Para garantizar que los avalúos catastrales del país reflejen adecuadamente la condición económica y física de los inmuebles, sus determinantes y las dinámicas de su mercado, en el marco de esta estrategia, en primer lugar, se diseñará y pondrá en funcionamiento un observatorio del mercado inmobiliario. El propósito es contrarrestar la poca disponibilidad de información de dicho mercado y consolidar todos los datos del territorio nacional sobre transacciones, ofertas, avalúos comerciales puntuales, hipotecas, costos de construcción y arrendamientos, entre otras dimensiones. Para esto, será necesaria la articulación de todos los actores, públicos y privados, que gestionan información económica de los predios (autoridades catastrales, lonjas de propiedad raíz, bancos) a fin de que alimenten y hagan uso de la información.
El observatorio sistematizará y centralizará la información inmobiliaria existente que se encuentra atomizada en diversas fuentes tales como las lonjas de propiedad raíz, páginas web, observatorios como el OSMI, etc. Una vez se diseñen los lineamientos del observatorio, el IGAC y la Agencia Nacional de Tierras (ANT) implementarán y liderarán dicho observatorio, con el acompañamiento de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria (UPRA), el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible. Igualmente, estas entidades, junto con el DNP, apoyarán el diseño del observatorio inmobiliario, el cual estará a cargo del IGAC. La UPRA deberá dar los insumos referentes al componente rural del observatorio al IGAC y, este último con base en ellos y teniendo en cuenta los desarrollos ya existentes en materia de observatorios (ej. OSMI) desarrollado por el IGAC en 2007, información de las lonjas de propiedad raíz, entre otros) deberá diseñar el observatorio inmobiliario urbano-rural.
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El diseño deberá definir el marco conceptual, la plataforma base para el acceso y uso de información, la estrategia de implementación, los principios rectores, los actores y los macro-procesos para la puesta en operación. El diseño del observatorio debe tener en cuenta como mínimo los siguientes lineamientos: (i) los elementos contenidos en el marco de referencia de arquitectura empresarial y la estrategia de Gobierno en línea; (ii) los elementos de interoperabilidad con los demás observatorios del DNP y otros sistemas externos; (iii) aplicar la guía de apertura de datos del Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones; (iv) los elementos de escalabilidad; y (v) definir los criterios de la visualización e identificar los usuarios finales y sus roles.
El diseño del observatorio deberá haberse culminado antes de diciembre de 2017, es decir que se implementará y operará durante la fase de escalamiento de la política de catastro multipropósito objeto de este documento (sección 5.4). Los recursos para el diseño del observatorio deberán ser gestionados por el DNP y se espera que provengan de la cooperación internacional.
Como segunda medida, las metodologías y procedimientos de valoración predial serán optimizados y rediseñados. Para esto, el IGAC deberá revisar la metodología de valoración actual con el fin de definir los estándares o especificaciones técnicas de producto, así como nuevas o renovadas metodologías acordes con el enfoque multipropósito del catastro. Estas deberán ser adoptadas y aprobadas en el marco de esta política, una vez hayan sido probadas. Las nuevas metodologías deberán permitir una mayor precisión de los valores catastrales respecto de los precios comerciales de los predios y estar acompañadas de los modelos y procedimientos respectivos. Dentro de estas, se debe desarrollar un conjunto de metodologías para la valoración económica en aquellos predios que tienen áreas de importancia ecológica, de tal manera que se generen incentivos para la conservación de estas zonas, a través de instrumentos como pagos y compensaciones por servicios ambientales. Con este propósito, el IGAC consultará con el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible sobre estas metodologías de valoración económica de áreas de importancia ambiental.
En relación con el reajuste de avalúos, la autoridad catastral ampliará la aplicación del IVP a todos los destinos económicos. Esto porque actualmente el IVP solo se calcula para inmuebles habitacionales, pudiendo hacerse extensivo a los predios rurales y a todo el universo urbano para medir la variación en el valor de los inmuebles. Para este fin, el IGAC definirá, con el apoyo de la UPRA, las metodologías para el cálculo del IVP rural, actividad que debe ser finalizada antes de junio de 2017.
Como tercera medida, para eliminar las limitaciones técnicas que contribuyen a una valoración catastral inadecuada, el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, la autoridad catastral y el DNP, promoverán la adecuación normativa en materia catastral a fin de eliminar limitaciones, tales como la separación del valor en terreno y construcción, y la calificación
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de las edificaciones como se realiza en este momento, entre otras. En tal sentido, en el marco de las disposiciones jurídicas que contempla esta política, específicamente se explorarán e identificarán opciones para modificar la Ley 14 de 1983 en lo referente a: (i) la actualización y conservación catastral, con el fin de que dichos procesos se adecúen a la dinámica del mercado inmobiliario; y (ii) el cálculo del avalúo catastral, para que este obedezca a las metodologías definidas por la autoridad catastral, según la tipología de los predios. También se explorarán mecanismos para ajustar la Ley 242 de 1995, la Ley 101 de 1993 y la Ley 1450 de 2011 en concordancia con las nuevas metodologías, en particular, en cuanto al tope de reajuste para predios urbanos y rurales. En desarrollo de las disposiciones que se contemplen, el Gobierno nacional reglamentará los aspectos requeridos que hagan posible su aplicación.
5.3.2. Estrategia 2: representación física de los predios de acuerdo a estándares