Application Area 2: Design of Individualized and Network-based Persuasive

ANDALUCÍA.  4.8.  Programa de Actuación.  4.8.1.  PREVISIONES GENERALES DE PROGRAMACIÓN.  4.8.2.  PREVISIONES GENERALES DE GESTIÓN.  4.9.  Estudio Económico‐Financiero.  4.9.1.  VALOR DEL SUELO.  4.9.2.  COSTES DE URBANIZACIÓN.  4.9.3.  INGRESOS PREVISIBLES.  4.9.4.  RESULTADO ECONÓMICO DE LA ACTUACIÓN.   

                                                    IMAGEN 4.1  Infraestructuras subregionales  de transporte de pasajeros.  Localización, distancia y  tiempo de recorrido en coche.  Fuente:  Elaboración propia sobre el  mapa 1:400.000 de Andalucía  (IECA). 

4.  MEMORIA DE ORDENACIÓN. 

4.1.  Conveniencia, necesidad y finalidad de la Modificación. 

Como  se  ha  visto  en  la  Memoria  de  Información  del  presente  documento,  la  Comisión  Provincial  de  Ordenación  del  Territorio  y  Urbanismo  de  Cádiz,  en  sesión  celebrada  el  13  de  noviembre  de  2007 aprobó el Documento de Cumplimiento y Texto Refundido del  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística  de  Trebujena,  incluyendo  las determinaciones urbanísticas del Sector 16‐Turístico, que habían  quedado suspendidas en la resolución de 31 de julio de 2006. 

Las  determinaciones  urbanísticas  básicas  aprobadas  fueron  las  siguientes:  SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO.  SECTOR 16. TURÍSTICO.  DETERMINACIONES GENERALES.  Superficie. 2.326.698 m².  Uso Global. TURÍSTICO.  Usos. Característicos: Hotelero y Deportivo.  Compatibles: Comercial y Terciario.  Prohibidos: Residencial e Industrial.  Densidad. Un mínimo de 100 m² de suelo de parcela neta por cada plaza hotelera.  Núm. de viviendas. 0.  Coeficiente de edificabilidad. 0,043 m²/m².  Máxima edificabilidad. 100.000 m² de techo, de los cuales un máximo de 80.000 m² serán  de uso hotelero y un máximo de 20.000 m² de uso complementario.  Como también se ha visto, el Plan de Ordenación del Territorio de la  Costa  Noroeste  de  Cádiz  incluyó  el  Sector  16‐Turístico  del  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística  de  Trebujena  como  Área  de  Oportunidad de Dinamización Turística con los siguientes criterios de  actuación: 

CRITERIOS DE ACTUACIÓN 

 Mediante  la  innovación  del  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística  de  Trebujena  se  modificarán  las  determinaciones  establecidas  para  este  sector  de  suelo  urbanizable  y  se admitirá el uso residencial, con un número de viviendas no superior a las 300. 

 En  la  innovación  del  instrumento  de  planeamiento  se  deberán  prever,  además  de  las  dotaciones  locales  y  los  criterios  de  ordenación  establecidos  en  el  Artículo  43.3,  los  sistemas  generales,  infraestructuras  y  servicios  que  garanticen  la  autonomía  e  independencia del sector respecto al núcleo principal. 

 El  planeamiento  general  garantizará  la  ejecución  previa  de  las  infraestructuras  de  conexión con el núcleo de Trebujena. 

 El  desarrollo  de  la  actuación  estará  condicionado  al  informe  favorable  de  la  administración competente respecto a las medidas a adoptar para la resolución de las  situaciones de inundabilidad que puedan estar provocadas por una avenida de periodo  de retorno de 500 años y de la ausencia de repercusión en el resto de la subcuenca. 

 Se acompañará de un estudio de integración paisajística que incluya la incidencia de las  medidas  correctoras  en  materia  de  inundabilidad  en  el  conjunto  del  espacio  marismeño. 

Como  el  propio  Plan  de  Ordenación  del  Territorio  establece,  mediante  Innovación  del  Plan  General  podrá  permitirse  el  uso  residencial hasta un máximo de 300 viviendas. 

La  determinación  de  dotar  a  la  actuación  prevista  de  usos  residenciales pretende dos finalidades básicas: 

 Completar  la  actuación  turística  prevista  en  el Plan  General,  ya  que  la  total  inexistencia  de  uso  residencial  dificulta, cuando  no  impide, la creación normalizada de una nueva zona urbana, aun  cuando su destino sea turístico. 

 Posibilitar  la  viabilidad  económica  de  la  actuación,  ya  que  las  determinaciones  urbanísticas  del  Plan  General  finalmente  aprobadas, dificultan dicha viabilidad. 

En  efecto,  el  objetivo  último  tanto  del  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística de Trebujena como del Plan de Ordenación del Territorio  de la Costa Noroeste para el Sector 16, es consolidar una actuación  mayoritariamente turística con apoyo residencial en el municipio de  Trebujena, específicamente en las denominadas marismas de Gabela  Honda. 

La  actuación  pretendida  se  localiza  de  forma  aislada  respecto  a  los  núcleos  urbanos  existentes,  condición,  como  se  ha  visto  en  apartados  anteriores,  es  casi  ineludible  para  la  formación  de  un  nuevo  destino  turístico  de  carácter  nacional‐internacional  en  la  Costa Noroeste de Cádiz. 

La  actuación  se  localiza  a  menos  de  30  minutos  del  aeropuerto  de  Jerez  de  la  Frontera  y  a  menos  de  90  minutos  del  aeropuerto  de  Sevilla. 

El  aeropuerto  de  Jerez  tiene  conexión  directa  con  los  siguientes  destinos  internacionales:  Berlín,  Berna,  Bruselas,  Colonia,  Dusseldorf,  Frankfurt,  Hamburgo,  Hannover,  Londres,  Luxemburgo,  Munich  y  Stuttgart.  Y  los  siguientes  nacionales:  Barcelona,  Bilbao,  Madrid y Palma de Mallorca. 

Por  su  parte,  el  aeropuerto  de  Sevilla  tiene  conexión  con  los  siguientes  destinos  internacionales:  Ámsterdam,  Bari,  Basel,  Berlín,  Bolonia,  Bristol,  Bruselas,  Burdeos,  Colonia,  Copenhague,  Dublín,  Edimburgo,  Eindhoven,  Fez,  Frankfurt,  Ginebra,  Hamburgo,  Karlsruhe,  Lisboa,  Londres,  Lyon,  Malta,  Manchester,  Marrakech,  Marsella,  Milán,  Munich,  Nápoles,  Niza,  París,  Pisa,  Praga,  Roma,  Toulouse,  Turín,  Varsovia,  Verona  y  Zurich.  Y  en  el  ámbito  nacional  con todas las principales ciudades. 

                                                    IMAGEN 4.2  Recursos turísticos existentes  en la zona, excluidas las  playas.  Fuente:  Elaboración propia sobre  fragmento del mapa  1:200.000 (IGNE)   

Es decir, 12 destinos europeos directos a menos de 30 minutos y un  total de 42 destinos internacionales directos, casi todos europeos, a  menos  de  90  minutos,  lo  que  supone  una  alta  conectividad,  especialmente  con  Europa  central,  sin  perjuicio  de  las  conexiones  posibles vía Madrid o Barcelona. 

Además,  la  actuación  se  localiza  a  menos  de  20  minutos  de  la  estación  de  ferrocarril  de  Lebrija,  a  menos  de  40  minutos  de  la  estación de Jerez y a algo más de 40 minutos de la estación de Cádiz,  permitiendo  todas  ellas  la  conexión  en  Sevilla  con  la  red  de  Alta  Velocidad. 

Por último, con tiempos de viaje entre 25 y 80 minutos tiene acceso  a  las  estaciones  de  autobuses  de  Sanlúcar  de  Barrameda,  Jerez,  Cádiz y Sevilla. 

Todo  lo  anterior  da  como  resultado  que  el  Sector  16‐Turístico  del  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística  de  Trebujena,  tiene  una  accesibilidad a nivel subregional, nacional e internacional en diversos  medios  de  transportes,  similar  a  cualquiera  de  los  núcleos  urbanos  de la Costa Noroeste de Cádiz. 

Por  su  parte,  el  entorno  inmediato  del  ámbito  cuenta  con  unos  importantes  recursos  turísticos,  sin  considerar el  recurso  que  hasta  ahora ha sido casi exclusivo de la zona, es decir el de sol y playa, que  permiten  construir  un  destino  singular:  patrimonio  natural  (4  espacios  protegidos,  entre  ellos  Doñana  y  su  entorno),  patrimonio  histórico  (7  conjuntos  históricos),  turismo  etnológico  (bodegas  de  Jerez,  Sanlúcar,  Chipiona  o  Trebujena),  turismo  gastronómico  (cualquiera  de  los  núcleos  próximos),  actividades  hípicas  (arte  ecuestre,  carreras  de  Sanlúcar  y  el  circuito  de  Montenmedio  a  menos  de  60  minutos),  actividades  náutico‐deportivas  (4  puertos  deportivos a menos de 30 minutos y el embarcadero de Trebujena a  menos  de  5  minutos),  turismo  automovilístico  (circuito  de  Jerez)  y  turismo de golf (3 campos a menos de 30 minutos), además del que  surja de la propia actuación. 

Por  tanto,  se  dan  las condiciones  necesarias  para  poder  desarrollar  una actuación abierta al turismo nacional y europeo no basada en el  sol y la playa, cuya primacía en la zona posiblemente haya impedido  que se desarrollen otras ofertas. 

Por  todo  lo  anterior,  la  finalidad  última  de  la  Modificación  pretendida es hacer posible ambiental, funcional y económicamente  la implantación de la actuación turística diseñada por el Plan General  de  Ordenación  Urbanística  de  Trebujena  y  recogida  como  Área  de  Oportunidad  Turística en  el  Plan  de  Ordenación  del  Territorio  de  la  Coste Noroeste de Cádiz. 

Para  ello,  es  imprescindible  innovar  el  planeamiento  urbanístico  vigente en los siguientes aspectos básicos: 

 Autorizar  el  uso  residencial  hasta  las  300  unidades  de  vivienda  previstas  en  el  Plan  de  Ordenación  del  Territorio,  sin  que  su  edificabilidad supere el 35% de la total resultante.  

 Incrementar  la  edificabilidad  global  hasta  un  mínimo  de  entre  0,09  M2t/M2s  y  0,10  M2t/M2s,  a  fin  de  hacer  viables  las  inversiones necesarias para las conexiones exteriores de acceso  e infraestructuras, la urbanización interior y la construcción del  campo de golf. 

 Diversificar  los  usos  posibles,  además  de  incluir  el  residencial,  permitiendo  la  implantación  de  usos  comerciales  y  de  equipamientos privados. 

Estas  nuevas  determinaciones  habrán  de  ser  compatibles  con  la  conservación  de  los  valores  ambientales,  la  inexistencia  de  riesgos  para  las  personas  y  los  bienes,  la  generación  de  los  mínimos  impactos  sobre  el  medio  ambiente  y  el  paisaje  y  la  adecuada  prestación  de  los  servicios  urbanísticos  a  la  población  usuaria  bajo  los principios de máximo ahorro en el consumo de recursos. 

El interés general perseguido es la generación de riqueza y empleo  en  el  ámbito  de  la  Costa  Noroeste  de  Cádiz  y  especialmente  en  el  municipio  de  Trebujena,  así  como  la  diversificación  de  la  actividad  económica en el mismo, a fin de mejorar las condiciones de calidad  de vida de la población. 

4.2.  Objetivos de la Modificación. 

Como  se  ha  indicado  anteriormente,  la  finalidad  última  de  la  presente  Innovación  es  hacer  posible  ambiental,  funcional  y  económicamente  la  implantación  de  la  actuación  turística  diseñada  por  el  Plan  General  de  Ordenación  Urbanística  de  Trebujena  y  recogida  como  Área  de  Oportunidad  Turística  en  el  Plan  de  Ordenación del Territorio de la Coste Noroeste de Cádiz, siendo los  objetivos particulares los siguientes: 

 Adecuar  las  determinaciones  del  Plan  General  de  Ordenación