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En esta variable se analiza el precio medio del suelo apto para actividades logísticas, definido, declarado y protegido.
Además, se considera oportuno establecer el valor relativo del mismo comparándolo con un precio de suelo logístico que el evaluador tome de referencia. El valor de referencia hace alusión al valor del suelo logístico de un territorio que se considere con características oportunas de ser comparadas.
4.4.2.2 Nivel de ocupación
Esta variable pretende establecer el porcentaje de suelo logístico ocupado con respecto al suelo logístico total planificado (declarado por normativa).
Es un indicador del cual se obtiene sólo un valor absoluto, y representa el nivel de ocupación. Queda a criterio de quien analice los resultados de los indicadores, las conclusiones que obtenga a partir del mismo. Esto es, por ejemplo, que el analista pretenda informar el suelo logístico disponible para una potencial inversión privada para centro de actividades logísticas, con lo cual, esperará encontrar que aún queda suelo disponible. Por otro lado, si el analista pretende conocer el grado de suelo logístico ocupado con respecto al suelo planificado, se entiende que lo óptimo es aquel que está cubierto en su totalidad puesto que implica que el mismo responde a una necesidad certera y que la administración ha sabido gestionar sus recursos de manera eficiente para explotar al máximo el territorio definido para actividades logísticas. Este último concepto es el que se utilizará para establecer el nivel óptimo del presente indicador.
4.4.3 Formulación
A continuación, se presenta el desarrollo de la fórmula del indicador. A priori, en la ejecución de la misma, se positivizan los factores con el objeto de simplificar el proceso de homogenización.
En la tabla N°13, se muestra la fórmula general del indicador Suelo logístico (SL):
Tabla Nº13: Suelo logístico (fórmula general). INDICADOR: SUELO LOGÍSTICO
Fórmula general 𝒇𝑺𝑳= (𝒇𝒑𝒎+ 𝒇𝒐)
Factores 𝒇𝒑𝒎= 𝒑𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝒎𝒆𝒅𝒊𝒐 𝒅𝒆𝒍 𝒔𝒖𝒆𝒍𝒐 𝒍𝒐𝒈í𝒔𝒕𝒊𝒄𝒐
𝒇𝒐= 𝒏𝒊𝒗𝒆𝒍 𝒅𝒆 𝒐𝒄𝒖𝒑𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒅𝒆 𝒔𝒖𝒆𝒍𝒐 𝒍𝒐𝒈í𝒔𝒕𝒊𝒄𝒐
En la tabla Nº14 se desarrollan los factores que componen el indicador SL:
Tabla Nº14: Factores de Suelo logístico. SUELO LOGÍSTICO: FACTORES
Factor Fórmula Variables Valores posibles
𝒇𝒑𝒎
Precio = precio medio del suelo logístico en la ciudad de estudio (U$S)
Pref = precio medio del suelo del área de estudio. (U$S).
𝑓𝑝𝑚
Precio < Pref 1,5 Precio = Pref 1 Precio > Pref 0,5 𝒇𝒑𝒎 El precio medio del suelo logístico se piensa como la relación que existe entre el precio medio del suelo logístico de la ciudad comparado
con el precio medio del suelo general de la misma. En esta comparación se pondera según el resultado de dicha relación, dependiendo de si el precio medio del suelo logístico de la ciudad es menor, igual o mayor que el precio medio general de la misma.
𝒇𝒐 𝑓𝑜= 𝑠𝑜 𝑠𝑏 𝑠𝑜= 𝑆𝑢𝑒𝑙𝑜 𝑧𝑜𝑛𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑙𝑜𝑔í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑎𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑠𝑒 𝑒𝑛𝑐𝑢𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒 𝑓𝑢𝑛𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑛𝑑𝑜. 𝑠𝑏= 𝑆𝑢𝑒𝑙𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑧𝑜𝑛𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑙𝑜𝑔í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑎𝑠. [0. .1]
𝒇𝒐 El nivel de ocupación de suelo logístico es la razón entre el área ocupada y el área total bruta, ambas radicadas en suelo apto zonificado
para tal fin. En este indicador no se adicionan aquellas áreas en las que se desarrollen actividades logísticas y fueron instaladas por vías de excepción en zonas no aptas para tal fin.
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4.4.4 Homogeneización
Habiendo ya obtenido factores positivos, se aplica la fórmula correspondiente: Ind x = ((x – Min x)/ (Max x – Min x)) *100
x: Valor del indicador Min x: mínimo valor posible Max x: máximo valor posible
Tabla Nº15: Homogenización Suelo logístico SUELO LOGÍSTICO
𝒇𝑺𝑳= (𝒇𝒑𝒎+ 𝒇𝒐)
Factores Valor máx.
(Max x) Valor mín. (Min x) factor (x) Valor del Valor homogenizado 𝒇𝒑𝒎(𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝒎𝒆𝒅𝒊𝒐 𝒅𝒆𝒍 𝒔𝒖𝒆𝒍𝒐) 1,5 0,5 𝒙𝟏 𝑰𝒏𝒅 𝒙𝟏= (𝒙𝟏− 𝟎, 𝟓) ∗ 𝟏𝟎𝟎
𝒇𝒐(𝑵𝒊𝒗𝒆𝒍 𝒅𝒆 𝒐𝒄𝒖𝒑𝒂𝒄𝒊ó𝒏) 1 0 𝒙𝟐 𝑰𝒏𝒅 𝒙𝟐= 𝒙𝟐∗ 𝟏𝟎𝟎
4.4.5 Ponderación
Teniendo homogeneizados los factores, se procede a la ponderación de los mismos, lo cual puede observarse en la Tabla Nº16.
Tabla Nº16: Ponderación Suelo logístico. INDICADOR: SUELO LOGÍSTICO (A)
Fórmula general 𝒇𝑺𝑳= (𝒇𝒑𝒎∗ 𝒑𝒑𝒎) + (𝒇𝒐∗ 𝒑𝒐)
Variables 𝒇𝒑𝒎= 𝒑𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝒎𝒆𝒅𝒊𝒐 𝒅𝒆𝒍 𝒔𝒖𝒆𝒍𝒐 𝒍𝒐𝒈í𝒔𝒕𝒊𝒄𝒐
𝒑𝒑𝒎= 𝒑𝒐𝒏𝒅𝒆𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒗𝒂𝒓𝒊𝒂𝒃𝒍𝒆 𝒑𝒂𝒓𝒂 𝒆𝒍 𝒇𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒇𝒑𝒎
𝒇𝒐= 𝒐𝒄𝒖𝒑𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒅𝒆 𝒔𝒖𝒆𝒍𝒐 𝒍𝒐𝒈í𝒔𝒕𝒊𝒄𝒐 𝒄𝒐𝒏 𝒓𝒆𝒔𝒑𝒆𝒄𝒕𝒐 𝒂𝒍 𝒕𝒐𝒕𝒂
𝒑𝒐= 𝒑𝒐𝒏𝒅𝒆𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒗𝒂𝒓𝒊𝒂𝒃𝒍𝒆 𝒑𝒂𝒓𝒂 𝒆𝒍 𝒇𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒇𝒐
Criterio de ponderación. Para este indicador se considera que, de las dos variables que lo componen, el Nivel de ocupación es el determinante para el resultado final del indicador, por lo que es el que más peso debe adquirir. Al momento de establecer cuál es el peso de ambas se tiene en cuenta el análisis de sensibilidad hecho al respecto (ANEXO 4), en el cual se define por el criterio que, a mayor suelo ocupado indica que el mismo responde a una necesidad cierta y planificada. Se considera que el valor de Precio medio es condicionante del indicador, pero no concluyente, en el conjunto de indicadores y variables analizadas en el presente trabajo.
A partir de la ponderación se puede formular la expresión final del indicador:
𝑓𝑆𝐿= ൫𝑓𝑝𝑚∗0,2൯ + ൫𝑓𝑜∗0,8൯
4.4.6 Semaforización
En la siguiente tabla, se muestra la semaforización del indicador Suelo logístico:
Precio medio del SL; 0,2 Nivel de ocupación ; 0,8
40 Tabla Nº17: Semaforización del indicador Suelo logístico (SL)
SUELO LOGÍSTICO VALORES DE REFERENCIA
Verde Amarillo Rojo
100 – 66,01 66 – 32,01 32 - 0
CONDICIONES DE SEMAFORIZACIÓN Verde
Se requiere una ratio de ocupación de la superficie logística bruta mayor al 70% y que el precio medio del suelo logístico evaluado no sea mayor al precio de referencia tomado para el estudio. De esta manera, se delimita un contexto en que exista un alto nivel de explotación de la superficie bruta apta para dicho fin, y a su vez, que el precio del suelo sea competitivo con respecto a la región referente.
𝑓𝑝𝑚: puede tomar los valores 1 y 1,5, pero no es aceptable que el precio del suelo de la ciudad sea mayor al precio de referencia.
𝑓𝑜: El factor de ocupación de la superficie logística debe ser mayor a 70/100.
Amarillo
Se exige que el precio del suelo logístico de la ciudad no sea mayor al precio de referencia tomado en cuenta, y que el factor de ocupación del suelo logístico sea mayor al 40%.
𝑓𝑝𝑚: puede tomar los valores 1 y 1,5 pero no es aceptable que el precio del suelo de la ciudad sea mayor al precio de referencia.
𝑓𝑜:el factor puede estar entre 40,01 % y 70%
Rojo
En este caso, se penaliza al indicador, con color rojo, cuando el precio del suelo logístico no es competitivo y, a su vez, la ratio de suelo ocupado es bajo (menor al 40%).
𝑓𝑝𝑚: el precio del suelo logístico de la ciudad supere el precio de referencia tomado.
𝑓𝑜: factor de ocupación menor o igual a 40%
4.5 Indicador: Servicios Públicos (SP) 4.5.1 Concepto
En este indicador se analiza si el estado provee los servicios públicos fundamentales para el funcionamiento de cada NL.
Los servicios públicos tenidos en cuenta son:
• Servicios públicos primarios: energía eléctrica, agua potable, cloacas y red de gas.
• Servicio de transporte público: es importante que el personal del NL cuente con la
posibilidad de llegar a su lugar de trabajo utilizando el transporte público que ofrece la ciudad.
• Redes de comunicación: puesto que, en los últimos años la comunicación digital ha
adquirido un valor central en el desarrollo de las actividades de las organizaciones en general, disminuyendo costos, agilizando procesos, permitiendo entregar al cliente mejor servicio personalizado, e innumerables beneficios.
Figura 7 - Provisión de Servicios Públicos: variables
4.5.2 Formulación
Aquí se presenta el desarrollo de la fórmula del indicador, ya en la misma fórmula se los llevó a factores positivos con el objeto de simplificar el proceso de homogenización.
En la tabla N°16, se muestra la fórmula general del indicador SP: