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De otro lado, es imprescindible que procedamos a hacer un comentario respecto de los supuestos mediante los cuales los actos o contratos causan efectos a los bienes.

Por lo que para dichos efectos, explicaremos brevemente cada supuesto con ejemplos que nos ayuden a situarnos rápidamente en cada situación, así tenemos por ejemplo:

1. Los actos que declaran derechos reales sobre inmuebles, vienen a ser los actos mediante los cuales se da a conocer la situación jurídica respecto de algo o alguien, así tenemos que se puede considerar a los fallos judiciales o actas notariales que declaran la prescripción adquisitiva sobre inmuebles o la creación de la propiedad superficiaria al inscribir la declaratoria de fábrica.

2. Los actos transmisivos de derechos reales, vienen a ser los actos o contratos mediante los cuales la propiedad traslada su dominio a la esfera de un nuevo titular, así tenemos como ejemplos a la compraventa, la donación, la permuta, la dación en pago, el anticipo de legítima etc.

3. Los actos transmisivos de derechos reales por actos mortis causa;

vienen a ser los actos mediante los cuales se traslada el dominio de las propiedades de los causantes, en este supuesto se incluyen el testamento y la sucesión intestada.

4. Los actos que extinguen derechos reales; vienen a ser los actos por los cuales se liquidan o suprimen derechos de acreencia, así por ejemplo se incluye la cancelación de hipoteca y las cláusulas resolutorias.

5. Los actos que modifican derechos reales, vienen a ser los actos o contratos que modifican las relaciones pactadas, dentro de estas se encuentran las clausulas que modifican el gravamen de una hipoteca. 6. Mientras que entre aquellos que limitan derechos podemos distinguir

inicialmente entre limitaciones legales y convencionales, pues las primeras se apreciarían en el caso de las cargas o de estipulaciones que por ley no pueden integrar la contratación como es el caso de los de no enajenar (no permitidos por el artículo 882 de nuestro Código Civil), mientras que por las limitaciones convencionales o contractuales podríamos señalar las clausulas para limitar la disposición del predio como son las clausulas bancarias que limitan la disponibilidad del predio, el pacto de mejor comprador, el pacto de preferencia, “el compromiso de contratar” por medio

del cual el titular del derecho real se obliga de manera implícita a no ofrecer el bien a ninguna tercera persona natural o jurídica, respetando de esta manera el plazo de requerimiento para la celebración del contrato definitivo, limitación que de acuerdo a ley quebranta con la libertad de disposición de los bienes pero que en nuestra opinión ello no sucede puesto que debe inferirse con un análisis adecuado del artículo 882 el cual solo “debería excluir el contenido de una prohibición absoluta a todo pacto y que solo se referiría a limitaciones perpetuas y permanentes o muy largas”86

Del mismo modo y con fines de ratificar o refrendar nuestros ejemplos los comentarios efectuados por el doctor PACORA BAZALAR quien comenta el inciso 1 del artículo 2019 del Código sustantivo de la siguiente manera:

“1. Los Actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles (inciso 1)

En esta parte se da la medida a los derechos reales que pueden ser materia de registración, sus mutaciones y las cancelaciones jurídicas del inmueble.

Entre los actos o contratos que constituyen un derecho real normalmente tienen sede notarial la estructura de constitución de hipoteca o un derecho de superficie, por ejemplo.

Las declaraciones de derechos reales podemos relacionarlas con los actos judiciales como, por ejemplo, el acta notarial de prescripción adquisitiva sobre los inmuebles o la creación de la propiedad sobre una fabrica (construcción) una constitución.

Entre los actos transmisivos de los derechos reales podemos mencionar a la principal figura de los derechos de los contratos, la compraventa. Figuran también la permuta, la donación y el anticipo de legítima, la dación en pago, entre los que consideramos como intercambios intervivos. Y entre los actos denominados mortis causa destacan el testamento la sucesión intestada.

Entre los actos extintivos podemos mencionar la cancelación de hipoteca y el acto administrativo superficiaria o la propiedad exclusiva o propiedad común,

más no a limitaciones cortas tal es el caso del Compromiso de Contratar.

86 _{BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. En: CÓDIGO CIVIL COMENTADO. Comentan 209 Especialistas} en las diversas Materias del Derecho Civil. Tomo V. Tercera Edición, Gaceta Jurídica. Lima, 2010, pág. 22

Entre los actos que modifican los derechos reales podemos mencionar aquellos que implican un aumento o reducción del gravamen hipotecario, o una cesión de derechos con relación al acreedor hipotecario; también la modificación del reglamento interno de un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de casas en copropiedad, como el regulado en la Ley N 27157 y su Reglamento, aprobado por decreto Supremo N 008-2000-MTC.

Con relación con los actos que limitan los derechos reales sobre el bien inmueble, estos pueden ser establecidos contractualmente o ser limitaciones legales. Entre las limitaciones contractuales han existido algunos conflictos en el Registro de la Propiedad Inmueble, en especial con aquellas cláusulas bancarias contenidas en algunos contratos hipotecarios que limitan la disponibilidad del predio y la posibilidad de poder efectuar posteriores gravámenes o afectaciones, en clara contravención con lo señalado por el artículo 882 del Código Civil. Entre las limitaciones legales podemos enumerar a las cargas establecidas al momento de efectuar la declaración de una construcción en vías de regularización, debido a que no cumple con los parámetros edificatorios que establece una municipalidad, las restricción sobe zonificación, entre otros.87

87 _{PACORA BAZALAR, Marco.En: CÓDIGO CIVIL COMENTADO. Comentan 209 Especialistas en} las diversas Materias del Derecho Civil. Tomo X. Tercera Edición, Gaceta Jurídica. Lima, 2010, pág. 344 - 345

”

4.1.3. EL ARTÍCULO 2019 DEL CÓDIGO CIVIL, LA CALIFICACIÓN DEL