ETHICAL STANDARDS AND CONSIDERATIONS

A nuestra llegada a la propiedad, la ocupación era de 160 viviendas, o sea, 80 por ciento. Había 14 departamentos previamente arrendados y cuatro no arrendados, con aviso para deso cu par. De los departamentos pre arrendados vacíos, se habían cancelado los contratos de cinco. Al revisar el his­ torial de rentas determinamos que el número total de ocupa­ ciones daba un promedio de 12 en todo el año pasado. Las rentas de febrero suman un total de 13, de las cuales una no se pudo cobrar porque el inquilino tenía crédito in suficiente. Decidimos que se deben rentar más departa­ mentos este mes. Hemos seleccionado los departamentos basándo nos en una combinación de la cantidad de tiempo que han estado desocupados, la ubicación y el estilo. Se han establecido aumentos en las rentas de los departamentos de la planta baja (25 dólares, debido a que cuentan con una terraza más grande). También realizamos un incremento en el precio de los departamentos grandes que tienen tres

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habitaciones. El incremento es de 45 dólares y la renta final será ahora de 1 050 dólares mensuales.

Actualización (160 departamentos ocupados al momen- to del cambio de administración)

Departamentos ocupados

Actualmente: 170 85% Arrendados desocupados: 176 88%

Arrendamiento neto: 172 86% (Después de los avisos de desalojo) 2. Problemas de mantenimiento

Departamentos listos para el mercado.

A. De los 40 de­ partamentos vacíos que había cuando llegamos, ningu­ no estaba preparado para rentarse. Revisamos todos y evaluamos los daños. De acuerdo al desglose que les enviamos el 20 de febrero, encontramos que 70% de los departamentos vacíos tiene daños de moderados a fuer­ tes. Algunos requieren arreglos mayores y han estado en desuso por cerca de 200 días. En este momento ya tenemos cinco departamentos listos para el mercado y hemos trabajado en nueve más.

Solicitudes de servicios de mantenimiento.

B. Al inicio de la nueva administración había un total de 59 soli­ citudes de servicios de mantenimiento. En las tres se­ manas pasadas, hemos usado a los empleados de otras propiedades de McElroy para ayudarnos a reparar los departamentos y para cubrir todas las solicitudes de ser­ vicio, exceptuando aquellas en las que hay problemas con los techos. Debido a esta situación hay muchos in­ quilinos molestos que están a punto de abandonar sus departamentos.

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Empleados.

C. Se realizó una evaluación de los emplea dos de mantenimiento actuales y se determinó que tan to el supervisor como el técnico, deben ser remplazados. Los calendarios para remozamiento de departamentos para renta, solicitudes de servicio y trabajos en los terrenos, no se estaban cumpliendo. Contratamos remplazos para ambos puestos.

Techos.

D. Se detectaron goteras en toda la propiedad, espe cialmente en cinco departamentos ocupados y en 12 de los vacíos. Además, prácticamente en toda la construcción se presenta cierta cantidad de proble­ mas con los respiraderos y/o daño en los domos de las terrazas. Como resultado de las goteras, hay daños inte­ riores mayores como humedad en paredes, alfombras, artículos eléctricos y pintura. Por otra parte, detectamos moho en varios departamentos que requerirán trata­ miento profesional. Entendemos que no hay garantía para los techos que se reemplazaron recientemente, en los últimos dos años. Por ello hemos contactado a uno de nuestros contratistas para que evalúe los daños. Su personal descubrió que el método que se utilizó para la reparación constó solamente de la aplicación de una capa sobre los techos actuales. También nos indicaron que las áreas de almacenamiento tienen fuertes proble­ mas de goteras y que solamente se les aplicó papel de impermeabilización y cemento para techos. Nuestro esti- mado se basará en reparaciones a corto y largo plazo. Mientras tanto, se llevarán a cabo reparaciones urgentes inmediatas. Costo estimado: 30 mil dólares.

Terrazas.

E. Siete terrazas de departamentos ocupados y dos terrazas más de departamentos vacíos de arriba, se pudrieron y representan un inconveniente mayor. Esto es resultado de acumulación de agua en el pasto artificial.

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Determinamos que la mejor y más económica forma de reparación consiste en retirar el pasto y, si es posi­ ble, recubrir las placas de madera existentes con otra lámina y utilizar tornillos para muro de mampostería. Después se puede aplicar un producto elastómero para prevenir daños en el futuro. Atenderemos este proble­ ma de inmediato porque representa un riesgo para la seguridad. Los inquilinos no pueden usar sus terrazas porque si se quiebra el piso podrido podrían caer y lasti­ marse seriamente. Costo estimado: nueve terrazas a

250 dólares cada una = 2 250 dólares. Calentadores de agua.

F. Fue necesario reemplazar cinco calentadores de agua en este mes porque se encontraban llenos de herrumbre. El trabajo lo realizaron trabajado­ res de la administración. Costo: 2 mil dólares.

Alfombras/pisos.

G. Después de revisar los departamen­ tos vacíos, encontramos que hay 10 cuya alfombra debe reemplazarse, además de otros dos en donde las al­ fombras podrían no quedar completamente limpias. Sin embargo, parece que en todos los departamentos vacíos el vinilo está en buenas condiciones. Costo estimado:

9 mil dólares. Puertas interiores.

H. En los departamentos vacíos hay 31 puertas dañadas o faltantes debido al descuido de los in­ quilinos. Costo estimado: mil dólares.

Aparatos eléctricos.

I. En los departamentos vacíos, sie ­ te refrigeradores y una estufa están dañados, necesitan ser reemplazados o faltan. Costo estimado: 3500 dólares.

Ventanas.

J. Debido a vandalismo hay seis ventanas rotas en los departamentos vacíos. Las ventanas de abajo están clausuradas con tablones. Costo estimado: 750 dólares.

Sistema de control de clima.

K. Dos motores de conden­ sador para los ventiladores tienen que ser reemplazados

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(fueron robados para ser usados en otros departamen­ tos). Costo estimado: 550 dólares.

Reparaciones de mampostería.

L. Muchos de los de­ partamentos vacíos tienen daños considerables en la mampostería debido a las goteras de los techos y al abuso de los inquilinos. El departamento del an terior asisten te de administración tiene un daño importan­ te en la mam postería por vandalismo. El asistente se mudó al departamento de junto y abrió un boquete en la pared con una patada para pasar a su departa­ mento anterior. También hay moho y varios departa­ mentos necesitan reparaciones. Costo estimado: 15

mil dólares.

Gabinetes y cajones.

M. En conjunto, faltan o están daña­ dos 15 cajones y puertas de gabinetes de los departamen- tos vacíos. Costo estimado: 500 dólares.

Cancha de tenis.

N. Fue necesario cerrar la cancha de tenis porque había una cerca rota. Varios de los postes de apo­ yo están totalmente oxidados y representan un peligro para los inquilinos. Estamos recibiendo presupuestos de reparación. Costo estimado: 2 mil dólares.