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Esta Norma aplica para la contabilización de las inversiones en terrenos o edificios que cumplen con la definición de propiedades de inversión, incluyendo la medición en los estados financieros de un arrendatario, dentro de un acuerdo de arrendamiento operativo. Solo las propiedades de inversión cuyo valor razonable puede ser medido con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán bajo esta norma y se registrarán los cambios en resultados, las demás deberán ser medidas como propiedad, planta y equipo utilizando el modelo del costo (NIIF para PYMES, 2009, p. 94).
Definiciones
Costo: es el valor de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o el valor razonable de la otra contraprestación otorgada para adquirir un activo en el momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el valor que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente, de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF (NIC 40, 2009, p. 1).
Valor mercado: es el valor por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua (NIC 40, 2009, p. 2).
Propiedades de inversión: son propiedades (terrenos o edificios, o parte de un edificio o ambos) que se tienen por parte del dueño o por el arrendatario bajo arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas (NIC 40, 2009, p. 2).
Una propiedad poseída por un arrendatario bajo arrendamiento operativo, se clasificará como propiedad de inversión, si y solo si:
a) Cumple con la definición de propiedad de inversión
b) El arrendatario utilice el modelo del valor razonable, sin costo o esfuerzo desproporcionado (NIC 40, 2009, p. 2).
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Fuente: NIIF para PYMES, Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad IASB, 2009, p. 94.
Gráfico 40. Medición inicial y medición posterior
Fuente: Norma Internacional de Contabilidad 40, Propiedades de Inversión, Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad IASB, 2009, pp.4-6.
Las propiedades de inversión no se deprecian ya que se deben medir a valor razonable para cada periodo en el que se informa, es decir, que la empresa debe realizar avalúos anualmente para cada uno de estos elementos. Se requiere que los
• a) Es probable que hacia la entidad fluyan los beneficios económicos futuros derivados de la misma; y
• b) El costo de la propiedad pueda ser medido de forma fiable.
Una propiedad de inversión se reconocerá como
un activo solo si:
•La propiedad de inversión, que cumpla las condiciones para ser reconocida como un activo, será medida por su costo, el cual comprende su precio de compra, incluyendo los costos directamente atribuibles a la transacción. Sin embargo, del costo se excluyen los gastos administrativos generales, al igual que los nuevos costos de iniciación. Si el pago se aplaza mas allá de los términos normales del crédito, el costo corresponderá al valor presente de los pagos futuros.
Medición inicial
•La compañía deberá medir las propiedades por su valor razonable, si estas pueden ser medidas sin costo o esfuerzo desproporcionado, en cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios en el valor razonable.
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avalúos se realicen por un experto independiente certificado (NIIF para PYMES, 2009, p. 95).
Transferencias
Cuando ya no sea posible medir de forma fiable la propiedad por su valor razonable sin un costo o esfuerzo desproporcionado, la entidad comenzará a contabilizarla como propiedad, planta y equipo, de acuerdo con la sección 17, hasta que vuelva a ser posible una medición fiable del valor razonable sin costo o esfuerzo desproporcionado (NIIF para PYMES, 2009, p. 95).
Revelaciones
Fuente: NIIF para PYMES, Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad IASB, 2009, p. 96.
NIIF plenas vs. NIIF PYMES
Las diferencias que se presentan son las siguientes: Una entidad revelará la siguiente información contabilizada por el valor razonable con cambios en resultados:
Los métodos e hipótesis importantes que se utilizarán para la determinación del valor razonable.
La medida en que el valor razonable está determinado por un tercero independiente, calificado para dar esta valoración.
La existencia de restricciones de las propiedades de inversión.
Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión.
Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente:
1. Adiciones, revelando por separado las procedentes de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.
2. Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor razonable.
3. Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando ya no esté disponible.
4. Las transferencias de propiedades a inventarios, o de inventarios a propiedades, y hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño.
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NIIF para PYMES NIIF plenas
- Las propiedades de inversión deberán medirse bajo el modelo de
valor razonable posterior a su
reconocimiento inicial.
- Permite utilizar el modelo del costo o el modelo de revaluación para la medición posterior al reconocimiento inicial.
- Las propiedades de inversión medidas a valor razonable no se deprecian, ya que su valor de mercado se actualiza anualmente.
- Si la empresa decide medir las propiedades de inversión por el modelo del costo tiene que definir: método de depreciación, vida útil, valor residual y deterioro.
EJERCICIOS DE APLICACIÓN DE LA SECCIÓN 16
1. La empresa OPQ Ltda. adquirió un edificio en febrero de 2013, el cual será destinado a la generación de ingresos mediante arrendamiento operativo. El precio de adquisición del edificio es de $250.000.000, los costos por honorarios y registros ascienden a $70.000.000 y los gastos de mantenimiento equivalen a $20.000.000.
Al cierre del ejercicio se determinó que el valor razonable del activo asciende a $410.000.000.
Se pide:
1.1 Realizar el registro contable del reconocimiento inicial de la propiedad de inversión.
1.2 Realizar la medición posterior de la propiedad de inversión, aplicando el modelo de revaluación exigido por la sección 16.
Solución:
1.1 Registro contable del reconocimiento inicial.
Cuenta Débito Crédito
Propiedad de inversión $ 320.000.000 Gasto de mantenimiento $ 20.000.000
Banco $ 340.000.000
Los costos por honorarios y registros son directamente atribuibles a la adquisición de la propiedad de inversión, por lo tanto se pueden capitalizar como un mayor valor de la propiedad de inversión.
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Por su parte, el mantenimiento realizado a la propiedad de inversión no genera beneficios económicos futuros ni alarga la vida útil de la propiedad de inversión, por consiguiente, se debe reconocer como un gasto del periodo.
1.2 Registro contable utilizado el modelo de revaluación
Cuenta Débito Crédito
Propiedad de inversión $ 90.000.000 Ingreso por valorización
propiedad de inversión
$ 90.000.000
Según la sección 16, cada año la empresa debe medir a valor razonable las propiedades de inversión, y los respectivos ajustes se registran contra resultados. Además, se debe tener en cuenta que cuando la empresa utiliza el modelo de revaluación para la medición posterior, la propiedad de inversión no se deprecia.
2. La empresa Construcciones ABC S.A. adquirió en marzo de 2013, dos lotes que
serán destinados a la obtención de valorización a largo plazo.
El terreno (1) se adquirió por un valor de $200.000.000 y se incurrió en costos de acondicionamiento por $50.000.000.
El terreno (2) se adquirió por un valor de $420.000.000
Al 31 de diciembre de 2013 el valor razonable del terreno (1) asciende a $310.000.000
El terreno (2) tiene un valor razonable a la misma fecha de $330.000.000
Construcciones ABC S.A. ha interpuesto una petición, con el objetivo de recalificar el terreno (2). En caso tal de que prospere la petición, el terreno sería avaluado por un valor entre $450.000.000 y $550.000.000
Se pide:
2.1 Contabilizar la inversión en el momento inicial
2.2 Contabilizar la inversión al cierre del ejercicio bajo el modelo de revaluación.
Solución:
112 Terreno 1
Precio de adquisición $ 200.000.000
Costos atribuibles $ 50.000.000
Total $ 250.000.000
Cuenta Débito Crédito
Propiedad de inversión (Terreno 1) $ 250.000.000 Propiedad de inversión (Terreno 2) $ 420.000.000
Banco $ 670.000.000
3.2 Registro contable utilizado el modelo de revaluación
Cuenta Débito Crédito
Propiedad de inversión (Terreno 1) $ 60.000.000
Ingreso por valorización $ 60.000.000
Cuenta Débito Crédito
Gasto por pérdida de deterioro $ 90.000.000
Propiedad de inversión (Terreno 2) $ 90.000.000
La petición realizada por la empresa, no puede ser registrada en la contabilidad porque se asume como un hecho remoto, por lo tanto se revelará en notas a los estados financieros.
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