SECCIÓN PRIMERA. FIGURAS DE PLANEAMIENTO GENERAL.
Artículo 21. El Plan de Sectorización.
1. Los Planes de Sectorización tienen por objeto el cambio de categoría de terrenos de Suelo Urbanizable No Sectorizado a Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado, innovando el presente Plan General y complementando la ordenación que por éste viene establecida, incorporando todas las determinaciones estructurales y pormenorizadas preceptivas con objeto de garantizar su adecuada inserción en la estructura general y orgánica definida por el Plan.
2. En el acuerdo de formulación del Plan de Sectorización deberá justificarse expresamente la procedencia y oportunidad de su redacción y tramitación; atendiendo, para ello, a la evolución de los procesos de ocupación y utilización del suelo y la previsible evolución de éstos en el medio plazo, tomando para ello en consideración la tendencia observada desde la aprobación del presente Plan General, el modelo de desarrollo urbano propuesto por éste, el grado de ejecución de los sectores del suelo urbanizable delimitados así como los criterios que el presente Plan General establece respecto a la sectorización. Por lo tanto, habrá de ser motivada la procedencia de su formulación y aprobación atendiendo a la insuficiencia a medio plazo del suelo urbanizable sectorizado y ordenado para atender adecuadamente a las necesidades del municipio, bien por agotamiento de las posibilidades edificatorias de éstos bien por imposibilidad de la implantación de los usos o tipologías demandados en los mismos.
3. En ningún caso podrá tramitarse un Plan de Sectorización que no contenga las cédulas expresivas de las certificaciones técnicas de los órganos competentes respecto de la suficiencia de las infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos para garantizar los servicios públicos que la propuesta demande, así como la ejecución, mejora o reforzamiento de las redes de infraestructuras exteriores afectadas por la nueva actuación.
4. A la solicitud de tramitación del Plan de Sectorización inexcusablemente serán acompañados los compromisos y garantías para la ejecución de la urbanización, que serán
como mínimo del 10% del coste total de las obras.
5. El Plan de Sectorización tendrá que garantizar:
a. La coherencia de sus determinaciones con las estrategias globales regionales y municipales, con objeto de que la utilización del suelo resulte razonable y sostenible.
b. La viabilidad de la transformación de los terrenos según su adecuación al modelo de crecimiento urbano, así como el cumplimiento de las condiciones y previsiones para proceder a la sectorización.
c. La integración de la nueva propuesta respecto de la ordenación estructural establecida por el Plan General de Ordenación Urbanística.
6. El Plan de Sectorización tendrá el siguiente contenido sustantivo, sin perjuicio del que pudiere resultar necesario tras el futuro desarrollo reglamentario de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía:
a. La delimitación del sector o sectores que serán objeto de transformación, según los criterios básicos contenidos en el Plan General, incorporando los sistemas generales incluidos o adscritos con objeto de garantizar la integración de la actuación en la estructura general municipal y, en su caso, supramunicipal.
b. Las determinaciones relativas a la definición del aprovechamiento medio, de conformidad con lo establecido en el artículo 10.1.A) f) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
el artículo 10.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
d. Las determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada propias de los Planes Generales de Ordenación Urbanística para el suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado.
e. Las determinaciones relativas a la organización de su gestión y programación de la totalidad de su ámbito, estableciendo los plazos para el cumplimiento de todos los deberes urbanísticos, incluido el de formulación de los planes e instrumentos de ejecución. En especial, deberán detallarse las previsiones relativas a la ejecución y financiación de los sistemas generales y dotaciones locales de los distintos sectores y obras de infraestructuras y servicios exteriores precisas para el correcto funcionamiento del ámbito y su adecuada integración en la estructura general del presente Plan.
7. En los supuestos en que el Plan de Sectorización proceda a categorizar el suelo urbanizable como ordenado, de modo que establezca su ordenación pormenorizada para que resulte directamente ejecutivo, las determinaciones previstas en el apartado anterior habrán de ser integradas y complementadas con las dispuestas para los Planes Parciales por el presente Plan.
8. El vencimiento de los plazos máximos contemplados para el cumplimiento de las correspondientes actuaciones habilitará al municipio para:
a. Prorrogar de forma justificada los plazos previstos para su ordenación y ejecución, previo informe de la Consejería competente en materia de urbanismo.
b. Proceder a la expropiación de los terrenos para restituirlos al estado físico y jurídico en el que se encontraban o para proseguir su transformación, en cualquier caso con pérdida de la fianza prestada.
SECCIÓN SEGUNDA. DISPOSICIONES GENERALES PARA LAS FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO
Artículo 22. Iniciativa en la Redacción del Planeamiento de Desarrollo.
1. El planeamiento de desarrollo podrá ser redactado a iniciativa del Ayuntamiento de El Castillo de las Guardas, de otras administraciones públicas competentes, y a iniciativa particular.
2. El Plan General determina, respecto a los distintos ámbitos que precisan instrumentos de desarrollo para el establecimiento de la ordenación pormenorizada o en detalle, a quién le corresponde la iniciativa para la redacción de la respectiva figura de planeamiento.
En aquellos supuestos en que no se indique nada, estos podrán ser redactados indistintamente a iniciativa pública o privada.
3. Los particulares tienen derecho a formular consulta previa en materia de planeamiento y a iniciar la tramitación de los instrumentos de ordenación que formulen, siempre que presenten la documentación necesaria en cada caso, cuyo contenido resulte conforme a derecho y, en particular, a las disposiciones del Plan General.
4. En aquellos supuestos en los que el planeamiento de desarrollo no sea redactado a iniciativa municipal, el Ayuntamiento, además del necesario control de legalidad, habrá de ejercer un control de oportunidad con relación a las determinaciones y criterios adoptados por el redactor. A tal efecto, y con la finalidad de desarrollar los objetivos y directrices de ordenación que vienen establecidos en el presente Plan General, podrá adoptar justificadamente aquellos criterios de oportunidad sobre la ordenación pormenorizada que mejor satisfagan el interés general.
5. Cada instrumento de planeamiento que sea elevado para su tramitación y aprobación, deberá ser complementado con un ejemplar del mismo en soporte informático. Tal exigencia será igualmente aplicable a los instrumentos de gestión urbanística y Proyectos de Urbanización que sean redactados a iniciativa particular.
Artículo 23. Planeamiento a Iniciativa Particular.
1. El planeamiento que se redacte y ejecute a iniciativa particular, además de las determinaciones propias de éstos conforme a la legislación urbanística y de acuerdo con el presente Plan General, habrán de recoger las siguientes:
A. Estructura de la propiedad y demás derechos afectados, conforme al Registro de la Propiedad e información catastral, adjuntando notas simples registrales de las distintas fincas afectadas o, en su caso, título del que provengan los derechos y cargas, así como nombre, apellidos y dirección de los propietarios y titulares de derechos afectados. La relación que a tal efecto se elabore vendrá avalada con documentación planimétrica.
B. Modo de ejecución de las obras de urbanización y previsión sobre la futura conservación de las mismas.
C. Estudio económico financiero relativo a la viabilidad económica de la actuación, aún cuando ello no fuere parte integrante de la documentación del plan de que se trate. Compromisos en orden a:
a. La conservación de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de servicios públicos en ejecución en tanto que las mismas no sean recibidas por el Ayuntamiento y, en su caso, a su conservación una vez recepcionadas las mismas.
b. En la publicidad que se realice con relación a la ventas de inmuebles, será obligatorio expresar con claridad si el planeamiento ejecutivo o preciso se encuentra aprobado y, en caso de estarlo, la fecha de aprobación definitiva del Plan y del proyecto de reparcelación. La no constancia en la publicidad de tales extremos será sancionada como infracción en los
términos previstos en la legislación urbanística.
c. En su caso, otros compromisos asumidos con ocasión de la suscripción de convenios urbanísticos.
2. Con carácter previo a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva, deberá presentarse garantía, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, por importe del 6% del coste que resulte para la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con la evaluación económica o estudio económico financiero del Plan.
Artículo 24. Concreción de los Aprovechamientos Resultantes por los Instrumentos Encargados de la Ordenación Detallada y Regularización de los Excesos y Defectos.
1. De conformidad con el contenido del artículo 61.5 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, el instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada precisa para desarrollar la actividad de ejecución en el área urbana o sector correspondiente, deberá fijar y concretar, respetando los criterios del Plan General, el aprovechamiento urbanístico objetivo total resultante en cada ámbito, en función de la concreta distribución de usos y tipologías que finalmente se haya adoptado en el Plan Parcial, Plan Especial o, en su caso, en el Estudio de Detalle para el reparto de la máxima edificabilidad asignada por el Plan General para cada sector o área de reforma interior, dentro de los límites establecidos.
2. A tal fin, el instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada precisa para la ejecución procederá a ajustar el aprovechamiento urbanístico objetivo total que consume la concreta distribución de edificabilidades entre los usos y tipologías admitidos llevada a cabo por aquellos instrumentos de desarrollo entre las posibilidades y límites admitidas por este Plan General, mediante el sumatorio de los distintos metros cuadrados edificables multiplicados por sus respectivos coeficientes de uso y tipología; sin perjuicio de la aplicación del coeficiente de costes de urbanización atribuido por el Plan General al ámbito.
Parciales, Especiales o Estudios de Detalle para distribuir, dentro de unos límites, en unos usos y tipologías determinadas por el presente Plan la total edificabilidad asignada por este Plan al ámbito de ordenación, pueda derivarse un perjuicio para la Administración, dando lugar a un resultado final que origine en unos menores excesos o en unos mayores defectos de aprovechamientos objetivos que los previstos en el presente Plan General para cada uno de los sectores o áreas. De igual forma, tampoco se admitirá que del ejercicio de la citada potestad se derive un beneficio injustificado para los propietarios de la Unidad, concretado en la adquisición de un aprovechamiento subjetivo superior al 90% del Aprovechamiento Medio del Área de Reparto.
4. Si tras la aplicación de los coeficientes de ponderación de usos y tipologías a la concreta distribución que el planeamiento de desarrollo realizase de la edificabilidad total atribuida por este Plan, se produjera alguna alteración del total del aprovechamiento urbanístico objetivo asignado al ámbito de ordenación en el cálculo del Aprovechamiento Medio del Área de Reparto realizado en el presente Plan y resultasen excesos de aprovechamiento superiores a los inicialmente previstos en el citado cálculo, éstos pertenecerán a la Administración para ser destinados preferentemente a la adquisición de dotaciones en suelo urbano consolidado o no urbanizable o bien para la ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo. En ningún caso, podrá derivarse de la aplicación de las distintas tipologías o usos admitidas, un incremento de la edificabilidad asignada al ámbito, ni una alteración del aprovechamiento objetivo total superior a un 10% asignado por el Plan.
5. Sin perjuicio de lo anterior, el instrumento de la ordenación detallada podrá completar el cálculo de los aprovechamientos a los efectos de las operaciones redistributivas internas en el ámbito de las distintas unidades reparcelables mediante el establecimiento de coeficientes en los que se reflejen las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del espacio ordenado.
Artículo 25. Reservas Dotacionales y Criterios de Ordenación del Planeamiento de Desarrollo.
Tanto los sectores del Suelo Urbanizable Sectorizado, como las áreas de reforma interior que precisan Plan Especial, se ordenarán con arreglo a las determinaciones y parámetros particulares que se definen para cada uno de ellos en las fichas individualizadas así
como con los criterios de ordenación definidos en los planos y con los que se enumeran a continuación:
1. Las reservas de terrenos de carácter local para parques y jardines públicos, zonas deportivas públicas y de recreo y expansión, centros culturales o docentes, asistenciales y viales , a establecer por el planeamiento de desarrollo en los sectores respetarán los mínimos establecidos en el artículo 17 de la LOUA así como en los Criterios y Objetivos que para cada ámbito de ordenación se reflejan en las Normas Particulares del presente Plan. Sin perjuicio de lo anterior, el Plan General podrá delimitar los ámbitos en los que el instrumento de desarrollo podría llegar a justificar la exención parcial de los mismos prevista en el apartado 2 del mencionado precepto por apreciarse la concurrencia del supuesto previsto en su párrafo segundo. De igual modo, en las áreas de reforma interior se respetarán por el Plan Especial las reservas de terrenos que se establecen como mínimas en los Criterios y Objetivos que para cada ámbito se reflejan en las Normas Particulares; en el supuesto de que no se estableciera parámetro alguno se entenderá que son exigibles las dotaciones que establece el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía con carácter general para los sectores.
2. Los elementos más significativos del paisaje (modelado del terreno, agrupaciones de árboles, elementos morfológicos e hidrológicos, etc.) se conservarán, procurando su integración en el sistema de espacios públicos, especialmente en el caso de masas arbóreas homogéneas.
3. El sistema de espacios libres se diseñará distribuido de tal forma que ofrezca una accesibilidad y centralidad adecuada para sus usuarios, dimensionándolo y configurándolo de modo tal que favorezca las relaciones vecinales y satisfagan las necesidades de suelo para desarrollar un conjunto diverso y complejo de actividades al aire libre.
4. Todas las reservas dotacionales tendrán destino de uso y dominio público.
5. Se cuidarán expresamente las condiciones de borde con el Suelo Urbano y con el Suelo No Urbanizable, asegurando la unidad y continuidad paisajística con ellos.
Artículo 26. Condiciones de Diseño Viario de la Urbanización del Planeamiento de Desarrollo.
El diseño de las vías pertenecientes a la red viaria principal y el referido a los viales secundarios con incidencia intersectorial, representados en la documentación gráfica del Plan es vinculante, con objeto de dar coherencia a las tramas urbanas existentes y a las de nueva creación.
SECCIÓN TERCERA. EL PLAN PARCIAL Artículo 27. El Plan Parcial.
1. Se denomina Plan Parcial al instrumento que desarrolla y concreta la ordenación urbanística en el Suelo Urbanizable Sectorizado resultante del Plan de Sectorización, y da comienzo a la fase posterior de la ejecución de la urbanización.
2. Los Planes Parciales desarrollarán de forma integral los ámbitos territoriales correspondientes a sectores unitarios de Suelo Urbanizable Sectorizado, estableciendo su ordenación detallada.
3. Los Planes Parciales fijarán una regulación detallada de usos y condiciones de edificación, que se ajustará, salvo determinación en contrario, a las normas contenidas en el Suelo Urbano; lo anterior no implicará, en ningún caso, incremento de la edificabilidad prevista en el Plan para cada sector.
4. En las normas particulares de los sectores se establecen las determinaciones relativas a usos, morfología y tipologías que deben respetar los Planes Parciales. La definición de estos conceptos se encuentra en las normas generales de uso y edificación. En aquellos supuestos en los que se detecten diferencias entre la superficie del sector tenida en cuenta y la realidad, se aplicarán proporcionalmente los parámetros urbanísticos establecidos por el Plan a la superficie real.
5. Son determinaciones de carácter obligatorio y vinculante para cada uno de los Planes Parciales las pertenecientes a la ordenación estructural, tales como su adscripción al Área de Reparto, su aprovechamiento medio, la edificabilidad máxima, la densidad, los usos globales, calificación de viviendas de protegidas y los Sistemas Generales incluidos en el Sector y señalados en los planos, que deberán mantenerse en su extensión, función y límites sin alteraciones sustanciales, dejando a salvo las mínimas adaptaciones físicas de detalle al terreno que constituyan una mejora de sus efectos ambientales, una reducción de los costes o una mayor racionalidad de diseño y función, que en ningún caso afecten a terceros. De igual forma, tendrán la consideración, de normas de carácter obligatorio y vinculante para el Plan Parcial, las determinaciones de la ordenación pormenorizada preceptivas, como son los criterios y directrices para la ordenación detallada, y que podrán referirse a las tipologías admisibles, usos dominantes, alturas máximas, red viaria primaria, estándares de equipamientos locales, y que tienen por objeto organizar espacialmente el ámbito interior del sector. No obstante lo
anterior, algunos de los criterios podrá formularse con el carácter de recomendación atendiendo, a su naturaleza y finalidad.
6. El resto de determinaciones establecidas por el Plan General, para el desarrollo de los sectores del Suelo Urbanizable Sectorizado, y que pertenecen a la ordenación pormenorizada potestativa, tienen naturaleza de recomendaciones. Por ello, son determinaciones de carácter indicativo, y pueden referirse a propuestas de diseño concreto, volúmenes, concentraciones, red viaria secundaria o terciaria, usos pormenorizados, zonas libres interiores, y las que expresamente con tal carácter se establezcan. El Plan Parcial procurará respetar estas determinaciones salvo que justifique de forma expresa que la solución por él propuesta, incorpora mejoras en cuanto a la ordenación o se adapta mejor a la realidad de los terrenos. No obstante, algunas propuestas de localización de dotaciones o viarios locales podrá establecerse con carácter vinculante si se configura como uno de los elementos determinantes de los criterios y objetivos de la ordenación.
7. Los Planes Parciales de Ordenación contendrán las determinaciones y documentos exigidos por la normativa urbanística vigente así como la que resulta de lo dispuesto por las presentes Normas.
8. Los Planes Parciales deberán ajustar su ordenación a los límites del sector definido en el planeamiento general.
SECCIÓN CUARTA. LOS PLANES ESPECIALES Artículo 28. Los Planes Especiales
1. Se denomina Plan Especial al instrumento que de forma específica desarrolla el Plan General, en toda clase de suelos, desde un punto de vista sectorial, es decir, con incidencia limitada a los aspectos urbanísticos comprendidos en sus objetivos. Por lo tanto, y sin perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecer, no podrán en ningún caso modificar la clasificación del suelo. Asimismo, tampoco podrán los Planes Especiales sustituir a los Planes de Ordenación del Territorio ni al presente Plan General en su función de ordenación integral del territorio.
2. Los Planes Especiales podrán tener como finalidad:
A. La ordenación de áreas determinadas de Suelo Urbano para su reforma interior y saneamiento o protección bien sea:
a. de Reforma Interior, correspondiente a operaciones integradas dirigidas a la reestructuración urbanística de un área delimitada a estos efectos por el Plan General o posteriormente en su desarrollo y cuando tengan por finalidad general el señalamiento de alineaciones, la asignación de usos, la regulación parcelaria o la conclusión de la urbanización, así como cualesquiera otras análogas que supongan modificación del espacio público o calificación del suelo.
b. de Mejora Urbana, en los supuestos en los que su finalidad genérica sea la reurbanización de áreas urbanas, la ordenación y delimitación de espacios públicos, la programación y definición de las características de las obras