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ARTÍCULO 1993. Imposibilidad de uso y goce en común

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

1. introducción

Diversos factores pueden determinar que el uso y goce de la cosa común no sea posible. Para tal caso, el ccyc determina que el asunto deberá ser resuelto por los condóminos reunidos en asamblea.

2. interpretación

el uso y goce conjunto e indistinto a que tienen derecho los condóminos puede, en determinados casos, ser imposible en los hechos. A veces ello resultará por “razones

atinentes a la propia cosa”, y en otros por el ejercicio del ius prohibendi de parte de

algunos de los condóminos. en el primer caso, son factores atinentes a la cosa las que impiden el aprovechamiento común, tal el caso, por ejemplo, de un departamento de muy reducidas dimensiones. en el segundo, es la voluntad expresada por alguno de los condóminos.

Para estos supuestos, y siempre que ninguno de ellos haga uso de la facultad que tienen de pedir la división de la cosa común (art. 1997 ccyc), se establece que la cuestión debe ser resuelta en la asamblea a que refiere el art. 1994 ccyc. la solución coincide con la brindada en el art. 2699 cc, que preveía que, en esa reunión, los condóminos debían de- terminar “si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada”.

De cualquier manera, y más allá de que el art. 1993 ccyc no contenga esta aclaración —tan solo señala que en la asamblea debe decidirse sobre su administración—, es indu- dable que tales opciones están al alcance de los copropietarios, que pueden resolver que la cosa sea explotada a través de una administración o dada en locación.

ARTÍCULO 1994. Asamblea

Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocato- ria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a to- dos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

1. introducción

la asamblea es el ámbito donde se discuten y resuelven las cuestiones de interés común de los condóminos, como lo relativo a la administración de la cosa para el caso de que se verifique alguna de las situaciones mencionadas en el art. 1993 ccyc.

la importancia que revisten tales reuniones justifica que el ccyc determine cuáles son los presupuestos de validez para su formal constitución como así también la mayoría necesaria para la adopción de decisiones válidas, y la forma como ha de ser computada esa mayoría.

2. interpretación

uno de los principales problemas que se verificaban en el código civil se vinculaba con la exigencia que resultaba de los arts. 2699 y 2703 cc, que exigían un quórum equivalente a la unanimidad para que la asamblea pueda válidamente sesionar. ello im- portaba darle al condómino de mala fe un medio de obstrucción al funcionamiento del condominio, dado que bastaba con que no concurriese al acto para que de ese modo la asamblea quede frustrada.

el ccyc, por el contrario, ya no exige que estén todos presentes en el acto de la reu- nión sino que hace especial hincapié en la necesidad de que todos los condóminos sean debidamente citados a la asamblea e informados de su finalidad. la atención queda ahora centrada en un requisito previo, que es la debida citación de los comu- neros. en este sentido se exige que todos los condóminos sean debidamente citados a la asamblea.

la citación no puede efectuarse de cualquier manera. Debe ser fehaciente, lo que supone que debe estar documentada y ser auténtica, esto es realizada a través de un medio que aleje toda duda sobre su veracidad y el día en que se llevó a cabo. A esos efectos, podrá recurrirse a la notificación del condómino por intermedio de un escribano público, por carta documento o por algún otro procedimiento que aleje toda duda sobre su efectivi- dad y fecha.

se exige además que se practique con una anticipación razonable. se trata de un recaudo lógico que no solo tiende a aventar sorpresas sino también a asegurar la concurrencia de todos los condóminos a la reunión. en cuanto a qué debe entenderse por razonable, es indudable que ello dependerá de las circunstancias del caso, tales como la distancia del domicilio de los condóminos con relación al lugar de la reunión, la urgencia del asunto, entre otras.

También se requiere que los comuneros sean informados de la finalidad de la convoca- toria. el recaudo encuentra su justificación en que, no siendo ahora la asistencia de la totalidad de los condóminos un requisito de validez para la constitución de la asamblea, pudiendo ésta funcionar aunque no estén todos ellos presentes —pues, se insiste, resulta suficiente a esos efectos con que hayan sido debidamente citados—, es necesario pre- venirles acerca de qué es lo que va a tratarse en la reunión dado que solo de ese modo podrán ellos evaluar las consecuencias de su inasistencia y, en definitiva, los alcances de lo que allí pueda resolverse.

este recaudo queda cumplido con la enunciación de todos los temas que serán tratados en la asamblea, pero además deben indicarse otros sin los cuales no podrá tenérselo por satisfecho, como el lugar donde se celebrará la reunión, la fecha y hora en que se llevará a cabo.

A fin de aprobar la decisión sobre el tema de la convocatoria, no se exige la unanimidad de los comuneros sino que basta con la mayoría absoluta, o sea, más de la mitad. Puede ocurrir que, sumados los votos, se arribe a un empate. Mediando dos o más mociones igualmente apoyadas, se establece que la cuestión queda librada a la suerte.

cabe aclarar, no obstante, que, sea que se arribe a una resolución —adoptada por la ma- yoría absoluta de los condóminos o bien, en caso de empate, recurriendo al azar— o que ello no sea posible —por no contarse con una mayoría suficiente—, siempre les quedará a los interesados la alternativa de pedir la liquidación del condominio, tal como lo prevé el art. 1997 ccyc.

ARTÍCULO 1995. Frutos

No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

1. introducción

Habiendo una pluralidad de titulares, es preciso determinar las reglas para la distribución de los frutos de la cosa común. la presente disposición se ocupa de tal cuestión.

2. interpretación

los frutos de la cosa común deben repartirse entre los condóminos de acuerdo a la parte indivisa que a cada uno corresponda. la solución es lógica, pues esa es la medida de su derecho. De todos modos, esta regla es supletoria de lo que convencionalmente puedan pactar los interesados. De ahí que pueda pactarse una división igualitaria, no obstante que las partes indivisas no lo sean, e incluso que los frutos se entreguen a uno de los condóminos, con exclusión de los demás. solo a falta de una previsión convencional cobra virtualidad la regla de la distribución proporcional. lógicamente que si uno de los condó- minos percibió todos los frutos o lo hizo en una medida mayor a la que le correspondía, los perjudicados podrán iniciar las acciones a fin de reclamar lo que ha retirado en exceso.