materia ambiental o en cuestión de ingeniería que no hayamos identificado previamente, el valor del inmueble afectado podría disminuir, podríamos vernos obligados a incurrir en costos adicionales y la resolución de dicho pasivo podría involucrar una cantidad de tiempo considerable.
Además, al efectuar inversiones en inmuebles y tomar decisiones con respecto a nuestras operaciones, nos basamos en ciertos reportes sobre el mercado y la industria, así como en análisis y datos sobre el mercado y la industria, preparados por fuentes independientes de información sobre la industria. Por lo general, no verificamos directamente los datos o análisis obtenidos de dichas fuentes, que son reflejo de las presunciones, estimaciones y opiniones utilizadas por dichas fuentes en dichos momentos. Por lo tanto, no podemos garantizar que los análisis, datos e información sobre el mercado y la industria preparados por dichas fuentes contienen una evaluación correcta de la situación del mercado correspondiente a la fecha en que utilicemos dicha información como base para la toma de nuestras decisiones con respecto a nuestras adquisiciones y operaciones. Si alguno de estos análisis o datos resultara ser incorrecto, tendencioso o incompleto, las decisiones tomadas con base en los mismos nos expondrían a posibles riesgos. Por ejemplo, es posible que dichos análisis y datos nos induzcan a efectuar ciertas inversiones a precios demasiado altos, a vender otras inversiones a precios demasiado bajos, o a desaprovechar del todo oportunidades favorables.
Algunas de nuestras propiedades podrían verse expuestas a desastres naturales o de otro tipo que ocasionen daños significativos y afecten en forma adversa nuestro desempeño financiero.
Algunas de nuestras propiedades están ubicadas en regiones más susceptibles a desastres naturales y podrían verse afectadas en forma significativa por desastres de este tipo que les ocasionen daños significativos. En particular, muchas de nuestras propiedades están ubicadas en regiones susceptibles a los temblores, en tanto que otras están ubicadas en regiones propensas a sequías y escasez de agua que podrían dar lugar a aumentos inesperados en los costos de abastecimiento de agua de nuestro fideicomiso o nuestros clientes. En el supuesto de que dichos desastres naturales u otros siniestros similares nos ocasionen una pérdida que no esté asegurada o cuyo monto exceda de los límites asegurados, podríamos incurrir en costos significativos y perder el capital invertido en la propiedad afectada y los futuros ingresos esperados de la misma, lo cual podría afectar en forma adversa nuestro desempeño financiero.
Los clientes de nuestras propiedades podrían concluir que en virtud de la celebración de las Operaciones de Formación, la ley les otorga un derecho de preferencia para adquirir los inmuebles arrendados por los mismos.
En los estados donde se ubican nuestras propiedades, por disposición de ley los Arrendatarios (y, en ciertos casos, los copropietarios) gozan de un derecho de preferencia para adquirir los inmuebles arrendados por los mismos en el supuesto de que el propietario desee vender dicho inmueble a un tercero. Nuestro Portafolio Actual de bienes raíces no fue objeto de una operación de compraventa como parte de las Operaciones de Formación, sino que dicho portafolio fue adquirido por nuestro Fideicomiso mediante la compra de los derechos de fideicomisario de los Fideicomisos de Inversión que son los propietarios directos o indirectos de los inmuebles. Por lo tanto, en nuestra opinión nuestros clientes no tienen derecho de preferencia alguno con respecto a los inmuebles que tienen arrendados. Sin embargo, los clientes que no hayan renunciado a dicho derecho de preferencia a través de su contrato de arrendamiento, podrían llegar a una conclusión distinta e interponer demanda para invocar dicho derecho; y en la medida en que alguna de dichas Demandas prospere, la adquisición de la propiedad correspondiente por nuestro fideicomiso podría rescindirse o declararse nula, o podríamos resultar responsables del pago de daños y perjuicios. En dicho caso, la adquisición de dicha propiedad se revertiría y podríamos vernos obligados a devolver dicha propiedad a cambio del precio pagado por la misma, o podríamos resultar responsables del pago de daños y perjuicios.
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Las fluctuaciones del tipo de cambio podrían ocasionarnos pérdidas relacionadas con nuestros Contratos de Arrendamiento denominados en dólares.
Al 31 de diciembre de 2014, aproximadamente el 84.4% de nuestra Renta Base Anualizada, estaban denominados en dólares; y aproximadamente el 15.6% de nuestra Renta Base Anualizada, estaban denominados en pesos. De conformidad con la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos, las obligaciones denominadas en moneda extranjera y pagaderas en México a personas físicas o morales nacionales o extranjeras por disposición contractual o en ejecución de sentencia, podrán liberarse en pesos al tipo de cambio publicado por el Banco de México en el Diario Oficial de la Federación, que se vigente en la fecha y el lugar del pago o la ejecución. Por lo tanto, es posible que no recibamos las cantidades en dólares que nuestros clientes están obligados a pagar por concepto de renta y que nos veamos obligados a recibir dichas cantidades en pesos. En dicho supuesto, podríamos vernos en la imposibilidad de convertir las cantidades recibidas a dólares al mismo tipo de cambio utilizado para convertir a pesos las cantidades denominadas en dólares.
Riesgos relacionados con nuestra estructura y administración
Existen posibles conflictos de intereses entre nuestro fideicomiso, Prologis, nuestro Administrador y el Comité Técnico.
En virtud de que (i) nuestro Administrador es una Afiliada de Prologis, (ii) todos los miembros del equipo directivo de nuestro Administrador son funcionarios de Prologis y (iii) todos los miembros del Comité Técnico (salvo los nombrados por los Tenedores (o grupos de Tenedores) de CBFIs que representen el 10% o más de nuestros CBFIs en circulación) serán nombrados por nuestro Administrador e incluirán a funcionarios de Prologis, estamos sujetos a posibles conflictos de intereses por lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones de dichas entidades para con nuestro Fideicomiso. Prologis es un Administrador y desarrollador de Instalaciones Industriales a nivel global y cuenta con una amplia gama de inversiones e intereses de negocios, algunos de los cuales es probable que compitan o se encuentren en conflicto con los intereses de nuestro fideicomiso o de los tenedores de nuestros CBFIs. Los negocios de Prologis en México actualmente incluyen inmuebles industriales Clase A que aún no son aportados a nuestro fideicomiso. Prologis seguirá siendo propietario y Administrador de estas propiedades excluidas; y según lo descrito más adelante, algunos miembros de nuestro equipo directivo también son miembros del equipo directivo y/o el Comité Técnico, según aplique, de otras entidades administradas por Prologis. Además Prologis tiene la intención de seguir desarrollando Instalaciones Industriales en México y no está obligado a ofrecernos ninguna de dichas propiedades en virtud de nuestro derecho de preferencia o por cualquier otro motivo. En el supuesto de que Prologis, nuestro Administrador o el Comité Técnico actúe o reciba instrucciones de actuar en interés propio o de manera que ponga en riesgo los intereses de nuestro fideicomiso y del resto de los tenedores de nuestros CBFIs, nuestro desempeño financiero podría verse afectado en forma adversa y significativa. Dichos conflictos de intereses podrían incluir lo siguiente:
Los Convenios de Aportación fueron negociados por personas relacionadas. Nuestro Portafolio Actual de bienes raíces fue aportado por Afiliadas de Prologis y es posible que en el futuro adquiramos inmuebles adicionales que pertenezcan a afiliadas de Prologis. En virtud de que estas aportaciones y/o adquisiciones no se negociaran en términos de mercado y no se obtenga ningún avalúo independiente, existen posibles conflictos de intereses con respecto a la negociación del precio pagadero y al resto de los términos. Por lo tanto, los términos de la aportación o adquisición de una determinada propiedad pueden ser menos favorables que los términos que se habrían establecido si los mismos se hubiesen negociado como parte de una operación entre personas no relacionadas. Además, debido a nuestro deseo de mantener una relación continua con Prologis y sus afiliadas, es posible que no hagamos valer nuestros derechos conforme a los Convenios de Aportación o adquisición que hemos celebrado o que