpisati v zemljiško knjigo. (Služnostne pravice 2016) Če ima kupljena parcela služnostne pravice že urejene in vpisane v zemljiški knjigi, jih investitorju ni treba urejati. 4.5.2 Komunalna ureditev parcele Po ZGO-1, 66. člen, je parcela minimalno komunalno opremljena, če ima oskrbo s pitno vodo, urejeno odvajanje odpadnih voda, oskrbo z električno energijo in dostop do javne ceste. V nasprotnem primeru mora investitor oz. lastnik objekta poravnati stroške izgradnje priključkov na objekte in omrežja komunalne infrastrukture objekta, ki ga priključuje. Investitor mora občini plačati strošek komunalnega prispevka, ki pomeni plačilo dela stroškov, ki jih je občina imela z izgradnjo komunalnega omrežja. Višina komunalnega prispevka se razlikuje glede na občino in je odvisna tudi od komunalne opremljenosti parcele. Višino komunalnega prispevka določa v 5. členu Pravilnik o merilih za odmero komunalnega prispevka (Uradni list RS, št. 95/07) in je odvisna od površine gradbene parcele za nameravano gradnjo, neto tlorisne površine objekta, namembnosti objekta, opremljenosti stavbnega zemljišča s komunalno opremo in izboljšanja opremljenosti stavbnega zemljišča s komunalno opremo. Ob plačanem komunalnem prispevku občina jamči lastniku oz. investitorju, da mu je oz. mu bo omogočen priklop na omrežje lokalne komunalne infrastrukture..

(29) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 4.6. Stran 19. Ostala dokumentacija. V zadnji fazi procesa graditve, natančneje ob predaji zgrajenega objekta v uporabo, se kot spremljajoča dokumentacija objekta pojavljajo različni načrti in elaborati. Med ostalo dokumentacijo spadajo Navodila za vzdrževanje in obratovanje objekta ter Elaborat za vpis v kataster stavb, ki jih v nadaljevanju na kratko predstavljamo. 4.6.1 Navodila za vzdrževanje in obratovanje objekta Po 89. členu ZGO-1 je namen Navodil za vzdrževanje in obratovanje objekta ta, da uporabniku oz. lastniku objekta dajo napotke za ustrezno uporabo in vzdrževanje objekta. Navodila morajo vsebovati tudi časovni prikaz obveznih rednih pregledov, obseg vzdrževalnih del ter po potrebi ostale sestavine, v kolikor so predpisane s posebnimi predpisi. Sestava le-teh je obvezna pri zahtevnih objektih. (ZGO-1 2002) Navodila za vzdrževanje in obratovanje objekta so sistematičen urejen zbir načrtov, slikovnega gradiva in besedil v obliki potrdil, seznamov, navodil in podobnih sestavin, ki določajo pravila za uporabo, obratovanje in vzdrževanje zgrajenega objekta in vgrajenih inštalacij, na podlagi katerih je lastniku objekta omogočeno objekt vzdrževati na ustrezen način. (Pravilnik o projektni dokumentaciji 2008) 4.6.2 Elaborat za vpis v kataster stavb Po 105. členu ZGO-1 in Pravilniku o vpisih v kataster stavb (2012) mora investitor po dokončanju pogodbenih del oz. 15 dni po dnevu pravnomočnosti uporabnega dovoljenja pri projektantu oz. geodetskem podjetju naročiti odmero objekta na zemljišču. Na podlagi geodetskih izmer ter v sodelovanju med projektantom in investitorjem se v primeru stavbe izdela Elaborat vpisa stavbe v kataster stavb. Stroški, ki pri tem nastanejo, so natančneje opisani v poglavju 7.1..

(30) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 5. Stran 20. NEPOSREDNA PRIPRAVA NA GRADNJO. V procesu graditve v fazi neposredne priprave na gradnjo bomo opisali pridobitev GD in navedli upravne takse, ki pri tem nastanejo, sklenitev gradbene pogodbe in vlogo notarskih zapisov pri projektni dokumentaciji.. 5.1. Pridobitev gradbenega dovoljenja. Pridobitev GD se prične že v času izdelave projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja z namenom pridobivanja vseh soglasij. Cilj nalog in opravil aktivnosti pridobitve gradbenega dovoljenja je pravnomočno GD, na podlagi katerega se gradbeni objekt lahko prične graditi. (Pšunder, Klanšek, Šuman 2009) Zahtevo za izdajo GD je treba vložiti na pristojni upravni enoti ali pristojnem ministrstvu. S podano zahtevo na predpisanem obrazcu se prične upravni postopek. Katere podatke je treba navesti na obrazcu, je določeno v 54. členu ZGO-1. K zahtevi za izdajo GD je po 54. členu ZGO-1 treba priložiti PGD v najmanj dveh izvodih, dokazilo o pravici za gradnjo, če ta ni vpisana v zemljiško knjigo, odločbo in potrdilo o plačilu komunalnega prispevka, ki ju izda pristojna občina, oz. navesti, ali bo investitor sam vložil zahtevek za odmero komunalnega prispevka ali naj zahtevek v njegovem imenu vloži upravni organ za gradbene zadeve. Pred izdajo GD mora investitor plačati še upravno takso za vlogo in za izdajo GD. Upravna taksa je določena z Zakonom o spremembah in dopolnitvah zakona o upravnih taksah (v nadaljevanju ZUT-I) (Uradni list RS, št. 32/2016). Višina upravne takse za vlogo se določi na podlagi tarifne številke 1, kar je prikazano v tabeli 5.1, in na podlagi tarifne številke 3 (za odločbe in sklepe), kar je prikazano v tabeli 5.2. Tabela 5.1: Taksna tarifa za vloge (ZUT-I 2016, priloga Taksna tarifa) Taksna tarifa za vloge Tarifna številka. Namen. Znesek (€).

(31) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 1. Stran 21. Za prošnje, zahteve, predloge, prijave, priglasitve in druge. 4,50. vloge, če ni v tej tarifi predpisana kakšna druga taksa. Tabela 5.2: Taksna tarifa za odločbe in sklepe (ZUT-I 2016, priloga Taksna tarifa) Taksna tarifa za odločbe in sklepe Tarifna številka 3. Znesek (€). Namen 1. Za vse odločbe, za katere ni predpisana posebna taksa. 18,10. 2. Za sklepe, s katerimi se konča postopek, oziroma sklepe, ki so izdani na zahtevo stranke in za katere ni predpisana posebna taksa. Na osnovi projektantskega predračuna oz. ocenjene vrednosti objekta upravni organ na podlagi ZUT-I 2016 izračunana še višino upravne takse za izdajo GD. Za nezahtevne, zahtevne in manj zahtevne objekte je višina upravne takse določena po tarifni številki 40 v odvisnosti od vrednosti objekta, kar prikazuje tabela 5.3. Primer izračuna po tarifni številki 40 pa bomo podali v aplikativnem delu v poglavju 8.4.1. Tabela 5.3: Taksna tarifa za izdajo GD (ZUT-I 2016, priloga Taksna tarifa) Tarifna številka 40 – za dovoljenje za gradnjo Vrednost objekta. Znesek (€). do 13.000 €. 54,40. 13.000 €. 136,00. nad 13.000 € do 42.000 € 42.000 € nad 42.000 € do 420.000 € 420.000 € nad 420.000 € Nezahtevni objekti. 136,00 + 0,01 % vrednosti objekta nad 13.000 271,80 271,80 + 0,01 % vrednosti objekta nad 42.000 724,90 724,90 + 0,01 % vrednosti objekta nad 420.000 18,20. GD je po 2. členu ZGO-1 odločba, ki jo izda pristojni upravni organ za gradbene zadeve »po ugotovitvi, da je nameravana gradnja v skladu z izvedbenim prostorskim aktom, da bo.

(32) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 22. zgrajeni ali rekonstruirani objekt izpolnjeval bistvene zahteve in da z nameravano gradnjo ne bodo prizadete pravice tretjih in javna korist«. (ZGO-1, 2. člen) Po vročenem gradbenem dovoljenju mora investitor počakati, da to postane pravnomočno,4 nato lahko prične s pripravljalnimi deli na gradbišču oz. z gradnjo objekta, ob tem pa si mora zagotoviti strokovni nadzor nad gradnjo. (ZGO-1, 70. člen). 5.2. Sklenitev gradbene pogodbe. Gradbena pogodba je po 649. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), Uradni list RS, št. 97/2007, definirana kot podjemna pogodba, sklenjena v pisni obliki, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil gradbeni objekt na določenem zemljišču oz. na že obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno. Obveznost iz gradbene pogodbe je izpolnjena šele takrat, ko so opravljena dela, ki so opredeljena v gradbeni pogodbi. Bistvene sestavine gradbene pogodbe so predmet pogodbe, pogodbena cena, rok izvedbe in garancija za zgrajeni objekt. (Pšunder, Klanšek, Šuman 2009). 5.3. Notarski zapisi. Vlogo notarja pri nakupu zemljišča in kupoprodajni pogodbi smo opisali v poglavju 3.3. V tem poglavju bomo opisali notarske zapise, ki so pomemben del projektne dokumentacije in so v nekaterih delih obvezni za veljavnost oz. verodostojnost listine. Notarski zapisi so javne listine, sestavljanje pri notarju, ki dokazujejo resničnost zapisanega v listinah. Za nekatere pravne posle je z zakonom določeno, da mora biti sklenjeni v obliki notarskega zapisa, saj drugače niso veljavni, npr. pogodba o oddaji zemljišča za gradnjo. Notarsko overjena je lahko vsaka sklenjena pogodba. (Zakon o notariatu 2007). 4. Odločba postane »pravnomočna z dnem, ko se pravici do pritožbe oziroma pravici do sprožitve upravnega. spora odpove zadnja stranka«. (ZGO-1, 70. člen).

(33) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 23. Za vsako notarsko storitev je določena pristojbina, ki se določajo na podlagi vrednosti predmeta, če je ta znana, ali po strokovni zahtevnosti ali po porabljenem času, ali pa je določena v stalnem znesku, ki jo določa notarska tarifa, objavljena v Uradnem listu. Vrednost predmeta in cena notarske tarife se določata na podlagi števila točk za posamezno storitev, ki je določena v notarski tarifi. (Zakon o sodnih taksah 2008)) Notarski zapis investitor potrebuje v primeru, da vsi priključki ne potekajo preko zemljišča investitorja oz. ti niso na investitorjevi parceli. Za te priključke mora pridobiti t. i. Pogodbo o ustanovitvi služnosti, ki mora biti notarsko overjena, služnost pa vpisana v zemljiško knjigo. (Služnostne pravice 2016) Po navadi se investitorji pri pogodbah za manjša izvajalska dela ne odločajo za overitev pogodbe, saj gre za manjše zneske. Overitev gradbene pogodbe med investitorjem in izvajalcem del je pomembna npr. pri postavitvi in izdelavi montažnega dela hiše, kjer je vrednost predmeta večja, saj ima v primeru spora med strankama notarsko overjena gradbena pogodba večjo težo na sodišču. Za sestavo notarske listine je pristojbina določena glede na vrednost predmeta, saj je ta že vnaprej znana. Notarski stroški nastanejo tudi pri najemu kredita, saj kreditojemalec in banka skleneta kreditno pogodbo in sporazum o hipoteki v obliki notarskega zapisa. Pogodbo in sporazum podpišeta pri notarju, strošek je breme kreditojemalca in je določen na podlagi notarske tarife. (Stanovanjski kredit 2016).

(34) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 6. Stran 24. GRADNJA OBJEKTA. Gradnja objekta zajema vsa dela od priprave terena za gradnjo objekta do točke, ko je objekt pripravljen za takojšno vselitev, torej vsa gradbena, obrtniška in inštalaterska dela. V času gradnje objekta pa se izvaja tudi strokovni nadzor nad gradnjo. V tem poglavju bomo gradbena, obrtniška in inštalaterska dela opisali, podali njihovo podrobnejšo delitev in opredelili stroške, ki nastanejo v fazi gradnje objekta. Opisali bomo tudi strokovni nadzor nad gradnjo in z njim povezane stroške.. 6.1. Opis in delitev GOI del. Opis GOI del se navezuje na izdelan popis del s predizmerami in na tehnično poročilo z risbami objekta. Z njim projektant predstavi ekonomsko stran projekta in s tem stroškovno oceno objekta, saj z opisi določi posamezne vrste in kakovosti materiala. Opisi del (imenujemo jih tudi popisi) so sestavni del projektne dokumentacije in nam podrobneje opišejo delovne aktivnosti, vrsto in kakovost materiala, izdelka, sestav elementov in kakovost izvedbe objekta. (Žemva 2006) Popise del posameznih postavk razvrstimo v gradbena, obrtniška in inštalaterska dela ter opremo, te pa podrobneje še v: -. Gradbena dela: zemeljska, betonska in železokrivska (armiranobetonska) dela, zidarska, opažarska, fasaderska in kanalizacijska dela.. -. Obrtniška dela: tesarska, kleparska, slikopleskarska, ključavničarska, tapetarska, steklarska, keramičarska in tlakarska dela.. -. Inštalaterska dela: strojne inštalacije in oprema, kamor sodijo vodovod, ogrevanje, plin, prezračevanje, električne inštalacije in oprema, kamor sodijo nizkonapetostne elektroenergetske inštalacije, informacijske inštalacije itd. (Žemva 2006).

(35) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 25. V času gradnje objekta nastajajo stroški, ki so v največji meri odvisni od kakovosti vgrajenih materialov, zahtevnosti gradnje, lastnosti zemljišča itd. Stroški gradnje predstavljajo največji delež v strukturi vseh stroškov graditve objekta. Pri montažni gradnji se stroški ovrednotijo s pogodbo izvajalca montažnega dela, tako investitor že ob podpisu pogodbe pozna ceno montažnega dela, saj se je pred tem moral odločili za vrsto hiše glede na kakovost vgrajenih materialov, velikost in vgrajene elemente, kompozite. Višina stroškov za montažni del se tako ne spreminja in je določena s pogodbo.. 6.2. Strokovni nadzor. Če želimo kakovostno, pravočasno in ekonomično izvedbo GOI del, je pri gradnji gradbenega objekta nujen nadzor nad gradnjo. Poznamo eksterno (zunanje) in interno (notranje) nadzorstvo nad gradnjo. Interno nadzorstvo nad gradnjo izvajajo interni kontrolorji gradbenega izvajalca, eksterno nadzorstvo nad gradnjo pa obsega strokovno nadzorstvo investitorja, nadzorstvo projektanta ter inšpekcijsko nadzorstvo. (Pšunder, Klanšek, Šuman 2009) V nadaljevanju bomo na kratko opisali samo strokovno nadzorstvo investitorja, ki ga bomo kot strošek navedli v aplikativnem delu. 6.2.1 Strokovno nadzorstvo investitorja Naloga strokovnega nadzora investitorja na gradbišču je opravljanje strokovnega nadzorstva na gradbišču, s katerim nadzornik preverja, ali gradnja poteka v skladu z vso projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano pravnomočno gradbeno dovoljenje. Nadzor gradnje mora biti s strani investitorja zagotovljen najpozneje z dnem, ko se na gradbišču začno pripravljalna dela. Investitor lahko opravlja gradbeni nadzor sam ali pa da ta pooblastila kateri drugi pravni ali fizični osebi, v obeh primerih morajo biti izpolnjeni predpisani pogoji, ki veljajo za nadzornika. Nadzornik je torej podjetje, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve pri opravljanju gradbenega nadzora in mora na vsakem gradbišču,.

(36) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 26. na katerem opravlja nadzor nad gradnjo, imenovati odgovornega nadzornika.5 (Pšunder, Klanšek, Šuman 2009) Poleg že omenjene poglavitne naloge strokovnega nadzora, ki je nadzorovanje skladnosti gradnje s projektno dokumentacijo, obsegajo naloge strokovnega nadzora po 88. členu ZGO1 tudi izvajanje nadzorstva nad kakovostjo izvedenih del, kakovostjo vgrajenih gradbenih materialov, izdelkov, inštalacij in tehnoloških naprav; nadzorstvo nad skladnostjo z gradbenimi predpisi; kontrolo izvedbe gradbenih konstrukcij, atestov, dokazil o pregledih in meritvah ustreznosti izvedenih del; nadzorstvo nad spoštovanjem dogovorjenih rokov izgradnje itd. (ZGO-1 2002) Nadzor nad izvajanjem gradnje objekta je dejavnost, ki se razlikuje glede na zahtevnost objekta. Glede na želje investitorja se s spisno pogodbo oblikuje obseg nadzora in se definira cena. Ta se giblje od 1 do 5 % od investicijske vrednosti projekta, in je torej odvisna od pogodbeno določenega obsega del nadzora.. 5. Odgovorni nadzornik »je posameznik, ki nadzorniku odgovarja za skladnost gradnje s pogoji iz gradbenega. dovoljenja in za kvaliteto izvedenih del, v skladu z gradbenimi predpisi«. (ZGO-1 2016).

(37) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 7. Stran 27. OSTALI STROŠKI PROCESA GRADITVE OBJEKTA. V tem poglavju bomo opisali ostale stroške, ki nastanejo v procesu graditve in jih nismo zajeli v prejšnjih poglavjih. To so stroški, nastali ob vpisu v kataster stavb in ob pridobitvi hišne številke, stroški financiranja s tujimi oz. najetimi viri. Opisujemo pa tudi nepredvidene stroške, s katerimi se lahko investitor v samem procesu sooča.. 7.1. Stroški vpisa stavbe v kataster stavb in pridobitev hišne številke. Vsak novonastali objekt je treba na podlagi Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US in 79/12 – odl. US) evidentirati v zemljiški kataster (postopek določitve zemljišča pod stavbo) in v kataster stavb (izdelava elaborata za evidentiranje stavbe). Zato mora geodet izdelati dva ločena elaborata, ki se med seboj dopolnjujeta. Stavbo geodet izmeri zunaj in znotraj ter ji tako določi koordinate v državnem koordinatnem sistemu, bruto tlorisno površino in uporabno površino stavbe. Zahtevo za uvedbo postopka vloži investitor na Geodetski upravi RS, ta pa, ko so izpolnjeni vsi predpisani pogoji, izda sklep in stavbo vpiše v kataster stavb. Stavba tako pridobi identifikacijsko številko, prav tako pa se identifikacijske številke dodelijo tudi vsem delom stavbe. Po Zakonu o določanju območij ter o imenovanju in označevanju naselij, ulic in stavb (v nadaljevanju ZDOIONUS, Uradni list RS, št. 25/2008) mora investitor vložiti še zahtevo za določitev hišne številke. Ta je obvezna zaradi vpisa v kataster stavb, zaradi prijave stalnega bivališča, potrebna je tudi zaradi priključitve npr. na električno omrežje in po 26. členu ZDOIONUS zaradi orientacije v prostoru. Po tem zakonu je s pridobitvijo hišne številke treba označiti stavbo s tablico, na kateri sta zapisana hišna številka in ime naselja oz. ulice. Tablico je treba obesiti na vidno mesto na stavbo. (ZDOIONUS 2008).

(38) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 7.2. Stran 28. Stroški financiranja. Kot smo že v uvodu zapisali, je eden od poglavitnih problemov investitorja tudi zmožnost financiranja nakupa ali postavitve lastne hiše, saj to predstavlja velik finančni zalogaj. Še posebej pri gradnji montažne hiše je treba imeti v kratkem času na razpolago potrebno količino denarja za nakup montažne hiše, saj gradnja poteka zelo hitro. Običajno investitor montažne hiše ne zmore financirati zgolj iz lastnih, privarčevanih sredstev, zato mora poiskati tuje vire financiranja, ki jim pravimo tudi dolžniška sredstva. Eden od takih virov je kredit. Pri tem mora investitor presoditi finančno stabilnost ter sposobnost vračanja posojila oz. kredita. Zato je pomembno, da se skrbno pripravi finančni načrt, v katerem investitor predvidi, koliko bodo znašali posamezni stroški in v kateri fazi gradnje bo moral zagotoviti posamezna denarna sredstva. Ker bomo v aplikativnem delu navedli primer za najem in stroške najema kredita, bomo v teoretičnem delu obrazložili pojme in značilnosti stanovanjskega in hipotekarnega kredita, saj sta ta dva najpogosteje uporabljena za namen financiranja nakupa zemljišč, stanovanj, hiš ipd. Pri stanovanjskem kreditu gre za namensko porabo denarja, in sicer za nakup ali gradnjo nepremičnine, ali pa za gre za poplačilo deleža ob ločitvi oz. ob dedovanju. Najamejo ga lahko zaposleni polnoletni ali upokojeni državljani, ki ob koncu odplačilne dobe ne presegajo starosti 75 let, in rezidenti Republike Slovenije. Odplačila doba je odvisna od oblike zavarovanja kredita. Lahko ga zavarujemo z nepremičnino, z ustreznim porokom, ki ima pogoje za poroštvo, ali preko izbrane zavarovalnice. Izbiramo lahko med spremenljivo ali nespremenljivo obrestno mero. Pri najemu stanovanjskega kredita pri nakupu nove nepremičnine nastanejo naslednji stroški: stroški odobritve kredita, strošek zavarovanja nepremičnine, zavarovanje kredita in obresti na najeti kredit. (Šoštarič 2015) Hipotekarni kredit je kredit, ki je namenjen za nakup ali gradnjo nepremičnine, prenovo ali dozidavo ali nakup stavbnega zemljišča. Kredit zavarujemo z zastavitvijo nepremične (hipoteko), zato sta pri tej vrsti zavarovanja omogočena daljša doba odplačevanja in višji odobreni znesek kredita. Stroški kredita in obrestna mera so višji kot pri stanovanjskemu kreditu, njegova slabost so tudi dolgotrajnejši postopki. (Hipotekarni kredit 2016).

(39) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 7.3. Stran 29. Nepredvideni stroški. Čeprav obstajajo gradbeniški priročniki, normativi in kalkulacije za določitev končne cene posameznega projekta, pa projektante, gradbene inženirje in investitorje vedno znova preseneti kakšen nepredviden strošek. Prednost montažne hiše v primerjavi s klasično gradnjo je v tem, da investitor že ob podpisu pogodbe natančno pozna višino stroškov za izvedbo montažnega dela hiše, saj je cena določena s pogodbo. Nepredvideni stroški se lahko pojavijo že v času priprav na gradnjo, npr. investitor lahko pozabi na stroške spremembe namembnosti, ki nastanejo, če je boniteta zemljišča višja od 50 BT. Nadalje se lahko pojavijo tudi stroški različnih analiz za pridobitev projektnih pogojev. Predvidena gradnja lahko zaradi oblike parcele in zazidljivosti območja poteka na območju varovanih pasov, ki varujejo GJI, kar zahteva izdelavo dodatnih elaboratov, s katerimi se dokaže, da gradnja ne bo imela negativnih vplivov na GJI v varovalnem pasu, ali prestavitev oz. mehansko zaščito te trase. Vsako dodatno poročilo, elaborat, prestavitev trase oz. izvedbe priključka po daljši trasi investitorju predstavlja dodaten, nepredviden strošek. (Majer 2016) Če so komunalni priključki na sosednji parceli, mora investitor od sosedov pridobiti služnostno pravico, ki jo mora overiti pri notarju in vpisati v zemljiško knjigo, kar tudi prestavlja dodaten nepredviden strošek. Glede na prostorski načrt so lahko predpisani posebni pogoji gradnje, ki lahko vplivajo na večje stroške, ki jih investitor prej ni predvidel, npr. izgradnja zadrževalnega bazena. Nepredvideni stroški lahko nastanejo tudi v fazi gradnje do postavitve montažnega dela. Pri izdelovanju temeljev in izkopu lahko nepričakovani dogodki, kot npr. vdor vode ali vdor že izkopane zemljine na gradbeno jamo, povzročijo dodatna dela, kar posledično pomeni tudi dodatne stroške gradnje, ki niso bili predvideni..

(40) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. 8. Stran 30. AKTIVNOSTI IN PREDRAČUN PREDVIDENIH STROŠKOV ZA GRADITEV ENOSTANOVANJSKE HIŠE PANLES. V aplikativnem delu bomo predstavili vse aktivnosti in stroške, ki nastanejo v procesu graditve enostanovanjske hiše. Opisali bomo posamezne aktivnosti in postopke po fazah procesa graditve in ocenili oz. izračunali predvidene stroške posameznih aktivnosti in skupne stroške procesa graditve za enostanovanjsko montažno hišo Panles.. 8.1. Splošni opis objekta s tehničnim poročilom. 8.1.1 Arhitekturne značilnosti predvidene gradnje 8.1.1.1 Opis lokacije objekta v geografskem smislu Lokacija obravnavane enostanovanjske montažne hiše Panles je na severnem robu naselja Šmarje pri Jelšah, na območju t. i. stanovanjske soseske Poljana, v Gallusovi ulici na nadmorski višini 238 m. Predstavlja položno južno pobočje, usmerjeno proti središču naselja, s pogledom na spomeniški kompleks sv. Roka. Locirana je v neposredno bližino osnovne šole in vrtca s športnim parkom. 8.1.1.2 Opis konteksta, v katerem je objekt zgrajen Predmet načrte arhitekture je novogradnja enostanovanjske montažne hiše s predvidenima dvema parkiriščema in ureditvijo pohodnih, povoznih površin ter zelenic s pripadajočo grmovno in drevesno vegetacijo. Dostop na obravnavano parcelo je za motorna vozila omogočen z javne prometne površine (Gallusova ulica) s severne strani. 8.1.1.3 Morfologija predvidene zasnove objekta Objekt ima pravokoten tloris. Etažnost objekta je pritlična, kota pritličja je enaka koti terena. Streha je simetrična dvokapnica z 28° naklonom..

(41) Aktivnosti in predračun stroškov graditve enostanovanjske hiše. Stran 31. 8.1.1.4 Kompozicija, gabariti Horizontalne dimenzije osnovnega volumna pritličja so 12,00 x 7,50 m. Vertikalno objekt obsega pritličje. Višina objekta je 5,55 m, merjeno od kote terena do vrha slemenske lege. S slike 8.1 lahko razberemo osnovne mere Modela 75 in bruto tlorisno površino objekta, ki meri 90,0 m2.. Slika 8.1: Shema – prikaz tlorisa Model 75 (Prodajni katalog Panles, d. o. o.) 8.1.1.5 Druge arhitekturne značilnosti in razporeditev programa Smer slemena objekta poteka po daljši stranica objekta. Vhod v objekt je zasnovan na severni strani objekta, ki vodi v vetrolov in je neposredno ob parkirišču, dvignjen za cca. 15 cm. Z južne strani objekta je zasnovana pokrita terasa. Objekt je pritlične izvedbe z velikim osrednjim dnevnim delom (kuhinja in dnevna soba) z izhodom na teraso. Poleg so še spalnica, dve sobi, kopalnica in pralnica..

References

Related documents

The main issues that emerged from the reviewed articles are grouped under seven themes which include beliefs concerning causes of pregnancy complications, beliefs

The paper attempts to analyze, interpret, compare and contrast water quality of selected environmental parameters of the Subansiri river in the eastern Himalayas and the

Keywords: Anation, complex concentration, ionic strength, p H , Eyring plot, catechol, temperature and dielectric constant, dissociative interchange

5 STNMP stage-wise comparison showed statistically signi fi cant difference between the elder and younger groups with more percentage of cases reported with OSCC in former were

The paper reports the results of artificial neural network modelling of vibration in a milling process of magnesium alloy AZ91D by a TiAlN-coated carbide tool.. Vibra- tions

The interrelation of theory and history has already produced much excellent work exploring early modern representations of rogues.1 Yet the proximities effected by deviant mobility,

Whereas this means that the acts of loading and running necessary for the use of a copy of a program which has been lawfully acquired, and the act of correction