Buena parte de las expectativas de éxito del Registro de la propiedad, si por éxito entendemos una repercusión perceptible y positiva sobre el crecimiento económico español, descansaban en su capacidad de atraer el mayor número de propiedades y propietarios posible. La seguridad que había de proporcionar a los posibles oferentes de crédito esa gran fuente de información, pública y fiable, sobre las garantías inmobiliarias que podían ofrecer los hipotéticos prestatarios era la llave del deseado aumento de la circulación del capital en el ámbito rural. Por esta razón, el Registro debía servir también para desactivar el crédito usurero. Hasta entonces, la dificultad que suponía para los participantes en el mercado de capitales la obtención de información suficiente beneficiaba a los prestamistas locales, más cercanos a la realidad y conocedores de primera mano de las circunstancias de los demandantes de crédito. Por ese motivo, la instauración de un sistema de publicidad registral había de abrir las puertas al crédito institucional.
Es difícil evaluar con un mínimo de garantías el ritmo con que se fue produciendo el acceso de la propiedad al Registro. No contamos con datos seriados sobre el porcentaje que las fincas registradas suponían respecto el total existente. Los datos disponibles son problemáticos, tanto por el lado del denominador, es decir, por lo que respecta al número
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de fincas existentes en el Estado, como por el del numerador, la cantidad de inscripciones anuales.6 Las primeras estadísticas disponibles, relativas al año 1886 —
más de treinta años después de la entrada en vigor de la Ley hipotecaria— muestran situaciones muy variables en función de la geografía estatal (DGRCPN, 1889). Junto a datos decepcionantes, como el poco más del 10 % de propiedad registrada en diversos distritos gallegos o el 20 % en determinadas áreas de Aragón, se encontraban cifras cercanas a lo deseado, como el casi 75 % de propiedad inscrita en Vizcaya (Costa, 1890- 93:82).7 En el conjunto del estado, la proporción de fincas inscritas sobre las existentes
se situaba, según los datos de los registradores, al entorno del 50 %.8
La valoración general, por lo tanto, no podía ser demasiado optimista (Costa, 1890-93: 81 y ss.). Sin embargo, los datos publicados en 1889 hablaban de una situación en Cataluña considerablemente mejor que la del resto del Estado.9 Según las estimaciones de los
registradores, distritos como los de Terrassa, Barcelona, Vilafranca del Penedès, Reus o Tortosa disfrutaban de más del 80 % de la propiedad rústica registrada. Otros, como los de Arenys de Mar, Granollers, Mataró, Figueres, Girona, la Bisbal, Cervera o Falset, rozaban las tres cuartas partes. La situación era globalmente positiva en las provincias de Barcelona, Girona y Tarragona, donde, con la excepción de Manresa, Sant Feliu de Llobregat, Olot, Santa Coloma de Farners y Gandesa, todos los registros superaban el 60 % de propiedad inscrita. La provincia de Lleida presentaba un balance no tan positivo; ningún registro superaba el 70 % y contaba con las dos tasas más bajas de Cataluña: el 25 % de Vielha y el 34 % de la Seu d’Urgell.
Estos datos indicarían un considerable éxito del Registro en Cataluña a la hora de captar una buena parte del volumen total de las fincas rústicas y urbanas existentes, ya en una etapa relativamente incipiente de su vida. Las cifras son todavía mejores a inicios del siglo XX, según recoge el Anuario de la Dirección General de los Registros Civil y de la
Propiedad y del Notariado (DGRCPN) de 1905, refiriéndose a datos de 1902. Partidos
como los de Arenys de Mar, Manresa, Mataró, Vic, Vilanova i la Geltrú, Figueres, la Bisbal o Reus se habían sumado a los que superaban el 90 % de propiedad inscrita, la
6 Sin entrar en la discusión de lo que las diversas fuente entiende por “finca” (véase Pazos, 1889). 7 Debe señalarse que los datos hacían referencia al porcentaje de fincas inscritas, no a la superficie
implicada.
8 Según los datos proporcionados por DGRCPN (1889), y siguiendo los cálculos de Pazos (1889:183), se
llega a la conclusión de que, excluidos el País Vasco y Navarra, a finales de 1886 constaban inscritas 12.197.730 fincas de las 26.112.678 existentes en el Estado (el 46,7 %).
situación de la demarcación de Lleida había mejorado considerablemente y muy pocos distritos catalanes quedaban por debajo del 70 % de inscripción.10
Debemos ser, sin embargo, escépticos ante estos datos. Parece claro que buena parte de las informaciones que los registradores proporcionaban como respuesta a los requerimientos ministeriales, y con los cuales se configuraban las estadísticas citadas, no eran más que estimaciones personales que incorporaban, por tanto, un grado elevado de subjetividad (Pazos, 1889: 190 y ss.].11 De hecho, las reflexiones que acompañaban el
resumen de las memorias que los registradores de la propiedad habían hecho llegar al ministerio durante el año de 1919, en un esfuerzo de recopilación de datos similar al de 1886, invitan a cuestionarse la exactitud de las informaciones, en el sentido de que “no abundan en las Memorias los cálculos originales; las observaciones sobre el número de fincas inscritas y existentes, tienen un carácter general, empírico y abarcan toda la vida oficial del Registrador, que ha recorrido muchos pueblos” (Anuario de la DGRCPN, 1921: 13).
La inexactitud de los datos estadísticos, tanto por lo que se refiere a los valores absolutos, como al porcentaje de propiedad supuestamente inscrita, es la explicación más lógica entre las que permitirían salvar la contradicción entre un Registro pretendidamente saludable y opiniones como la formulada por un registrador barcelonés en 1919, para quien “la idea de registrar la propiedad para que el Estado la conozca y la regule, es absolutamente desconocida o menospreciada, y en cuanto a los fines de garantía, el pueblo los encomienda generalmente a la buena fe que es más cómoda y menos costosa”.12 Al igual que en el resto del Estado, en Cataluña era habitual hacer
referencia a la “ignorancia o desidia” de la población como causas principales por las
10 Hay, sin embargo, algunos elementos desconcertantes que todavía añaden más dudas sobre la
metodología y el resultado de las encuestas que servían para elaborar los informes; éste es el caso del teórico retroceso experimentado por el partido judicial de Puigcerà, o del hecho que, con toda probabilidad, en un mismo listado se mezclen cifras sobre inscripciones realizadas a lo largo de un único año con otras que se refieren al total de fincas inscritas, independientemente del momento en que se hubiera realizado esta inscripción.
11 Otros datos bajo sospecha son los relativos a la proporción entre tierras de secano y regadío, al precio
de la tierra, a las formas de tenencia, al volumen de cargas soportadas por la propiedad o al número de propietarios. El uso de estos datos debería hacerse, por tanto, con mucha precaución.
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cuales se entendía la inscripción como un trámite legal sin efectos positivos y con potenciales perjuicios.13
La situación en Cataluña, por tanto, donde la tradición veía una sociedad altamente "escriturada", o en el área de Barcelona, en la que el crecimiento urbanístico podría hacer pensar en un aumento exponencial de la actividad de las oficinas registrales, no parece diferir en exceso de la realidad existente en el resto del Estado. Un panorama que, a la altura de 1921, hacía afirmar a los editores de la publicación oficial de los registradores que “el Registro agoniza y muere”.14
El tiempo, aparentemente, no estaba trabajando a favor de la consolidación de la institución, a pesar de que las cifras anuales a fincas inscritas por primera vez, publicadas por el Anuario de la DGRCPN desde 1904, podrían hacer pensar en un avance lento pero constante hacia la madurez del sistema.15 Nada más alejado de ello: más de ochenta
años después de la fundación del Registro de la propiedad, la exposición de motivos de la Ley hipotecaria de 1944 proporcionaba la sorpresa de situar el alcance de la institución en unos niveles más que modestos: “todavía se halla sin inscribir más del 60 por 100 de la propiedad, se ha iniciado una corriente desinscribitoria y, paulatinamente, se retrocede, en amplios sectores de la vida nacional, a un régimen de clandestinidad vencido en muchos países”.16
El éxito real del Registro a la hora de atraer a sus libros a la propiedad rústica y urbana parece, pues, muy limitado. Esta afirmación, sin embargo, no excluiría la posibilidad de que la proporción de propiedad inscrita fuese suficiente para recoger una parte importante de las transmisiones de propiedad que la creciente actividad económica debía de acarrear. La evaluación del número de inscripciones de operaciones de compraventa de propiedades inmuebles sería, bajo esta perspectiva, otra vía de aproximación al
13 “Son en gran número los propietarios que no tienen la menor idea de las ventajas que para la
contratación les ofrece el tener las fincas inscritas, figurándose que el Registro es una mera formalidad gubernativa” (DGRCPN, 1889: 115).
14 Anuario de la DGRCPN, 1921: 13.
15 Según los anuarios de la DGRCPN en el quinquenio 1904-1908 se incorporaron al Registro una media
anual superior a las 167.000 fincas rústicas; de ellas, más de 150.000 mediante expedientes posesorios. Publicaciones oficiales de fines del siglo XIX cuantificaban en 21.889.507 las fincas rústicas existentes en España, exceptuando el País Vasco y Navarra (DGC, 1879: 340).
16 Ley de 30 de diciembre de 1944 de reforma de la Ley hipotecaria (Boletín Oficial del Estado, 1 enero de
análisis de la incidencia del Registro sobre la sociedad y permitiría, en el caso de que la evolución de esta variable fuese claramente creciente, continuar defendiendo un cierto "triunfo" del Registro. En este aspecto, es interesante la comparación entre el número de “traslaciones de dominio por contratos de venta” entre los años 1853 y 1858 —antes, por tanto, del establecimiento de los Registros de la propiedad— y el de “fincas enajenadas
por contratos en los que media precio” 1868-1873 o de los primeros años del siglo XX
(gráfico 3.1).
El número de documentos de venta de propiedades inmuebles, rústicas y urbanas, inscritos anualmente en los Registros de Hipotecas españoles durante los años cincuenta del siglo XIX se movía alrededor de 250.000 (CEGR, 1859: 420-421).17 Pocos años
después de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 1861, el número anual de transmisiones mediante contrato había aumentado ligeramente hasta superar en determinados momentos las 300.000 (IGE, 1888: 631). Sin embargo, los contratos de venta que tramitaban su registro a inicios del siglo XX habían disminuido considerablemente en relación con los períodos anteriores. La media del primer quinquenio para el que disponemos de datos se sitúa en poco más de 230.000 transacciones. Esta cantidad descendió de manera clara a lo largo de la segunda década del siglo, mientras que la primera mitad de los años veinte significó una cierta recuperación de las cifras, aunque apenas se situaron, como puede comprobarse en el gráfico, en un nivel similar al de setenta años atrás. La recuperación, además de limitada, fue temporal: desde 1925 el descenso fue importante, hasta enlazar prácticamente con el hundimiento de la Guerra civil. No deja de ser significativa la evolución de esta variable a lo largo de más de tres cuartos de siglo durante los cuales había aumentado, no sólo la actividad económica, sino también la tasa de urbanización de la sociedad española y catalana, lo que debería de haberse hecho notar en el volumen de préstamos sobre fincas urbanas. No hay indicios, por tanto, de ningún aumento destacable del grado de publicidad que se daba a la actividad inmobiliaria, contrariamente a lo que se podría esperar de un Registro que, aunque fuera poco a poco, se fuese convirtiendo en la gran base de datos de información inmobiliaria del Estado. Hubo que esperar hasta los años cuarenta del siglo XX para encontrar cifras de contratación similares a las del período 1868-1873, en lo que constituye, como alguien ha dicho, una "auténtica sorpresa", a la
17 Los datos son los siguientes: 1853: 205.300, 1854: 257.339, 1855: 264.928, 1856: 260.724, 1857:
277.404, 1858: 243.773. Como puede comprobarse, el inicio de la desamortización de Madoz, a partir de 1855, no significó un cambio en el orden de magnitud del número de ventas, por lo menos durante los años para los cuales disponemos de datos.
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espera de explicación, en el panorama estadístico de la economía española de los dos últimos siglos (Tafunell, 2005: 466).
Gráfico 3.1.
Fincas transmitidas mediante contrato
España, 1850 - 1950 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 1850 1860 1870 1880 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 fincas rústicas total
Fuente: CEGR, 1858: 421-422; IGE, 1888: 631; Pazos 1889: 217; Gaceta de Madrid,
11/4/1900, 25/5/1900, 3/3/1904; Anuario de la DGRCPN, 1904-1950
Por otra parte, es interesante constatar cómo la existencia de una enorme masa de derechos de propiedad —y de actividad económica relacionada con ellos— que quedaban fuera del Registro de la propiedad daba lugar, desde un punto de vista legal, a un manifiesto dualismo que debe tenerse en cuenta a la hora de valorar la realidad económica e institucional del momento. En efecto, en la ordenación jurídica liberal convivían la propiedad inscrita, regulada por la Ley Hipotecaria y el artículo 606 del Código Civil, y la no inscrita, bajo el marco de los artículos 609 y concordantes del Código Civil (De Casso, 1951: 68); una "anomalía" asumida, pero no solucionada, por la Ley hipotecaria de 1944, tal como recoge su exposición de motivos, y por la refundición de 1946, vigente en la actualidad. De hecho, la propia existencia de un mecanismo de acceso al Registro de la propiedad como el de los expedientes posesorios constituía un reconocimiento de ese fenómeno. El procedimiento que conducía a la inscripción de la posesión de un determinado bien inmueble evitaba en gran medida las formalidades que la inscripción de dominio exigía. La inexistencia de titulación, el defecto más habitual entre los que impedían registrar el dominio, podía ser compensada de manera
Ley hipotecaria 1861
(creación del Registro de la propiedad) Reforma 1869
Reforma 1909
relativamente sencilla por la declaración ante el juez de paz o el de primera instrucción de dos testimonios que confirmasen la posesión histórica de una finca. Las características del expediente posesorio hacían, por ejemplo, que instituciones como el Banco Hipotecario no aceptasen las fincas implicadas como aval, o que, de manera repetida, los notarios solicitasen su desaparición como vía de acceso al Registro si no se quería, según decían, acabar con la profesión en el mundo rural.18
Lo que en un principio constituyó una forma de atraer la propiedad al Registro se convirtió en una estrategia para abaratar los elevados costes de transacción que implicaba el cumplimiento estricto de la legalidad vigente en los trámites para formalizar compraventas de inmuebles o de transmisiones hereditarias. Todo parece indicar que se produjo un "aumento irregular de los expedientes de posesión" durante el final del siglo XIX (DGRCPN, 1889: 114). En efecto, las cifras de fincas inscritas sobre la forma de expediente posesorio parecen dar la razón a la irónica afirmación de La Notaría, el boletín del Colegio de Notarios de Cataluña, en el sentido de que, en aquel contexto, el Registro de la propiedad debería cambiar su nombre por el de Registro de la posesión.19
Diego Pazos (1891: 186), a partir de los datos estadísticos publicados en DGRCPN (1889), proporciona para las cuatro provincias catalanas el porcentaje de inscripciones hechas con expedientes de dominio. La situación parecía no ser tan negativa en la demarcación de Barcelona, donde un 87 % de las inscripciones eran "de dominio". En cambio, Girona (58 %), Lleida (44 %) y Tarragona (55 %) se situaban muy cerca del 55 % que, según el mismo autor, correspondía a la media estatal.20 La evolución de los datos,
sin embargo, parece confirmar los temores de los comentaristas: en el quinquenio 1904-
18 "Los notarios de los pueblos estamos amenazados, qué digo amenazados, atacados de otro insecto,
verdadero microbio, que se nos vá filtrando por todos los poros de nuestro cuerpo y á unos de prisa y á otros más lentamente, nos irá matando hasta extinguir completamente las Notarías llamadas rurales. ¿No conoceis ese insecto como yo lo clasifico? Pues vedle. Todos, estoy seguro, habeis sentido sus efectos. Ahí lo teneis. Examinadlo, analizadlo, proveeros del microscopio y os convencereis que es Un expediente posesorio" (Gaceta de los colegios notariales, 1881, p. 643).
19 Citado en Costa, 1890-1893: 20.
20 Los datos desagregados (DGRCPN, 1889) nos muestran diferencias importantes entre los diversos
Registros. En la provincia de Barcelona, los porcentajes de inscripciones de dominio sobre el total se mueven, para fincas de un valor bajo (inferior a 500 ptas.), entre el 66 % de Vilanova i la Geltrú y el 97 % de Vic. En la de Girona, sólo Puigcerdà y Santa Coloma de Farners superaban el 70 % de inscripciones de dominio, mientras los demás registros que no llegaban a la mitad, aunque los datos mejoran para fincas de valor superior a 500 ptas. La irregularidad marcaba las provincias de Lleida (Sort: menos del 6 % son “de dominio”; Cervera, en cambio, supera el 85 %) y Tarragona (25 % Tortosa, más del 87 % Valls).
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1908, el 91,5 % de las fincas inscritas por primera vez lo eran bajo el concepto de posesión. Cataluña no mejoraba excesivamente la tendencia estatal y se quedaba en poco menos del 85 % de expedientes posesorios.21 Las memorias de los registradores de
la propiedad de 1886 recogen la opinión del registrador de Lleida según la cual, y contra la “idiosincrasia social del país”, sólo las fincas de un alto valor accedían mayoritariamente al Registro utilizando inscripciones de dominio (DGRCPN,1889: 114), una prueba del uso diferencial que los diferente sectores sociales hacían de la institución.22 Para otros comentaristas, las particularidades de la tradición sucesoria
catalana, donde los patrimonios “adquieren un tinte patriarcal y secular radicándose las fincas que los constituyen de tiempo inmemorial en las familias y perdiéndose casi siempre su adquisición en la noche de los tiempos”, hacía que fuesen contados los propietarios que, a la hora de inscribir sus derechos, estaban en disposición de “justificar por medio de documento fehaciente la adquisición del dominio”´, cosa que abría la puerta al "diluvio de posesorios" que sufrían los registros rurales (Ramón, 1883: 10442-3).
El uso creciente de los expedientes posesorios a lo largo de todo el período estudiado no constituía un fenómeno irrelevante, dado que se traducía en la pérdida de calidad de la base de datos de información inmobiliaria que debía constituir el Registro de la propiedad. Sobre todo teniendo en cuenta que, como explicaban los notarios de la época, muy a menudo iba ligado a estrategias que suponían la interrupción del "tracto sucesivo" de las fincas registradas, uno de los puntales de todo sistema registral y base del crédito territorial:
"Los posesorios no son otra cosa que los martillos acerados con los que se rompen de una manera criminal los sagrados eslabones de la cadena de la propiedad. Mientras esto sucede, el crédito territorial marca rápidamente su baja, y la usura su alza, por aquello de que á mala garantía, interés fabuloso. ¡Triste perspectiva para la propiedad!" (Gaceta del
Notariado Español, 1899, p. 247).23
21 Anuario de la DGRCPN, 1905-1909.
22 Las causas de este fenómeno, según el mismos registrador, serían “lo deficiente de la titulación; la
desidia y abandono que á veces deja pasar una y dos generaciones truncando la historia de sus fincas, y en no pocos casos la mala fe de muchos que tratan de burlar condiciones resolutorias, ayudado todo ello de la amañosa confección de los amillaramientos”.
23 Tal como afirmaban diversos registradores de Barcelona, era habitual que una finca inscrita que había
experimentado diversas transmisiones privadas, al margen del Registro y sin satisfacer el impuesto de derechos reales, volviese a acogerse a la legalidad en un momento determinado mediante un expediente posesorio, lo que, obviamente, suponía un ahorro (Costa, 1890-1893: 89).
Esta es la razón por la cual el Registro de la propiedad no sólo no aumentaba su presencia en la sociedad, sino que tendía a retroceder, hasta el punto que, según