Geometric dynamic programming principle

Ahora será necesario valorar el total de las cargas urbanizadoras, en el que se ha de incluir: • En cuanto a la urbanización: sus costos de ejecución y beneficios del constructor • En cuanto a los edificios que han quedado fuera de ordenación y que por tanto deben desaparecer:

• costo del derribo con el correspondiente beneficio del constructor • valor de reposición del edificio

• indemnización por la actividad que se realizaba en el edificio

Para todos estos gastos, habrá que considerar los gastos y beneficios del promotor, en conjunto podemos fijar la siguiente fórmula:

Cur = Cud + Bcu + Rep + Ind + Gpu + Bpu (fórmula 5) En los que

Cur = cargas urbanizadoras totales

Cud = costo ejecución de la urbanización y derribo

Bcu = beneficios del constructor por urbanización y derribo.

Se puede estimar en un 15%; por tanto _{Bcu = 0.15 Cud} Rep = costo de reposición de los edificios fuera de ordenación

Gpu = gastos de promoción de la urbanización. En los que hay que considerar: • Gastos de honorarios y tasas que pueden valorarse en un 9% sobre el costo de la urbanización y derribo

• Gastos de gestión y financieros, estimables en un 15% del total de gastos que han de realizarse

En total, estos gastos podrían calcularse con la siguiente fórmula: _{Gpu = ( 0,9 + 0,15 ) Cud + 0,15 ( Rep + Ind ) =}

= 0,24 Cud + 0,15 ( Rep + Ind ) (fórmula 6)

Bpu =Beneficios del promotor, estimables en un 15% del costo total, es decir, _{Bpu = 0,15 (Cud + Bcu + Rep + Ind + Gpu) (fórmula 7)}

Sustituyendo estos valores de Gpu y Bpu en la fórmula (5), quedará Cur = Cud + 0,15 Cud + Rep + Ind + 0,24 Cud + 0,15 (Rep + Ind) +

_{0,15 [Cud + Bcu + Rep + Ind + 0,24 Cud +0,15 (Rep + Ind)]}

Cur = 1,576 Cud + 1,225 (Rep+Ind) (fórmula 8)

Esta fórmula permite calcular las cargas urbanizadoras en función del costo de ejecución de la urbanización y derribos, y de los gastos de reposición e idemnización de los edificios fuera de ordenación.

Hay que tener en cuenta que la fórmula utiliza unas hipótesis de honorarios, tasas y beneficio industrial que puede ser necesario adaptar a las circunstancias concretas del momento y lugar. Aplicando estos criterios al ejemplo que se está estudiando, e incluyendo unas hipótesis relativas a costo de urbanización, derribos, valor de reposición e indemnizaciones tendremos los siguientes costos:

Costo de ejecución material de la urbanización: Superficie de viales y espacios libres

(plazas y áreas peatonales) 3.696 m2_{x 9.500 pts/ m}2 _{= 35.112.000 pts}

Superficie de parque 480 m2_{x 2.500 pts/ m}2 _{= 1.200.000 pts}

Total urbanización 36.312.000 pts

Costo derribo 150 m2_{x 3 m (altura) x 400 pts/ m}3 _{= 202.500 pts}

Total coste urbanización y derribo 36.514.500 pts

Valor de reposición del edificio fuera de ordenación

150 m2_{x 28.000 pts/ m}2 _{= 4.200.000 pts}

Indemnización por pérdida de uso 1.000.000 pts

Total valor de reposición e indemnización 5.200.000 pts

Cargas urbanizadoras totales (aplicando fórmula 8)

Cur = 1,576 x 36.514.500+ 1,225 x 5.200.000 = 63.916.064 pts VALOR RESIDUAL NETO

Anteriormente se ha hallado el valor residual de la actuación para suelo urbanizado; con esta cantidad se han de cubrir las cargas urbanizadoras y pagar el suelo. Por tanto, descontando a ese valor residual el coste de las cargas urbanizadoras obtendremos el valor

residual disponible para la compra del suelo sin urbanizar; ésta será la cantidad que nos indica el precio máximo del suelo que la actuación permite.

Como se ha expuesto en la Lección 5, en Navarra la Administración recibe un aprovechamiento libre de cargas urbanizadoras. Por tanto para conocer la carga urbanizadora que deben asumir las UAs correspondientes a los propietarios se ha de dividir el total de cargas urbanizadoras de la unidad entre el 90% de su aprovechamiento urbanístico.

Por tanto el cálculo de la carga urbanizadora que ha de soportar cada UA será Cur/UA = 63.916.064 pts / (8.856,64 x 0,9) UAs = 8.018,60 pts/UA

Por tanto, el valor residual por UA disponible para la compra de suelo no urbanizado, será VrUA- Cur/UA = 9.335 pts/UA -8.018,60 pts/UA = 1.316,40 pts/UA

(el valor residual bruto de una UA, menos las cargas urbanizadoras que ha de soportar)

El valor residual de toda la unidad de ejecución, disponible para comprar suelo no urbanizado, será

0.9 x Total de Aprovechamiento urbanístico x (Vr_UA- Cur/_UA) = 0,9 x 8.856,64 UAs x 1316.40 pts/UA = 10.492.993 pts

Lógicamente no se considera el valor residual del 10% correspondiente al Ayuntamiento, quien, como hemos recordado, lo recibe libre de cargas.

La cantidad que corresponde a los propietarios nos permite calcular el valor máximo del suelo que podría pagarse

10.492.993 pts /Superficie con derecho a aprovechamiento = 10.492.993 pts / 6.616 m2 _{= 1.586 pts/ m}2

3)REPARCELACIÓN.

Como se vio en la Lección 3 la reparcelación supone la adjudicación a los propietarios del suelo de parcelas edificables y la fijación de la cantidad que cada uno de ellos ha de aportar para hacer frente a la carga urbanizadora.

El siguiente croquis refleja gráficamente el resultado de la reparcelación. Las parcelas lucrativas que deben distribuirse son:

1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2 y 3.3.

La parcela EQ (correspondiente al equipamiento docente) y SP (viales y parques) no son lucrativas y se ceden directamente al Ayuntamiento.

Tanto la edificabilidad de las parcelas adjudicadas, como la cantidad que ha de aportar cada uno serán proporcionales a la superficie de sus parcelas primitivas.

En la práctica las parcelas utilizadas para la reparcelación serían más grandes (p.ej. en este caso podrían ser la 1 -incluyendo 1.1 y 1.2-, la 2 - incluyendo 2.1- y la 3 -incluyendo 3.1, 3.2 y 3.3-). Corresponde a la normativa urbanística, tal como veremos más adelante, determinar las condiciones que han de tener las parcelas. Utilizamos aquí unas parcelas excesivamente pequeñas para hacer más expresivo el ejemplo.

Para calcular la participación de cada uno de los propietarios tanto en las cargas urbanizadoras como en el aprovechamiento urbanístico de la actuación, debemos calcular qué porcentaje corresponde a cada uno de los propietarios

En la tabla siguiente se incluyen esos porcentajes, y las correspondientes participaciones de los propietarios y del Ayuntamiento.

TABLA IV EQUIDISTRIBUCIÓN