Buenos Aires, 24 de noviembre de 2011
VISTO:
El Expediente Nº 126.611/2010, la Disposición Nº 1.298-DGIUR-2010 y la Presentación Agregar Nº 1, y;
CONSIDERANDO:
Que por la mencionada disposición, se autorizó en el inmueble sito en la Avenida Sánchez de Loria Nº 2.103/29, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 2, Sección 32, Manzana 45, Parcela 37a, la modificación y ampliación del edificio registrado con destino “TEMPLO“, debiendo dar cumplimiento a todas las disposiciones vigentes, considerando aplicables en el presente caso, el Parágrafo 5.5.1.1 Ordenanza Nº 33.555, para la parcela en cuestión, sobre la base de los principios urbanísticos enunciados en el artículo 1º de dicho acto administrativo;
Que en función de los términos de la Disposición Nº 1.298-DGIUR-2010, se procedió a registrar los planos de obra ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, según consta en plano de fs. 69;
Que en esta oportunidad, y a través de la Presentación Agregar Nº 1, se consulta respecto de un nuevo proyecto de modificación y ampliación en el edificio existente con destino “Templo“;
Que el inmueble en cuestión, se encuentra afectado a un Distrito R2bI de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449, texto ordenado Decreto Nº 1.181-GCBA-2007 (BOCBA Nº 2.772);
Que de acuerdo, a los parámetros vigentes para el distrito de afectación, la obra debiera cumplir con lo siguiente:
a) Según el Cuadro de Usos N° 5.2.1 del citado Código de Planeamiento Urbano, el uso “Templo“ se encuentra comprendido dentro del grupo E) Cultura, Culto y Esparcimiento Clase IX “Locales de Culto“ y se encuentra afectado a la referencia “C“, esto es: “...el Consejo efectuará en cada caso el estudio para determinar la conveniencia de la localización propuesta y en su caso, el FOS correspondiente...“; b) Según el Parágrafo 5.4.1.4 a) Distrito R2bI;
FOT máximo (Factor de Ocupación Total máximo) = 1,6;
L.F.I. (Línea de Frente Interno): Establecido según Resolución Nº 3.271- DGFOC-92, cuya copia se adjunta a fs. 43 y 44;
ALTURA MÁXIMA: 10,50 m a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de5.02 2 m desde la Línea Oficial y por debajo de un plano inclinado de 45° desde la altura de 10,50 m y con un plano límite horizontal a 13,50 m desde la cota de la parcela;
Que por otra parte; el Parágrafo 5.5.1.1 Ordenanza Nº 33.555 (B.M. Nº 15.530) publ. 1/6/977, referida a los proyectos destinados a la construcción de edificios que tengan como destino templos, establece:
a) Cuando la Iglesia Católica o los representantes de otros cultos reconocidos oficialmente por el Ministerio de Relaciones Exteriores y Culto, proyecten la construcción de templos, deberán presentar ante la Dirección General de Fiscalización Obras de Terceros, una memoria descriptiva de las necesidades funcionales a satisfacer con las nuevas construcciones, así como un anteproyecto de las mismas; b) Con tales elementos, el Consejo de Planificación Urbana propondrá el dictado de normas urbanísticas particularizadas atendiendo los requerimientos funcionales del culto y las características predominantes del distrito de que se trata;
Que en relación al uso solicitado, del estudio de la nueva documentación que se adjunta a fs. 65 de Plano de ampliación y modificación y, a fs. 69 Plano registrado; el Área técnica competente informa en el Dictamen Nº 4.587-DGIUR-2011 que, la superficie de la Parcela 36a seria de aproximadamente 1.367,64 m²;
Que la superficie que se pretende habilitar, seria de aproximadamente 864,32 m² que resulta de la sumatoria, de una superficie existente de 616,05 m² mas 248,27 m² nuevos a construir;
Que el uso “Templo“, en la actualidad se desarrolla en la Parcela 36a;
Que en las parcelas laterales, se destinan a depósito con oficinas e ingreso de camiones en la Parcela 35 de la Avenida Sánchez de Loria Nº 2.149/53/59, y edificio con destino Taller Mecánico en la Parcela 40 de la Avenida Sánchez de Loria Nº 2.097/99;
Que en el contrafrente, se ubica un edificio con destino depósito y oficinas en la Parcela 25b de la calle Bathurst Nº 3.333/37/41/45 y, edificio con destino depósito en la Parcela 7a de la Avenida Chiclana Nº 3.325;
la calle Cátulo Castillo Nº 3.285 esquina Avenida Sánchez de Loria; Que en ambas aceras de la cuadra, tienen una predominancia del uso residencial y comercio diario complementario, no advirtiéndose en la misma otro uso similar al solicitado;
Que la parcela en estudio, se encuentra a 100m de la Avenida Chiclana, y a 300m de la Avenida Caseros; percibiéndose un nivel de ruido en la calle, que resulta de medio a moderado;
Que en relación con el proyecto propuesto, y según se desprende de lo graficado en el plano obrante a fs. 65, el Área Técnica informa que se propone una nueva ampliación, del actual templo localizado en el barrio de Boedo e implantado en la Parcela 36a. Dichas obras se destinaran a la ampliación del salón capilla en planta baja, y en el 1º piso el destino será el de sala de reunión;
Que respecto del FOT, la superficie total a construir sería de 248,27 m² mas la superficie existente de 606,05 m², daría una superficie total de 864,32 m² por lo que resultaría un FOT de 0,63; inferior al FOT máximo permitido para el distrito;
Que en relación a la L.F.I. (Línea de Frente Interno), tanto el edificio existente como la ampliación que se pretende materializar, se desarrollan dentro del área edificable de la parcela;
Que el proyecto, contempla una altura hasta la cumbrera de la nave de 9,34m, resultando por debajo de la altura máxima de 10,50m permitidos para el Distrito R2bI; Que no se contemplan, ampliaciones en los espacios para estacionamiento;
Que la actividad “Templo“, resulta clasificada como “S/C“ (Actividad, Proyecto, Programa y/o Emprendimiento de Impacto Ambiental CON o SIN impacto ambiental según correspondiere), por lo cual la autoridad de aplicación de la Ley N° 123 deberá categorizar la presente actividad;
Que del análisis de la nueva propuesta, a la luz del Código de Planeamiento urbano y la Ordenanza Nº 33.555, el Área Técnica concluye que el proyecto y el uso propuesto motivo de esta nueva consulta, cumple en un todo con la normativa vigente para dicho distrito, y no alteraría las características predominantes de la zona, guardando criterios de integración con su entorno en relación al uso, tipologías, alturas y elección de materiales, por lo que considera factible acceder a lo solicitado, así como la aplicación de lo previsto en la citada Ordenanza Nº 33.555;
Que cabe destacar que, toda vez que el Consejo del Plan Urbano Ambiental en su oportunidad, se expidió sobre el particular según consta en el Informe Nº 276-CPUAM-2010 obrante a fs. 55, de fecha 10 de Septiembre de 2010, el Área Técnica considera que no es necesaria una nueva intervención del mencionado Organismo.
Por ello, y en uso de las facultades conferidas,
EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA