Governance Structure Pension Board Composition

Art. 263.- Los gobiernos provinciales tendrán las siguientes competencias exclusivas, sin perjuicio de las otras que determine la ley:

1. Planificar el desarrollo provincial y formular los correspondientes planes de ordenamiento territorial, de manera articulada con la planificación nacional, regional, cantonal y parroquial.

2. Planificar, construir y mantener el sistema vial de ámbito provincial, que no incluya las zonas urbanas.

3. Ejecutar, en coordinación con el gobierno regional, obras en cuencas y micro cuencas.

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5. Planificar, construir, operar y mantener sistemas de riego. 6. Fomentar la actividad agropecuaria.

7. Fomentar las actividades productivas provinciales.

8. Gestionar la cooperación internacional para el cumplimiento de sus competencias.

En el ámbito de sus competencias y territorio, y en uso de sus facultades, expedirán ordenanzas provinciales.

g) LA METODOLOGÍA

La presente investigación se llevará a cabo mediante el análisis de un caso específico referente al tema que nos ocupa, con su respectivo análisis de información jurídica, desde una perspectiva descriptiva, evaluativa, explicativa y propositiva.

En la presente investigación, se va a utilizar los siguientes métodos:

1. DEDUCTIVO – INDUCTIVO.- Permitió lograr los objetivos propuestos y ayudar a verificar las variables planteadas, para el efecto se realizó un análisis particular hasta llegar a conclusiones generales y la importancia que sería la creación del registro de contratos de arrendamiento dentro de cada cantón por parte de los Gobiernos Autónomos descentralizados.

2. ANALÍTICO – SINTÉTICO.- Este método hizo posible la comprensión de todos los hechos casos e ideas a lo largo de la presente investigación, desarrollando una propuesta para dar solución al problema planteado.

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3. HISTÓRICO - LÓGICO.- Permitió analizar científicamente los hechos, ideas del pasado, comparándolo con acontecimientos actuales y demostrando su importancia para evitar la mala fe en los arrendadores de los inmuebles, comparando el sistema anterior de la comisaria de inquilinato y la actual facultad de los Notarios de registrar los contratos de arrendamiento.

Técnica

Análisis del caso

ANALISIS DE UN CASO PRÁCTICO

Para el presente trabajo se ha tomado en cuenta dos contratos de arrendamiento inscritos el primero en la notaria segunda del cantón Biblián, a cargo de la Doctora Silvia González Vázquez; y el segundo contrato inscrito en la notaria primera del mismo cantón a cargo del doctor Oscar Toledo Molina, los mismo que manifiestan:

Caso Uno

Contrato d e Arrendamiento

En el cantón Biblián, a los nueve días del mes de enero del año dos mil dieciocho, comparecen en forma libre y voluntaria, por una parte la señora LEONORA DEL ROSARIO CALLE MARTINEZ con cédula de ciudadanía número 0300091253, a quien se le denominará propietaria o ARRENDADORA, domiciliada en la calle Mariscal Sucre y la calle Tarqui, de este cantón Biblián, con número de teléfono 2230116; y, por otra parte el señor MARCO ANTONIO DAMIAN VENTURA con cédula de identidad

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número 0151588720, a quien se le denominará ARRENDATARIO, domiciliado en la Avenida Alberto Ochoa número 11-11, de este cantón Biblián, con número de teléfono 0979145539. Los comparecientes declaran ser ecuatoriana y peruano, mayores de edad, personas plenamente capaces para contratar y obligarse de acuerdo a nuestras leyes civiles, expresan el deseo de celebrar un contrato de arrendamiento, el mismo que lo hace de conformidad con las siguientes clausulas:

PRIMERA.- La primera compareciente señora LEONORA DEL ROSARIO CALLE MARTINEZ, manifiesta que es dueña y propietaria de una casa de habitación compuesta por dos plantas, que se encuentra ubicada en la calle Mariscal Sucre y la calle Tarqui, de este cantón Biblián, inmueble que tiene a bien dar en arrendamiento a favor del a señor MARCO ANTONIO DAMIAN VENTURA.

SEGUNDA.- La casa objeto del presente contrato, consta de una cocina, sala, comedor, dos baños, lavandería, dos dormitorios, además también tiene los siguientes bienes muebles una cocineta, una refrigeradora, una lavadora, muebles de sala, una cama, un aparador, un mueble de video; una cómoda, y dos cilindros de gas, bienes que serán cuidados de la mejor manera por el ARRENDATARIO y manifiesta que dicho inmueble lo dedicará vivienda y para un negocio permitido por la ley.

TERCERA.- El plazo de duración de este contrato que han determinado las contratantes es de DOS AÑOS, el mismo que comenzará a correr desde el 01 de Febrero del año 2018. CUARTA.- El canon arrendaticio por el que han convenido los contratantes es de CIENTO TREINTA DOLARES AMERICANOS mensuales, que serán cancelados por el señor ARRENDATARIO, por adelantado.

QUINTA.- La casa cuenta con los servicios básicos de agua potable, luz eléctrica, valores que serán cancelados en su totalidad y oportunamente por el señor ARRENDATARIO.

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SEXTA.- Es obligación del señor ARRENDATARIO entregar el bien inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibe, así mismo no podrá hacer modificaciones, adecuaciones o cambios en la casa de habitación, sin autorización de la arrendadora.

SEPTIMA.- La compareciente ARRENDADORA, prohíbe en forma expresa el subarriendo al señor ARRENDATARIO señor MARCO ANTONIO DAMIAN VENTURA.

OCTAVO.- En caso de problemas y dificultades las partes renuncian a su domicilio y fuero y se someten a los señores jueces y demás autoridades del cantón Biblián.

NOVENO.- Para constancia y demás fines de ley las partes en unidad de acto firman por triplicado en el cantón Biblián a 09 de Enero de 2018.

ARRENDADOR ARRENDATARIA

DOY FE: Que este contrato celebrado entre los señores LEONORA DEL ROSARIO CALLE MARTINEZ, en calidad de ARRENDADOR y el señor MARCO ANTONIO DAMIAN VENTURA en calidad de ARRENDATARIO se encuentra debidamente inscrito bajo el número 20180302002A00003 en fecha 9 de enero de 2018.

Caso dos

Contrato d e Arrendamiento

En el cantón Biblián, a los dieciséis días del mes de enero del año dos mil dieciocho, comparecen en forma libre y voluntaria, por una parte la señora LEONORA DEL ROSARIO CALLE MARTINEZ en calidad de Arrendadora, y, por otra parte el señor CARLOS JULIO LEON SINCHI en calidad de Arrendatario. Los señores manifiestan

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ser ecuatoriana y peruano, personas plenamente capaces y expresan el deseo de celebrar un contrato de arrendamiento, el mismo que dice:

Primera.- La señora LEONORA DEL ROSARIO CALLE MARTINEZ, dice ser dueña de una casa de habitación compuesta por dos plantas, que se encuentra ubicada en la calle Mariscal Sucre y la calle Tarqui, de este cantón Biblián, el mismo que da en arriendo al señor CARLOS JULIO LEON SINCHI.

Segunda.- El inmueble objeto del arriendo tiene una cocina, una sala, un comedor, dos baños, lavandería, dos dormitorios, además también tiene los siguientes bienes muebles una cocineta, una refrigeradora, que lo dedicara a vivienda.

TERCERA.- El plazo de duración de este contrato que han determinado las contratantes es de UN AÑO, el mismo que empieza desde el mes de Junio del año dos mil dieciocho. CUARTA.- El canon arrendaticio por el que han convenido los contratantes es de CIENTO TREINTA DOLARES AMERICANOS mensuales, que serán cancelados por el señor Arrendatario.

QUINTA.- La casa tiene los servicios básicos de agua potable, luz eléctrica, y serán cancelados por el señor Arrendatario.

SEXTA.- Es obligación del señor Arrendatario entregar el bien inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibe.

SEPTIMA.- La Arrendadora, prohíbe el subarriendo al señor CARLOS JULIO LEON SINCHI.

OCTAVO.- En caso de problemas y dificultades las partes renuncian a su domicilio y fuero y se someten a los señores jueces y demás autoridades del cantón Biblián.

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NOVENO.- Para constancia y demás fines de ley las partes en unidad de acto firman por triplicado en el cantón Biblián a 16 de Enero de 2018.

Arrendador Arrendataria

DOY FE: Que este contrato celebrado entre los señores LEONORA DEL ROSARIO CALLE MARTINEZ, en calidad de ARRENDADOR y el señor CARLOS JULIO LEON SINCHI en calidad de ARRENDATARIO se encuentra debidamente inscrito bajo el número 20180302001A00005 en fecha 16 de enero de 2018.

En lo detallado en líneas anteriores se puede observar que el arrendador da en arrendamiento un inmueble de su propiedad a favor de dos personas diferentes, si bien los dos contratos constan registrados en el Consejo de la Judicatura, tal como manda el Código Orgánico General de Procesos, Disposición decima: Sustitúyase el artículo 29 por el siguiente: “Art. 29.- Forma del contrato de más de un salario básico unificado del trabajador en general mensual.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de un salario básico unificado del trabajador en general mensual, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, ante un notario o notaria, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal de los mismos”. Y la Disposición Quinta, Articulo 36, que manifiesta que son atribuciones exclusivas de los notarios: Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda de un salario básico unificado del trabajador en general, para lo cual cada notaría llevará un archivo numerado y cronológico, en los dos casos expuestos los notarios cumplieron con la normativa legal, establecida pero no pudieron predecir que la arrendadora actuaba de mala fe, ya que no existe un registro de libre acceso para poder determinar estos casos.

34 h) PROPUESTA

DOCUMENTO DE ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO QUE EVIDENCIE COMO, LA FALTA DE UN REGISTRO GENERAL DE LAS INSCRIPCIONES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ANTE NOTARIO, VULNERA LOS INTERESES DE LAS PARTES Y PROPONER UNA ALTERNATIVA PARA EVITAR UN CONFLICTO JUDICIAL.

ANTECEDENTES

La palabra arrendamiento viene de arrendar, que significa ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles.

En los contratos de arrendamiento intervienen dos partes denominadas arrendador y arrendatario, por lo tanto es un contrato bilateral y se perfecciona con la entrega del bien a utilizarse, es de suma importancia tanto económica como jurídica, se dice que lo que se adquiere con el contrato de arrendamiento es el derecho a usar el bien de otra persona a cambio de un valor.

La cosa que se da en arrendamiento y el precio debe ser cierto; se manifiesta además que no se necesita que el pago sea en dinero ya que puede hacer con cosas y/o derechos que están permitidos dentro del comercio y la ley, el valor pactado debe ser verdadero y determinado por los contratantes.

Los contratos de arrendamiento en la actualidad son registrados ante un Notario público del cantón donde se encuentra ubicado el bien inmueble; facultad que les fue otorgada a estos a partir de la publicación en el Registro Oficial del Código Orgánico General de Procesos, cabe mencionar además que, a este registro únicamente tiene acceso el Notario que procedió con dicha inscripción, puesto que este sistema implementado por el Consejo

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de la Judicatura no se encuentra en línea ni es de acceso público para poder verificar, si existe o no una inscripción previa a la celebración de un contrato de arrendamiento, por lo que estamos expuestos únicamente a confiar en la buena fe del propietario.

Hoy en día, se han presentado varios conflictos judiciales dentro de este tema, ya que no existe la llamada buena fe en las personas, y se quiere aprovechar de las personas más vulnerables o necesitadas de un lugar para habitar, es por eso que es necesario crear un registro de inscripciones de los contratos de arrendamientos dentro de los Gobiernos Autónomos Descentralizados para poder acceder y revisar la información antes de realizar una negociación y asegurarnos que dicho bien raíz esta libre y disponible, de esa manera se evita confrontaciones entre los contratantes.

DESARROLLO DE LA PROPUESTA

El Ecuador es un país de derechos así lo establece la Constitución en su Art. 1.- El Ecuador es un Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico. Se organiza en forma de república y se gobierna de manera descentralizada.

Las actuales normas legales que rigen al contrato de arrendamiento en el Ecuador, carecen de seguridad jurídica, y no protegen al arrendatario, creándose así problemas judiciales en materia de inquilinato, conflictos que deberían ser subsanados reformando algunos artículos de las leyes, como es el caso del Código Orgánico General de procesos, que en la actualidad estipula: Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de un salario básico unificado del trabajador en general mensual, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, ante un notario o notaria, los mismos que

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llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal de los mismos; dentro de este articulo podemos ver que los dos notarios actuaron conforme a derecho, puesto que la ley no les obliga a tener un registro en línea para poder precautelar los derechos de los usuarios de sus oficinas.

El artículo antes escrito debería reformarse en el sentido que “……. numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal de los mismos, y también deberá ser registrado en las oficinas del Gobierno Autónomo Descentralizado de cada cantón, y dicha información será de libre acceso al público. Con la reforma de este artículo, los arrendatarios podrían averiguar si el bien inmueble que quieren contratar tiene o no un contrato de arrendamiento, y podrán hacer las negociaciones a lo seguro; y se evitara tanto conflicto judicial que se conlleva. Cuando se haya sido cumplido el objetivo general planteado en esta investigación, se habrá aportado dentro del campo legal, para que este inconveniente no persista, por lo que es necesaria la reforma a la ley, en caso de que esta reforma no se dé, seguiremos cayendo en lo tantas veces expresado no brindando seguridad jurídica, que no es más que la presunción de veracidad en los actos autorizados por un notario.

Es esa certeza, eficacia, firmeza, verdad que tiene el poder público representado por el notario cuando éste interviene en cada acto, documento o contrato.

Es la autoridad legítima para que otorgue autenticidad en la relación de verdad entre lo dicho, lo ocurrido y lo documentado.

37 CONCLUSION.

La falta de un Registro general para las inscripciones de los contratos de arrendamiento celebrado por los notarios públicos de cada cantón, pone en riesgo los intereses del arrendatario, al haber la posibilidad de la mala fe del arrendador de conceder contrato de arriendo de una misma propiedad a dos o mas personas; por lo que es necesario se reforme el Código Orgánico general de procesos; implementándose que toda la información del registro de contratos de arrendamiento ante Notario sea enviado a los Gobiernos Autónomos descentralizados para la creación del Registro de inscripciones de arrendamiento de bienes inmuebles, lo cual será de información cruzada con el sistema Notaria y de carácter público, para evitar conflictos legales por este tipo de problemas.

38 i) CONCLUSIONES

• En su función ejecutiva instrumental, desde el punto de vista del Principio de la legalidad, el notario debe asumir la voluntad de las partes apoyarse en las normas que regulan el negocio a autorizar, e incluso analizar y calificar las minutas presentadas por estas en la audiencia notarial, ajustándolas a las normas legítimas que regulan el negocio de que se trate.

• El contrato de arrendamiento es de suma importancias dentro de nuestra sociedad ya que se pone temporalmente una cosa de nuestra propiedad a disposición de otra con el afán de que cuide y conserve la misma, de aquí se colige la importancia de saber realizar un contrato de arrendamiento y sobre todo saber cómo rescindir o terminar, si no le está dando el uso para el que fue alquilado.

• Con la entrada en vigencia del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, se creó los Gobiernos Autónomos Descentralizados, con el fin de obtener “Autonomía” Administrando, y legislando, en base a las ordenanzas, y las leyes de la Republica, para lo cual estos gobiernos adquieren competencias que eran exclusivas del Gobierno Nacional, a pesar de que existen Gads que no están capacitados para transferir dichas competencias.

j) BIBLIOGRAFÍA

FUENTES DOCTRINARIAS

BELLOCH, J. F. (2009). Sistema público extrajudicial de seguridad jurídica preventiva. Revista El Notario del Siglo XXI.

GARCÍA, J. (31 de enero de 2012). La Seguridad Jurídica. Revista Derecho Ecuador. Quito, Pichincha, Ecuador: Revista Derecho Ecuador.

GARCÍA, R., & Frontini, A. (1993). Derecho Registral Aplicado. Buenos Aires: Ediciones Desalma. 2ª edición.

MADARIAGA, M. (2004). Seguridad Jurídica y Administración Pública en el Siglo XXI. Santiago de Chile: Editorial Jurídica de Chile.

MORETA, S. (2013). La seguridad jurídica de la firma electrónica en los documentos públicos en el ámbito notarial del Ecuador al dos mil trece. Tesis de Grado. Quito, Pichincha, Ecuador: Universidad Internacional SEK.

FUENTES NORMATIVAS

CODIGO CIVIL DEL ECUADOR, (2014), Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito.

CODIGO GENERAL DE PROCESOS, (2016), Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito.

LEY NOTARIAL, Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito 2011. LEY DE REGISTRO Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito 2011.

k) DATOS PERSONALES

MERCY DEL ROCIO MIRANDA CASTRO 0995469747/ 072247970

[email protected]

ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA ESPECIALISTA EN DERECHO REGISTRAL