INSTALACIONES Y USOS EXISTENTES EN SUELO URBANO
Artículo 133º.- REGIMEN DE LAS EDIFICACIONES, INSTALACIONES Y USOS EXISTENTES EN SUELO URBANO.
1.- Las edificaciones, instalaciones y usos existentes en el suelo urbano disconformes con el Planeamiento, podrán serlo de forma total o parcial, y quedarán sujetas a alguna de las siguientes categorías: Fuera de Ordenación, Disconformes con la Ordenación y Preexistentes en áreas de ordenación remitida.
2.- Áreas de Suelo Urbano Consolidado: En las construcciones disconformes con la ordenación sitas en Áreas de suelo urbano consolidado, además de las obras de conservación y mantenimiento, se permitirán también en los edificios disconformes con el planeamiento, las actuaciones parciales de consolidación. 3.- Áreas de Suelo Urbano No Consolidado: En los ámbitos de las actuaciones integradas sitos en Unidades de Ejecución Residenciales, las edificaciones e instalaciones fuera de ordenación cuyos usos o la propia construcción no sean compatibles con los establecidos por la ordenación del PGOU, así como aquellas cuyas alineaciones invadan sistemas generales o locales, se considerarán totalmente incompatibles con la ordenación. En ellas solo se permitirán obras de Conservación y Mantenimiento por razones de higiene, ornato, seguridad y habitabilidad del inmueble.
Cuando la Incompatibilidad sea parcial se permitirían obras de consolidación, previa renuncia al incremento del valor de la edificación (presupuesto de ejecución por contrata), mediante declaración del titular del inmueble recogida en escritura pública notarial.
Se declaran expresamente fuera de ordenación los edificios de viviendas sitos en el casco urbano de Arkotxa, que se hayan incluidos dentro de los ámbitos correspondientes a las Arreas UER-7 y UER-9 .
En los ámbitos de las actuaciones integradas sitos en Unidades de Ejecución Industriales, aquellos edificios que no cumplan las alineaciones establecidas por el PGOU, se declaran parcialmente incompatibles con la ordenación, permitiéndose en ellos las obras de conservación y mantenimiento así como las de consolidación con renuncia expresa al incremento de valor. 4.- Edificios y usos preexistentes en Áreas de Ordenación Remitida: En el Área de Ordenación Remitida (AOR), en tanto no se disponga de ordenación pormenorizada a través del correspondiente Plan Especial, sólo se permitirán las obras de conservación y mantenimiento. Así mismo se permitirán los cambios de actividad dentro de las categorías e intensidades de uso industrial autorizado por el PGOU.
No obstante, de forma excepcional y circunstanciada a valorar por el Ayuntamiento, se podrán autorizar en los edificios residenciales e instalaciones industriales preexistentes, actuaciones de consolidación, previa renuncia del titular del inmueble al incremento de valor en escritura pública notarial.
CAPÍTULO III REGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE
Artículo 134º.- DIVISION DEL SUELO URBANIZABLE.
El Suelo Urbanizable comprende tres sectores destinados a uso residencial ubicados los tres en el núcleo de Elexalde.
La delimitación de cada uno de estos sectores viene señalada en el correspondiente Plano de Gestión de Suelo.
SECCION I EL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO RESIDENCIAL
Artículo 135°.- DEFINICION, REGIMEN Y USOS
El Suelo Urbanizable Residencial es el que está destinado preferentemente a albergar éste uso global y se refleja en el Plano de Gestión.
El uso característico o dominante en éste suelo es el Residencial. Son también usos propios del mismo, los usos complementarios del residencial, tales como el de actividades terciarias, el de garaje y el de equipamiento, con las limitaciones que se fijen en los planes parciales que los desarrollen.
De los parámetros urbanísticos referenciados en el artículo correspondiente a cada Sector únicamente tendrán carácter vinculante los parámetros relativos a la edificabilidad urbanística del uso característico y el porcentaje máximo de edificabilidad urbanística correspondiente a los usos compatibles, las determinaciones que definen el modelo de ordenación, así como las alineaciones a cauces, infraestructuras, a Suelo No Urbanizable y a otras zonas colindantes.
El resto de las determinaciones especificadas en el artículo correspondiente a cada Plan Parcial tendrá carácter orientativo y su concreción vendrá establecida a través de los correspondiente Planes Parciales que desarrollen cada uno de los sectores delimitados.
En los distintos planos que componen la documentación gráfica de esta Revisión del PGOU, se han representado los esquemas de ordenación de cada
uno de los sectores. En estos esquemas se indica la propuesta de solución funcional tanto a nivel viario como de implantación global de usos que se considera más adecuada en relación con el “modelo” de ordenación previsto desde la presente Revisión del PGOU.
Del conjunto de elementos que conforman la ordenación expresamente grafiada, solo tendrán carácter vinculante en la redacción de los Planes Parciales, los esquemas básicos de vialidad planteados en cada uno de ellos, la disposición en su caso de los Sistemas Generales incluido en cada sector, así como el modelo de conexión previsto con los Sistemas Generales de Comunicaciones.
En los sectores que cuenten con ordenación pormenorizada aprobada definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor del PGOU, se podrá incrementar el número de unidades de viviendas establecido por dicha ordenación hasta un máximo del 20% .
Artículo 136°.- SECTORES DE PLANEAMIENTO
A los efectos de determinar su ordenación y régimen concreto, el Suelo Urbanizable Residencial comprende los siguientes Sectores:
- Sector S.R-1 “Gurutzalde”. - Sector S.R-2 “Landeta” - Sector S.R-3 “Zuloaga” - Sector S.R-4 “Garai”
Artículo 137°.- SECTOR S.R-1 “Gurutzalde” 1.- Descripción
Este Sector de Suelo Urbanizable comprende los terrenos situados entre la urbanización de viviendas unifamiliares “Gurutzalde, el Sistema General de Equipamiento Deportivo del Campo de Fútbol y la carretera BI-3701 de acceso a Elexalde. La delimitación de este Sector se corresponde con la contenida en la “Modificación Puntual de las NN.SS para la ampliación del
Suelo Urbanizable de Gurutzalde” tramitada a instancias del Ayuntamiento y definitivamente aprobada en fecha 2-07-2009 mediante la Orden Foral 679/2009 de 23 de Junio.
La incorporación de estos suelos al tejido urbano de Elexalde se realiza con el objetivo de posibilitar la promoción de viviendas protegidas en régimen de “Vivienda Tasada Municipal”.
Esta actuación está programada en el primer cuatrienio: Se establece un plazo de tres años para la tramitación y aprobación del instrumento de ordenación pormenorizada
2.- Regimen urbanistico
La ordenación pormenorizada, condiciones de edificabilidad, régimen de usos, condiciones de ejecución y restantes determinaciones urbanísticas y medioambientales, se remiten al contenido del Plan Parcial del Sector Residencial Gurutzalde, definitivamente aprobado
3.-Condicionantes Medioambientales.
Resultarán de aplicación en este ámbito todas aquellas medidas protectoras, correctoras y compensatorias, recogidas en el Estudio de Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental (ECIA-ISA), relativas a la flora exótica invasora, protección de fauna y flora, tratamiento de suelos contaminados, condiciones acústicas, gestión de residuos, riesgos naturales, etc.,
Artículo 138°.SECTOR S.R-2 “Landeta” 1.- Descripción
Este sector comprende la franja de terreno situada al Este del límite del Suelo Urbano de Elexalde, entre la carretera BI-3702 y el vial que sirve de acceso a los barrios de Goikiri y Madariaga.
La delimitación de este pequeño sector urbanizable viene a completar y rematar la trama urbana en esta zona del núcleo urbano aportándose, a través del esquema de ordenación pormenorizada, nuevos elementos de red viaria y peatonal con el objetivo de conseguir una trama urbana mas homogénea
Sistema General de Comunicaciones correspondiente al trazado de la carretera BI-3702, y definido como S.G.C.- 4.2
2.- Superficies del Ámbito
Sup. Total del Ámbito 10.794m²
3.- Condiciones de Edificabilidad
Edificabilidad Urbanística total 4.780 m2
Sobre rasante 3.680 m2 (incluye la
edificabilidad del caserío
catalogado Goikiribeaskoa)
Bajo rasante 1.100 m2
Nº orientativo de viviendas. 29 Viviendas (el 40%
estará sujeto al régimen
de Vivienda Protegida)
Alturas de la edificación:
Tipología Viv. Colectiva PB+2+Bajo Cubierta Tipología Viv. Unifamiliar PB+1+BajoCubierta 4.- Condiciones de Uso
Uso característico Residencial Colectivo Usos compatibles Residencial Unifamiliar R-2.
Terciario C-1a, C-2(a,b,c,d) C-3, C-4
Garaje G-1b, G-2a
Equipamiento: Todos
Edificabilidad mínima sobre rasante para los usos compatibles Terciarios o de Equipamiento: 7% de la edificabilidad urbanística sobre rasante.
5.- Condiciones de Ordenación
La ordenación que se establezca a través del preceptivo Plan Parcial procurará respetar el esquema básico propuesto en la documentación gráfica del PGOU y en particular la ubicación del espacio público previsto junto al vial de acceso a Iragorri. En cualquier caso, estas determinaciones representadas en los planos 6.1 y 6.2 “Usos pormenorizados en suelo urbano y globales en suelo urbanizable” tiene carácter orientativo para la ordenación que establezca el Plan Parcial.
La edificaron residencial se desarrollará en tipología predominante de vivienda colectiva admitiéndose también la unifamiliar agrupada. La vivienda colectiva se dispondrá en edificios de planta baja mas dos y bajo cubierta, con garajes colectivos en planta sótano y viviendas en planta baja ó bien locales comerciales.
Las edificaciones respetarán una distancia mínima de 12 metros a la arista exterior de la calzada del Sistema General Viario S.G.C.4.2 (carretera BI- 3702)
Esta actuación está programada en el segundo cuatrienio: Se establece un plazo de tres años para la tramitación y aprobación del instrumento de ordenación pormenorizada
6.- Condiciones de Gestión
Las cesiones para dotaciones y espacios de uso y dominio público serán los que determine el Plan Parcial que cumplirá como mínimo los estándares exigidos en el ART. 79 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y Reglamentos de desarrollo incluido el Decreto 123/2012 de 3 de Julio, de Estándares Urbanísticos.
Régimen de ejecución privado y sistema de actuación por Concertación. La adopción de un régimen y sistema de actuación distintos podrá no obstante establecerse con el Programa de Actuación Urbanizadora.
Dentro del ámbito de ejecución correspondiente a este Sector Urbanizable se incluyen el Sistema General de Comunicación Viaria S.G.C.4-2 correlativo al tramo de la actual carretera local BI-3702.
El Proyecto de Urbanización será único para todo el sector y comprenderá las obras necesarias para la completa urbanización del mismo, incluyendo las actuaciones que sea preciso realizar en el tramo de la citada carretera
7.-Coeficientes de Homogeneización
En razón a los usos permitidos en este sector se establecen los siguientes coeficientes de ponderación en función de los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos lucrativos permitidos por el PGOU y tomando como valor unitario el correspondiente al uso característico (residencial colectivo en régimen libre)
Residencial colectivo: 1
Residencial Unifamiliar: 0,90
Vivienda en régimen de protección : 0,50 Vivienda en regimen tasado: 0,75
Terciario 0,33
Garaje : 0,15
8.- Condiciones acústicas
El mapa de ruido incorporado al PGOU señala que este sector se encuentra afectada parcialmente por la servidumbre acústica del foco de ruido correspondientes a la carretera BI-3702 quedando parcialmente expuesta a unos niveles de ruido superiores a 50 dBA (noche) por lo que se podría llegar a superar los objetivos de calidad acústica.
Junto con el Plan Parcial se deberá aportar un Estudio de Impacto Acústico, como documento anexo, en el que se analicen las fuentes sonoras y se definan las medidas correctoras que garanticen alcanzar los objetivos de calidad en el espacio exterior.
Los proyectos de edificación deberán garantizar en todo caso, el cumplimiento de los objetivos de calidad acústica incorporando las soluciones necesarias para garantizar el aislamiento e insonorización de las viviendas en base a las disposiciones recogidas en el Código Técnico de la Edificación (R.D. 1371/2007, de 19 de Octubre)
En cualquier caso será preceptivo el informe del Departamento de Obras Públicas de la Diputación Foral de Bizkaia, tal y como establece el artículo 30 del Decreto 213/2012 de Contaminación Acústica de la CAPV
9.-Condicionantes Medioambientales.
Resultarán de aplicación en este ámbito todas aquellas medidas protectoras, correctoras y compensatorias, recogidas en el Estudio de Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental (ECIA-ISA), relativas a la flora exótica invasora, protección de fauna y flora, tratamiento de suelos contaminados, condiciones acústicas, gestión de residuos, riesgos naturales, etc.,
En cualquier caso, con carácter previo a la redacción del Plan Parcial se deberá consultar con el Organo Ambiental sobre la procedencia de someterlo a evaluación ambiental estratégica.
Esta actuación requerirá la redacción de un Plan de Restauración Ambiental e Integración Paisajística.
Artículo 139°.SECTOR S.R-3 “Zuloaga” 1.- Descripción
Este sector comprende la franja de terreno situada al Sureste del núcleo Urbano de Elexalde y se plantea como una prolongación natural del actual entramado urbano en la zona comprendida entre la parte trasera del frontón municipal y Casa de Cultura y el edificio de vivienda unifamiliar existente que queda incluido dentro de la delimitación del sector.
2.- Superficies del Ámbito
Sup. Total del Ámbito 8.403m²
Sup. Zona Residencial 8.403 m²
3.- Condiciones de Edificabilidad
Edificabilidad Urbanística total 3.100 m2
Sobre rasante 2.100 m2
Bajo rasante 1.000 m2
Nº orientativo de viviendas. 16 Viviendas (el 40%
estará sujeto al régimen
de Vivienda Protegida)
Alturas de la edificación
Tipología Viv. Colectiva PB+2+Bajo Cubierta Tipología Viv. Unifamiliar PB+1+BajoCubierta 4.- Condiciones de Uso
Uso característico Residencial Colectivo Usos compatibles Residencial Unifamiliar R-2.
Terciario C-1a, C-2(a,b,c,d) C-3, C-4
Garaje G-1b, G-2a
Equipamiento: Todos
Edificabilidad mínima sobre rasante para los usos compatibles Terciarios o de Equipamiento : 7 % de la edificabilidad urbanística sobre rasante
5.- Condiciones de Ordenación
La ordenación que se establezca a través del preceptivo Plan Parcial procurará respetar el esquema viario propuesto en la documentación gráfica del PGOU.
La vialidad planteada incorpora una nueva calle como prolongación del vial en “fondo de saco” que sirve de acceso a las viviendas adosadas situadas detrás de la Casa de Cultura. La prolongación de este vial se extiende hasta su conexión con la travesía urbana correspondiente a la carretera BI-3701 a su paso por el núcleo de Elexalde.
Se plantea también como objetivo de la futura ordenación que desarrolle el Plan Parcial la disposición, dentro de las dotaciones para sistemas locales un área de espacios libres susceptible de utilizarse de manera ocasional como aparcamiento de vehículos.
No obstante, estas determinaciones representadas en los planos 6.1 y 6.2 “Usos pormenorizados en suelo urbano y globales en suelo urbanizable” tienen carácter orientativo para la ordenación que establezca el Plan Parcial.
En cualquier caso dicha ordenación pormenorizada deberá garantizar que los espacios libres que sean necesarios prever para cumplimentar el estándar exigido en la legislación urbanística vigente, son compatibles con las condiciones topográficas del sector y cumplen las condiciones de accesiblidad. La edificación residencial se desarrollará en tipología preferente de vivienda colectiva admitiéndose también la unifamiliar aislada exclusivamente para la edificación actualmente existente dentro del ámbito del sector.
Los edificios de vivienda colectiva se dispondrán en correlación con el trazado del vial previsto en prolongación del existente. Podrán disponer de una planta de sótano, planta baja, piso y bajo cubierta. La planta de sótano podrá ser común a todas las edificaciones y dispondrá preferentemente de un único acceso rodado desde el vial descrito. Las plantas bajas podrán disponer de parcela privatizable vinculada a las viviendas que se dispongan en dicho nivel .
La tipología de vivienda unifamiliar queda exclusivamente relegada al edificio existente computándose su edificabilidad (sobre y bajo rasante) dentro de la edificabilidad urbanística máxima prevista para este sector.
El Plan Parcial deberá de prever además los itinerarios peatonales que sean precisos para asegurar una buena conectividad con las áreas y recorridos preexistentes.
Las cesiones para dotaciones y espacios libres se ubicarán de manera preferente en las localizaciones grafiadas en el Plano de Usos pormenorizados.
Esta actuación está programada en el primer cuatrienio: Se establece un plazo de tres años para la tramitación y aprobación del instrumento de ordenación pormenorizada.
6.- Condiciones de Gestión
Las cesiones para dotaciones y espacios de uso y dominio público serán los que determine el Plan Parcial que cumplirá como mínimo los estándares exigidos en el ART. 79 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y Reglamentos de desarrollo incluido el Decreto 123/2012 de 3 de Julio , de Estándares Urbanísticos .
Régimen de ejecución privado y sistema de actuación por Concertación. La adopción de un régimen y sistema de actuación distintos podrá no obstante establecerse con el Programa de Actuación Urbanizadora.
El Proyecto de Urbanización será único para todo el sector y comprenderá las obras necesarias para la completa urbanización del mismo, incluyendo las conexiones con los sistemas locales viarios existentes.
7.-Coeficientes de Homogeneización
En razón a los usos permitidos en este sector se establecen los siguientes coeficientes de ponderación en función de los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos lucrativos permitidos por el PGOU y tomando como valor unitario el correspondiente al uso característico (residencial colectivo en régimen libre)
Residencial colectivo: 1
Residencial Unifamiliar: 0,90
Vivienda en régimen de protección : 0,50 Vivienda en regimen tasado: 0,75
Terciario 0,33
Garaje : 0,15
8.-Condicionantes Medioambientales.
Resultarán de aplicación en este ámbito todas aquellas medidas protectoras, correctoras y compensatorias, recogidas en el Estudio de Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental (ECIA-ISA), relativas a la flora exótica invasora, protección de fauna y flora, tratamiento de suelos
contaminados, condiciones acústicas, gestión de residuos, riesgos naturales, etc.,
En cualquier caso, con carácter previo a la redacción del Plan Parcial se deberá consultar con el Organo Ambiental sobre la procedencia de someterlo a evaluación ambiental estratégica.
Esta actuación requerirá la redacción de un Plan de Restauración Ambiental e Integración Paisajística.
Artículo 139° BIS .SECTOR S.R-4 “Garai” 1.- Descripción
Este sector comprende los suelos ubicados al Suroeste del casco urbano de Arkotxa y que se encuentran situados entre las edificaciones recientemente ejecutadas del polígono “Binaria” y la travesía urbana correspondiente al paso de carretera BI-3701 por este núcleo urbano.
La delimitación contemplada para este sector se solapa en su borde Norte con el límite Sur del nuevo ámbito de suelo urbanizable para actividades económicas previsto junto a la carretera BI-3701 como prolongación de la zona industrial de Arkotxa
Dentro de la delimitación del sector queda incluido un tramo del Sistema General de Comunicaciones correspondiente al trazado de la carretera BI-3701, y definido como S.G.C.- 3.3. Se incluye también un nuevo Sistema General de Espacios Libres denominado S.G.El 4 –Etxerre- dispuesto en la zona de colindancia con el área de actividades económicas existente en el extremo Oeste del Sector.
2.- Superficies del Ámbito
Sup. Total del Ámbito 29.343 m²
Sup. Zona Residencial 27.205 m²
Sup. Sistema General de Comunicación Viaria 446 m² Sup. Sistema General de Espacios Libres 1.691 m² 3.- Condiciones de Edificabilidad
Sobre rasante 8.750 m2 m2 (incluye la
edificabilidad del caserío
catalogado Iragorrigoikoa)
Bajo rasante 2.500 m2
Densidad de referencia. 23 Viv/ha.
Nº orientativo de viviendas. 63 Viviendas(el 40%
estará sujeto al régimen
de Vivienda Protegida)
Alturas de la edificación
Tipología Viv. Colectiva PB+3
Tipología Viv. Unifamiliar PB+1+Bajo Cubierta 4.- Condiciones de Uso
Uso característico Residencial Colectivo Usos compatibles Residencial R-2, R-5, R-6
Terciario C-1a, C-2(a,b,c,d) C-3, C-4
Garaje G-1b, G-2a
Equipamiento: Todos
Edificabilidad máxima sobre rasante para los usos compatibles Terciario y Equipamiento: 20% de la edificabilidad urbanística sobre rasante.
Edificabilidad mínima para usos Terciarios: 10% de la edificabilidad urbanística sobre rasante.
5.- Condiciones de Ordenación
La ordenación que se establezca a través del preceptivo Plan Parcial respetará el esquema viario propuesto en la documentación gráfica del PGOU, debiendo asegurar la comunicación rodada y peatonal entre el casco urbano y el área de actividades económicas y terciarias existente en el limite Oeste del T.M. La edificación residencial se desarrollará preferentemente en tipología de vivienda colectiva posibilitándose así mismo la unifamiliar agrupada. La vivienda colectiva se dispondrá de en la zona Este del sector prolongando la trama urbana actualmente existente. Las edificaciones dispondrán de planta baja mas tres plantas de piso, con garajes colectivos en planta sótano y locales comerciales en planta baja .La ordenación preverá la dotación de un espacio
publico junto al quiebro que forma la carretera BI-3701 en el limite Nordeste del sector.
La vivienda unifamiliar se podrá desarrollar en posición agrupada, con garajes en planta sótano que dispondrán de accesos comunes desde el vial previsto para comunicar el núcleo de Arkotxa con el área de “Binaria” y tomarán