Serán de aplicación el Decreto 102/2006, de 22 de junio, por el que se aprueba la ordenación urbanística provisional hasta la entrada en vigor del nuevo planeamiento; y el Decreto 89/2010, de 3 de junio, que modifica el decreto anterior. Sin embargo, para la calificación del suelo esta normativa provisional nos remite a las Normas Subsidiarias, vigentes hasta la fecha de entrada en vigor del Decreto 102/2006, que fragmentan la parcela en dos partes para su calificación:
Una zona de núcleo rural tradicional con suelo urbanizable, que ocupa la mitad sur de la parcela, centrándose en la edificación destinada a vivienda y garaje original.
La extensión restante de parcela pertenece a una zona de núcleo rural no urbanizable, donde se ubica el palomar.
Fragmento de la cartografía de las Normas Subsidiarias
4.1.1. Aplicación de la Normativa Urbanística Provisional
CLASIFICACIÓN Suelo de núcleo rural urbanizable
CALIFICACIÓN Núcleo periférico. Hoja 08-26 (según N.N.S.S.)
PARÁMETROS NORMATIVA PROYECTO
Usos Principal: Residencial Público Albergue turístico
Tipología Edificaciones aislada o entre
medianeras Aislada
Alineación y rasantes Las señaladas en el plano de
la red viaria Según documentación gráfica Retranqueos
Frontal: 5 m Restante: 3 m a todos los
linderos de la parcela.
Frontal: 9 m. Lindes: 19,98 m el más
cercano.
Sup. mínima de parcela 600 m2 7.387 m2
Frente mínimo de parcela No se establece 86,51 m
Sup. máxima construible 150 m2 en planta 307,79 m2 en planta
Altura máxima de cornisa 7 m 10,61 m
Nº de plantas B+1 B+1
Edificaciones complementarias
Uso: distinto al principal, pero no vivienda (sólo una por parcela).
Situación: aisladas a más de 3 m de otras o adosadas a la fachada posterior o lindes. Sup. máx.: 50 m2.
Uso: lavandería del albergue (permitido).
Situación: adosada a un linde.
Superficie: 91,65 m2. Otras: Régimen especial de
edificaciones existentes
(
*) (*)
*Tal y como se expresa en el apartado 3 de la Ordenanza 7, "en el supuesto de edificaciones tradicionales con singular valor arquitectónico existente, se permiten obras de conservación, restauración, rehabilitación y reconstrucción siempre que no supongan variación de las características esenciales del edificio originario ni alteración del lugar, de su volumen ni de la tipología necesaria, sin necesidad de cumplir las condiciones expuestas anteriormente". En cuanto a las tareas para la rehabilitación de esta vivienda, en todos los elementos que son objeto de ellas se ha tenido en cuenta esto y se disponen las mismas tipologías constructivas y se disponen los materiales originales de la construcción.
4.1.2. Aplicación de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y
Protección del Medio Rural de Galicia y modificaciones derivadas de la Ley 15/2004,
de 29 de diciembre de 2004 - Sección 3, Núcleos Rurales
Sub-
Sec. Art. Disposiciones Proyecto
1º D E RE CHO S Y D E B E RE S A rt. 2 4. Ré gi me n
1. Los terrenos serán destinados a usos relacionados con actividades propias del medio rural y con las necesidades de la población.
Cumple
2.Cuando se pretenda construir nuevas edificaciones o substituir las existentes, los propietarios deberán ceder gratuitamente al Ayuntamiento, los terrenos necesarios para realización o regularización del viario preciso a ejecutar, a su cargo, a conexión con los servicios existentes en el núcleo.
No se prevé
En la ejecución de planes especiales
de protección, rehabilitación y mejora del medio
rural, los propietarios del
suelo están obligados:
a) ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos destinados a vías,
equipamientos y dotaciones públicas
No se prevé b) costear y ejecutar las obras de
urbanización previstas en el plan especial.
No se prevé c) solicitar la licencia de edificación y
edificar cuando el plan especial así lo establezca. No se prevé 2º CO NDI CIO NE S D E U S O A rt. 2 5. T ipo s d e a c tu ac io ne
s a) Obras de conservación y restauración cuando no supongan
variación de las características esenciales del edificio ni alteración del lugar, volumen, y tipología tradicional.
Cumple b) Obras de rehabilitación y ampliación en planta o altura de
las edificaciones existentes que no impliquen variación de su tipología y cumplan las condiciones establecidas en el art. 29 de esta ley.
No se prevé
c) Nuevas edificaciones de acuerdo con las reglas
establecidas en el artículo 29 de esta ley. No se prevé
A rt. 2 5. O bras de d err um b am ien to y de mo lic ión Prohibidos salvo en los supuestos
Aquellas construcciones sin interés arquitectónico alguno en las que, no sea posible su recuperación, restauración o reconstrucción para cualquier uso de los autorizados.
No se prevé
Las edificaciones de escaso valor histórico o etnográfico de las que, estando en ruina material, con evidente peligro para las personas o cosas, no sea viable su recuperación total o parcial.
No se prevé
Todos los añadidos que desvirtúen la tipología, forma y volumen de cualquier edificación primitiva, o que por los materiales en ellos empleados
supongan un efecto distorsionador para la armonía y estética del conjunto edificatorio. Igualmente todos los alpendres, almacenes y edificaciones auxiliares que estén en las mismas condiciones.
A rt. 2 7. Us os pe rmi ti d
os El uso característico será el residencial. Asimismo, se podrán
permitir usos comerciales, productivos, turísticos y tradicionales ligados a la vida rural, así como pequeños talleres, siempre que no se altere la estructura morfológica del asentamiento y el nuevo uso contribuya a revitalizar la vida rural y mejorar el nivel de vida de sus moradores y que, en todo caso, resulten compatibles con el uso residencial.
Cumple A rt. 2 8. A c tua c ion es prohi bi da s
Las edificaciones, ya sean de vivienda, auxiliares o de otro uso, cuya tipología no responda a las del asentamiento en el que se ubiquen.
Cumple Viviendas adosadas, proyectadas en serie, de características
similares y colocadas en continuidad en más de tres unidades. No se prevé Naves industriales de cualquier tipo. No se prevé Aquellos movimientos de tierras que supongan una agresión al
medio natural o que varíen la morfología del paisaje del lugar. No se prevé La apertura de pistas, calles o caminos que no estén
contemplados en el planeamiento, así como la ampliación de los existentes y el derribo, de manera injustificada, de muros tradicionales de los rueiros o corredoiras.
No se prevé
Los nuevos tendidos aéreos de telefonía, electricidad y otros. No se prevé Las nuevas instalaciones destinadas a la producción
agropecuaria que excedan del tipo tradicional y familiar determinado por la Consellería competente en materia de agricultura.
No se prevé Aquellos usos que, bien por el tamaño de las construcciones,
por la naturaleza de los procesos de producción, por las actividades a desarrollar o por otras condiciones, aun cumpliendo con los requisitos de la legislación
medioambiental, no sean propios del asentamiento rural.
No se prevé 3º CO NDI CIO NE S D E E DI F ICACIÓ N A rt. 2 9. Cond ic io ne s d e l as nu ev as ed if ic ac io ne s
La parcela mínima edificable será de 300 metros cuadrados
salvo casos excepcionales debidamente justificados 7.387 m
2
mantendrán las condiciones ambientales del núcleo, la morfología del asentamiento y la tipología de las edificaciones del lugar y utilizarán para su edificación los materiales, colores y formas constructivas tradicionales y comunes del propio asentamiento. En tal sentido, para el acabado de las edificaciones se empleará la piedra u otros materiales tradicionales y propios de la zona. La carpintería exterior deberá ser de madera pintada o de aluminio lacado y con colores acordes con el medio rural.
Cumple
El volumen máximo de las nuevas edificaciones será similar a las edificaciones tradicionales existentes, pudiendo adosarse o retranquearse a otras construcciones.
Cumple La altura de la edificación no excederá de planta baja y piso, ni
de un máximo de 7 metros medidos en la forma establecida en el artículo 42.
La cubierta tendrá una pendiente igual o inferior a la media de las existentes en el asentamiento, nunca superior a 40 , y estará formada por planos continuos sin quiebras en sus vertientes. En el supuesto de que el planeamiento urbanístico permita el aprovechamiento bajo cubierta, éste deberá ser como prolongación de la vivienda inferior, recibiendo su iluminación y ventilación por los testeros y por ventanas inclinadas situadas en el plano de las vertientes de las cubiertas. Salvo en casos debidamente justificados y previa autorización preceptiva del Ayuntamiento, los materiales a utilizar en la terminación de la cubrición serán teja cerámica y/o pizarra, según la tipología propia de la zona. Quedan prohibidas las mansardas o buhardillas, salvo en aquellas zonas en que se justifique que formen parte de las tipologías tradicionales y cuenten con la previa autorización preceptiva del Ayuntamiento.
Cumple
Para las nuevas construcciones, serán obligatorios, salvo en alineaciones estables o consolidadas, los retranqueos
mínimos con respecto a las vías de acceso, que en todo caso deberán separarse un mínimo de 4 metros del eje de la vía, y 3 metros con respecto al lindero posterior. En caso de que se desease retranquear una edificación a los linderos laterales, este retranqueo deberá ser, como mínimo, de 3 metros.
A eje de vía: 11m. Linderos lats. y post.: 19,98m el más cercano. (*) No es necesario cumplir este punto, pues según el artículo 40 de la Ley 15/2004, de 29 de diciembre: "se permitirá la construcción y rehabilitación de las edificaciones tradicionales o de singular valor arquitectónico, que podrán ser destinadas a vivienda y usos residenciales, a actividades turísticas y artesanales o a equipamientos de interés público. La reconstrucción o rehabilitación habrá de respetar el volumen edificable
preexistente y la composición volumétrica original". Se respeta el volumen, tipología
constructiva y materiales empleados en la construcción original, justificando el cumplimiento de la altura de la edificación.