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DERECHOS REALES

 LA PROPIEDADLA PROPIEDAD

El Código Civil vigente en su artículo 923, lo define así:

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer, y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

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Según Joaquín Escriche,“la propiedad es obra de la le y civil. Antes de ella, el hombre tenía sobre las cosas solo la fuerza con que las defendía y conservaba hasta que un rival más fuerte le privaba de ellas. Las cosas se adquirían por la ocupación, se conservaban por la presión y se perdían por la falta de posesión. Vino después la ley civil y estableció

cierto vínculo moral entre la persona y la cosa, vínculo que no podía romperse sin concurrir la voluntad de la persona. Esto hizo posible que, en adelante, un individuo fuera propietario sin ser poseedor y fuera poseedor sin ser propietario. La propiedad se conserva aun perdiendo la posesión y la posesión se conserva, aunque se pierda la

propiedad” .

Planiol y Ripert sostienen que la propiedad“es el derecho en virtud del cual una cosa se

halla sometida de modo perpetuo y exclusivo a la acción y a la voluntad de una persona” .

Para Manuel Albaladejo, la “propiedad es palabra que, en cuanto ahora importa, se

emplea en distintos sentidos, uno impropio y otro riguroso. En el primero se refiere, en general a los bienes y derechos patrimoniales. En el segundo significa uno de los derechos patrimoniales entre los bienes: el máximo posible. En este sentido, la propiedad puede ser definida como el poder jurídico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud esta, en principio, queda sometida directa y totalmente, es decir, en todos sus aspectos y

utilidades que pueda proporcionar a nuestro señorío exclusivo”.

 ATRIBUTOS ATRIBUTOS

Del artículo 923 se desprende que los atributos o facultades del dueño son: a)

a) El derecho de usar o ius utendi, en virtud del cual el propietario utiliza el bien de conformidad con su naturaleza o destino. Este atributo presupone, desde luego, el derecho de poseer o ius posidendi, pues es la manera como el propietario ejercita los demás atributos y se beneficia del bien.

b)

b) El derecho de disfrutar o ius fruendi, por el cual el dueño obtiene para sí el aprovechamiento del bien, se trate de frutos, productos o consumos.

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c)

c) El derecho de disponer o ius abutendi, que es el más típico de los atributos de

dominio. Son actos de administración en virtud de la libertad que tiene el dueño para realizar diversas acciones sobre el bien: consumo, afectación, desmembración o desprendimiento a título oneroso o gratuito.

d)

d) El derecho de reivindicar el bien o ius vindicandi, mediante el cual el propietario recurre a la justicia reclamando el objeto de su propiedad y evitando la intromisión de un tercero. Ej. Recuperación de un bien, reconocimiento de la propiedad, etc.

 CARACTERESCARACTERES

Tenemos como caracteres jurídicos de la propiedad los siguientes: a)

a) Lo absolutoLo absoluto, según Baudry Lacantinerie se da cuando “el propietario tiene el derecho de hacer todo aquello que no le estuviere prohibido por la ley (…)puede realizar sobre sus cosas los actos que desee”.

b)

b) La elasticidad La elasticidad , en opinión de Max Arias- Schreiber Pezet,“la propiedad abarca

y contiene en sí todos los poderes de uso, goce y disposición, salvo las restricciones impuestas por la ley. Cualquier elemento que restrinja este sentido esencial es de carácter temporal. Gracias a la elasticidad la propiedad recupera prontamente su amplitud inicial. Así, cuando un propietario entrega un bien en usufructo durante un cierto número de años éstos suponen la creación de una desmembración del dominio. La propiedad queda ciertamente limitada. Pero se trata de una limitación temporal, pues una vez vencido el plazo se extingue y el dominio recupera su amplitud anterior, en forma similar, a la de un elástico

temporalmente extendido” ..

c)

c) La plenitud La plenitud , explica Albaladejo que“poder pleno es, pues, poder total, dentro de los límites en los que la ley concede sobre la cosa, o, si se quiere, dentro de los

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d)

d) La existencia autónoma o independienteLa existencia autónoma o independiente, significa que una vez surgido el derecho de propiedad no depende de ningún otro derecho. Se trata, en síntesis, de un derecho de carácter principal y no accesorio.

e)

e) La perpetuidad La perpetuidad , afirma Salvat“la perpetuidad puede admitirse sin vincularla al

carácter absoluto, teniendo en cuenta que la seguridad en la permanencia del derecho de propiedad es un factor de orden y de progreso en la explotación

económica de los bienes” .

 FORMAS DE ADQUISICIÓNFORMAS DE ADQUISICIÓN

La propiedad es susceptible de adquirirse no sólo por los medios generales tales como la ley, la sucesión, el contrato o la prescripción adquisitiva, sino también por otros específicos como son la apropiación, especificación y mezcla y la accesión.

 La apropiación o aprehensiónLa apropiación o aprehensión (artículo 929, res nullium)

“Las cosas que no pertenecen a nadie como las piedras conchas u otras análogas que se hallen en el mar, en los ríos o en sus playas u orillas, se adquieren por la persona que las

aprehenda, salvo las previsiones de la ley y reglamentos.”

La caza y la pesca (art. 930).- Los animales de caza y peces se adquieren por quien los coge, pero basta que hayan caído en las trampas o redes, o que, heridos, sean perseguidos sin interrupción.

Caza y pesca en propiedad ajena (art. 931). - No está permitida la caza y pesca en predio ajeno, sin permiso del dueño o poseedor, según el caso, salvo que se trate de terrenos no cercados ni sembrados. Los animales cazados o pescados en contravención a este artículo pertenecen a su titular o poseedor, según el caso, sin perjuicio de la indemnización que corresponde.

Hallazgo de tesoros.- Es la adquisición de bienes muebles encontrados que son de desconocidos. No se consideran tesoros los objetos arqueológicos. Se prohíbe la búsqueda de tesoros en predio ajeno, cercado, edificado, salvo con expresa autorización del propietario.

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Instituto de de Capacitación Capacitación Jurídica Jurídica www.icj.pewww.icj.pe  La tradiciónLa tradición

Transferencia de propiedad de bien mueble (art. 947).- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.

Transferencia de propiedad de bien inmueble (art. 949).- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

 La prescripción adquisitiva de dominio o usucapiónLa prescripción adquisitiva de dominio o usucapión

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública durante 10 años (prescripción extraordinaria larga). Se adquiere a los 5 años cuando median justo título y buena fe (prescripción ordinaria). Esta figura también se aplica a los bienes muebles la propiedad mueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante

dos años si hay buena fe y por cuatro si no la hay (art. 951).

 La accesiónLa accesión

Derecho de hacer suyo todo lo que puede unirse o agregarse materialmente al inmueble que le pertenece.

a)

a) Accesión natura Accesión natural.-l.- Por obra de la naturaleza (inmueble y mueble) b)

b) Accesión industrial Accesión industrial .-Por la concurrencia del trabajo humano..-

 EXTINCIÓN DE LA PROPIEDADEXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

1. Por la adquisición del bien por otra persona. Cualquier transferencia de dominio.

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3. Por expropiación, o causa de fuerza mayor.

4. Por abandonar el bien durante 20 años (pasa al dominio del estado).

 RÉGIMEN JURÍDICO: PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚNRÉGIMEN JURÍDICO: PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN (PROPIEDAD HORIZONTAL): NOCIONES GENERALES Y RÉGIMEN LEGAL (PROPIEDAD HORIZONTAL): NOCIONES GENERALES Y RÉGIMEN LEGAL APLICABLE. ADQUISICIÓN. DERECHOS O ATRIBUCIONES.

APLICABLE. ADQUISICIÓN. DERECHOS O ATRIBUCIONES.

 NOCIONES GENERALESNOCIONES GENERALES

Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:

a)

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad ComúnPropiedad Exclusiva y Propiedad Común.- Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.

b)

b) La propiedad horizontalLa propiedad horizontal es una propiedad especial o sui generis, ya que concurren en ella la propiedad unitaria (o exclusiva) y la indivisa o comunitaria. El propietario ejerce su derecho en forma plena sobre su apartamento o local y tiene una cuota ideal o indivisa sobre los bienes comunes, como son el suelo, el techo, las escaleras, la portería, etc. Se denomina horizontal, ya que su estructura física se basa en pisos superpuestos, de manera que cada piso es suelo de un apartamento y techo de otro.

c)

c) Independización y CopropiedadIndependización y Copropiedad.- Supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.

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Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.

 RÉGIMEN LEGAL APLICABLERÉGIMEN LEGAL APLICABLE

El Código Civil de 1984 reconoce la institución de la propiedad horizontal en su artículo 958, sin embargo el desarrollo de la misma lo remite a la legislación de la materia.

La justificación de dicha opción legislativa es que el Código tiene vocación de permanencia, por lo que cualquier modificación que se pretenda realizar requiere de un mayor periodo de tiempo en su elaboración.

Siendo que la institución de la propiedad horizontal responde a las necesidades del día a día, sus modificaciones requieren procedimientos más expeditivos, en función de lo cual se ha preferido a la legislación especializada para regularla.

En el año 1999 se promulgó la Ley Nº 27157 y su Reglamento se aprobó por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC cuyo TUO fue promulgado el año 2006 por D.S N° 035- 2006-VIVIENDA. Dicha norma reglamentó los procedimientos para el saneamiento de la titulación de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales así como bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva. Asimismo contempla el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica.

En sede notarial entró en vigencia la Ley Nº 27333- Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularización de edificaciones.

Sobre esta materia también versa la Ley Nº 29090 - Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones que ha sido duramente criticada porque se le considera un incentivo al negocio inmobiliario sin tomar en cuenta los requerimientos mínimos de supervisión dada las particulares condiciones geográficas

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de nuestro país. Del lado opuesto, se puede indicar que es una opción válida para indicar el derrotero del problema nacional de vivienda.

En este contexto se emitió la Directiva Nº 340-2008-SUNARP/SN sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva (en adelante, la Directiva).

GONZÁLES BARRÓN justifica la intervención estatal a partir de la tutela de la convivencia pacífica: “(…) En ese sentido, el carácter imperativo del régimen, así como el de muchas de sus normas, se explica por ser una forma jurídica cuyo objetivo es tutelar la convivencia pacífica dentro de los márgenes más estrechos y, por ende, con potencialidad mayor de conflictos. No se olvide que está en juego el interés social del grupo de propietarios, y no el interés individual de alguno de ellos.”13

De igual forma VENTURA-TRAVESET nos manifiesta que “ precisamente el inconveniente mayor, y por qué no decirlo, el único y gran inconveniente de la moderna propiedad horizontal es la enorme pluralidad de propietarios de los diferentes pisos o departamentos de un inmueble, que han venido a coincidir, por el común denominador de haber tenido cada uno las pesetas necesarias que el constructor exigía como precio de cada piso. Y esta diversidad de psicologías, de profesiones, de cultura, de base moral, e incluso de regionalidad o nacionalidad, moldea e informa toda la actuación en el uso del edificio y sus diferentes viviendas.”

Diversidad de propietarios que significa diversidad de intereses requiere ciertos parámetros dentro de los cuales los particulares podrán desenvolverse para una mejor convivencia social dentro de una unidad inmobiliaria o un conjunto de unidades inmobiliarias. ARNÁIZ EGUREN menciona que “al régimen establecido sobre un conjunto de edificios, de forma que la comunidad en propiedad horizontal resultante tenga el carácter de única, si bien con diferenciación de elementos comunes generales a todos los pisos y locales y elementos comunes específicos, cuya atribución propter rem se lleve a efecto solamente respecto de algunos de ellos. El caso más frecuente en la

13 _{GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Estudio de la Ley de Regularización de Edificaciones, del}

Procedimiento de Licencia de Obra y Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Lima. Jurista Editores. 5ª Ed. 2006, p.379.

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práctica es el de construcciones con varios portales o constituidos por diferentes cuerpos de edificación.”14

Ahora bien, la constitución de dicho régimen según nuestra legislación se realiza en algunos casos por voluntad de los propietarios o en otros, por el mero hecho de la

existencia de dos o más propietarios de distintos departamentos en una edificación.15

 _{DERECHOS O ATRIBUCIONES DE LOS PROPIETARIOSDERECHOS O ATRIBUCIONES DE LOS PROPIETARIOS}

La propiedad horizontal o común basa su estructura física en pisos superpuestos, de manera que cada piso es suelo de un apartamento y techo de otro. Cuenta con bienes comunes, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento, tales como los muros, escaleras, accesorios, etc.

El propietario ejerce su derecho en forma plena sobre su apartamento o local y tiene una cuota ideal o indivisa sobre los bienes comunes, como son: el suelo, el techo, las escaleras, la portería, etc.

 COPROPIEDADCOPROPIEDAD

Cuando un bien corporal (mueble o inmueble) pertenece a dos o más personas le corresponderá a cada una cuota determinada sobre el total.

Art. 969- CC: Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

 CARACTERESCARACTERES

a)

a) La existencia de un bien corporal o varios bienes determinados.

14_{ARNÁIZ EGUREN, Rafael. Los aparcamientos subterráneos. Notas sobre su organización jurídica y su}

acceso al Registro de la Propiedad. Madrid. Civitas, 1993, p.48.

15 _{Esto ha sido regulado en el en el 5.1 de la Directiva, respecto al régimen de propiedad exclusiva y}

común toda vez que es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical. En los demás casos, legislativamente se otorga la libertad de elegir por el régimen de propiedad exclusiva y común o el de independización y copropiedad.

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b)

b) La pluralidad de propietarios. El derecho de los copropietarios se ejercita conjuntamente.

c)

c) La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o

porcentajes y no sobre partes materiales.

Art. 970- CC: Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.

 CLASESCLASES

1. COPROPIEDAD NORMAL U ORIGINARIACOPROPIEDAD NORMAL U ORIGINARIA: En cualquier momento puede concluir con la división o partición.

2. COPROPIEDAD CON INDIVISIÓN FORZADA:COPROPIEDAD CON INDIVISIÓN FORZADA: Es el impuesto por la ley (medianería). Debe mantenerse permanentemente en estado de indivisión.

 DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOSDERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS

a)

a) Derecho de posesión. b)

b) Derecho a la percepción de los frutos en proporción a su cuota.

c)

c) Derecho a realizar las mejoras necesarias y útiles. d)

d) Solicitar la partición. e)

e) Reivindicar y defender el bien común

f)

f) Administrar el bien común.

g)

g) De preferencia en la adquisición de las otras cuotas ideales o del bien en pleno.

 OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOSOBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

a)

a) Pagar los gastos de conservación del bien, tributos, gravámenes, de acuerdo al

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b)

b) Hacer la partición cuando otros copropietarios lo soliciten. c)

c) Al saneamiento en caso de evicción, en proporción a las partes cada uno.

d)

d) A reembolsar a los demás copropietarios, los frutos percibidos en provecho propio en proporción a la cuota de cada uno.

 PARTICIÓNPARTICIÓN

Es el acto jurídico por el cual concluye el estado de copropiedad y cada copropietario recibe una parte material del bien en proporción a la cuota que tiene en la copropiedad o en su defecto el equivalente en dinero. Es un acto traslativo de dominio e imprescriptible.

 CLASESCLASES

 PARTICIÓN CONVENCIONALPARTICIÓN CONVENCIONAL (art. 986)

- Los copropietarios pueden hacer partición por convenio unánime. - La partición convencional puede ser hecha también mediante sorteo.

 PARTICIÓN CONVENCIONAL ESPECIALPARTICIÓN CONVENCIONAL ESPECIAL (art. 987)

Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la partición convencional se somete a aprobación judicial, acompañando a la solicitud tasación de los bienes por tercero, con firma legalizada notarialmente, así como el documento que contenga el convenio particional, firmado por todos los interesados y sus representantes legales. Puede prescindirse de tasación cuando los bienes tienen cotización en bolsa o mercado análogo, o valor determinado para efectos tributarios.

La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del proceso no contencioso, con citación del Ministerio Público y del consejo de familia, si ya estuviera constituido.

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Instituto de de Capacitación Capacitación Jurídica Jurídica www.icj.pewww.icj.pe  EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD (EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD (art. 992 -Código Civil)

La propiedad se extingue por:

1. División y partición del bien común.

2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario. 3. Destrucción o pérdida del bien.

4. Enajenación del bien.

5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios

 PACTO DE INDIVISIÓN (PACTO DE INDIVISIÓN (art. 993-Código Civil)

Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no mayor de cuatro años y renovarlo de todas las veces que lo juzguen conveniente. El pacto que no consigne plazo, se presume que es por cuatro años. Para que produzca efectos contra terceros el pacto debe inscribirse en Registros Públicos. Si median circunstancias graves, el Juez puede ordenar la partición, antes del vencimiento del plazo.

 MEDIANERÍAMEDIANERÍA

El maestro Max Arias-Schreiber Pezet la define como “la modalidad o matiz de la propiedad comunitaria o copropiedad, que se materializa sobre los elementos que la componen (paredes, cerco, zanjas o similares) de modo que cada propietario del predio contiguo tiene un derecho de uso común, dentro de un permanente estado de indivisión

forzosa”.

El art. 994 del Código Civil presenta una noción aproximativa de este concepto:“las

paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios, se presumen comunes, mientras no

In document Transverse Spin Structure of the Proton Studied in Semi inclusive DIS (Page 182-188)