La búsqueda de informaciones es fundamental para la tasación de inmuebles, principalmente, para los métodos basados en la comparación de precios. En otros métodos, no se habla de “modelos de precios” ni de variables, por esto, este capítulo se coloca después de la presentación de aquellos y antes de los procedimientos que utilizan la comparación de datos de mercado (homogeneización e inferencia). Se exponen a continuación las características de las fuentes de información, la forma de obtención de datos, la organización de los datos para el análisis (a través de recolección y separación de ellos en “variables”) y la formación de bancos de datos.
Fuentes de Información
A través de la investigación en periódicos e inmobiliarias pueden ser obtenidas diversas informaciones, entre las cuales están: valor del inmueble, número de habitaciones, existencia de puestos de estacionamientos, Penthouse, dependencias del servicio, salas o baños extras, localización y fecha. El procesamiento de estas informaciones da como resultado diversas variables. Las fuentes de información más comunes son: los corredores inmobiliarios, las propias partes (comprador y vendedor), clasificados de periódicos, oficinas de registro inmobiliario, agentes financieros y las administraciones municipales.
En las ciudades pequeñas es común obtener informaciones de la población local, entrevistándolas en los puntos usuales de concentración (plazas, bares, iglesias, etc.). En estas ciudades, el mercado inmobiliario es reducido, y generalmente, los detalles de las transacciones son conocidas por todos.
Agentes e intermediarios de las transacciones
En función de la fuerte competencia en el sector, los corredores y las inmobiliarias tienden a restringir las informaciones. Antes de que suceda una transacción, es más fácil obtener los datos que están siendo divulgados por la Internet. De todas maneras, se hace difícil descubrir el valor final, resultante de un intenso proceso de negociaciones, y que puede efectivamente ser bastante inferior al precio – base de la oferta. Después de la transacción, la dificultad para obtener los datos es mayor. Es interesante establecer algún tipo de sociedad profesional, para hacer viable la creación de una base de datos. Por otro lado, los propios compradores y vendedores no tienen interés en divulgar el valor exacto y las características del inmueble y de la transacción, por varios motivos, entre ellos los impuestos sobre los inmuebles (impuestos sobre la propiedad y sobre las ventas) y sobre la renta.
Clasificados de periódicos
Para las transacciones de compra y venta, los anuncios en los periódicos raramente contienen todos los datos sobre el inmueble, tales como: área o edad. Muchas veces, ni la dirección es suministrada, exigiendo mucho tiempo para contactar a los vendedores. Además de esto, los valores representan precios de ofertas, que incluyen, como regla, un razonable margen de negociación. En general, los anuncios son más completos para los alquileres y pueden ser aprovechados, necesitándose solo la información sobre el valor final pactado. En períodos de baja oferta de inmuebles para alquiler, la tendencia es la permanencia de los valores publicados, mientras que en épocas de exceso de oferta, suceden variaciones apreciables, derivadas de la negociación.
Agentes financieros
Los agentes financieros, muchas veces con una baja participación en el número de transacciones y con un público representado por las clases económicas más altas, pueden no representar una buena fuente de información, ya que no atienden una parte del mercado. Además de esto, el financiamiento para transacciones de terrenos o inmuebles comerciales no es común.
Alcaldías municipales
Existen diversos datos de interés que son recabados por las administraciones municipales. Los registros de aprobación de proyectos y las inspecciones para la habitabilidad son indicativos útiles de la actividad inmobiliaria, principalmente si están organizados por regiones o urbanizaciones. Los catastros del impuesto sobre la propiedad también son interesantes, aunque por razones prácticas y políticas no se revisan constantemente. Así, generalmente los valores de los inmuebles están desactualizados, y a veces hasta el catastro entero está lejos de la realidad, además de ello hay una cierta dificultad para acceder a la información.
Por otro lado, el impuesto sobre las ventas es bastante interesante debido al volumen de informaciones archivadas. Es cierto que una parte de las transacciones evade la tributación, como el mercado informal (especialmente de baja renta) o los inmuebles financiados que cambian de poseedor sin cambiar formalmente de propietario (para evitar la transferencia y consecuente refinanciamiento). Pero aún así, es la fuente de amplia cobertura, en alcance temporal y espacial. La cuestión de la falsa declaración puede ser resuelta con un simple análisis de outliers, que siempre es necesaria, cualquiera que sea la fuente de datos.51
En el Brasil, las alcaldías municipales necesitan, por vía legal, archivar sus guías de declaración del impuesto sobre las ventas. Si se obtiene el permiso
51 Los outliers son elementos anormales (valores muy grandes o muy pequeños) y distorsionan el análisis.
Serán estudiados en detalle, más adelante. El uso de datos del impuesto sobre las ventas en tasaciones, principalmente en tasaciones masivas (para el impuesto sobre la propiedad) fue descrito en González (1996b).
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para la investigación, el costo de obtener informaciones de las guías del impuesto es casi nulo, permitiendo además la búsqueda de informaciones pretéritas, de todos los tipos de inmuebles, y en cantidad elevada. Sin embargo, el acceso a las informaciones no es fácil, por causa del sigilo fiscal. En general, solo los investigadores académicos o expertos judiciales tienen acceso a este tipo de datos. En trabajos anteriores, ya fue sugerida la publicación de las informaciones, para hacerlas públicas y transparentes.52 Reservándose las informaciones realmente secretas, sería perfectamente posible esta divulgación. En otros países, como en los Estados Unidos, es bastante común encontrarse, condensadas en un volumen, todas las ventas realizadas en la ciudad durante un año, con la localización, las características físicas y el valor de los inmuebles. Inclusive es una forma de control de la sociedad sobre los negocios realizados.
Registros inmobiliarios
El registro de la propiedad representa la transferencia efectiva, concretando legalmente la venta. Deben ser incluidas todas las características del inmueble, las cuales deben ser iguales a las de los archivos de la Alcaldía. La única información sobre la cual existen dudas es el valor de la transacción, que puede estar por debajo de los niveles de mercado. En otras fuentes, también existe este problema, sin embargo, en sentido contrario: los valores obtenidos tienden a ser mayores que los de mercado, porque representan valores de oferta, que raramente son los finales.
Sin embargo, el acceso a las informaciones es complejo. Además del costo y de la necesidad de un permiso especial para la consulta, la recolección de datos es difícil, pues los índices no son llevados por dirección o fecha y, en las grandes ciudades, el área urbana está dividida en regiones, cada una con un registro responsable. Finalmente, la sistematización de la información es rara, generalmente se almacena el documento total (digitalizado), sin claves de búsqueda útiles para los propósitos de la investigación.
Muestreo
En general, las técnicas de muestreo tradicional no se aplican en el mercado inmobiliario. No existen listas completas ni formas de enumerar todos los elementos participantes en el universo del análisis. Los muestreos por área o zona tampoco son del mayor interés, pues las tasaciones se enfocan en un lugar específico (o de la situación del inmueble tasable). Así, se busca la mayor cantidad de elementos posibles, ubicados en la misma región y con las mismas características del tasable. Las muestras son siempre del tipo “juzgadas”, esto es, el profesional escoge los datos, de acuerdo con sus criterios, buscando obtener la mejor muestra posible, pero sin utilizar criterios rigurosamente científicos. No hay
aleatoriedad o chance igual de selección para todos los elementos del universo, por ejemplo.53
Inspección y obtención de otros datos
La tasación de un inmueble exige una muestra de elementos similares y cercanos al tasable, y la inspección del lugar es importante, además de los datos sobre el inmueble en sí.
Múltiples informaciones pueden ser obtenidas en inspecciones al lugar. La tarea es difícil y exige conocimientos de construcción, para la calificación de los edificios. La rutina de inspección debe ser bien gerenciada, para evitar pérdidas de tiempo y recursos. La etapa de la investigación de mercado debe cerrarse, una vez obtenida la muestra definitiva de inmuebles, que luego serán inspeccionados.
Después, el profesional debe elaborar una lista con las direcciones y un plan de visitas, marcando en un mapa los inmuebles a ser inspeccionados. Juicios y calificaciones deben ser efectuados dentro de criterios rígidos, evitando la división del trabajo dentro de una muestra, pues los criterios de cada profesional son evidentemente distintos, lo que causa errores en el análisis.
Es importante definir las escalas de calificación anticipadamente. Deben ser establecidos los niveles y criterios objetivos enmarcados en cada nivel. Es interesante realizar una prueba antes de la inspección, por ejemplo, con inmuebles cercanos a la oficina del profesional. Las inspecciones deben ser realizadas en horarios de poco movimiento, como los fines de semana o en las primeras horas de la mañana. El trabajo nocturno no es conveniente, por la falta de iluminación natural, que perjudica el análisis en detalles de los inmuebles.
Otra forma de trabajo, que minimiza los problemas, es el uso de fotografías de todos los elementos de la muestra. Efectivamente, mientras mayor es la muestra más importante es la eficiencia de las inspecciones. Pueden ser utilizados cámaras digitales para captar múltiples vistas del inmueble y del entorno. Las fotografías ofrecen un análisis más tranquilo y detallado del que se realiza en campo, y puede ser obtenida por los asistentes. Es conveniente registrar la fachada del inmueble y una panorámica de la vía donde se sitúa, para la evaluación del vecindario. De cualquier manera, el profesional que conoce bien la ciudad sabe calificar la región, sin necesidad de inspección, necesitando solamente detalles del edificio, tarea para lo cual las fotografías son importantes.
Con la dirección completa del inmueble pueden ser buscadas, en los catastros municipales, diversas informaciones sobre el terreno y la construcción, de gran interés para el análisis.54
53 Sobre muestreo ver Hansen et al. (1953), Raj (1972) y Sudman (1976).
54 Efectivamente, variables típicas del catastro, como: área, edad, tipo y calidad de construcción, son
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Algunas de las características a ser observadas se presentan a continuación, como ejemplo. Muchas otras pueden ser recordadas y hasta asumen vital importancia en casos específicos. Es importante verificar que la dificultad (y el costo) de obtención de cada una es distinta. En algunos casos, es necesario ir al lugar. En otros, buscar informaciones en organismos públicos, haciendo eventuales pagos. Por otro lado, puede ser necesario solo un trabajo “de oficina”, como en la comprobación de las distancias o calificación relativa de regiones.
Características del entorno
a) densidad actual del uso del suelo. b) densidad prevista en el Plan Rector.
c) uso predominante en la manzana (residencial, comercial o industrial). d) usos previstos o permitidos por el Plan Rector.
e) pavimentación de las vías de acceso.
f) renta y escolaridad de la población residente.
g) existencia de barrios o de sub-vivienda en el entorno. h) nivel de ruido y de contaminación ambiental.
i) noticias de nuevos emprendimientos, públicos o privados. j) nivel de actividad del mercado en la región.
k) distancia al centro de la ciudad y a otros puntos de interés (medidas en mapas o en tiempo de desplazamiento).
l) calidad general de la región. Características físicas del inmueble
a) estándar de construcción (calidad). b) edad aparente (estado de conservación). c) fachada: material, estado.
d) puertas y ventanas: material, estado. e) piso: material, estado.
f) jardín: tipo, tamaño.
g) retiro lateral y posición en la manzana (medianero o esquina). h) insolación y ventilación.
i) edificios: número de pisos, número de apartamentos, existencia de portón eléctrico, salón de fiestas, piscina, parque infantil y otros equipamientos, cantidad de edificios iguales en la manzana.
j) apariencia general del edificio. Datos de catastros municipales
a) área del terreno. b) áreas vendible y total.
c) edad (“edad fiscal” – desde el permiso de habitabilidad). d) tipos y calidad de la construcción.
Representación numérica de las variables
Las medidas y observaciones realizadas permiten diferenciar los inmuebles bajo diversos aspectos. Las informaciones obtenidas son transformadas en medidas numéricas, posibilitando la comparación objetiva de los inmuebles a través de las técnicas estadísticas, o también por la homogeneización por factores. Las características en análisis son representadas por variables numéricas. No siempre hay coincidencia y pueden cometerse errores en la medida o en la necesidad de aproximaciones, cuando las características no pueden ser medidas directamente o cuando existen tasaciones cualitativas.55
Las variables pueden ser identificadas y reunidas según el tipo de información a ser presentada. Los tipos básicos son presentados en la Tabla 3 y descritos a seguir:
Tabla 3 - Tipos de variables
Descripción Escala
Cuantitativa números reales
Cualitativa binaria (dummy) 0 / 1
Cualitativa de varios niveles números naturales Cualitativa índice [0-10] , [0-100] Cuantitativas
Las variables cuantitativas son aquellas medidas directamente de las magnitudes en estudio, en una escala numérica conocida. Generalmente son continuas, esto es, pueden asumir valores en cualquier punto de la escala numérica o en parte de ella, como el caso del área de la construcción o del terreno.
Cualitativas
Las variables cualitativas identifican las características que no son medidas por una escala numérica definida o que se resumen a la existencia o no de determinado atributo. Pueden ser limitadas a dos opciones (si/no) o poseer una escala de niveles de calificación. En la mayoría de los casos son usadas variables con escala numérica discreta, esto es, las diferencias entre clases son medidas en intervalos de tamaño fijo, normalmente representados por números enteros.
Variables binarias (dummies)
Las variables binarias son usadas cuando un investigador desea incluir una variable de escala nominal en una ecuación de regresión. Los números en una escala de este tipo no tienen un orden convencional de valor, ni unidad de medida. Estas variables también son llamadas dicotómicas, dummies o indicadoras. Poseen apenas dos posibilidades: si/no, 0/1, y así sucesivamente. Se recomienda que la
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muestra presente varios casos de cada situación (al menos 5 casos), para que los coeficientes calculados sean relevantes.
Esas variables indican la presencia o ausencia de determinada característica. Un ejemplo, es el caso de la variable que identifica la existencia o no del puesto de estacionamiento. La condición implícita en la ecuación es que los dos grupos (con o sin la característica) difieren solo en el término constante (intercepto), pero no en la inclinación de la línea de regresión. Gráficamente, podrían ser representados por dos líneas paralelas.56
Variables cualitativas de varios niveles
Existen varias características que son medidas directamente e identificadas a través de números, pero cada parte de la escala es, en verdad, una clase diferente. Normalmente son medidas a través de variables discretas, aunque no siempre haya información suficiente para concluir que los valores reales sean separados por intervalos de igual tamaño. Estas variables con más de dos situaciones pueden ser sustituidas por un grupo de variables binarias, siempre una menos que la cantidad de situaciones, posibilitando medir el real distanciamiento de las clases de calidad, ejemplo de ello, cuando se trata del número de habitaciones. En este caso, también es interesante disminuir la cantidad de niveles, para reforzar la calidad de los coeficientes calculados.
Por otro lado, cuando se mide el estado de conservación se emplean este tipo de variables, con puntuaciones provenientes del juicio del tasador, en cualquier escala, tal como [0-10]. La calificación del entorno (región) también puede ser hecha de esta forma.
Para facilitar la clasificación, es interesante que se limiten las categorías, a pocas opciones, a menos que el profesional tenga una gran experiencia y criterios definidos. Por ejemplo, la clasificación del estado de conservación podría contener tres opciones: (malo: 1; medio: 2; bueno: 3) o cinco (malo: 1; razonable: 2; medio: 3; bueno: 4; excelente: 5). La precisión aumenta, en la práctica, cuando disminuyen los errores de clasificación.
Nada impide que sean usados números con decimales, sin embargo, como provienen de observaciones subjetivas, se hace complejo establecer criterios razonables para las mediciones. Es difícil, por ejemplo, diferenciar el estado de conservación de inmuebles en valores como 7; 7,3 ó 6,8; en una escala de cero a diez. Probablemente no existen diferencias significativas entre ellos. Es conveniente limitar las clases a números enteros o, como máximo, emplear un valor intermedio (7; 7,5; 8). En este caso, tal vez sea más conveniente emplear una escala [0-20], manteniendo solo números enteros.
Otro camino es tener objetividad en los juicios, estableciendo una lista de elementos a ser verificados, cada uno ellos recibiendo una apreciación simple. Por
56 Por esto las variables binarias pueden ser representadas por 0/1 y no deben sufrir transformaciones
matemáticas que, efectivamente, son innecesarias. Más adelante, en el capítulo sobre inferencia estadística, en la sección “transformaciones de las variables” se profundiza este asunto.
ejemplo, el estado de conservación podrá ser examinado parcialmente, verificándose el estado de las puertas y ventanas, del piso, de la fachada en general, de la entrada al edificio, etc. Cada ítem recibe una puntuación 0, 1 ó 2 y la suma de todos los ítems será la puntuación del estado de conservación.
Variables cualitativas basadas en índices
Puede suceder que diversas informaciones sean compiladas en escalas cualitativas con intervalos numéricos diferentes. Como no existe un intervalo definido, puede ser empleada una estandarización de los intervalos de variación, facilitando la comparación de variables. De esta forma, los valores mínimo y máximo de todos pueden ser los mismos números, preferiblemente enteros, tales como 0-10 ó 0-100.
Por ejemplo, medidas de calidad del ambiente con puntuaciones de 1 a 5 pueden ser comparadas con medidas de calidad del vecindario, éstas evaluadas de 3 a 15, reduciendo ambas a una misma escala, variando, tal vez, de 0 a 10. Por tanto, basta realizar el siguiente cálculo: [(medida – mínimo original)*nuevo limite máximo]/intervalo original. Esto es, para las variables enunciadas, cada medida sería convertida por:
1) Ambiente = [(medida–1)*10]/(5–1) 2) Vecindario = [(medida–3)*10]/(15–3)
Banco de datos
Es extremadamente importante crear bancos de datos, con la recolección constante de informaciones sobre el mercado inmobiliario. A través del examen de una cantidad de datos, el tasador podrá extraer informaciones sobre tendencias de valorización en determinadas partes de la ciudad u obtener tasaciones simplificadas, necesarias en el inicio de la tasación (hasta para definir los honorarios o el plazo de ejecución del trabajo). A través de los bancos de datos pueden ser aplicados procesos de descubrimiento de conocimiento, automatizando algunas tareas (ver González, 2002 ó Soibelman y González, 2002). En la tasación de inmuebles, es importante contar con el apoyo de datos de una serie de 2 ó 3 años para identificar en forma más precisa los valores en un momento dado. En el análisis de inversiones inmobiliarias, esta información es fundamental para identificar el potencial futuro de desarrollo.