Buenos Aires, 20 de agosto de 2010
VISTO:
El Expediente Nº 452549/2010 por el que se consulta sobre la factibilidad de construcción de un edificio con destino “Vivienda Multifamiliar con cocheras” en el predio sito en Av. Cabildo Nº 3586/94/96 esquina Núñez Nº 2422, y;
CONSIDERANDO:
Que el predio en cuestión se encuentra emplazado en un Distrito C3I de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbanosegún Ley Nº 449 y Decreto Nº 1181-GCBA-07 (BOCBA Nº 2772);
Que se trata de un edificio a realizarse de acuerdo a lo previsto en el Capítulo 4.10 “Completamiento de Tejido” y el predio está flanqueado por dos edificios de distintas alturas;
Que en función de la documentación obrante en los actuados el Área Técnica analizó la presente propuesta indicando mediante Dictamen Nº 3102-DGIUR-10 que de conformidad con la norma de Completamiento de Tejido se observa:
- El predio en cuestión está ubicado en una manzana típica delimitada por las calles Juana Azurduy, Ciudad de la Paz, Nuñez y Av. Cabildo; y se inserta dentro de un área en proceso de consolidación.
- Se trata de la parcela 1 de esquina, que posee 18,24 m de frente sobre la Av. Cabildo, 35,07 m de frente sobre la calle Nuñez y una superficie total aproximada de 643,50 m2.
- La misma linda con la parcela 2, de la calle Nuñez Nº 2440/42, que tiene materializado un edificio de tipología entre medianeras, con una altura sobre la L.O. de +25,32 m (a NPT), mas un primer retiro a +28,12 m (a NPT), mas un segundo retiro a +30,92 m (a NPT), y una altura total de +32,98 m a nivel de servicios; por otro lado la
parcela 26, de la Av. Cabildo Nº 3560/62/66/68, que posee planos registrados para un
edificio de tipología entre medianeras y que se pretende modificar, con una altura proyectada sobre la L.O. de +39,14 m (a NPT), mas un retiro a +41,92 m (a NPT), y una altura total de +46,35 m a nivel de servicios.
- El edificio existente de la Parcela 2, presenta un buen estado de conservación y alto grado de consolidación, por lo que no tendería a una pronta renovación; asimismo el edificio proyectado para la Parcela 26, posee planos registrados y propuesta de modificación obrantes de fs.1 a 8; y compromiso por parte del propietario de la presentación de dicha modificación a fs.69, respecto de la cual se considerarán los lineamientos urbanísticos para el completamiento de tejido solicitado.
y 26 respectivamente, se destinan a vivienda multifamiliar con cocheras, los cuales resultan usos permitidos en el distrito de localización.
- Con respecto a los requerimientos mínimos de estacionamiento, el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 a) del Código de Planeamiento Urbano, establece:
- Unidades de hasta 60,00 m² de superficie propia inclusive: 1 módulo cada 3 unidades. - Unidades de mas de 60,00 m² hasta 90,00 m² de superficie propia inclusive: 1 módulo cada 2 unidades.
- Unidades de más de 90,00 m² de superficie propia: 1 módulo por unidad;
Que en el estudio realizado por dicha área técnica se indican los lineamientos urbanísticos que se deben considerar para el presente caso, los que resultan:
a) La altura predominante de los volúmenes que lindan con la parcela objeto del “enrase“, esto es el edificio sito en la parcela 2, de la calle Nuñez Nº 2440/42, que tiene materializado un edificio de tipología entre medianeras de PB + 8 pisos + 2 retiros, con una altura sobre la L.O. de +25,32 m (a NPT), mas un primer retiro a +28,12 m (a NPT), mas un segundo retiro a +30,92 m (a NPT), y una altura total de +32,98 m a nivel de servicios; y el lindero proyectado en la parcela 26, de la Av. Cabildo Nº 3560/62/66/68, que posee planos registrados y que se pretende modificar, para un edificio de tipología entre medianeras de 2 SS + PB + 13 pisos + 1 retiro + servicios, con una altura proyectada sobre la L.O. de +39,14 m (a NPT), mas un retiro a +41,92 m (a NPT), y una altura total de +46,35 m a nivel de servicios;
b) Podrá de esta manera asimilar la altura del edificio lindero más bajo edificado en la Parcela 2, de la calle Nuñez 2440/42, hasta alcanzar una altura sobre la L.O. de +25,24 m (a NPT), más 2 pisos retirados a 28,02 m y a +30,80 m respectivamente, acompañando el perfil de dicho lindero y en un ancho de frente aproximado de 13,72 m, medidos desde la LDP, y a partir de ese punto generar un volumen superior semilibre con una pisada equivalente a la mitad de la superficie del predio, no computándose dentro de esta superficie los espacios destinados a núcleos de circulación, así como balcones o terrazas, el cual se adosará a la medianera del edificio lindero más alto proyectado en la parcela 26, de la Av. Cabildo 3560/62/66/68, hasta llegar a una altura sobre la L.O. de +39,14 m (a NPT), más 2 pisos retirados a +41,92 m y a +46,35 m (a NPT), respectivamente y acompañando el perfil de este último. Por encima del nivel +46,35 m sólo podrá sobresalir lo previsto por el Art.4.2.5. del Código de Planeamiento Urbano. La porción de muro, paralelo a las divisorias, que quedará expuesta al generar el retiro descrito, deberá también ser tratada arquitectónicamente guardando unidad de criterio con la fachada del edificio. En dicha porción de muro deberán abrirse vanos, los que se considerarán aptos para satisfacer los requerimientos de iluminación y ventilación de los locales previstos en el Código de la Edificación.
c) Ocupación de la parcela: Será de aplicación la ocupación del suelo permitida en el Distrito C3I.
d) De acuerdo con lo previsto por el Capítulo 4.10.“Completamiento de Tejidos“ del citado Código de Planeamiento Urbano, no resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT).
e) Con relación a los requerimientos de guarda y/o estacionamiento, éstos deberán ser verificados por la Dirección General Registro de Obras y Catastro al momento de la presentación de los planos.
Por ello, y en uso de las facultades conferidas,
EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA DISPONE
Artículo 1º.- Considérese aplicable respecto del predio sito en Av. Cabildo Nº 3586/94/96 esquina Núñez Nº 2422, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 16,
Sección 41, Manzana 161, Parcela 1, las normas de completamiento de tejidos previstas en el Capítulo 4.10. “COMPLETAMIENTO DE TEJIDOS“, cuyas condiciones permiten encuadrarlo en el Tipo B “Parcelas flanqueadas por edificios de distintas alturas”, del Código de Planeamiento Urbano, si y sólo si se da cumplimiento a los siguientes lineamientos urbanísticos:
a) La altura predominante de los volúmenes que lindan con la parcela objeto del “enrase“, esto es el edificio sito en la parcela 2, de la calle Nuñez Nº 2440/42, que tiene materializado un edificio de tipología entre medianeras de PB + 8 pisos + 2 retiros, con una altura sobre la L.O. de +25,32 m (a NPT), mas un primer retiro a +28,12 m (a NPT), mas un segundo retiro a +30,92 m (a NPT), y una altura total de +32,98 m a nivel de servicios; y el lindero proyectado en la parcela 26, de la Av. Cabildo Nº 3560/62/66/68, que posee planos registrados y que se pretende modificar, para un edificio de tipología entre medianeras de 2 SS + PB + 13 pisos + 1 retiro + servicios, con una altura proyectada sobre la L.O. de +39,14 m (a NPT), mas un retiro a +41,92 m (a NPT), y una altura total de +46,35 m a nivel de servicios;
b) Podrá de esta manera asimilar la altura del edificio lindero más bajo edificado en la Parcela 2, de la calle Nuñez 2440/42, hasta alcanzar una altura sobre la L.O. de +25,24 m (a NPT), más 2 pisos retirados a 28,02 m y a +30,80 m respectivamente, acompañando el perfil de dicho lindero y en un ancho de frente aproximado de 13,72 m, medidos desde la LDP, y a partir de ese punto generar un volumen superior semilibre con una pisada equivalente a la mitad de la superficie del predio, no computándose dentro de esta superficie los espacios destinados a núcleos de circulación, así como balcones o terrazas, el cual se adosará a la medianera del edificio lindero más alto proyectado en la parcela 26, de la Av. Cabildo 3560/62/66/68, hasta llegar a una altura sobre la L.O. de +39,14 m (a NPT), más 2 pisos retirados a +41,92 m y a +46,35 m (a NPT), respectivamente y acompañando el perfil de este último. Por encima del nivel +46,35 m sólo podrá sobresalir lo previsto por el Art.4.2.5. del Código de Planeamiento Urbano. La porción de muro, paralelo a las divisorias, que quedará expuesta al generar el retiro descrito, deberá también ser tratada arquitectónicamente guardando unidad de criterio con la fachada del edificio. En dicha porción de muro deberán abrirse vanos, los que se considerarán aptos para satisfacer los requerimientos de iluminación y ventilación de los locales previstos en el Código de la Edificación.
c) Ocupación de la parcela: Será de aplicación la ocupación del suelo permitida en el Distrito C3I.
d) De acuerdo con lo previsto por el Capítulo 4.10.“Completamiento de Tejidos“ del citado Código de Planeamiento Urbano, no resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT) por encima del perfil edificable del Distrito y para el volumen objeto de enrase;
Artículo 2º.- Notifíquese al interesado que lo consignado en el Artículo 1º, no implica la aprobación de los planos de obra, ni exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en los Código de Planeamiento Urbano y de la Edificación. Artículo 3º.- La presente tiene un plazo de vigencia de 180 días a partir de la fecha de notificación. Dentro de este plazo el recurrente deberá presentar la documentación pertinente ante él o los organismos correspondientes, de no hacerlo caducarán de pleno derecho lo autorizado precedentemente.
Artículo 4º.- Regístrese, notifíquese y entréguese copia certificada de la presente y copias de la documentación de fojas 91 a 96, para el archivo del Organismo se destinará las fs. 85 a 90, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires. Cumplido, archívese. Ledesma
Ministerio de Desarrollo Económico