DISPOSICIÓN N.° 1652/DGIUR/11
Buenos Aires, 16 de noviembre de 2011
VISTO:
El Expediente Nº 1.165.549/2011 por el que se consulta sobre el proyecto para la construcción de un edificio con destino “Vivienda Multifamiliar“ en el predio sito en la
calle Costa Rica Nº 3.928/38, y;
CONSIDERANDO:
Que el predio en cuestión, está afectado a un Distrito R2aI de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449, texto ordenado Decreto Nº 1.181-GCBA-2007 (BOCBA Nº 2.772);
Que dicho predio, reúne las condiciones previstas para encuadrarlo en lo normado en el Capítulo 4.10 “Completamiento de Tejido“, y para el Tipo C según el Artículo 4.10.3 “Parcelas flanqueadas por edificios entre medianeras y edificios de Perímetro Libre o Semi Libre“, del mismo Código;
Que el mencionado Artículo 4.10.3 establece “... Si el edificio linda con un edificio de perímetro libre o con el espacio urbano de un edificio de perímetro semi libre o con un lindero cuya altura de distrito resulta menor a la altura del edificio entre medianeras existente lindero al cual se adosa y a su vez con un edificio entre medianeras ...“; Que el Área Técnica competente de esta Dirección General, en el Dictamen Nº 4.492-DGIUR-2011, indica que la documentación presentada para el correspondiente análisis, está compuesta por Consulta Catastral de fs.1 a 6; Relevamiento fotográfico de la cuadra en cuestión y de la medianera del edificio objeto de enrase obrante a fs. 10; Esquema del perfil de medianera del edificio a enrasar a fs. 92; Plantas, fachadas, corte, vista lateral, y axonométricas de fs. 113 a 120;
Que de acuerdo a la documentación antes citada, dicha Área informa que se trata del predio, que resultará de la unificación de las Parcelas 4 y 5; ubicado en la manzana típica delimitada por las calles Costa Rica, Jerónimo Salguero, El Salvador y Medrano; Que según la Consulta Catastral, dicho predio tendría 8,66m + 8,62m de frente sobre la calle Costa Rica, por 51,96m en uno de sus lados, y una superficie total aproximada de 453,40 m² + 453,90 m², correspondiente a las ya mencionadas Parcelas 4 y 5 respectivamente;
Que el edificio ha construirse, se destinará a “Vivienda Multifamiliar“, que resulta un uso permitido en el distrito de afectación;
Que del análisis del entorno inmediato, surge que se trata de una zona de carácter residencial de baja densidad;
Que del relevamiento de la manzana de emplazamiento, según datos USIG de fs. 137 y relevamiento fotográfico adjunto, surge que un 94% de las parcelas presenta edificaciones bajas de 1 a 3 niveles, en tanto un 6% posee edificaciones existentes entre 10 y 11 niveles, así como también se observan casos similares en el entorno frentista;
Que a su vez, el 54% de las parcelas de la manzana en cuestión, se trata de edificios anteriores al año 1941, y se encuentran por tanto afectados a la Ley Nº 3.680 de Protección Patrimonial;
Que respecto de los linderos, el predio motivo de consulta linda con la Parcela 3 ubicada en la calle Costa Rica Nº 3.918/24/26, que posee un edificio existente “Entre Medianeras“ con una altura de +23,02m (a NPT) sobre la Línea Oficial y total aproximada de +31,38m (a NPT); y por otro lado con la Parcela 6 ubicada en la calle Costa Rica Nº 3.946, que posee un edificio existente “Entre Medianeras“ de planta baja más un piso, de acuerdo al relevamiento fotográfico obrante a fs. 10;
Que el edificio ubicado en la Parcela 3, objeto de enrase, presenta un alto grado de consolidación, por lo que no tendería a una pronta renovación;
Que el Área Técnica entiende que, en virtud del análisis realizado, y toda vez que el criterio para el completamiento de tejido es la búsqueda de volúmenes homogéneos, que se integren a los hechos existentes en el tejido urbano, sin desvirtuar el distrito, considera de aplicación los lineamientos urbanísticos del Capítulo 4.10 del Código de Planeamiento Urbano, respetando la escala parcelaria original de la manzana, esto es
para la actual Parcela 4 de la calle Costa Rica Nº 3.928, lindera a la Parcela 3 a enrasar, de acuerdo a:
a) La altura predominante del volumen que linda con la parcela objeto de “enrase“, esto es el lindero sito en la Parcela 3 de la calle Costa Rica Nº 3.918/24/26, de Planta Baja +7 pisos + 3 niveles retirados, que presenta una altura sobre la Línea Oficial de +23,02m (a NPT) más un primer nivel retirado a + 25,68m (a NPT), más un segundo nivel retirado a + 28,48m (a NPT) y un ultimo nivel retirado alcanzando la altura total aproximada de +31,38m (a NPT); y por otro lado el lindero sito en la Parcela 6 ubicada en la calle Costa Rica Nº 3.946, que posee una edificación de Planta Baja + 1 piso; Es decir, que al tratarse de una parcela flanqueada por un edificio “Entre medianeras“, cuya altura resulta superior a la altura máxima del distrito y, por otro lado por un edificio “Entre medianeras“, se admitirá materializar un edificio “Entre medianeras“ que alcance una altura sobre la Línea Oficial de + 10,90m (a NPT), más un retiro a + 13,65m (a NPT), dentro del perfil edificable del distrito, considerando una tolerancia del 3% en aplicación del Articulo 4.12.1 del Código de Planeamiento Urbano;
Por encima del perfil descripto, podrá generar un volumen superior semilibre retirado una distancia minima de 3 m, respecto de la línea divisoria con la actual Parcela 5, hasta llegar a una altura sobre Línea Oficial de + 21,95m (a NPT), más un primer retiro a + 24,70m (a NPT), más un segundo retiro a + 27,45m (a NPT), más un tercer retiro a + 30,25m (a NPT), más sala de maquinas, acompañando el perfil del edificio lindero izquierdo de la Parcela 3, al cual se adosa; La porción de muro paralelo a las divisorias, que quedará expuesta al generar el retiro mencionado, deberá ser tratada arquitectónicamente guardando unidad de criterio con la fachada del edificio. En dicha porción de muro podrán abrirse vanos, los que se consideran para satisfacer los requerimientos de iluminación y ventilación de los locales previstos en el Código de la Edificación;
b) Ocupación de la parcela: Será de aplicación la ocupación del suelo permitida en el Distrito R2bI;
c) De acuerdo con lo previsto por el Capítulo 4.10.“Completamiento de Tejidos“, no resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT) por encima del perfil edificable del distrito y para el volumen objeto de enrase;
Que por otra parte; dicha Área Técnica indica que los lineamientos vertidos en los considerandos anteriores, no exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en el Código de Planeamiento Urbano y de la Edificación, así como las relacionadas con los usos a localizar, en la oportunidad de la presentación de la documentación de obra ante la Dirección General Registro de Obras y Catastro, la cual a su vez deberá constatar que la misma se ajuste a los lineamientos urbanísticos antes enunciados.
Por ello, y en uso de las facultades conferidas,
EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA DISPONE
Artículo 1º.- Considérese aplicable, respecto del predio sito en la calle Costa Rica Nº 3.928/38, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 18, Sección 19, Manzana 58, Parcela que surja del englobamiento de las Parcelas 4 y 5, las normas de completamiento de tejidos previstas en el Capítulo 4.10. “COMPLETAMIENTO DE TEJIDOS“, cuyas condiciones permiten encuadrarlo en el Tipo C “PARCELAS FLANQUEADAS POR EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS Y EDIFICIOS DE PERÍMETRO LIBRE O SEMI LIBRE“, del Código de Planeamiento Urbano, si y sólo si se da cumplimiento a los siguientes lineamientos urbanísticos:
a) La altura predominante del volumen que linda con la parcela objeto de “enrase“, esto es el lindero sito en la Parcela 3 de la calle Costa Rica Nº 3.918/24/26, de Planta Baja
+7 pisos + 3 niveles retirados, que presenta una altura sobre la Línea Oficial de +23,02m (a NPT) más un primer nivel retirado a + 25,68m (a NPT), más un segundo nivel retirado a + 28,48m (a NPT) y un ultimo nivel retirado alcanzando la altura total aproximada de +31,38m (a NPT); y por otro lado el lindero sito en la Parcela 6 ubicada en la calle Costa Rica Nº 3.946, que posee una edificación de Planta Baja + 1 piso; Es decir, que al tratarse de una parcela flanqueada por un edificio “Entre medianeras“, cuya altura resulta superior a la altura máxima del distrito y, por otro lado por un edificio “Entre medianeras“, se admitirá materializar un edificio “Entre medianeras“ que alcance una altura sobre la Línea Oficial de + 10,90m (a NPT), más un retiro a + 13,65m (a NPT), dentro del perfil edificable del distrito, considerando una tolerancia del 3% en aplicación del Articulo 4.12.1 del Código de Planeamiento Urbano; Por encima del perfil descripto, podrá generar un volumen superior semilibre retirado una distancia minima de 3 m, respecto de la línea divisoria con la actual Parcela 5, hasta llegar a una altura sobre Línea Oficial de + 21,95m (a NPT), más un primer retiro a + 24,70m (a NPT), más un segundo retiro a + 27,45m (a NPT), más un tercer retiro a + 30,25m (a NPT), más sala de maquinas, acompañando el perfil del edificio lindero izquierdo de la Parcela 3, al cual se adosa; La porción de muro paralelo a las divisorias, que quedará expuesta al generar el retiro mencionado, deberá ser tratada arquitectónicamente guardando unidad de criterio con la fachada del edificio. En dicha porción de muro podrán abrirse vanos, los que se consideran para satisfacer los requerimientos de iluminación y ventilación de los locales previstos en el Código de la Edificación;
b) Ocupación de la parcela: Será de aplicación la ocupación del suelo permitida en el Distrito R2bI;
c) De acuerdo con lo previsto por el Capítulo 4.10.“Completamiento de Tejidos“, no resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT) por encima del perfil edificable del distrito y para el volumen objeto de enrase
Artículo 2º.- Notifíquese al interesado que lo consignado en el Artículo 1º no implica la aprobación de los planos de obra, ni exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en los Código de Planeamiento Urbano y de la Edificación y las relacionadas con los usos a localizar en la oportunidad de la presentación de la documentación de obra ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, quien a su vez deberá constatar que la misma se ajuste a los lineamientos urbanísticos consignados en el artículo 1º.
Artículo 3º.- La presente tiene un plazo de vigencia de 180 días a partir de la fecha de notificación. Dentro de este plazo el recurrente deberá presentar la documentación pertinente ante el o los organismos correspondientes, de no hacerlo caducarán de pleno derecho lo autorizado precedentemente.
Artículo 4º.- Regístrese, notifíquese; entréguese la presente al interesado, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires. Cumplido, archívese. Ledesma