Para el análisis de la oferta consultamos las 3 zonas francas aprobadas en el departamento de Cundinamarca. Estas tres zonas francas son:
- Zona franca de Bogotá - Zona franca de occidente - Zona franca Intexmoda
Para poder analizar el contexto de oferta debemos plantearnos varias preguntas en sub ramas de actividades, donde se contempla toda la información requerida por los posibles clientes y toda la información necesarias para la implementación del análisis del mercado
Las preguntas son las mismas para las tres zonas francas de análisis: 7.1. Lotes
1) Precios de venta metros cuadrados 2) Precio de alquiler por metros cuadrados
3) Diferencia precios en parque industrial y zona franca 4) Que servicios se entregan a los lotes
7.2 Bodegas 1) Altura permitido
2) Cuál es el piso de resistencia
3) Condiciones de entrega de las bodegas 4) Diseño
5) Servicios con los que se entregan (sanitarios, lockers, etc.)
6) Existen valores agregados. (En la construcción, servicios) ¿Cual es el precio del valor agregado?
7) Precio venta 8) Precio alquiler
7.3 Oficinas
A Mezanine y oficinas fuera de la bodega 1) Precio de alquiler
2) Precio de venta en M2
3) De que constan (obra negra, gris), pisos, baños B Oficinas externas
1) ¿Cuáles son las áreas comunes del edificio?
2) Existen Servicios extras (centro de convenciones, cafés,etc) 3) ¿Cuál es el número de oficinas por piso?
4) ¿Cuánto es la cuota de mantenimiento y administración? 5) ¿Cuál es el número de parqueaderos por oficina?
6) ¿Cuál es el número de parqueaderos de visitantes por oficinas? 7) ¿Los parqueaderos son internos o externos? (cubiertos)
8) Precio de venta de parqueadero extra
7.4. Locales comerciales:
1) Cuál es el área designada para los locales comerciales 2) Cuál es el precio de venta
3) Precio de alquiler
4) Conque servicios se entregan los locales (agua, luz, gas) (obra negra, gris)
7.5. Servicios
1) Como es el manejo de aguas lluvias 2) Como es el manejo de aguas negras 3) Existe tratamiento de aguas residuales
5) Como se maneja el nivel de seguridad del complejo (cámaras, personas, perros, etc.)
6) Cuáles son las empresas que prestaran los servicios de agua, luz, teléfono. 7) Como se maneja el mantenimiento del aseo para áreas comunes y vías
7.6. Valores agregados en ZONA FRANCA
1) Existe un costo adicional por el uso de la bascula? o está dentro de algún costo por las compañías.
2) Como es el ingreso de visitantes: peatonal, vehicular, camiones? 3) Cuál es el ÁREA DE EXTENSIÓN DE ZONA FRANCA
7.7. Zonas verdes y áreas libres
1) Cuál es el ÍNDICE E OCUPACIÓN 2) Cuál es el ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN
3) Las bodegas contemplan ÁREA DE AISLAMIENTO 4) Como es el manejo de zonas verdes
5) ¿Se contempla el ÁREA DE ESPERA para los contenedores o camiones? Tiene algún costo adicional
6) ¿Dentro del proyecto se contemplan los patios de maniobra? 7) Cuáles son las vías principales y secundarias del proyecto
Tabla 24. Cuadro comparativo de la competencia directa Vs. Zona Franca de la sabana
Zona franca Bogota Zona franca occidente Zona franca intexmoda Zona franca de la sabana
1 NA $ 580,000.00 650000 NA
2 NA NA NA $ 45,000.00
3 NA NA $450.000 via pricipal, $380.000 via 2daria NA
4 todos todos Todos TODOS
1 12 metros 15 metros 8, 11 y 14 metros 16 metros
2 de 2 a 5 toneladas, depende necesidad cliente 10 ton 1er piso, 1.5 ton 2 piso 3 Obra Gris Completamente terminadas 4 NA Ajustan a las necesidades de los clientes 5 A necesidad de los clientes Ajustan a las necesidades de los clientes 6 A necesidad de los clientes Ajustan a las necesidades de los clientes 7 $ 2,200,000.00 $ 1,700,000.00 $1.500.000 a $1.900.00 NA 8 $ 18,000.00 $ 16,000.00 $20.000 a $22.000 $ 23,000.00 1.a. $35000 M2 NA NA $ 45,000.00 2.a. $ 3,200,000.00 NA $ 2.900.000 a $3.380.000 NA
3.a. Obra Blanca Obra blanca Obra Gris Obra completamente terminada
1.b Según acuerdo 6 bogota Acuerdo mun. PLAN 7 TOJES Recepcion, terraza de comidas, S. financieros Acuerdo municipal 7 y requisitos ambientales
2.b Centro de convencioes, 6 show rooms si, hotel, hospital, servicios bancarios, casino comidas
3.b. de 12 a 16. de 133Mts a 432 Mts A necesidad de los clientes. 8622.3 Mt por piso
4.b. $ 677.00 $ 1,100.00 NA NA
5.b. 50 metros = 1 parqueadero; 120 metros2 construidos = 1 parqueadero
6.b. NA por cada 5 parqueaderos = 1 de visitantes 7.b. Internos internos y externos 8.b. NA NA NA NA 1 2378 mts NA 2586 mts 20.250 mts 2 $ 4,500,000.00 NA $3.900.000 a $4.900.000 (terraza) NA 3 $ 50,000.00 NA NA $ 43,000.00
4 todos todos Todos (Obra gris) todos
1 Alcantarillado bogota Recoleccion para industria Desarenador para riego tratamiento de reutilizacion para industria
2 Planta de tratamiento Planta de tratamiento Planta de tratamiento planta de tratamientos
3 NO SI SI SI
4 No directamente existiran redes adicionales para las companias interesadas
5 Seguridad privada, cerramiento y camaras de vigilancia Seguridad propia, cerramiento, camaras de vigilancia
6 EAAB, codenza, ETB; TELMEX, TELECOM NA Aguas de la sabana, codenza, Telmex Aguas de la sabana, codenza, NA
7 Subcontratacion empresa propia
1 Gratis Gratis NA NO
2 Manejo por parte de la seguridad privada Sistemas de seguridad de ultima tecnologia
3 640.070 mts 328.719 mts 260.000 Mts 522.624 Mts
1 60% 60% 55% 55%
2 2.4% 3 PISOS O 15 METROS 3 PISOS O 15 METROS; 85 % del area total del lote 3 PISOS O 15 METROS; 85 % del area total del lote
3 NA NA
4 Flora nativa con el 25 % del area neta Flora nativa con el 25 % del area neta 42.30% = 110.000 metros; flora NA 25% del area libre = 58.788.5 Mts
5 SI para 20' $25000 o 40´$42000 NA 2 areas de espera, 1 dentro de ZF y otra Afuera $NA dentor de zona franca
6 $7000 m2 \ mes $7000 m2 \ mes NA. cala lote desarrolla su patio de manejo Si, estipulados dentro del plan vial de la ZF
7 calle 13 mosquera, perimetral de la sabana mosquera, perimetral de la sabana Perimietral de la sabana, mosquera, chia, funza
Valor Agregado Zonas verdes CONCEPTO Bodegas Oficinas LOTES 20.000 metros = 250 oficinas aproximandamente por cada 5 parqueaderos = 1 de visitantes con compañias (ETB; TELMEX, TELECOM ) Locales Servicios 8Ton 1erpiso, 1Ton 2 piso, 300 Kl 3 piso Completamente terminadas A necesidad de los clientes A necesidad de los clientes A necesidad de los clientes 30 metos de frente * 70 metros de largo APROX Seguridad propia con cerramiento doble y camaras de vigilancia Empresa de aseo propia 18 A 20 MTS de los parqueaderos, 50 cm de la malla y 4 metros del area neta entre linderos ingreso con carnet empresarial y visitantes con autorizacion previa 120 metros2 construidos = 1 parqueadero Depende del edificio (si el suelo lo permite) = $
Fuente: Autores, información suministrada Zona Franca Bogotá, Álvaro Muñoz Roldan, Zona Franca Occidente, Andrés Ávila, Zona Franca Intexmoda, Julián Quiceno.
Al contemplar los datos del cuadro comparativo de las zonas francas podemos observar que la zona franca de occidente tiene características modulares y adaptables a las necesidades de los clientes ya que el proyecto tiene como Cluster construir en “BUILD TO SUIT” en necesidades y diseño de los clientes. Además, se observa que la zona franca de la sabana solo alquilara los predios del proyecto ya que las grandes compañías multinacionales no están interesadas en la compra para inversión sino en alquiler de inmuebles para su razón social gracias a la clara inestabilidad del sector financiero.
La zona franca de la sabana cuenta con características específicas que la hacen más atractiva que la competencia directa, como por ejemplo los servicios adicionales prestados a los clientes (servicio hotelero, hospital, redes bancarias, centros comerciales) la ubicación estratégica (Vías de acceso), la planificación del municipio de Cota, los incentivos tributarios del impo-renta, el índice de construcción y ocupación y el manejo ambiental de empresas AAA de medio y bajo impacto, además de la reducción de los servicios públicos por las plantas de tratamiento de aguas y los paneles solares de electricidad.