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9.1 Usos Actuales

La cabida total de la propiedad que comprende el proyecto es de 414.87 cuerdas ubicada frente el Océano Atlántico. Las características actuales y propuestas de estos terrenos se desglosan en la Tabla 37.

Tabla 37: Resumen del Uso de Terreno.

Descripción Área (cds.) Uso Propuesto

Terreno en pasto 277.86 Desarrollo

Terreno en pasto con yacimiento arqueológico 44.0 Campo golf y área verde

Remanente 93.01 Ninguno

Total 414.87

El terreno tiene el potencial de utilización agrícola. Hace más de 30 años el terreno se utilizó para la siembra de caña de azúcar, y después se utilizó para el pastoreo de ganado como parte de la operación de una vaquería de producción de leche. Actualmente parte del terreno se utiliza para la cosecha de heno. Sin embargo, el terreno no es reconocido con un de alto valor agrícola, siendo clasificado en su mayoría con una capacidad agrícola IV a VI.

El predio del proyecto también incluye unas 34 cuerdas que comprenden un yacimiento arqueológico, correspondiente a los restos de una aldea indígena. Estos terrenos actualmente están siendo utilizados para corte de pasto, y anteriormente fueron arados en múltiples ocasiones para la siembra de caña.

La propiedad incluye unas 86.21 cuerdas de humedal, casi toda colindando con el manglar del Río Cibuco. Unas 15.73 cuerdas comprenden humedales de agua dulce

aislados del sistema del Río Cibuco. De los humedales de agua dulce se propone impactar por los componentes del proyecto unas 4.44 cuerdas que son clasificados como jurisdiccionales. Estos impactos serán mitigados creando humedales en terrenos en el predio en lugares adyacentes a los humedales existentes o en terrenos upland en las colindancias al proyecto.

Para los impactos a esto humedales se tendrá que radicar un permiso al Cuerpo de Ingenieros el cual incluirá un Plan de Mitigación con todas las medidas y diseños para lograr la creación de los humedales. Este plan será preparado con la Guías del Cuerpo de Ingenieros para este propósito y será radicado para la evaluación de la agencia federal.

De esta manera el proyecto cambiará la configuración de los humedales de ciertas áreas, creando humedales colindantes con las mismas características de los humedales impactados para minimizar los impactos en las funciones ecológicas de los humedales del lugar.

En la Figura 24 se ilustra la totalidad del proyecto sobrepuesto con todos los recursos ambientales que se encontraron en el predio, tales como los humedales, los recursos arqueológicos y los límites de inundación. El objetivo de esta figura es ilustrar que recursos son impactados con el proyecto y los componentes que los impactarán.

9.2 Usos Propuestos

Playa Hermosa Inc. en el proyecto Playa Hermosa comprometerá de forma irrevocable unas 105.5 cuerdas de terrenos a uso urbano, unas 5.1 acres para las facilidades de hotel y 4.5 acres para desarrollo comercial. Esto también representa una inversión en recursos económicos (concreto, acero, mano de obra, etc.).

En el proyecto rellenará o se llevará a cabo actividades de construcción en un área aproximada 4.44 cuerdas de humedal jurisdiccional. Este impacto será mitigado en el mismo lugar o en terrenos upland en las colindancias a este predio. Por ende, el proyecto no representa un compromiso irrevocable o irreparable de los humedales y los recursos biológicos relacionados con ellos.

La dedicación de 181.84 cds. de terreno para utilización como un campo de golf no representa un compromiso irrevocable de los recursos culturales, ya que dicha

actividad no conllevará excavación de los terrenos donde se localizaron los yacimientos arqueológicos, cumpliendo así todos los acuerdos requeridos por el Instituto de Cultura Puertorriqueña. Se podrá excavar y estudiar los yacimientos en cualquier momento en el futuro.

Tanto la construcción del campo de golf y otras áreas verdes, como la construcción de las áreas de vivienda y hotel y su infraestructura asociada, conllevan un compromiso irrevocable de terrenos de limitado valor agrícola hacia usos urbanos-turísticos. Esta pérdida del valor agrícola se balancea con los beneficios económicos asociados con la construcción y mantenimiento del proyecto, y los beneficios sociales de proveer un ámbito residencial y turístico de alta calidad en un ambiente agradable en la zona norte de la isla.

9.3 Usos Potenciales

De dedicarse a usos urbanos en su mayoría, los terrenos donde se localiza el proyecto no se pueden utilizar para otros usos. Esta sección examina usos alternos para estos terrenos.

• Desarrollo turístico. Dado la cercanía del proyecto al mar, podría considerarse el uso turístico como una alternativa para esta propiedad. Sin embargo, existen varias limitaciones que restan la factibilidad de este uso de terrenos como una sola alternativa.

En el caso de un desarrollo turístico frente el mar, son de mucho importancia factores incluyendo la calidad de la playa, seguridad y exclusividad, acceso y estética. Este sitio no reúne estas características por las siguientes razones.

1. La calidad de la playa en la zona frente la propiedad es pésima. Frente el proyecto existe un área donde locales al lugar practican el deporte de surfing, fuera de esto la orilla de la playa se describe como rocosa y de alto oleaje y corrientes. La playa pública de Vega Baja existe a corta distancia del proyecto. Sin embargo, esta playa ya se caracteriza por ser sobre-utilizada, y esta tendencia debe aumentar con las nuevas facilidades de estacionamiento construidas por el municipio.

2. El predio está separado de la playa por un camino público (PR-692), lo que hace difícil proveer seguridad adecuada para turistas, eliminando así el concepto de exclusividad.

3. Desde el punto de vista turístico, el acceso a la propiedad es relativamente pobre. No solo es relativamente lejos de la autopista, sino que el acceso principal pasa por un área industrial.

La combinación de estos factores indica que el sitio carece de las características requeridas para un desarrollo solo turístico. Por esto que el hotel propuesto contará con 426 habitaciones donde el atractivo principal será las facilidades del campo de golf y la tranquilidad y belleza natural de la zona.

• Facilidad Institucional o Industrial. La propiedad no es muy apropiada para una facilidad institucional o industrial.

1. Primero, no hace sentido utilizar una zona cercana a la playa, una zona de alta deseabilidad residencial, para una facilidad industrial o institucional. 2. Segundo, el predio no se encuentra en una zona con la infraestructura

adecuada para un desarrollo industrial.

• Parque pasivo. Una posible alternativa es la de hacer en la propiedad un parque pasivo, ó área de estacionamiento asociado con la playa. Actualmente el Municipio de Vega Baja ha adquirido y creado un área de acceso y estacionamiento adyacente a la playa pública. El problema con la playa pública de Vega Baja es su tamaño limitado, y observaciones en esta playa durante días feriados y fines de semana, indican claramente que ya existe un nivel de uso muy alto con relación al tamaño de la playa. No existe playa de bañistas en la zona de la propiedad, y por ende no tiene sentido la utilización de la propiedad para proveer estacionamiento para dar acceso adicional a un área recreativa ya utilizada a su capacidad. Además, la zona entre la propiedad y el mar (el área al norte del camino público) esta disponible para la creación de un parque pasivo, y la creación de un parque en dicha zona es una alternativa factible y con sentido por ésta encontrarse frente el mar. Un parque pasivo en la propiedad estaría separado de la playa por el camino.

• Desarrollo Comercial. El sitio no es adecuado para un desarrollo comercial (Mega-comercio) debido a su distancia de centros de población grandes y de carreteras principales. Pero si para el desarrollo de comercios pequeños que puedan suplir los artículos de primera necesidad que requieran las comunidades que existen y que se va a desarrollar con este proyecto.

En vista de las características de la zona y de la propiedad, se concluye que su dedicación a uso residencial-turístico representa un cambio en uso de terreno lógico y a tono con las realidades de la zona. El proyecto ha sido diseñado para no comprometer los recursos biológicos y arqueológicos valiosos que ocupan porciones de la propiedad, y el compromiso de los valores agrícolas, los cuales son limitados, y se compensan con los beneficios económicos y sociales que creará el proyecto propuesto.