intereses, el acreedor podrá exigir el pago adeudado y proceder a la ejecución del inmueble como si la deuda fuera de plazo vencido.
La imposibilidad del propietario constituyente de alquiler de inmueble por mayor tiempo que el plazo establecido para la Obligación que se garantiza y no lo puede dar en comodato, en caso de violación de esta disposición el acreedor puede solicitar la venta libre de ocupantes.
La constitución de domicilios especiales donde se consideran validas todas las notificaciones necesarias.
Que de llegarse a la subasta el martillero
lo designará el acreedor, la base de la
subasta será del capital o capital mas intereses y costas.
Obligación del deudor de asegurar el inmueble contra determinados riesgos y que se transfiera la póliza a favor del acreedor, y no cumpliendo el deudor, el acreedor podrá asegurar el inmueble a costa del primero.
n de hipoteca aparezcan ciertas Es usual que en los contratos de constitució
cláusulas que, a raíz de su reiterada inclusión, han llegado a ser de estilo:
Mora automática por el solo vencimiento de los plazos acordados para el pago, sin necesidad de interpelación alguna.
Que en caso de falta de pago de una cuota de capital o de uno o un número
determinado períodos de intereses, el acreedor podrá exigir la totalidad de lo adeudado, y proceder a la ejecución del inmueble, como si la deuda fuera de plazo vencido.
Imposibilidad por parte del propietario constituyente de arrendar el inmueble
hipotecado o de arrendarlo por mayor término que el del establecido para la obligación garantizada, o de darlo en comodato, sin consentimiento del
acreedor hipotecario, pudiendo éste, en caso de violarse tal convenio, solicitar la
venta del bien libre de ocupantes.
La constitución en la escritura de un domicilio especial donde se
considerarán válidas las notificaciones a practicarse, aunque de hecho el
constituyente no se encuentre allí.
La sumisión a los tribunales ordinarios, con exclusión del fuero federal. Que en caso de falta de pago
la subasta del bien se realizará por el martillero
que designe el acreedor y la base de aquélla será el capital adeudado.
La obligación por parte del constituyente de asegurar el inmueble contra
determinados riesgos y de transferir la póliza a favor del acreedor, quedando autorizado éste a contratar el seguro a costa de aquél en defecto de cumplimiento.
8.-Condiciones de fondo:
a.- Propiedad de la cosa hipotecada:
Según el Art. 3119 para constituir hipoteca es necesario ser propietario del inmueble que se hipoteca.
En cuanto a la capacidad, constituyendo la hipoteca una manera de enajenación del bien es necesario tener capacidad de enajenar bienes inmuebles. El Art. 3118 agrega
Los que no puedan válidamente obligarse, no pueden
cesando la incapacidad.
que los que no pueden válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes. En el caso que puedan válidamente obligarse, pero no puedan disponer de sus bienes, no pueden constituir hipoteca.
Art.3118.-
hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo,
Art.3119.- Para constituir una hipoteca, es necesario ser
propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
Caso especial de hipoteca dada por un tercero sin obligarse personalmente: La ipoteca puede ser constituida por un tercero
h , quien puede obligarse
ersonalmente también por el pago de la deuda, o no hacerlo. En el primer caso la p
situación es similar a la del tercero adquirente y en el segundo, a la del tercero
poseedor.
b.- Hipoteca constituida por condominio: Ver condominio.
c.- Hipoteca de un inmueble ajeno:
Es nula conforme al Art. 3126, y la nulidad puede ser alegada por el
propietario del inmueble, por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el
inmueble después de ser dueño de él y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe (Art. 3127). Se debe recordar que no rige en materia de hipoteca el principio de la convalidación.
Art.3126.- La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no
será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere
, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el constituyente aun or el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala e.
ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal.
Art.3127.- La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes
ajenos
hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y p
f
9.- Publicidad hipotecaria:
Al momento de la redacción del CC, Vélez admitió solamente para la hipoteca inscripción registral.
de 1968 la
La reforma hizo necesaria la inscripción de los actos de constitución,
ilidad hacia terceros
modificación, transferencia o extinción de todos los derechos reales, a los efectos
de su oponib .
Inscripción:
Se debe inscribir en el registro de la propiedad dentro de los 45 días siguientes a la consti
La esc
tución.
ritura debe contemplar: La fecha.
Las partes que participan.
Datos del escribano interviniente. Inscripción en el registro.
Si se inscribe antes de los 45 días el efecto será retroactivo (ex tunc).
Puede pedir la inscripción el que transmite, el que adquiere o sus respectivos representantes (en realidad es el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario), el escribano.
La inscripción en el registro da los efectos por el término de 20 años renovadles. Hipoteca dada por un tercero Art. 3121 se responde con la cosa.
Art.3121.- No es necesario que la hipoteca sea constituida por
el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.
Rango: se determina por la fecha de inscripción, nuestro sistema es de rango de avance.
Reserva de grado: el propietario de un inmueble tiene el derecho de reservar un grado para constituir posteriormente una hipoteca de rango preferente. Debe inscribirla en el registro
utar?
reservando lo denunciado, el monto de la reserva. ¿Los rangos se pueden perm
Si la permuta se da entre el de primer y segundo rango no hay inconveniente, no se requiere el consentimiento de los demás acreedores. Pero si es entre el primero y el tercero se requiere el consentimiento del segundo.
Art.3134.- La hipoteca constituida en los términos prescriptos
debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial.
Para extender la escritura de constitución el escribano debe solicitar previamente y tener a la vista un certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble, que debe estar vigente, y en el cual se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas: de allí surgirá que el constituyente es propietario del inmueble y que no existen trabas para la concreción de la garantía. Efectos de la hipoteca: la inscripción es requerida a los efectos de que la hipoteca pueda ser opuesta a terceros, es decir, con fines de publicidad (Art. 3135, 1º parte). En algunos casos queda obviado el requisito de la inscripción, para las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano, y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la
hipoteca constituida escritura pública respecto de un acreedor
por se considera registrada. Sucede lo mismo
a cuyo favor se ha otorgado una hipoteca, si habiéndose constituido antes otra a favor de otro acreedor, la que se encuentra pendiente de inscripción y teniendo conocimiento aquél de estas circunstancias, la hace inscribir primero.
En este caso, el acreedor a cuyo favor se constituyó la segunda hipoteca ignora la constitución de la primera, no resulta aplicable el Art. 3135, y este último será pospuesto, ya que la prioridad de las hipotecas se determina por el orden de su registro (Art. 3934).
Art.3135.- La constitución de la hipoteca no perjudica a
terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del
teca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir
otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.
defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.
Al constituir la hipo ulteriormente
Plazo para inscribir:
Art.3137.- El r
establecido en la ley nacional de registros de la propiedad
egistro debe hacerse dentro del término
.
Ver Ley 17.801)
(Art. 3137) Texto según la ley 20.089. Texto anterior: “El
registro debe hacerse en los seis días siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria, para que la hipoteca tenga efecto contra terceros. Si el oficio de hipotecas estuviere más de dos leguas distante de la escribanía en que se hubiese otorgado la escritura pública hipotecaria, habrá para la toma de razón un día más por cada dos leguas”.
Este plazo fue reformado por la ley 20.089 que amplió el plazo de 6 días a 45 días. Los Arts. 3149 y 3150 determinan la significación del plazo para inscribir: si toma razón de la hipoteca dentro del término legal (ahora de 45 días), ésta tendrá efecto contra terceros desde la fecha de su constitución, vale decir, que la inscripción operará retroactivamente a tal día; en cambio, si ésta se efectúa después de transcurrido el aludido término, la garantía será oponible a terceros a partir de la fecha de la inscripción: el efecto retroactivo es un premio para las hipotecas inscriptas dentro del plazo legal.
Art.3149.- La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros
desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si
mar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino desde el día en que se hubiere ar en todo tiempo sin
El que trasmite el derecho o su representante
el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del término previsto en el artículo 3137.
Art.3150.- Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el
registro de la hipoteca sin hacer to registrado. Pero podrá hacerla registr necesidad de autorización judicial. ¿Quiénes pueden pedir la toma de razón?: (art. 3140)
(constituyente)
El que lo adquiere, o su representante (acreedor hipotecario)
derecho hipotecario
Art.3140.- La toma de razón podrá pedirse:
recho;
3 - Por el que tenga representación legítima de cualquiera de
- Por el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario. 1 - Por el que transmite el de
2 - Por el que lo adquiere;
ellos;
4
Duración de la inscripción:
Al respecto juegan los Arts. 3151 y 3197, los que determinan que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años, si antes no se renovara, vale decir que, transcurrido este plazo y en defecto de renovación, los efectos de la inscripción se extinguen o desaparecen, aunque la hipoteca sigue subsistiendo y queda con los alcances de una hipoteca no inscripta.
Art.3151.- Los efectos del registro de la hipoteca se conservan
Art.3197.- Los efectos de la inscripción de la hipoteca se
xtinguen pasados veinte años desde que fue registrada. por el término de veinte años, si antes no se renovare.
e
Renovación de la inscripción:
Actualmente ya no puede discutirse la subsistencia del derecho hipotecario, pasados los 20 años de los Arts. 3151 y 3197, la reinscripción de tal derecho puede ser solicitada por cualquiera de las personas enumeradas en el Art. 3140.
Relaciones que establece entre el constituyente y el acreedor:
Conforme al Art. 3157, el deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad. Si bien la norma se refiere al deudor propietario, se aplica también cuando sea constituida por un tercero sin obligarse personalmente.
La hipoteca no restringe las facultades del propietario, pero está impedido de realizar respecto del bien, cualquier acto material o jurídico cuya consecuencia sea la disminución del valor del inmueble, sobre el cual, en definitiva, ha de hacerse efectiva la acreencia del titular de la garantía.
En cuanto a los actos materiales, no podrían demoler las edificaciones existentes, cortas los árboles de un bosque tallar antes de la época indicada, ni realizar construcciones, siempre y cuando estos actos tengan como efecto la disminución del inmueble hipotecado.
Los actos jurídicos también se ven limitados por el valor de la disminución del bien. Así, se podría enajenar el inmueble, pero los acreedores hipotecarios tendrán derecho a oponerse a la ejecución de la venta cuando se ejerzan actos jurídicos que disminuyan el valor del inmueble.
Se puede gravar con servidumbres el inmueble hipotecado, pero el acreedor puede usar de los derechos acordados contra el deudor que disminuye la garantía de la deuda; lo mismo sucede con el usufructo, uso y habitación.
El inmueble podría darse en arrendamiento, según medie o no prohibición de locar en el contrato constitutivo de la hipoteca.
Si los actos perjudiciales o deterioros no han sido consumados, el Art. 3158 autoriza al
acreedor, aunque su crédito sea a término sujeto a una condición, a asegurar su
ud del derecho y peligro en la demora).
Cuando las medidas cautelares carezcan de sentido, se puede pedir la estimación crédito solicitando las pertinentes medidas cautelares previa demostración de que se encuentran reunidos los presupuestos comunes que las hagan procedentes (verosimilit
de los deterioros y el depósito de lo que importen o demandar un suplemento de hipoteca.
Art.3157.- El deudor propietario del inmueble hipotecado,
conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de
su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurar
u crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
Art.3158.- Todo acreedor hipotecario, aunque
s
actos sobre que dispone el artículo anterior.
Relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores propietarios:
Art.3162.- Si el deudor enajena, sea por título oneroso o
lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a
ran sido separadas
la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor.
Cuando las cosas muebles que eran accesorias del inmueble hipotecado, y como
tales comprendidas en la hipoteca hubie y enajenadas a terceros
de buena fe, el acreedor hipotecario no podría ejecutarlas, porque el tercero se habría
hecho propietario, aplicando el Art. 2412, y siendo su adquisición originaria, ingresan a su patrimonio libre de cargas.
Adquirente responsable personal y adquirente responsable por la cosa:
Si el deudor que ha hipotecado un inmueble de su propiedad a fin de
garantizar su deuda lo enajena, el tercero que lo adquiere tiene dos opciones: asumir la deuda o no hacerlo. Si asume la deuda se convierte en deudor del crédito, responde con todo su patrimonio, y no puede abandonar el inmueble para liberarse. Para convertirse en deudor frente al acreedor hipotecario, éste debe aceptarlo como
tal, si esto sucede, recibe el nombre de tercer adquirente. Si el tercero no es aceptado, responderá sólo con el inmueble y propietario del mismo.
La delegación imperfecta se produce cuando el anterior deudor no es liberado por el
acreedor. La perfecta o novación subjetiva sucede cuando el anterior deudor es
liberado por el acreedor.
En el acaso que el adquirente no asuma la deuda o si la asume pero el acreedor no lo acepta como deudor o si se trata de una persona que ha hipotecado un inmueble propio para garantizar una deuda ajena, no reviste el carácter de deudor del crédito, pero como propietario de la cosa tiene que soportar que el acreedor ejerza sobre ella su derecho real. Como no es deudor, no puede ser perseguido en otros bienes de su patrimonio. Éste se denomina tercer poseedor.
ara ser tercer poseedor
P se debe haber adquirido el derecho de dominio sobre el
inmueble.
Ejecución contra el tercer poseedor:
El acreedor puede ejecutar el inmueble contra el tercer poseedor-tercero que
dquirió el bien pero que no es deudor
a del crédito. No puede ser ejecutado
dire act mente, y necesita previa intimación del deudor. Intimado, puede:
Pagar:
goza de los términos y plazos concedidos al deudor por el contrato o porun acto de gracia. Si paga queda subrogado en las hipotecas que el acreed or
a quien hubiere pagado tema por su crédito, no sólo sobre el inmueble librado, sino también sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito. Abandonar el Inmueble:
no abandona la propiedad, sino la posesión. Esteabandono no autoriza al acreedor hipotecario a apropiarse del inmueble, sino sólo a hacerlo vender y a cobrarse con su producido, y el juez debe nombrarle un curador contra quien se siga la ejecución. El tercer poseedor puede conservar el inmueble pagando los capitales y los intereses exigibles.
Oponer excepciones:
como sólo puede perseguirse la ejecución del inmueble,puede excepcionar dentro del término que se le otorga para pagar abandonar. Puede oponer la no existencia del derecho hipotecar
o io, la extinción de él, la nulidad de la toma de razón, y la inexigibilidad de la
. deuda
11.- Obligaciones y Derechos del deudor:
El propietario del inmueble hipotecado, sea este el deudor o un tercero, puede ejercer
todas las facultades del propietario pero está impedido de realizar cualquier acto material o jurídico que tenga como consecuencia la disminución del valor del inmueble.
Si el deudor realiza actos contrarios al Art. 3157, el acreedor puede si los actos
materiales no han sido consumados. Podrá pedir medidas cautelares, tendrá que demostrar sus requisitos exigidos para dichas medidas:
Verosimilitud en el derecho. Peligro en la demora.
Si los actos fueron consumados podrá pedir que se deposite una suma de dinero por esos o iniciar una demanda por más valor. El cumplimiento de la Obligación principal pera
daños, como xtinción de este derecho real.
ligaciones. e
ncelación 12.- Diferencia entre Caducidad, Extinción y Ca : Can lce ación de la Hipoteca:
Es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen egistro de la Propiedad. Puede ser:
en el R
Voluntaria: cuando por un acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario o por acto voluntario y unilateral el Registro procede a dejar sin efecto la inscripción. Se exige la capacidad para enajenar.
Judicial: cuando el acreedor no consiente la cancelación, el constituyente puede solicitarla por vía judicial, demostrando que se encuentra configurada cualquiera de las hipótesis previstas en el Art. 3200 (la nulidad de la hipoteca por vicios de fondo o forma, la extinción de la hipoteca o la del crédito que la garantiza). Se tramita por vía sumaria contra el acreedor hipotecario.Art.3200.- Los tribunales deben ordenar la cancelación de
hipotecas, cuando la toma de razón no se ha fundado en
aducidad:
las
instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando