Coexistential heteronomy, or otherwise than composition

Basados en el conocimiento y la experiencia de tres expertos, se llevó a cabo una entrevista con un cuestionario de 15 preguntas, de las cuales las 5 primeras corresponden al conocimiento en el proceso y las restantes se relacionan con las herramientas que utilizan para la evaluación financiera de sus proyectos en su empresa.

En el anexo 1, se encuentra el instrumento con las respuestas completas de cinco entrevistas, de las cuales la primera corresponde a una prueba piloto del instrumento, la segunda a la empresa objeto de estudio C&M y tres aplicadas a los expertos involucrados con el análisis financiero de este tipo de proyecto.

A continuación de manera general se expone los aportes más relevantes de acuerdo con las respuestas al instrumento aplicado:

1. ¿Qué información se requiere para hacer la factibilidad financiera de un proyecto de construcción?

La información que se requiere para hacer la factibilidad financiera de un proyecto de construcción es: estudio de mercado, estudio legal, estudio técnico, establecer ingresos y gastos durante la vida del proyecto, identificar la tasa de descuento o tasa de oportunidad, determinar el horizonte del proyecto, estimar la inversión y los recursos, conocer las variables micro y macroeconómicas, información tributaria, la estructura de financiación y los requisitos de financiadores.

2. ¿Existe un proceso para determinar la factibilidad financiera de los proyectos en su compañía?

En las compañías de los expertos encuestados si existe un proceso para determinar la factibilidad financiera de los proyectos, basados en la información previa que sirve para construir la pre factibilidad y estimar una posible utilidad que es el caso de la constructora ARKO PUNTO, siendo muy similar al proceso que realiza C&M. Por su parte VIBOSA y BONUS amplían el proceso a la estructuración del flujo de caja con todos sus supuestos, cálculo de indicadores financieros y análisis de las variables más sensibles, resaltando la importancia de los aspectos tributarios y macroeconómicos.

3. ¿Cuáles son los entregables del proceso de factibilidad financiera?

Entre los entregables más comunes del proceso de factibilidad financiera se encontraron:

Pre factibilidad Presupuesto

Estado de resultados Modelo financiero.

4. ¿El proceso se realiza con talento humano de la empresa o se subcontrata?

En las compañías entrevistadas el proceso se realiza con talento humano propio y en algunos casos se contrata cuando el tiempo es escaso o cuando el personal no tiene los conocimientos suficientes, según la magnitud del proyecto.

5. ¿Qué tipo de problemas se presenta en este proceso?

Dentro de los problemas más frecuentes que se presentan en este proceso son:

Dinámica en oferta y demanda de inmuebles Establecimiento de precios

Información incompleta para determinar el presupuesto Cambios repentinos en la información ya suministrada Retrasos en la información

Tiempo Reprocesos.

6. ¿Hacen uso del flujo de caja libre en este proceso?

ARKO PUNTO dentro de su proceso elabora presupuesto y un flujo de caja básico. Para VIBOSA elaborar el FCL es lo principal, mientras que BONUS construye Flujo de caja neto y Flujo de caja del inversionista para el análisis de rentabilidad.

7. ¿Cuáles son las variables más sensibles del flujo de caja libre?

Las variables más sensibles del flujo de caja son:

Costos directos de construcción Costos financieros

Ventas Gastos Imprevistos

8. ¿Usan indicadores para evaluar la rentabilidad de los proyectos de inversión?

Los indicadores financieros utilizados para evaluar la rentabilidad de los proyectos son:

Coste medio ponderado del capital (WACC) Tasa de Oportunidad para el Inversionista (TIO)

Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones (EBITDA) Valor Presente Neto (VPN)

Tasa Interna de Retorno (TIR)

9. ¿En que basan las decisiones para determinar si un proyecto es financieramente viable o no?

Las decisiones para determinar la factibilidad financiera de los proyectos de construcción en las tres empresas entrevistadas, se basa en indicadores financieros, los aspectos comerciales, el precio del lote, la disponibilidad de recursos y la rentabilidad, teniendo en cuenta el costo de oportunidad para el inversionista.

10.¿Cómo determinan la tasa de oportunidad del inversionista?

De acuerdo a los entrevistados, la tasa de oportunidad del inversionista (TIO) para ARKO PUNTO se determina a partir de la experiencia este tipo de proyectos, mientras que para VIBOSA y BONUS se hace mediante la construcción del WACC a través del modelo CAPM o promedio ponderado. Como regla general, para establecer esta tasa, es que esté por encima de las tasas del sector bancario.

11.¿Cómo se determina el horizonte de tiempo del proyecto?

Los entrevistados coinciden en que el horizonte de tiempo del proyecto se determina de acuerdo con la experiencia y la elaboración del cronograma, teniendo en cuenta la complejidad de cada proyecto, en el caso de acudir a endeudamiento, el horizonte debe superar dicho plazo, con el fin de que después de pagar la deuda, el accionista recupere su inversión. No obstante, no existe un método específico para hallar el horizonte de tiempo del proyecto.

12.¿A través de que fuentes son financiados los proyectos de la compañía?

Las fuentes de financiamiento de los proyectos de las empresas entrevistadas son:

Crédito bancario al constructor Crédito proveedor

Capital propio Inversionistas

Fondos de capital privado Fondos de deuda

13.¿Manejan software, herramienta o programa para realizar la factibilidad financiera de los proyectos?

Las empresas entrevistadas utilizan en la elaboración de los modelos financieros normalmente Excel, sin embargo, para los análisis de sensibilidad se requiere software especializados como Crystal ball u otros paquetes estadísticos.

14.¿Qué conocimientos debe tener la persona responsable del proceso de factibilidad financiera?

El perfil de la persona que maneja el proceso de la factibilidad financiera debe tener conocimientos en finanzas, en la construcción de flujos de caja, análisis de indicadores

financieros, construcción del WACC, manejo de Excel y paquetes estadísticos y experiencia en el sector.

15.Qué recomendaciones nos puede compartir para determinar una efectiva evaluación financiera.

Para una efectiva evaluación financiera, los entrevistados recomiendan tener en cuenta lo siguiente:

Disponer de estudios previos completos

Investigación de las variables micro y macroeconómicas Presupuesto

Definir los supuestos del modelo Contar con un grupo interdisciplinario Manejo de múltiples escenarios Información tributaria detallada

El aporte del ejercicio realizado a partir de este instrumento, es valioso en la medida que permite contrastar lo teórico con las prácticas del sector real en el proceso de evaluación financiera de los proyectos de construcción.