Differences in Physical Attributes Between Players

El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, COOTAD para abreviar, es una norma político administrativa que permite a los Gobiernos Autónomos Descentralizados establecer políticas y mecanismos de carácter técnico para la administración de sus territorios. La organización y administración de las formas de ocupación del suelo forman parte de estas atribuciones y, como tales, la Propiedad Horizontal no podía dejarse de lado dentro de este cuerpo normativo.

Si bien no se encuentra detallado de una forma exhaustiva ni necesariamente técnica como en la Ley de Propiedad Horizontal o en los Reglamentos de construcciones de cada ciudad, existen artículos muy concretos que no solo aclararían la utilidad de algunos de sus elementos (como las alícuotas de construcción y/o de terreno) sino que establecerían ciertos puntos de discusión respecto a determinados procedimientos complementarios para la aprobación de una declaratoria de Propiedad Horizontal.

En el Capítulo VIII sobre Régimen Patrimonial en su Sección Segunda: Bienes de los Gobiernos Autónomos Descentralizados, uno de los artículos hace referencia a las áreas verdes dentro de un fraccionamiento de terreno de la siguiente manera:

“Art. 424.- Porcentaje del área verde fraccionada.- En toda urbanización y fraccionamiento del suelo, se entregará a la municipalidad, mínimo el diez por ciento y máximo el veinte por ciento calculado del área útil del terreno urbanizado o

fraccionado, en calidad de áreas verdes y comunales. Tales bienes de dominio y uso públicos no podrán ser cambiados de categoría.

Dentro del rango establecido, no se considerarán a los bordes de quebrada y sus áreas de protección, riberas de los ríos y áreas de protección, zonas de riesgo, playas y áreas de protección ecológica.

Se prohíbe todo tipo de exoneración a la contribución de áreas verdes y comunales, excepto en función del lote mínimo vigente según la planificación territorial, en cuyo caso se compensará con el pago en dinero según el avalúo catastral.”

(Ministerio de Coordinación de la Política y Gobiernos Autónomos Descentralizados, 2011)

Ahora bien, de acuerdo al texto tal como se citó, no hay referencia a la Propiedad Horizontal. Sin embargo, en el Registro Oficial del día martes 21 de enero de 2014 se publica una reforma al COOTAD que sustituye, entre otros, el contenido del artículo citado por el que sigue:

“Artículo 424.- Porcentaje de área verde, comunal y vías.- En la división de suelo para fraccionamiento y urbanización, a criterio técnico de la municipalidad se entregará por una sola vez como mínimo el quince por ciento (15%) y máximo el veinticinco por ciento (25%) calculado del área útil del terreno en calidad de áreas verdes y comunales, de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial, destinando exclusivamente para áreas verdes al menos el cincuenta por ciento de la superficie entregada.

Se exceptúa la entrega de áreas verdes y comunales si la superficie deterreno a dividirse no supera los mil metros cuadrados, en este caso el porcentaje se compensará con el pago en dinero según el avalúo catastral; con estos recursos la municipalidad deberá crear un fondo para la adquisición de áreas verdes, comunales y/o de obras para su mejoramiento. La entrega de la sumatoria de áreas verdes, comunales y de vías no deberá exceder del treinta y cinco por ciento (35%) de la propiedad.

En las áreas consolidadas, los bienes de dominio y uso público destinados a áreas verdes y comunales, podrán ser cambiados de categoría exclusivamente a favor de instituciones públicas para consolidar equipamientos tales como seguridad, educación y salud de conformidad con los casos y porcentajes, que establezca en su

normativa el Gobierno Autónomo Descentralizado. La institución pública beneficiaria tendrá la obligación de compensar el equivalente al valor del bien que recibe.

Los proyectos habitacionales realizados en función de la Ley de Propiedad Horizontal deberán aplicar los porcentajes de áreas verdes y comunales indicados en este artículo.”(Ministerio de Coordinación de la Política y

Gobiernos Autónomos Descentralizados, 2014)

Además de las aclaraciones pertinentes, la reforma presente añade un último punto pertinente a la Propiedad Horizontal donde, en resumen, un proyecto declarado en Propiedad Horizontal debe contar con un mínimo del 15% de su área útil de terreno declarado como área verde y/o comunal. Sin embargo, la Municipalidad de Loja aplica también la sección que indica que las áreas verdes o comunales se entregarán en su equivalente económico si el terreno que las albergaría no cumple un requisito de superficie mínimo. Pero el COOTAD muy claramente especifica que se aplicará para los predios a

dividirse, y la Propiedad Horizontal no implica división o fraccionamiento de un terreno, además que por necesidad cuenta con áreas verdes y/o comunales, por lo que se cae en un doble aporte por parte de los promotores de proyecto en lotes menores a 1000 m2 (donde por lo general se implantan Desarrollos Verticales) implicando costos sustanciales adicionales a los requeridos para la construcción.

Seguidamente, el COOTAD define los componentes que conforman el avalúo del terreno, y que constituye un aspecto muy importante para la comprensión de los procesos tributarios posteriores:

“Artículo 495.- Avalúo de los predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios.

Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble;

b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,

c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los parámetros específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad.

Con independencia del valor intrínseco de la propiedad, y para efectos tributarios, las municipalidades y distritos metropolitanos podrán establecer criterios de medida del valor de los inmuebles derivados de la intervención pública y social que afecte su potencial de desarrollo, su índice de edificabilidad, uso o, en general, cualquier otro factor de incremento del valor del inmueble que no sea atribuible a su titular.” (Ministerio de Coordinación de la Política y Gobiernos Autónomos

Descentralizados, 2011)

Complementariamente, define los procesos de tributación que amplían la comprensión del método que el Municipio viene ejecutando en la actualidad y, además, la importancia de las alícuotas en general dentro de la Propiedad Horizontal.

“Artículo 506.- Tributación de predios en condominio.- Cuando un predio pertenezca a varios condóminos, los contribuyentes, de común acuerdo o uno de ellos, podrán pedir que en el catastro se haga constar separadamente el valor que corresponda a su propiedad según los títulos de la copropiedad en los que deberá constar el valor o parte que corresponda a cada propietario. A efectos del pago de impuestos, se podrán dividir los títulos prorrateando el valor del impuesto causado entre todos los copropietarios, en relación directa con el avalúo de su propiedad.

Cada dueño tendrá derecho a que se aplique la tarifa del impuesto según el valor de su parte.

Cuando hubiere lugar a deducción de cargas hipotecarias, el monto de deducción a que tienen derecho los propietarios en razón del valor de la hipoteca y del valor del predio, se dividirá y se aplicará a prorrata del valor de los derechos de cada uno.” (Ministerio de Coordinación de la Política y Gobiernos Autónomos

Como se puede apreciar, el COOTAD faculta que el cobro de las obligaciones impositivas de cada propiedad sean canceladas por cada uno de sus propietarios en función del porcentaje que les corresponda a cada uno, es decir, en función de la alícuota (que, debido a que el avalúo de la propiedad requiere el valor del área edificada y el del terreno, la alícuota también debe aplicarse a estos dos parámetros, dando origen a las alícuotas de construcción y de terreno) e implica la importancia de realizar un buen cálculo de las mismas durante el proceso de declaratoria. Empero, este artículo del COOTAD sugiere que existe otra opción para el cobro de impuestos a los propietarios que, de cualquier manera, implica una correcta aplicación de las alícuotas: un único pago del impuesto del predio y sus componentes (presumiblemente a través de su administrador) tras haber sido recaudado internamente dentro del conjunto. Aunque teóricamente resulte mucho más óptimo, la aplicación de éste método de cobranza implica que cada conjunto haya nombrado un administrador, puesto sobre el cual ya recae una responsabilidad más importante y un compromiso por parte de cada copropietario para cumplir sus obligaciones internas.