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interrelación de la compra venta de terrenos y de servicios de la construcción. Es en estos dos puntos donde se hará una explicación concisa de sus tendencias en los últimos años.

Figura 17 Precio de venta del m² de terreno y departamentos para el primer grupo en dólares.

Tomado de Notas de Estudios del Banco Central de Reserva del Perú N° 29 -22 de Mayo del 2013. Página 6

Figura 18 Precio de venta del m² de terreno y departamentos para el segundo grupo en

dólares.

Tomado de Notas de Estudios del Banco Central de Reserva del Perú N° 29 -22 de Mayo del 2013. Página 7

Se concluye que los ratios de precio de venta de departamentos por precio de venta del terreno por m² son similares en los dos grupos distintos de distritos.

Figura 19 radio del precio de venta del m² de departamento por los del terreno

Tomado de Notas de Estudios del Banco Central de Reserva del Perú N° 29 -22 de Mayo del 2013. Página 7

El ratio que compara el precio por m² de los departamentos por el precio del m² de los terrenos tiene una tendencia decreciente reflejando el mayor aumento en el precio de los terrenos en una tendencia sostenida creciente, y aún es muy prematuro conjeturar que se estabilizarán.

Figura 20 radio del precio de venta del m² de departamento por los de construcción

Tomado de Notas de Estudios del Banco Central de Reserva del Perú N° 29 -22 de Mayo del 2013. Página 7

En el primer trimestre de 2013, el ratio tuvo un incremento de 6,29 por ciento con respecto al periodo anterior, alcanzado un nivel de 1,42 lo que implicaría que los precios de venta de departamentos aumentaron más rápidamente que los costos de construcción.

Se podría inferir que los precios del m² de los terrenos suben aumentando así los precios de venta de los departamentos finalmente; esta proposición es incompleta, hace cinco años atrás, el margen de utilidad sobre los costos totales de inversión eran 18% al 20%, hace unos dos años atrás estos se redujeron al 16% al 15% para seguir reduciéndose y

encontramos actualmente proyectos con márgenes de utilidad sobre costos totales por debajo del 14%, siendo atractivos aun para las empresas inmobiliarias y aprobados por los agentes inmobiliarios de las entidades financieras. Esto es un argumento más para afirmar que los aumentos de los precios de los terrenos está devorando la utilidad de las empresas

inmobiliarias y aumentando los montos de las hipotecas en forma paralela.

Es común encontrar proyectos inmobiliarios mal conceptuados en sus planes financieros; donde el valor del terreno se ingresa en los flujo de caja a precio de compra –

precio menor que el valor de mercado actual (llamado valor real de reposición del bien). Por la tendencia alcista de los terrenos, la empresa inmobiliaria se encontrará en un escenario final de ventas, con que el precio del terreno siguiente a comprar ha aumentado y se ubica fuera de su capacidad de adquisición.

Esto ocasiona que los montos de recuperación de la inversión inicial y la utilidad después de impuestos, no alcancen para comprar el insumo equivalente siguiente –el siguiente terreno- que le permita la sustentabilidad y continuidad de las actividades de la empresa; y así en una secuencia de ejecución de constantes proyectos se puede sufrir una pérdida de capital de trabajo e incluso parte del patrimonio, degradando poco a poco los niveles de inversión de la inmobiliaria, reduciendo sus actividades a menos proyectos y de menor tamaño. Incluso.

Podría abandonar la plaza inicial donde ha comenzado a ser reconocida y verse obligada a migrar a otro distrito distinto donde el valor de los terrenos todavía le permita adquirirlos.

2.1.3.3.1 La venta terrenos, el propietario se suma a los inversionistas. La actividad

inmobiliaria en Lima ha propiciado la asociación en participación, que permite a las personas, dueñas de un terreno o un inmueble construido sobre uno de ellos, participar con su propiedad en las utilidades que generan el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Vender un terreno para la construcción ya no es atractivo para el propietario de él, ahora puede asociarse con los inversionistas inmobiliarios en la modalidad denominada asociación en participación, aportando el terreno como parte de su inversión que suma a las inversiones de sus socios inmobiliarios. Para ello el propietario crea una razón social donde inscribe el terreno y con ella se asocia en participación con los agentes inmobiliarios

finalmente. El proyecto inmobiliario conceptualizado es enviado a la entidad financiera para su evaluación, junto con el contrato de la conformación de la asociación en participación, y el terreno se registra como parte importante del aporte de la inversión inicial.

Esto les permite ganar un 30% por encima del valor de su terreno tasado para su venta inicial –pero dependiendo de la utilidad neta del proyecto inmobiliario en su conjunto- que si los vendieran a los promotores inmobiliarios simplemente. Pero esto le demorará un tiempo, puede ser tres meses después que hayan terminado de venderse y titularizar el último

Tabla 14

Estructura de oferta de terrenos según sector urbano y distrito – Julio del 2013-

2.1.4 La demanda de vivienda en Lima Metropolitana y el Callao Tomando el informe