es la práctica del sector al que pertenece la Entidad.
d. Pérdida de operación – Se determina partiendo de la utilidad o pérdida antes de impuestos
a la utilidad y eliminando los conceptos de resultado integral de financiamiento (RIF) y participación en las ganancias de subsidiarias y operaciones conjuntas. Aun cuando la NIF B-3, Estado de resultado integral, no lo requiere, se incluye este renglón en los estados de resultado integral (de resultados) que se presentan ya que la Entidad considera que es un dato relevante para los usuarios de su información financiera.
e. Negocio en marcha – Los estados financieros adjuntos han sido preparados asumiendo
que la Entidad continuará como un negocio en marcha. En los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013, la Entidad sufrió pérdidas netas por $275,220,671 y $87,479,543 respectivamente; además, a esas fechas tiene déficit acumulado por $511,306,014 y $236,085,343, respectivamente.
Sin embargo, la administración de la Entidad considera que esta situación no afectará la continuidad de su operación, debido a que Headlands Realty Corporation compañía afiliada, continuarán otorgándole el apoyo financiero que se requiera para continuar con el desarrollo de su operación
3. Resumen de las principales políticas contables
Los estados financieros adjuntos están preparados de acuerdo con las Normas de Información Financiera Mexicanas (NIF), emitidas por el Consejo Mexicano de Normas de Información Financiera, A.C. (CINIF).
La inversión en acciones de entidades subsidiarias se presenta valuada bajo el método de participación y en algunos casos se decidió suspender el reconocimiento de dicho método de participación. El método de participación de ciertas subsidiarias y asociadas, se ha determinado considerando la moneda de registro y no con base en su moneda funcional.
Sin embargo, la administración de la Entidad considera que dichos efectos no tienen un impacto importante en los estados financieros adjuntos .La preparación de estados financieros requiere que la administración de la Entidad, aplicando el juicio profesional, efectúe ciertas estimaciones y utilice determinados supuestos para valuar algunas de las partidas de los estados financieros y para efectuar las revelaciones que se requieren en los mismos. Sin embargo, los resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones.
Las principales políticas contables seguidas por la Entidad son las siguientes:
a. Cambios contables –
A partir del 1 de enero de 2014, la Entidad adoptó las siguientes nuevas NIF: NIF B-12, Compensación de activos financieros y pasivos financieros NIF C-11, Capital contable
NIF C-12, Instrumentos financieros con características de pasivo, de capital o de ambos NIF C-14, Transferencia y baja de activos financieros
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Algunos de los principales cambios que establecen estas normas, son:
NIF C-11, Capital contable – Establece las normas de presentación y revelación para que los anticipos para futuros aumentos de capital se presenten en el capital contable, debiendo: i) existir una resolución en asamblea de socios o propietarios, que se aplicarán para aumentos al capital social en el futuro; ii) establecerse un número fijo de acciones a emitir por dichos anticipos, iii) no tener un rendimiento fijo y iv) que no pueden rembolsarse antes de capitalizarse.
NIF C-12, Instrumentos financieros con características de pasivo y de capital – Establece que: i) la principal característica para que un instrumento financiero califique como instrumento de capital es que el tenedor del mismo esté expuesto a los riesgos y beneficios, en lugar de tener derecho a cobrar un monto fijo de la entidad; ii) la clasificación como capital contable de un instrumento de capital redimible puede darse cuando se reúnen ciertas condiciones, entre las que destacan que el ejercicio de la redención se puede ejercer sólo hasta la liquidación de la sociedad, en tanto no exista otra obligación ineludible de pago a favor del tenedor; iii) incorpora el concepto de subordinación, elemento crucial en esta norma, pues si un instrumento financiero tiene una prelación de pago o rembolso ante otros instrumentos califica como pasivo, por la obligación que existe de liquidarlo; iv) permite clasificar como capital un instrumento con una opción para emitir un número fijo de acciones en un precio fijo establecido en una moneda diferente a la moneda funcional de la emisora, siempre y cuando la opción la tengan todos los propietarios de la misma clase de instrumentos de capital, en proporción a su tenencia.
NIF C-14, Transferencia y baja de activos financieros – Establece las normas relativas al reconocimiento contable de las transferencias y bajas de activos financieros distintos del efectivo y equivalentes de efectivo, tales como instrumentos financieros por cobrar o negociables, así como la presentación en los estados financieros de dichas transferencias y las revelaciones relativas. Para que una transferencia califique también como baja, debe haber una cesión completa de los riesgos y beneficios del activo financiero.
El transferente del activo financiero lo dará de baja de su balance general hasta el momento en que ya no tenga un beneficio o pérdida futura con respecto al mismo. De manera inversa, el receptor asumirá los riesgos inherentes a dicho activo financiero adquirido y tendrá un rendimiento adicional si los flujos de efectivo originados por el mismo son superiores a los originalmente estimados o una pérdida, si los flujos recibidos fueran inferiores.
Mejoras a las NIF 2014 - Se emitieron las siguientes mejoras que provocaron cambios contables:
NIF C-5, Pagos anticipados – Define que los montos pagados en moneda extranjera deben reconocerse al tipo de cambio de la fecha de la transacción y no deben modificarse por posteriores fluctuaciones cambiarias.
NIF C-5, Pagos anticipados y NIF C-15, Deterioro en el valor de los activos de larga duración y su disposición – Señalan que las pérdidas por deterioro, así como sus reversiones, deben presentarse formando parte de la utilidad o pérdida neta del periodo en el rubro que se considere conveniente de acuerdo con el juicio profesional. En ningún caso permite presentar las pérdidas por deterioro como parte de los gastos que han sido capitalizados en el valor de algún activo.
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NIF B-3, Estado de resultado integral, NIF B-16, Estados financieros de entidades con propósitos no lucrativos, NIF C-6, Propiedades, planta y equipo, NIF C-8, Activos intangibles, Boletín C-9, Pasivos, provisiones, activos y pasivos contingentes y compromisos, NIF D-3, Beneficios a los empleados – Se define que no se requiere la presentación de los rubros de otros ingresos y otros gastos en el estado de resultado integral, por lo que se elimina la referencia a estos rubros en estas NIF.
A la fecha de emisión de estos estados financieros, la Entidad no tuvo efectos importantes derivados de la adopción de estas nuevas normas en su información financiera.
b. Reconocimiento de los efectos de la inflación – La inflación acumulada de los tres
ejercicios anuales anteriores al 31 de diciembre de 2014 y 2013, es 11.80% y 12.26%, respectivamente; por lo tanto, el entorno económico califica como no inflacionario en ambos ejercicios y consecuentemente, no se reconocen los efectos de la inflación en los estados financieros adjuntos. Los porcentajes de inflación por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 fueron 4.08% y 3.97%, respectivamente.
c. Efectivo – Consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e
inversiones en valores a corto plazo, de gran liquidez, fácilmente convertibles en efectivo, con vencimiento hasta de tres meses a partir de la fecha de su adquisición y sujetos a riesgos poco importantes de cambios en valor.
d. Propiedades destinadas para arrendamiento y terreno, neto – Se registran a su costo de
adquisición y construcción. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2007 se actualizaron aplicando factores derivados del INPC hasta esa fecha. La depreciación y amortización del mobiliario, equipo y mejoras a locales arrendados se calculan con base en la vida útil probable de los activos, a tasas similares a las fiscales. La depreciación de las propiedades destinadas al arrendamiento, y la amortización de las mejoras a locales arrendados se han calculado con base en la vida útil total estimada sobre los valores actualizados como sigue:
2014 2013
Edificio 5% 5%
Mobiliario y equipo de oficina 10% 10%
Años promedio
e. Inversión en acciones de subsidiarias y asociadas – La inversión en acciones de
subsidiarias y asociadas, se valúa por el método de participación y se actualiza con base en los estados financieros actualizados de éstas. Las demás inversiones de carácter permanente donde no se ejerce influencia significativa, se registran al costo de adquisición y se actualizan aplicando el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). La participación en los resultados y cambios patrimoniales de las subsidiarias y asociadas compradas o vendidas durante el ejercicio, se incluyen en los estados financieros, desde o hasta la fecha en que se llevaron a cabo las transacciones. En aquellos casos en los que una inversión en acciones considerada como permanente, pierda dicho carácter ante un eventual proceso de venta, el valor registrado será el menor entre el contable y el neto de realización.
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Las compañías subsidiarias y asociadas; y los porcentajes de participación son:
Compañías subsidiarias
2014 2013
Opción la Fe, S.A. de C.V. 99.99 99.99
Proyecto Comercial Acción, S.A. de C.V. 99.99 99.99
Servicios Corporativos Administrativos en Construcción, S.A. de C.V. 99.99 99.99
Servicios Corporativos GC, S.A. de C.V. 99.99 99.99
G. Acción Industrial Querétaro I, S.A de C.V. 99.99 99.99
G. Acción Vivienda IX, S. de R.L. de C.V. 100.00 100.00
G. Acción Vivienda XIII, S. de R.L de C.V. 100.00 100.00
G. Acción Vivienda XVIII, S. de R.L. de C.V. 100.00 100.00
HCPI Acción, S. de R.L. de C.V. 99.97 99.97
Nueva Servicios de Administración de Rentas, S.A de C.V 99.17 99.17 Inmobiliaria Plaza Opción de los Insurgentes, S.A. de C.V. 37.09 37.09
Prologis-Acción GDL 2, S. de R.L de C.V. - 10.00
Prologis-Ocotillo, S. de R.L. de C.V. - 2.00
Prologis San Martín Obispo II, S. de R.L de C.V. - 2.00
Prologis- Distribution Center, S. de R.L. de C.V. - 2.00
Prologis SGP México S. de R.L de C.V. 0.0010 -
Porcentaje de participación
Durante el ejercicio 2014, se realizaron fusiones de las Compañías que pertenecían al Fondo de Singapur las cuales se fusionaron con Prologis SGP México S. de R.L. de C.V. por lo que a finales del ejercicio 2014 ya no tiene participación en Prologis Property México S.A. de C.V.
f. Provisiones – Se reconocen cuando se tiene una obligación presente como resultado de un
evento pasado, que probablemente resulte en la salida de recursos económicos y que pueda ser estimada razonablemente.
g. Impuestos a la utilidad – El impuesto sobre la renta (ISR) y el impuesto empresarial a tasa
única (IETU) se registran en los resultados del año en que se causan. El ISR diferido se reconoce aplicando la tasa correspondiente a las diferencias temporales que resultan de la comparación de los valores contables y fiscales de los activos y pasivos, y en su caso, se incluyen los beneficios de las pérdidas fiscales por amortizar y de algunos créditos fiscales. El impuesto diferido activo se registra sólo cuando existe alta probabilidad de que pueda recuperarse.
Como consecuencia de la Reforma Fiscal 2014, al 31 de diciembre de 2013 ya no se reconoció IETU diferido.
h. Transacciones en moneda extranjera – Las transacciones en divisas extranjeras se
registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en divisas extranjeras se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.
i. Reconocimiento de ingresos y costos –
- Los ingresos y costos por rentas se reconocen de manera sistemática durante el
período de vigencia de los arrendamientos, aún cuando los cobros no se realicen sobre la misma base. Las rentas dependientes de eventos futuros (tal como inflación), se reportan como ingreso conforme se devengan.
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- Los ingresos y costos por venta de propiedades se reconocen en función de
escrituración, fecha en la cual se considera que los riesgos asociados han sido transferidos al comprador. Asimismo, la asignación de costos comunes se registra considerando el valor relativo de ventas.
- Los servicios a terceros consisten básicamente en ingresos relacionados con servicios
de asesoría y gestión inmobiliaria, los cuales se reconocen conforme se devengan de acuerdo con los contratos firmados con los clientes.
4. Cuentas por cobrar
Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 las cuentas por cobrar se integran como sigue:
2014 2013
Clientes $ 689,746 $ 6,277,148
Otras cuentas por cobrar 32,950,889 139,619,838
Impuestos por recuperar 112,832,622 132,291,103
146,473,257
$ $ 278,188,089
5. Inversión en acciones de subsidiarias y asociadas
Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 la inversión en acciones en subsidiarias y asociadas se integran como sigue:
2014 2013
Subsidiarias
G. Acción Industrial Querétaro I, S.A de C.V. $ 22,776,848 $ 33,132,000
Opción la Fe, S.A. de C.V. 25,327,000 25,327,000
Servicios Corporativos GC, S.A. de C.V. 10,211,834 6,991,000
G. Acción Vivienda IX, S. de R.L. de C.V. 24,083,634 26,014,000
G. Acción Vivienda XIII, S. de R.L de C.V. 47,011,138 48,931,000
G. Acción Vivienda XVIII, S. de R.L. de C.V. 173,511,000 173,511,000
HCPI Acción, S. de R.L. de C.V. - 89,269,000
Prologis SGP México S. de R.L de C.V. 5,351,208 428,000
Nueva Servicios de Administración de Rentas, S.A de C.V 921,000 921,000
Otras - 2,479,272
Subtotal subsidiarias 309,193,662 407,003,272
Asociadas
Inmobiliaria Plaza Opción de los Insurgentes, S.A. de C.V. 1,093,000 1,093,000
Prologis-Acción GDL 2, S. de R.L. de C.V. - 5,323,000
Prologis Ocotillo, S. de R.L. de C.V. - 6,637,000
Prologis- Distribution Center, S. de R.L. de C.V. 8,000 8,000
Subtotal asociadas 1,101,000 13,061,000
Total $ 310,294,662 $ 420,064,272
Algunas de las inversiones en acciones de asociadas, cuya actividad principal es el desarrollo, arrendamiento, compra-venta y administración de inmuebles para uso industrial, se encuentran disponibles para la venta y su valor no excede al de realización.
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6. Propiedades destinadas para arrendamiento y terreno
Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 las propiedades destinadas para arrendamiento y terreno se integran como sigue:
2014 2013
Terreno $ 35,245,923 $ 48,964,896
Edificio 113,709,861 206,798,073
Construcción en proceso 475,544,872 297,375,275
Mobiliario y equipo de oficina 876,251 876,251
625,376,907 554,014,495
Depreciación acumulada (3,652,465) (3,142,713)
Total $ 621,724,442 $ 550,871,782
7. Capital contable
a. El capital social a valor nominal al 31 de diciembre se integra como sigue:
Accionistas Serie C Serie D Total
Clase “I” Clase “II” Clase “I” Clase “I”
Prologis México Holding (A) BVBA 45,134 - - - 45,134 Prologis México Holding II (A) BVBA 45,134 - - - 45,134 Prologis México Holding III (A) BVBA 21,436 23,697 - - 45,133 Prologis México Holding IV (A) BVBA - 17,121 28,012 - 45,133 Prologis México Holding V (A) BVBA - - 45,134 45,134 Prologis- Gdl 4, S. de R.L. de C.V. - - - 34,557 34,557 Public Shares - - - 76 76 Subtotal 111,704 40,818 73,146 34,633 260,301
Total en pesos $ 23,173 $ 8,468 $ 15,174 $ 7,185 $ 54,000
Serie A
b. Las pérdidas acumuladas incluyen la reserva legal. De acuerdo con la Ley General de
Sociedades Mercantiles, de las utilidades netas del ejercicio debe separarse un 5% como mínimo para formar la reserva legal, hasta que su importe ascienda al 20% del capital social a valor nominal. La reserva legal puede capitalizarse, pero no debe repartirse a menos que se disuelva la sociedad, y debe ser reconstituida cuando disminuya por cualquier motivo.
c. La distribución del capital contable, excepto por los importes actualizados del capital social aportado y de las utilidades retenidas fiscales, causará el impuesto sobre la renta a cargo de la Compañía a la tasa vigente al momento de la distribución. El impuesto que se pague por dicha distribución, se podrá acreditar contra el impuesto sobre la renta del ejercicio en el que se pague el impuesto sobre dividendos y en los dos ejercicios inmediatos siguientes, contra el impuesto del ejercicio y los pagos provisionales de los mismos.