(2) The token number and other particulars by which the employee may be identified, together with a passport size photograph, shall be entered in the register in Form B prescribed under
1{FORM – N} {See rule 29D (S)}
Este Plan Parcial está localizado en Medellín, (2.393.011 habitantes aproximadamente), ubicada al noroccidente de Colombia, enmarcada en el Valle de Aburrá. El área de planificación se en- cuentra en una zona catalogada por el POT como de Redesarrollo (áreas en transformación en donde se permiten mayores aprovechamientos y diversidad de usos).
Se generó a partir de la relocalización de la Siderúrgica Simesa y otras empresas, así como de un conjunto de predios de menor tamaño destinados también a actividades industriales. Algunas de dichas empresas siguen funcionando, por tanto el proyecto contempla una transformación gradual y la propuesta urbana garantiza la convivencia de los diferentes usos.
El principal avance de la aplicación del reajuste de terrenos a este plan es frente al diseño urbano: Los propietarios acordaron trabajar sobre una sola estructura urbanística y desarrollar un único proyecto, aún sin haber hecho una integración inmobiliaria. Así, bajo los principios de autono- mía, convivencia y flexibilidad, se definen 5 bloques subdivididos en 37 Unidades de Gestión que permiten el desarrollo en fases o etapas, cada una de las cuales deberá contar con una licencia de urbanización. El espacio público define áreas de amortiguación para la convivencia de nuevos usos con las industrias que aún funcionan.
Además de la normativa de partida, dentro del área existía una construcción con valor histórico, y se determinó que como obligación urbanística, se debía rehabilitar y conservar.
La reestructuración predial genera nuevos predios privados y áreas públicas. Sin embargo, algu- nos bloques generan mayor área pública que otros, produciendo diferencias que deben ser equi- libradas en el reparto de cargas y beneficios.
Para los cálculos de las cargas o costos del plan parcial se incluyen los costos de construcción de las edificaciones, de las obras de urbanización, los costos de construcción de equipamientos públicos que tienen relación con las viviendas (se plantea que cada bloque de propietarios aporte áreas construidas de equipamiento) además de los costos indirectos en general.
Por su parte los ingresos se estiman según la proyección de las ventas futuras de los productos inmobiliarios construidos.
Puesto que el desarrollo total del plan se proyecta para un término de 30 años, para enfrentar la incertidumbre en el mercado inmobiliario, los diferentes ciclos económicos y las variaciones en el comportamiento de la oferta y la demanda, se plantea la definición de las Unidades de Apro-
vechamiento de Superficie (UAS) como mecanismo para asegurar la equidad general entre los costos y los ingresos producidos por el proyecto urbano en cada unidad de gestión y bloque de propietarios.
Para el caso de SIMESA, un estudio de mercado establece que la máxima edificabilidad para el plan es de 1.010.680,64 m², equivalente a un índice de construcción de 4 sobre área neta; edificabilidad que es distribuida proporcionalmente dentro de las áreas útiles de cada bloque de propietarios, asegurado que mínimo el 40% la totalidad (del área útil) del plan parcial se dedique a comercio, servicios, equipamientos y actividades productivas diferentes a la vivienda, con el fin de garantizar la “sana mezcla de usos”.
Las UAS máximas a construir en el plan parcial (1.010.680,64 UAS) tienen como fin ponderar la edificabilidad por el factor de uso de forma tal que se correlacionen los valores de venta de los metros cuadrados de los diferentes usos con su área. La convertibilidad de las UAS en metros cuadrados permite mantener la equidad entre usos de diferente rentabilidad, partiendo de valores actuales de mercado de ventas. Como unidad base de conversión se definió que una UAS corres- ponde a 1 m² edificable en vivienda, con un valor determinado (US $ 653/m2).
Tabla. Factor de Convertibilidad de UAS según el uso.
Vivienda Comercio 1 Barrio Comercio 2 Lineal Oficinas y Servicios Productivos
Convertidor UAS 1,00 1,50 2,08 1,17 1,00
Valor aproximado de
venta (en US$) 653 980 1361 762 653
Fuente: Documento Técnico de Soporte, Decreto 124 de 2006, Alcaldía de Medellín
La convertibilidad de UAS para utilizar en cada unidad de gestión se genera dividiendo el núme- ro de UAS por el convertidor, dando como resultado la cantidad de metros cuadrados a construir de cada uso. Así, se logra crear condiciones de equidad entre todos los bloques, puesto que el aprovechamiento entregado a cada uno se efectúa en UAS que se convierten en metros cuadrados de construcción, dependiendo del uso al cual se destinen.
Instrumentos Notables de Políticas de Suelo en América Latina
Instrumentos Notables de Políticas de Suelo en América Latina 157
(cuando los mismos propietarios serán los inversionistas) o a prorrata del valor total de los aportes (los aportes en predios se valoran según su valor inicial antes del plan parcial y las inversiones). En el caso estudiado, se repartieron las cargas y beneficios a prorrata del área inicial de los pre- dios. El área requerida para espacio público (parque y vías) para todo el plan parcial y los costos de adecuación de estas áreas, deben corresponder al porcentaje de participación del área de cada predio en el área total del plan parcial, de tal manera que se genere equidad.
Sin embargo, las decisiones del diseño urbano que cumplen con objetivos más complejos de ciu- dad generan desequilibrios en razón de que algunos predios, en relación con su área, aportarían menores cesiones a las requeridas para lograr el equilibrio, mientras que otros predios aportan cesiones superiores. Para compensar las diferencias o desequilibrios de cargas entre los bloques en relación a los beneficios, se establece un costo por metro cuadrado de construcción para equipa- mientos públicos y se asigna área y costos totales como obligación de cada bloque de propietarios. Así, los beneficios representados en las UAS fueron repartidos a prorrata del área útil de cada bloque sin generar desequilibrios.
Con el fin de establecer que todos los bloques de propietarios cuenten con la misma relación entre beneficios y cargas, se convierten los costos en UAS, dividiendo entre US$ 653 (precio de venta de un metro cuadrado de vivienda) la totalidad de los costos de parques, vías y equipamien- tos. De esta forma se muestra que la totalidad de las infraestructuras públicas requeridas para la transformación del suelo es autofinanciada con cargo a la recuperación de los mayores valores de suelo.