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Ante un primer análisis del reparto de la financiación establecida en las bases iniciales del proyecto, puede parecer que el 10% con fondos propios contra el 90% con fondos bancarios podría estar descompensado. En caso de que las entidades financieras pudiesen ofrecer menos porcentaje de financiación, y para no penalizar más a los socios fundadores, estableceríamos dos líneas estratégicas nuevas de financiación:

 Financiación mediante fondos y concursos públicos: "Capital semilla de Sercotec", "Subsidios Fosis", o cualquiera de los planes de financiación estatales establecidos por el gobierno de Chile (ver anexo).

 Financiación mediante la introducción de un o varios socios capitalistas, que sea remunerado con un porcentaje de los beneficios generados en función de la aportación inicial.

Después del análisis concreto de cada una de las proyecciones en los tres escenarios, podemos concluir que hay ciertas variables que hacen muy sensible el negocio.

Ventas: Entre las variables mencionadas está la elegida para plantear las 3 opciones de escenarios, el índice de ocupación. Este parámetro es fiel indicador de las ventas. Las ventas son lo más importante en cualquier tipo de negocio. En nuestro caso, y a pesar de que la ciudad escogida, tiene un crecimiento muy importante en este tipo de negocios, planteamos las opciones de reforzarlas de manera directa, mediante una fuerte inversión en marketing y mediante comisiones de venta a los vendedoras. Si tras la observación del inicio del negocio, no se están alcanzando los índices de ocupación esperados para llegar al punto de equilibrio, se utilizarán otro tipo de medidas como promociones, descuentos, regalo del primer mes, etc. Por ejemplo, hemos hecho el estudio de ofrecer

año 1 año 2 año 3 año 4 año 5 año 6 año 7 año 8 año 9 año 10 EBIT -40.308,66 31.234,56 40.762,35 52.586,08 61.443,83 72.960,84 86.657,09 104.020,44 117.176,46 125.355,53 Impuestos 0,00 6.246,91 8.152,47 10.517,22 12.288,77 14.592,17 17.331,42 20.804,09 23.435,29 25.071,11 Amort 88.304,75 88.304,75 90.054,75 90.054,75 93.603,75 95.353,75 95.353,75 95.353,75 97.103,75 104.308,68 Inv activo 0,00 0,00 3.500,00 0,00 18.369,99 3.500,00 0,00 0,00 3.500,00 54.929,39 Pay back 47.996,09 113.292,39 119.164,63 132.123,62 124.388,82 150.222,42 164.679,42 178.570,10 187.344,91 149.663,72 Acumulado 161.288,49 280.453,12 412.576,73 536.965,55 687.187,98 851.867,39 1.030.437,49 1.217.782,40 1.367.446,13 Retorno 776.524,32 -615.235,83 -496.071,20 -363.947,59 -239.558,77 -89.336,34 75.343,07 253.913,17

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un mes gratis para seguir manteniendo los índices de ocupación de la opción real y los números salen mejor que entrar en la opción pesimista. Con este pequeño análisis de sensibilidad, podemos ver que tenemos todavía margen de actuación sobre el negocio en función de lo que vayamos observando mes a mes.

Financiación: Por otro lado, hemos considerado financiación bancaria con un tipo de interés fijo de un 8% (que es lo que el mercado está ofreciendo en la actualidad), pero el modelo sigue siendo rentable hasta tipos ligeramente por encima de un 9%, donde se arroja un VAN positivo con una TIR del 13% y además manteniendo la tesorería positiva desde el primer año (muy justa, pero positiva). Este pequeño análisis de sensibilidad también arroja cierto margen de maniobra del negocio con respecto a la variabilidad al alza de los tipos, aunque probablemente escogiésemos un interés fijo, también podríamos negociar uno variable con algún tipo de cobertura por encima.

Por otro lado, con el reparto de dividendos establecido, así como con la TIR que arroja el negocio, es posible encontrar inversionistas dispuestos a aportar su capital, lo que podría bajar la cantidad de dinero necesaria de las entidades financieras.

Inversión: En este caso, de vital importancia es prestar mucha atención a las inversiones iniciales. Todas ellas deben ser negociadas de manera óptima, incluyéndose al menos tres posibles ofertas de cada una de las obras/compras a realizar. Este esfuerzo inicial es de vital importancia para conseguir optimizar la rentabilidad del negocio.

Gastos fijos: Por último, que no menos importante, son los gastos fijos y principalmente el gasto en personal. Este supone casi el 50% sobre las ventas. Este gasto para nosotros es como una inversión por varias razones. La primera es que se debe realizar al inicio del negocio, pues consideramos necesario que estemos 100% operativos desde el comienzo para que todo se desarrolle según lo previsto. Además, el personal es crucial en la marcha de nuestro negocio, pues dependemos del personal de ventas para tener altos índices de ocupación, de la buena gestión del gerente para la toma decisiones correctas en cada momento, de la recepción que está de cara al público y debe tener un trato muy cercano al cliente, del personal de mantenimiento y de limpieza para facilitar la fidelización del cliente o del personal de seguridad para evitar problemas de robos, intrusiones, etc. Es por ello, que desde el año cero, se abrirá un proceso de selección donde se escogerán a los mejores candidatos que deberán ser aprobados mediante entrevistas personales de los socios.

Escalabilidad: a medida que hemos ido viendo el análisis de los números ofrecidos por las proyecciones, hemos podido ir confirmando que el negocio es fácilmente escalable. Los altos valores de retorno, así como el estado del mercado en la ciudad de Santiago, hacen que sea una opción muy interesante el ampliar a otro centro sobre el año 5 o 6. Además el formato de estandarización planteado del modelo, hacen que sea muy fácil estudiar la posibilidad de la apertura de otro centro en otra capital de América Latina con similares características a la ciudad de Santiago.

Con todo esto, podemos concluir que, a pesar de existir una fuerte inversión inicial, el negocio presenta tanto unos números muy interesantes, una robustez y seguridad suficientes, a la vez que una altísima escalabilidad, que hacen de él una opción muy interesante para un inversionista.

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